Hola, como parece que hay cierta confusión con el tema de la Comunidad de Propietarios, os pongo aquí la información que figura en la página web de la CAM que creo que es aclaratoria y terminará con las dudas sobre la constitución de la Comunidad.
Definición de comunidad de Propietarios
La Comunidad de Propietarios es una comunidad formada por el conjunto de los Propietarios de las viviendas, locales y cualquier otra unidad de ocupación independiente que componen una finca.
Uno de sus fines consiste en realizar las gestiones necesarias para el buen funcionamiento, mantenimiento y mejora de la misma. Los Propietarios cuentan, además de con la propiedad privada de su vivienda o local, con una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que se traduce en obligaciones y derechos sobre los mismos, en función de la cuota de participación de cada uno.
Para constituir una Comunidad de Propietarios es necesario que todos los Propietarios de las viviendas, locales o unidades de ocupación independientes de un edificio se reúnan y efectúen una primera Junta de Propietarios. Como resultado de la misma se redactará el Acta de Constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en la Junta. Este Acta será la primera de todas las que van a constituir el denominado Libro de Actas, que toda Comunidad de Propietarios ha de tener.
Derechos Básicos de los Propietarios
Los Propietarios que constituyen una Comunidad tienen, según la Ley de Propiedad Horizontal, una serie de derechos.
- Todo Propietario puede realizar obras dentro de su casa o unidad de ocupación independiente, siempre y cuando no afecten a la estructura o a la seguridad del edificio. En el ejercicio de este derecho, sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de limitaciones. Las obras que se vayan a realizar no podrán alterar la cimentación, vigas y muros de carga, ni podrán perjudicar los derechos de otros Propietarios. Además, siempre se ha de comunicar la realización de obras al Presidente de la Comunidad, preferentemente por escrito y de forma fehaciente (que quede constancia de su recepción), por ejemplo, a través de burofax, o con una copia del escrito firmado por el Presidente manifestando que lo ha recibido.
- Si la instalación de servicios comunes de interés general (como un ascensor) adoptados válidamente, supone molestias sobre espacios privativos de algún vecino, habrá que solicitar su consentimiento. En cualquier caso, éste tendrá que soportarlas, aunque tiene el derecho a ser compensado por los daños y perjuicios que se le pueda causar.
- Todos los Propietarios tienen derecho a votar en la Junta de Propietarios. Sin embargo, los Propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas sus deudas frente a la Comunidad, sin haber impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial (esto es, haber realizado el depósito de la suma adeudada ante el Juez o el Notario), podrán participar en sus deliberaciones, pero no podrán ejercer su derecho de voto. Si el pago de la deuda se hace efectivo en el momento de iniciarse la Junta, se restituye en ese instante al Propietario su derecho de voto.
- Todo Propietario tiene el derecho de ser Presidente de la Comunidad.
- Cualquier Propietario puede solicitar que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad. A tal efecto, ha de dirigir un escrito al Presidente en el que especifique claramente los asuntos que desee tratar, para que los incluya en el orden del día de la siguiente Junta.
- Cuando los acuerdos que se tomen en las Juntas sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad, o bien resulten gravemente lesivos o perjudiciales para algún Propietario o para la Comunidad, podrán ser impugnados ante el Juez en el plazo de un año o tres meses, respectivamente. Dicha impugnación se realiza judicialmente, y en ella el Propietario debe manifestar su desacuerdo y designar Abogado y Procurador. Previamente a la impugnación de estos acuerdos, sin embargo, el Propietario ha debido salvar su voto en la Junta, es decir, ha debido mostrar su disconformidad.
Obligaciones de los Propietarios
Los Propietarios que constituyen una Comunidad tienen, según la Ley de Propiedad Horizontal, una serie de obligaciones.
- Cada Propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no dentro de su piso o local.
- Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el Propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán resarcir el daño.
- El Propietario u ocupante de la vivienda o local no pueden desarrollar en ella, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cada Propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:
- La conservación de su propio piso o local.
- Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).
- Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes como en los privativos.
- En cualquier caso, si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que serán costeados por el Propietario.
- Cada Propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales.
- Cada Propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación, al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
- Cada Propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. De esa forma, se le podrán hacer llegar las citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. Si el Propietario no comunicara dicho domicilio, las notificaciones y citaciones se enviarán a:
- Si el Propietario no viviera en la Comunidad, se tomará como domicilio su piso o local en la misma, surtiendo de plenos efectos jurídicos las entregas a su ocupante.
- Si aún así no se pudiera entregar la comunicación correspondiente, se expondría en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábilesde su exposición ;
- Además, el Propietario ha de comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
- Todo Propietario tiene, además del derecho, la obligación de ser Presidente de la Comunidad. En cualquier caso, hay circunstancias excepcionales que permiten quedar liberado de esta obligación.
Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios es la asamblea de los Propietarios en la que se toman las decisiones que afectan a la Comunidad.
Las funciones de la Junta de Propietarios son:
- Nombrar y destituir a las personas que ejerzan los cargos que conforman los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
- Resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de los Órganos de Gobierno.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación del inmueble, ya sean ordinarias o extraordinarias.
- Aprobar o reformar los Estatutos y determinar las Normas de Régimen Interior.
- Conocer y decidir en cualquier asunto de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.