Tus cálculos se quedan cortos, ya que, en el sistema financiero español se usa el Sistema Francés de Amortización. Siendo el importe del interés aplicado siempre sobre el capital pendiente e inicialmente siendo casi en su totalidad la cuota correspondiente a interés, por lo que ese cálculo lineal que has hecho sería sólo válido a interés simple en periodos inferiores a un año. Por ello la direncia real aproximada sería de 22.300 €.