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Rodrigo y Ana Belen
23/05/2007 14:28

¿porqué algunos no se subrogan?

¿Por qué hay gente que se va a otros bancos para cerrar su hipoteca?

1.595 lecturas | 17 respuestas
Hola, abro este post porque acabo de ir a BBVA a cerrar la hipoteca y tengo una duda...¿porqué hay gente que se va a otros bancos?

Yo he echado mis cuentas y son muy claras...si te vas a ING (por ejemplo) pagas unos 24 euros menos al mes (para préstamo de 180.000 a 30 años)y te clavan un impuesto de 4000 euros por constituir nueva hipoteca.

Quedándote en BBVA pagas 24 euros más al mes pero te ahorras esos 4000 euros, y ahora viene lo interesante...con la nueva ley hipotecaria la comisión por llevártela a otro banco no puede ser mayor del 0,5% del capital vivo, para el caso anterior serían unos 900 euros, por lo que yo podría irme de bbva al segundo mes de tener la hipoteca pagando 900 euros y ahorrándome los 4000 en impuestos que debería haber pagado si me fuese a otro banco de primeras...es medio kilo de ahorro.

Supongo que todos habreis hecho vuestras cuentas y que seguramente a mí se me pasa algo por alto, porque si no no le veo sentido al tema. ¿Porqué a algunos os ha compensado iros a otro sitio?
 
Y
ysdearriba
24/05/2007 15:46
La verdad es que cada uno tiene echadas las cuentas a su manera y con su punto de vista...

Yo soy de las personas que se subrogan y el ahorro de los 4000 euros me sirve para pedir menos hipoteca y que la letra me quede igual que si me dieran euribor+0.18, con la ventaja de que le debo menos dinero a una entidad bancaria, que siempre es de agradecer. Además para conseguir ese 0.18 probablemente hay que vincularse con toda una variedad de seguros que te suponen un gasto anual bastante similar a ahorro.

Por otro lado el ahorro de 25 euros en la letra que supone un diferencial de 0.18 hay que irlo actualizando año tras año (es evidente que el valor de 25 euros de hoy no es el mismo que tendrán dentro de 30 o 35 años) y si lo actualizas a una tasa del 4% (valor bastante razonable) y sumas todas las cantidades, al final te acaban saliendo unos 4000 euros también.

Bueno, que hay opiniones para todos los gustos...
 
J
JuanPadilla
24/05/2007 12:49
Como es una subrogación con otro banco por ley no pagas más del 0,5 % aunque tengas otra cosa contratada.
La cancelación registral de la antigua hipoteca, los gastos de constitución de la nueva, apertura si tuviese comisión, y la tasación. Esto que yo sepa, no si habrá alguno más.
 
R
Rodrigo y Ana Belen
24/05/2007 12:29
¿Qué gastos adicionales hay por pasar una hipoteca a otro banco aparte del 0,5% de comisión?

yo pensaba que más allá de los gastos de notaría y demás, que tampoco deberían dispararse demasiado, no habría ninguno más.
 
J
JuanPadilla
24/05/2007 12:27
Por ejemplo Ibercaja tiene una "oferta" hasta mediados de julio.
 
F
fernando1980
23/05/2007 21:42
y con que banco?
 
J
JuanPadilla
23/05/2007 19:50
Una posibilidad realmente interesante es subrogarse y en un mes o así traspasar la hipoteca a algúna caja con condiciones especiales de traspaso (lo estamos valorando).

Esta nueva entidad se hace cargo de todos los gastos (a su cargo y no refinanciando), ponen unas condiciones realmente interesantes, sin ninguna vinculación ni contratación de servicios. Lo unico que deberiamos pagar son los gastos de subrogación. (como máximo un 0,5% por ley).

En lasa ofertas que yo tengo es un 0,40 directamente desde el primcipio y sin contratar nada, todos los gastos a su cargo y solo pagando el 0,5 % que se amortiza en dos años más o menos. Realmente merece la pena hacer numeros
 
R
Rodrigo y Ana Belen
23/05/2007 17:53
Es que el ITP realmente es el ITPAJD...cuando tú compras el piso a otra persona pagas un 7% de ITP como tú dices, pero al constituir una hipoteca nueva pagas un 1% sobre la responsabilidad hipotecaria en concepto de Actos Jurídicos Documentados (el AJD).
 
K
Kappados
23/05/2007 17:43
Hola Rodrigo y Ana Belén,

No lo entiendo, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sólo se paga cuando transmites un bien, es decir, cuando haces una venta de un bien. En ese caso se paga una especie de IVA (porque el ITP es el 7% del valor de escrituración del bien transmitido) y es el comprador el que debe sufragar el gasto.

Pero en cualquier caso, si tu has realizado los cálculos y estás convencido que has hecho lo correcto yo creo que no debes darle más vueltas. Cada uno sabe porque hace las cosas y lo que puede ser bueno para mí quizás no lo és para tí y al contrario.

Lo importante es que ya nos queda menos (yo diría que nada) para tener nuestros pisos.

Un saludo.
 
M
mbelcorcuera
23/05/2007 17:39
la base para el cálculo no es el principal de la hipoteca sino el total de la responsabilidad hipotecaria que suele ser mas o menos el doble, creo
 
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Rodrigo y Ana Belen
23/05/2007 17:15
@kappados:

es que el ITP tiene truco...no recuerdo bien como era pero la base de cálculo no es el importe nominal de la hipoteca...me lo explicaron hace unos meses en ING.

Si te metes en la calculadora de la web de ING veras que ese impuesto para una hipoteca de 180.000 euros es de 3.000 euros (muy lejos del 1% de 180.000, que serían 1800). Con los gastos de notario para registrarla y demás ya te plantas casi en 4.000.
 
R
Rodrigo y Ana Belen
23/05/2007 17:10
@Luis y Rocío:

Sí, eso hemos pedido. Con el euribor actual no se a cuanto nos saldrá la cuota (hace meses rondaba los 920 euros), pero he hecho mis cálculos y la diferencia para nuestro préstamo por los 23 puntos básicos de menos que cobra ING (de 0,33 a 0,55 solo contratando el seguro de hogar y domiciliando nómina y 3 recibos) son unos 24 euros al mes, y nos hemos ahorrado unos 4000-4500 euros en gastos que tendrían que haber engrosado el importe de la hipoteca, con lo que las cuotas serían casi idénticas.

Lo que pasa es que ahora por pasarla a ING pagamos un 0,5% (antes era el 1, pero acaba de salir uina Ley rebajándolo), que serían solo 900 euros, y al estar ya constituida la hipoteca no habría que pagar impuestos, únicamente 500 o 600 euros de gestoría y notario, por lo que nos ahorramos esos 24 euros/mes y en vez de pagar 4500 euros de gastos no creo que llegase a 1000 al ahorrarte el impuesto de actos jurídicos documentados.

Esto me lleva a plantear otra pregunta, que es si alguno de los que se queda en BBVA no la va a cambiar en los próximos meses.
 
K
Kappados
23/05/2007 16:43
Hola de nuevo.

Me surge ahora otra duda. ¿Que impuesto es ese que graba una hipoteca de 180.000 € con 4000 €?. Se supone que el único impuesto que debes pagar si haces una hipoteca sin subrogación (impuesto, no gastos) es el de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que en la Comunidad de Madrid es del 1% de la cantidad escriturada (en la escritura de constitución de la hipoteca). Es decir, para ese importe de hipoteca el impuesto asciende a 1800€.

La única diferencia entre subrogarse o no reside en ese impuesto por la parte que hipotecas. En el caso de la subrogación ese "segundo" impuesto no se paga porque la escritura de constitución de hipoteca ya está hecha (la hizo en su día la constructora) y tu sólo tienes una "anotación" en tu escritura de compra venta indicando que te has subrogado de una hipoteca principal con las condiciones X que hayas pactado y/o conseguido.

Si no te subrogas tienes dos escrituras: la de compra venta y la de hipoteca. Ambas escrituras generan gastos por separado (notaría, registro, gestoría, IAJD, etc.) y, en caso de igualdad de condiciones del préstamo (mismo diferencial, mismas comisiones, etc) es más interesante subrogarse de la hipoteca matriz que contratar una nueva.

Un saludo.
 
J
JJBermudez
23/05/2007 16:40
Buenas tardes vecinos.
Yo pienso que cada uno habrá echado sus numeros y habrá escogido lo que más le convenía. Nosotros por nuestra parte nos hemos subrogado ya que pensamos un poco más en el presente que en el futuro, me explico, para nosotros era mejor ahorrarnos ese dinero por irnos a otro banco y utilizarlo en comprar cosas para la casa, ya que si pensamos en los gastos de los primeros meses y demás cosillas que se avecinan pues la verdad, más vale tener que desear. Y esa es nuestra opinión.
Un abrazo.
 
R
raybe
23/05/2007 16:33
En efecto, como dicen Rodrigo y Ana Belen, es hacer cuentas.
En nuestro caso, las condiciones del BBVA nos parecían muy malas y ese dinero que pagas de mas por irte a otro banco, al final, consideramos que se amortiza en un plazo razonable.
En nuestro banco, con el mismo grado de compromiso (esto es, seguro de vida y hogar) nos han dado un 0.18 de diferencial, que comparado con el del BBVA, que creo que era 0.50, pues claro, no hay color.
Un saludo,
 
L
Luis y Rocio
23/05/2007 15:49
Rodrigo y Ana Belén, por curiosidad, ¿cuanto os sale la letra en BBVA ? Por lo que he entendido habéis pedido 180.000 € a 30 años ¿no? ¿Habéis tenido que hacer seguro de vida? ¿y de hogar? No es por nada, eh? Simplemente porque nosotros la vamos a hacer con ING y quiero ver si hemos metido la pata.

(Sois muy libres a no contestar)
 
R
Rodrigo y Ana Belen
23/05/2007 15:31
Es cierto que hay más gastos de notaría y demás, pero el gasto fuerte es el impuesto...en mi caso particular dudo que la notaría y gestoría me cobrase los más de 3000 euros de diferencia. A mi me cuesta ver que con la nueva Ley de hipotecas que entra en vigor ahora a alguien le compense irse a otro banco y soltar 4000 euros de impuesto.
 
K
Kappados
23/05/2007 14:55
Hola,

Creo que el "fallo" está en que una cosa es la comisión que te cobra el banco de origen de la hipoteca por tramitar un cambio de entidad y otra son los gastos que te ocasiona dicho cambio (registro, notaría, etc). Averigua a cuanto ascienden dichos gastos y, a lo mejor, ya compensa cambiar.

Lo que está claro es que cuando la gente se cambia de entidad es por algo. Ten en cuenta que el tipo de interés que te ofrece BBVA está intimamente ligado al nivel de compromiso que tu quieras adquirir con el banco (nómina, planes de pensiones, seguro de vida, seguro de hogar, etc) y puede haber gente que no quiera trabajar con BBVA y negocie con otra entidad un tipo mejor sin tanta "fidelidad".

Un saludo.
 

Fin del hilo
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