Buenas noches, el tema de la subrogacion esta exquisitamente explicado en el correo anterior, y es eso un cambio de titularidad sin volver a escriturar por ello.
Es decir en una compraventa entre particulares ( segundas transmisiones ), se realizan al menos dos escrituras, una de compra venta del inmueble y otra de constitucion de prestamo hipotecario. Tambien puede existir una tercera que la parte compradora debe exigir en el momento de la escrituracion si el inmueble tiene cargas.
Esto significa que cuando compras una casa de segunda mano debes ir al registro de la propiedad a pedir una nota simple o verificacion registral donde aparece digamos la vida del inmueble. Dueños que ha tenido, cargas hipotecarias.... Es por ello que a veces existe una tercera escritura, que es la de cancelacion registral de la finca que vas a comprar, porque si no te subrogas al prestamo que mantiene la persona que te vende el inmueble este se debe encontrar libre de cargas.
Por el contrario si es primera transmision, como es nuestro caso ( compras directamente al constructor/promotor ), si te subrogas a las condiciones que pactaron con el banco que les concedio el prestamo al promotor, tan solo tendras una escritura que contiene la compra venta y la subrogacion de la hipoteca. Y es por ello mas barato si se incumple la ley.Esta tipificado por ley como clausula abusiva, el hecho que debas subrogarte al prestamo al promotor y hay multitud de sentencias que hacen manifiesto esto.
Significa que en el contrato aparece el siguiente parrafo.:
" La parte compradora faculta expresamente a la parte vendedora para la percepcion integra del principal del prestamo hipotecario que grava la finca y se obliga a la subrogacion en dicha hipoteca y al pago de las amortizaciones de capital e intereses que en ella han sido pactados. A tales efectos, la vendedora manifiesta que la cancelacion anticipada del prestamo con garantia real esta exenta de comisiones y cualesquiera otros gastos bancarios, siempre que la misma se produzca dentro de los tres meses siguientes a la citada subrogacion, en los terminos de la clausula 4.2.a) de la escritura de prestamo hipotecario aludida en el expositivo III que precede "
A continuacion cito el expositivo III
"Que el inmueble descrito en el expositivo I) esta gravado con una hipoteca a favor de Ibercaja y respondiendo a xxxxxxx euros de principal, aun interes resultante de añadir 1,00 punto al euribor a un año, o de añadir 0,00 punto al referencial IRPH, una comision de subrogacion del 0,50% y con un periodo de amortizacion variable a eleccion del comprador entre 15 y 25 años...."
Resumiendo esto nos dice, que efectivamente no tenemos que pagar comision alguna por cancelar la subrogacion siempre y cuando se haga dentro de los 3 siguientes meses. Pero viene la trampa, ya que si que estamos obligados a subrogarnos al prestamo, esto es, tenemos que pagar la comision de subrogacion ( el 0,5% de nuestro prestamo, en mi caso 672 euros ) por todo el morro y ademas aunque no tengamos comision por la posterior cancelacion de la hipoteca, si que estamos obligados a realizar la cancelacion registral ( unos 700 euros mas ), ya que no podemos ir a otro banco y pretender que nos den el prestamo sin cancelar registralmente el piso.
Para eliminar las cargas de un piso hacen falta dos cancelaciones, la primera es la cancelacion economica ( lo que debemos al banco ) y otra no menos importante es la cancelacion registral ( quitar las cargas en el registro de la propiedad ).
No obstante aunque esto esta firmado, es claramente una clausula abusiva, y en la estipulacion decimo primera del contrato privado aparece este parrafo " las partes haciendo expresa renuncia a su fuero propio, acuerdan someter cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la interpretacion y cumplimientos de este contrato a la jurisdiccion de los jueces y tribunales de Madrid ".
Significa que no pueden saltarse a la torera la ley, ya he puesto en conocimiento de la asesoria juridica de la unidad hipotecaria de la entidad en que la voy a hacer la hipoteca, este hecho, y me han asegurado que no me preocupe, ya que si es necesario se pondran de acuerdo entre los bancos, para limar estas pequeñas asperezas.
Porque por un lado, la comision de subrogacion la debe eliminar Ibercaja, y por otro lado Arbena Gestion o Manrique Faura, se deben hacer cargo de los gastos de la cancelacion registral, porque a todos los efectos si nosotros hacemos la hipoteca con otro banco, es a efectos de Ibercaja y la promotora como si pagasemos el piso al contado y no nos pueden cobrar nada por estos conceptos.
Espero que os haya servido un poco de ayuda esta parrafada que me he echado, os aconsejo que lo leais un par de veces porque lo he escrito a medida que se me ha ido ocurriendo y no se muy bien siha quedado coherente y adecuadamente estructurado, y me da pereza releerlo.
Un saludo