Asamblea de ayer

Efectivamente Jessie :

Cuando hago referencia a lo de "comido por servido y cedros 3 y 4 la diferencia va a ser mayor" es pq lo que entiendo, debido al coste mayor del coste del suelo y a la diferencia con lo estimado que iba a ser en el momento del contrato y debido a lo del módulo que explica alorenzo pues los de cedros 3 y 4 vamos a pagar más que los de la 1 y 2.

Eso lo dijo pero advirtiendo que era una estimación debido a su experiencia y que luego podía pasar cualquier cosa.

Repito y reitero que esto es lo que yo entendí, que luego no quiero broncas... je je je...

Saludos cedrer@s!

Hola a todos:
Yo creo q sí puedo aportar un poco lo del módulo... porque he pedido una y mil veces a Dimora que me lo explique, y creo que ya lo entiendo bien.
A Cedros I sí nos interesa que suba el módulo... nosotros vamos a pagar el coste del piso, tal cual, para entendernos, suponed, 25 millones. Pero la comunidad de madrid fija el precio máximo, que son 22 millones (tanto por metro cuadrado, en total eso) entonces esos 3 millones de diferencia es lo que hay que pagar en las letras extraordinarias desde julio del 2007 hasta entrega de llaves. Si sube el módulo, el precio máximo ante la comunidad de madrid es ahora 24 millones, con lo cual sólo hay 1 millón que pagar, porque los otros 2, se puede meter un 80% en la hipoteca y el 20% también en las letras. Y en el caso hipotético que el módulo subiera por encima del precio real (eso es poco probable), podremos meter más cantidad a la hipoteca y menos pagar en las letras.
Espero haber aclarado algo.
Saludos
ANA

Hola, yo tampoco lo entendí muy bien porque saldría más ventajoso que subiera el modulo, el caso es que cedros I Y II el módulo ha subido bastante y en cedros III y IV la súbida del modulo ya viene contemplada en la compra, yo soy de IV y en el contrato no hay ningún anexo de prevision de subida del modulo, o sea que debe de ser por eso, al subir el modulo dice que es más ventajoso, y claro ha subido más para las dos primeras fases en cambio para las dos ultimas no ha subido porque ya estaba previsto, vamos que nos pillo la subida, ahora lo que no me queda muy claro es porque tiene ventaja que haya pillado esa subida, supongo que es por lo que decís que da más margen para poder incluir la subida de costes.
Gracias por los resumenes que estan muy bien.
Saludos

Perdona Pandora13, creo q estaba escribiendo el post cdo tu has enviado el tuyo y me he repetido, lo siento. Lo has expuesto todo perfectamente, desde luego ha kedado bastante patente q yo no sé resumir ni de coña.

No entiendo mucho eso q dice antoniomolina1 de " cedros I y II iban a salir comido por servido pero que cedros III y IV la diferencia iba a ser notoria " y lo de Pandora13 de q Cedros III nos salgamos del módulo, tb parece q dicen lo mismo q antoniomolina1. No sé pq a unos les sale más caros q a otros, la única explicación lógica de una dif. de costes entre fases sería por el precio al q se compró el terreno.

Hola a tod@s!
Ayer en la reunión estuve tomando notas y ahora he estado escuchando las grabaciones de Richi (se oyen fenomenal y no se tarda mucho en bajar, por cierto)y os hago un pequeño resumen q, tal vez, sirva para clarificarnos un poco y para informar a los que no pudieron asistir:
1) Se habló de las cuentas de la cooperativa y nos dieron unas hojas con el bze situación (es como una foto a 31/12/06 de las ctas de la cooperativa) y lo único a reseñar es:
-"obras en curso..." 2.755.030€ es lo q nos hemos gastado en la urbanización.
-"clientes por vtas..." 3.638.673 gente q debíamos recibos a 31/12/06. Esta cantidad tan grande se justifica pq coincidió con las letras emitidas de enero + todos los de las fases III y IV q por aquel entonces teníamos q pagar las cantidades del c. de adjudicación (una pasta vamos!).
- "Deudores y Adm. públicas"- Son gente q nos debe dinero, Hacienda nos tiene q devolver el IVA del 2005 (soportamos un 16% q grava el suelo y emitimos un 7% q grava la vivienda).
-"Capital suscrito" es el dinerillo q metimos todos para meternos en la cooperativa (plan dimora hogar+promo los Cedros)
-"Deudas con entidades de crédito" es el dinero q debemos a Caja Duero y al BBV por los préstamos pedidos para la compra de terrenos, hacer gastos... Se ha devuelto lo de Cedros I y II así q, creo , solo se debe lo pedido para III y IV
- "acreedores comerciales" lo q hemos pagado a proveedores, arquitectos, abogados...
- "otras deudas" Dimora prestó un dinero a Los Cedros SC para comprar los terrenos y se lo debemos.
Hasta donde llegan mis conocimientos de contabilidad todo OK.

2) Organos de la cooperativa : Se nos contó como fue la elección del C.Rector ;para q las 4 fases estuviésemos representadas salieron 2 personas: Pilar Priego de III y Marta de IV (no sé si alguna escribe en el foro ).
Tb se eligió gente para las Comisiones de Obra de III y IV. De la III somos Yo (Jessie), Sonia (q no escribe en el foro pero q informará a través de vromero)y Alberto (al q no conozco aún y no sé si escribe en el foro). De la IV no los oí.
Tb la Comisión Financiera q salieron 2 chicos: Luis y Roberto (no sé quienes erais pero uno fue el q dijo q dijeran cual era la auditora de las ctas anuales, gracias).

3) Situación Actual :
Sobre el Apeadero saben q se ha iniciado pero no saben nada más. Sobre el Parque Fluvial tb se ha iniciado pero tampoco saben más. Confirman lo del campo de golf, tb irán colegios, centros de salud, hoteles...
Sobre nuestras licencias : El miércoles D.Rafael iba a dar el informe a la J.Gobierno, pero no lo tenía listo y dijo q hoy viernes 16/06/06 lo tendría y lo pasaría a la J.Gobierno para q lo firmase en la próxima junta (según lo q comentó Vas, si se reúnen cada miércoles para el 21/06/06 estaría).
Además de la firma de la J.Gobierno hace falta q lo firme el Ingeniero de Obra, esto estaría listo para el 27/06/06. Luego habría q pagar una serie de tasas y el ICIO (un impuesto para construir), dar a avales al Aymto. Tras esto, el Aymto de Torrejón nos "daría" la parcela para poder tomar posesión de ella y entrar.
En resumen dijeron q las obras comenzarían en el mes de Julio (aunq no aseguraban si a ppios o finales).
Personalmente, creo q siempre y cdo la burocracia esté acabada antes de julio o durante julio estamos salvados, pq sorteamos el mes de Agosto q administrativamente no sé si es inhabil, pero respecto a la construcción es como cualquier otro mes.

4) Constructora : Inicialmente se tomaron 8 ofertas y se desestimaron 3. Ahora solo hay 5 aunq aún no está adjudicada la construcción, como decía FERRUBIEZ las constructoras son Tecnor, Ferrovial, Dragados, Lema Construcciones (constructora del grupo Nozar)y Pryconsa (yo apunté eso y escuchando las grabaciones de Richi me sigue pareciendo escuchar pryconsa).
Las ofertas están muy igualadas en cuanto a precios y plazos, los q se estiman de 16 meses para las promos pequeñas (cedros II y IV)y 22 meses para las grandes (Iy III). Pero... !no cantemos victoria!, después cdo todo esté terminadio hay q hacer el Acta de Fin de Obra (documento q da inicio a todo el trámite burocrático q nos queda), esta se lleva al Aymto para q dé la cédula de habitabilidad o 1ª ocupación y q suele tardar 3 meses aunq "depende de cada aymto" je je ; y tb se lleva a la CAM para la calificación definitiva de vivienda protegida, la CAM suele demorarse más de 3 meses, por lo q tal vez tengamos antes la 1º ocupación q la calificación defintiva.
Para ir adelantando cdo el aymto nos dé la licencia y elijamos constructora se mandará el proyecto de ejecución a la CAM para q vaya haciendo, al menos, una calificación provisional.
Personalmente, con todo esto veo q Dimora ha sido bastante diligente y este Jefe de Gestión (al q yo en otro post me he equivocado y llamo Sr.Presi)se ha explicado muy bien.

5) Calidades : No quepo en mí de alegría tenemos !Parquet de tabla ancha (25-5-1, no sé si será 25 largox5 anchox1grueso)y nuestras ansiadas puertas de roble!!. Hay q reconocer q Dimora se lo ha currao bastante.
Lo malo es q como nos temíamos los coste de construcción han aumentado y aumentarán (paso del tiempo, coste de materiales, c.financieros, cambio de normativas...).
El Nuevo Código Técnico no nos afecta pq nosotros pedimos la licencia antes de q entrara en vigor. Pero hay otras legislaciones q sí nos han afectado y son normativas acerca del "soleamiento" (nº de horas q tiene q dar el sol a las viviendas) y q ha habido q construir en linea, lo q genera costes en fachadas... Tb normativas respecto a Ventilación... las ventanas q estaban proyectadas eran muy pequeñas y se han tenido q hacer más grandes, de forma q si fuesen correderas (como estaban estudiadas)serían muy perjudiciales, así q se ha optado por ventanas abatibles (no oscilobatientes) q aunq aislan mejor, son más caras.
Además por los estudios geotécnicos se ha visto q los niveles freáticos son muy altos (para los q entendais, para los demás en cristiano = estamos encima del río y podría haber filtraciones)así q se ha tenido q optar por una cimentación más cara (se llama de "muro pantalla" por si a alguien le dice algo)
Todos estos factores si hacen subir los precios de los pisos más de la diferencia estimada se estudiaría si llevarlos a hipoteca o hacer recibos extra (luego trato el tema mejor).
El aymto y sus requerimientos nos han afectado en q ha habido q cambiar de sitio algunos pilares y se han tenido q reubicar algunos trasteros y garajes, aunq recalcaron q no han perdido ni un m2. A quienes le afecte Dimora les mandará una carta.
En ruegos y preguntas tb se habló propuso lo del gotelet, pero se explicó q se desestimó pq el piso en liso se encarecía 3.8 veces respecto a gotelet. Aún así se dejó abierta la posibilidad para el año q viene.
Por último se habló de preinstalación de a/a, pero nos dijeron q como son viiendas protegidas !naranjas!

6) Locales y viv minusválidos .-Las viviendas rvas a minusválidos ya están vendidas y adjudicadas. Los locales comerciales todavía no se han puesto a la vta y, para ello, falta mucho ya q si los vendemos ahora se lograría un precio mucho menor q cdo este el edificio acabado (incluso creo yo cdo haya gente viviendo en el Soto y Mancha Amarilla).
Solo hay un compromiso de Compra-Venta para el local de Cedros I q lo tiene una distribuidora de Nozar (de ahí los rumores de Mercadona).
Los compromisos de compra son muy normales en grandes operaciones, podeis verlo en prensa económica todos los días, se suelen llamar warrans y se hace casi siempre en sectores agrícolas y ganaderos(cosechas)y de construcción (compras "masivas" de materiales de construcción).Es una manera de asegurarse q si Nozar ejerce su dº a compra no se va a vender por debajo del precio pactado (supongo q habrán pactado mínimo el coste de ejecución del local)y si no tiene q igualar la oferta q nos haga cualquier comprador externo. Se "supone" q la cooperativa hace esto para asegurarse de q no va a vender nunca por debajo del precio de coste (perdida para los cooperativistas).
Tb supongo q Nozar tiene ese dº pq si recordais las ctas anuales Nozar (=Dimora)prestó un dinero a Los Cedros S.C. "al ppio de los tiempos" para comprar los terrenos, así q supongo q los cooperativistas a cambio le dimos el dº de opción de compra sobre el local.
Si se vende por encima de lo q se había estimado inicialmente habrá un "ingreso extraordinario" q nos ayudará a paliar esa subida en el precio de los pisos.
De los locales del resto de fase no se sabe nada.

7) Modif. Precios : Personalmente de esto tengo algunas dudas así q por favor vamos a ver si entre todos nos ayudamos a entender:
Estamos deacuerdo en q los precios van a subir (c. ejecución) y q el precio del módulo tb. El tema está en q todos pensábamos q cdo llegara nuestra fecha prevista para entrega de llaves dejaríamos de pagar (Cedros I creo q en jul´07, II tb jul´07, III nov´07 y IV no lo sé).
!Pues no! Ese cálculo es del precio del módulo previsto (Precio VPP)dividido en mensualidades, pero nosotros tenemos q pagar el Coste de ejecución (c. estimado total) ; por eso hasta la fecha "prevista" para entrega de llaves, pagaríamos el precio VPP y luego el C.Rector decidirá como seguir pagando para reducir la diferencia entre el C.Real de Ejecución y el Precio VPP(unos nuevos recibos hasta la entrega de llaves o meterlo en la hipoteca o aumentar las cuotas mensuales q estamos pagando actualmente (en este último caso a partir de enero 2007 pero nada es seguro)), todo esto firmando unos anexos.
Si lees el contrato ese q firmamos todos el mismo día q elegimos piso, el "Domucmento de reserva" (justo el anterior del c.de adjudicación)viene todo esto.
Me pareció entender q en la hipoteca solo se puede meter como máximo lo q la CAM determine como p. del módulo, por eso era q ¿nos convenía q subiese el p.del módulo? pq así podríamos meter más en hipoteca?.
En esto último me lio mucho pq no entiendo cómo nos puede ser beneficioso q aumente el p.módulo. Por otra parte, me parece demasiado importante lo de la forma de pago de esos anexos como para q no se haga una votación bastante seria... o q los del C. Rector hagan un estudio bastante profundo de todas las opciones.
En todo caso para este cambio en la forma de pago falta más de 1/2 año.
Por último el precio del módulo varía todos los años, mínimo con el IPC.

8) Otras cuestiones . Tb se habó de la gestión de Dimora respecto a ayudas públicas y subvenciones. Actualmente no existen por el tipo de protección q tenemos, pero si de aquí a q nos den la vivienda las creasen Dimora se compromete a gestionarlas pq en otras promociones lo ha hecho.
Respecto a gestionar "obras menores" dicen q es contraproducente pq se preocuparían más de hacer esas obras (q irían como dinero "extra" y de cada interesado en particular) q de arreglarnos desperfectos o vicios q haya en nuestras casas.
Dimora nos mandará una ciercular cada 3 meses aproximadamente para irnos informando de todo, tb colgará un diario de la obra en la web oficial.
Las viviendas se comenzarán y entregarán independientes, es decir, si de una hay la licencia se comenzará, no se espera a las otras, y si una está acabada antes se entregará sin esperar. Por eso, es muy posible q Cedros IV se la 1ª en entregarse y I la última ; parafraseando al personaje más famoso del mundo "los últimos serán los primeros" así q chicos, algo bueno tenía ser los chiquitines de Los Cedros.

Bueno pues después de todo este rooollo, buen finde!

PD me hizo mucha ilusión conoceros a algunos. En las kedadas me pasó y ahora otra vez, me da rabia no acordarme de más caras. Mierda de pegatinas y mierda de vergüenza!!

Hola a tod@os!

Mis notas sobre lo que se trató en la Asamblea, os agradeceré cualquier corrección o la respuesta a mis preguntas:

PUNTO 1. 2. y 3. Informe de gestion de la cooperativa / Explicación de las cuentas / Votación y aprobación si procede de las cuentas y la gestión. Imposible resumir..., para quien entienda de esto, nos facilitaron Balance de situación ; Cuenta de perdidas y ganancias y Memoria anual abreviada!!! Casi lo único que entendí fue que la aprobación fue por unanimidad.

Se comentó también que la cooperativa es una pero con 4 fases independiente en todos los sentidos.

PUNTO 4. Renovación del cargo de Vicepresidente y Secretario-Tesorero. Ha habido dos bajas voluntarias en el Consejo Rector. Los dos cargos vacantes se ofrecen entre los asistentes a algún titular de los Cedros III y IV, para que todas las fases estén representadas. Se cubren dichas vacantes (¿quien hará de VicepresidentA y quien de SecretariA? Son dos chicas). Se indica que los del CR son los "apoderados" de la cooperativa. También hay un interventor con voz pero no voto.

También se piden voluntarios para la Comisión de Obras (3 personas para Cedros III y otras 3 para IV). Este cargo estuvo más solicitado, también se cubre.

PUNTO 5. Estado actual de la cooperativa y previsiones. El guión de este punto del orden del día vino marcado por el mail que se le había adelantado a dimora sobre las preguntas que se le harían en el punto de ruegos y preguntas.

- Resumen de los tramites efectuados hasta ahora y lo que seguirá. Inicio de las obras para Julio. Dimora esperaba poder decirnos durante la Asamblea que ya se había concedido la licencia para alguna de las fases. Ahora, una vez el arquitecto municipal y el ingeniero de obras públicas firmen el informe positivo, la cooperativa tendrá que hacer el abono del coste de las tasas de construcción y tendrá lugar la junta de compensación (la entrega física de las parcelas o el acceso a las mismas).
Las primeras licencias serán para nuestra cooperativa y dentro de esta empezarán por Cedros I y II, pero con poca diferencia caerán las licencias para III y IV.

- Licitación de las obras. La misma constructora para las 4 fases. Empezaron 8 y se han quedado 5. Estas fueron informadas de los requerimientos del Ayuntamiento y todas excepto una han presentado ya su oferta modificada. La que queda presentará su oferta la semana que viene. (¿Es labor del CR la elección de la constructora definitiva? Si es así,en dos semanas deberiamos tener noticias de una reunión del CR, no?). Las 5 constructoras son Ferrovial, Dragados, Tecnosa, Tecnor y Lena Construcción del grupo Nozar. Importante también es que el precio y la entrega son cerrados, pero... en el proyecto de ejecución hay partidas que quedan abierta en cuanto al precio, y sobre los plazos, el contrato incluirá una penalización por cada día de retraso sin considerar los días de lluvia, huelga, o catastrofes naturales. En resumén se les da 15-20 días de gracia.
Siguiendo con lo de los plazos: 16 - 22 meses. La más breve, Cedros IV, la más pequeña de todas. La entrega es independiente para cada fase, es decir, se entregarán según se construyan sin esperar que acaben todas.
Una vez finalizen las obras hay que añadir 3 meses por los tramites del Ayuntamiento (celula de habitabilidad) y de la Comunidad de Madrid (calificación de vivienda protegida).

- Modificaciones de las calidades. Carpintería interior, dos aspectos, el parquet será de una tabla más ancha y las puertas de roble en vez de sapelly. Ventanas abatibles no correderas.

- Aumento de costes. No por las modificaciones anteriores sino por retraso de las obras (incremento de los costes de ejecución y de los intereses de los préstamos) ; por nuevas normativas como la de electrificación o de diseño bioclimatico y soleamiento (no nos afecta el nuevo Código Técnico de Edificación -el de las placas solares-)y por los resultados de los estudios geotecnicos que muestran que en nuestras parcelas el nivel freatico es muy bajo (terrenos muy húmedos) y por tanto se requiere una cimentación más cara.

- Actualización de los costes. Se habla de la posibilidad de actualizarlos pasando recibos extras una vez se terminen los previstos y hasta la entrega definitiva de llaves (según qué fase) o bien, retrasarla para intentar reabsorberla en la hipoteca.

- Requerimientos del Ayuntamiento sobre nuestros proyectos. Mínimos en las viviendas, quizás desplazamiento de algún pilas. Mayor incidencia en garages y trasteros no por modificación de los m2 disponibles sino sobre la orientación o ubicación de estos. Cada socio será informado de las posibles modificaciones de su vivienda, trasteri y/o plazas de garaje.

- El coste de la vivienda no viene fijado por los módulos sino por el coste de adquisición. Insisten en que a través de una cooperativa la adquisición de la vivienda es a precio de coste pues la cooperativa es la promotora. Para Cedros I y II, el importe de sus módulos ha aumentado mucho. Cedros III y IV posiblemente salgan del módulo. Ahora 1585,72€ / m2 útil, garajes y trastero, 60%.


Con lo que me he extendido, dejaré el ultimo punto, el de ruegos y preguntas para otro mail.

Saludos

Hanibal:

El "precontrato" del que hablas de Nozar es una opción de compra : Nozar ha comprado el derecho a comprar (valga la redundancia) el local en un precio y fecha predeterminados. Obviamente no nos beneficia, ya que se fija hoy el precio al que se vende mañana... Y seguramente si se hubiera esperado a mañana se vendería más caro.

Pero para todo eso está Dimora: eso es gestión pura y dura, es decir que se habrán molestado en que no salgamos mal parados...

Saludos para todos!

Hola cedrer@s:

Pues después de hablarlo con mi parienta los siento walias y vanemp, pero explico mejor lo que entendimos nosotros:

En el primer trimestre del año que viene ya sabremos con seguridad el precio del modulo y de todo lo que se acomete. Entonces, según le entendimos a el sr. Jose Luis (el de dimora), dijo sin dejar cerrada ninguna posibilidad que daba dos opciones para pagar las mejoras y la diferencia económica entre los costes presupuestados y los reales y estas eran:

1- Metiendo parte poco a poco en las cuotas (sin tener que esperar a acabar las "cuotas normales")
2- Dejándolo al final para ver si se podía meter en la hipoteca

Es verdad tb que creo que comento que cedros I y II iban a salir comido por servido pero que cedros III y IV la diferencia iba a ser notoria.

De todas maneras, me parece que vamos a tener que acudir a las "grabaciones" hechas por nuestros compañeros cedreros...

Un saludo y a ver si nos podemos aclarar pq yo en casa estoy sin internet....

Bueno, como vereis la demora del ayuntamiento ha originado un aumento de los gastos financieros y un aumento de los costes por la subida de los materiales aúnque claro todo esto es muy relativo por la demora también nos ha dado tiempo para coger más y mejores presupuestos con precios más competitivos.

Qué os pareció el tema de los locales de Cedros 1 ?

Irán a pachas unos y otros en esto de la demora ????
Ayer estuve hablando con el ayuntamiento y después de una pequeña discrepancía volvieron a hablarme que es cási imposible que antes de julio pueda el arquitecto informar los proyectos de los cedros ??

Más demora y mas dinerito?????
Esto lo decían ayer al medio día en urbanismo.

Hola

podriais decirme cual es el porcentaje de vuestra subida, respecto del precio que os indicaron inicialmente.

Muchas gracias

yo lo que entendí es que seguimos pagando las letras hasta el día q pone en contrato que tenmos que pagar, a partir de esa fecha,se van a pagar unas letras que serán la parte proporcional a la subida del piso. estas seguramente sean inferiores a las que ahora estamos pagando. eso es lo q yo entendí.

A mi tambien me parece raro lo de los dos del consejo rector que casualmente no aparecieron ayer por "distintos motivos".
Otra cosa que no veo clara es lo de la venta del local comercial de Cedros I a Nozar.
¿Podría alguien explicarme eso del precontrato que se firmo con Nozar mediante el cual pueden ejercer la acción de compra sobre el local? Porque estoy seguro que lo comprarán para luego venderlo o montar algo, y seguro que lo compran a dos pesetas. Supongo que de eso estará enterado el consejo rector, pero como no aparecen por ningún sitio, dificil aclaración nos pueden dar.
Por lo demás la asamblea de ayer me pareció muy positiva.
Parece que la cosa marcha.
Una última cosa, como el ayuntamiento no de las licencias de obras este mes habrá que tomar cartas en el asunto, ¿no creeis? esta claro que desde Dimora están haciendo todo lo posible por empezar, pero si el ayuntamiento no quiere no se empieza.
Cuando sea vecino de Torrejón ya se a quien no voy a votar.