Hola de nuevo a todos,
En principio no estamos obligados a subrogarnos con la Caixa (Por lo menos en mi contrato de compraventa no he visto ninguna clausula al respecto) pero en el caso de no hacerlo, si que estamos obligados a pagar los gastos de cancelación de la misma por parte de HERCESA (Clausula 2 punto de d) del contrato de compraventa "Si el comprador deseara obtener la cancelación de la cantidad amortizada, serán de su cuenta todos los gastos e impuiestos que pudieran devengarse de la misma")Este tipo de clausula es ilegal según:
La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, que establece que:«A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)».A mayor abundamiento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2000 declara la nulidad de este tipo de cláusulas contractuales, de acuerdo con la Ley General para la Defensa de Consumidores y usuarios y el artículo 6.3 del Código Civil que preceptúa que:«Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención».
Despues de esta parrafada legal, comentaros que en principio lo mas sencillo es subrogarnos, pero en la subrogación se debe respetar el capital pendiente de amortizar(Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacion y modificacion de prestamos hipotecarios)lo que implica la no ampliación de la hipoteca (Para el I.V.A, gastos, una segunda plaza de garage, muebles, lo que os de la gana) por lo que si alquien tiene pensado ampliar hipoteca para alguna cosa, no podrá y lo que hay que hacer es una segunda hipoteca sobre la vivieda por ese extra que queramos, aparentemente es lo mismo, pero la diferencia esta en que en el registro queda como dos hipotecas y a la hora que queramos en un futuro cambiar de entidad, tendremos dos opciones:
1. Cancelar los dos hipotecas y abrir una nueva en la otra entidad, en este caso tendremos loa gastos de Cancelación (1% o 0% si es en los 6 primeros meses) y los gastos de apertura de una nueva hipoteca, registro, notario etc, estos gastos son mayores en una nueva hipoteca que en una subrogación)
2. Subrogar nuestra hipoteca a otra entidad, no tendriamos gastos de subrogación (ya que tenemos pactado un 0% para el primer comprador) pero tendriamos gastos de registro, notario etc, que en el caso de una subrrogación son mucho menores, pero no debemos de olvidar que si hemos realizado una segunda hipoteca tendremos que subrogar las dos (que como he dicho antes la subrogacion solo permite la variación de tipos, debiendose respetar las restantes condiciones del prestamo en cuanto a capital pendiente de amortizar) y por tanto dos gastos de notario, registro etc.
Por eso a mi parecer lo mejor es intentar negociar con La Caixa una mejora de las condiciones, sobre todo a lo que se refiere a comisiónes por amortización anticipada y total, sin olvidar un mejor diferencial. Pero estoy deacuerdo con vosotros que hay que tener cuidado con las clausulas que nos intenten hacer firmar en la hipoteca del tipo.... que te obligan a contratar el seguro de la vivienda...., u otros productos con ellos.
Espero haber aclarado alguna de la muchas dudas que TODOS TENEMOS, e insito os animo a hacer piña para negociar en conjunto, porque es nuestra gran baza.
davidmuriellopez@yahoo.es