AYUDA ( Próxima Reunión con Premier) y PROPUESTA

¿Quién debe asumir los gastos de cancelación de una hipoteca al comprar una vivienda?

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Hola a todos,
Imagino que como muchos de vosotros , estoy impaciente y algo nervioso por conocer los resultados de la reunión del próximo Martes 30/3/04 con Premier.Esta situación no me permite dejar de ser como Indiana Jones en Busca del Arca Perdida, es decir, que no paro de "navegar" tratando de encontrar informacion que nos pueda ayudar a resolver de la mejor manera posible todas nuestras dudas al respecto de la inversion que hemos hecho en lo que será nuestro futuro hogar.Bueno a lo que vamos que entre "ola" y "ola" he encontrado algo que me parece interesante y pido vuestra opinión: La Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (cuya web se indica más abajo) ofrecen una serie de servicios (consultas sobre conflictos con entidades financieras,informes sobre hipotecas,modelos de cartas para reclamar,sentencias,...etc) que me parece nos podrían venir muy bien para solucionar muchas de las posibles incidencias tanto presentes como futuras.El tema es que este servicio NO ES UN SERVICIO GRATUITO,por lo que os pido (si despues de echarle un vistazo os parece interesante) ideas de como darnos de para que nadie se aproveche de la buena voluntad ni disposición de nadie.

La siguiente CONSULTA está sacada de allí,y espero pueda servir de ayuda en la próxima reunión con Premier.

Una vez más todo nuestro agradecimiento y apoyo a todos los que asistireis a dicha reunión y formais parte activa de este foro.

Un saludo , Fernando

CONSULTA

He comprado una vivienda que tenía una hipoteca, pero me interesó suscribir otro préstamo hipotecario que tenía mejores condiciones económicas. El vendedor-promotor me ha pasado los gastos de cancelación del préstamo hipotecario que contrató la promotora para financiarse, ¿tengo que asumir yo esos gastos al no haber querido subrogarme en ese préstamo o le corresponden a la promotora?. Gracias de antemano por su respuesta.

RESPUESTA

Muy señor nuestro:

Con relación a la consulta que nos remite, debemos manifestarle lo siguiente:

Normalmente los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen trasladar al comprador.

Esta cláusula que normalmente se incluye en estos contratos, entendemos que es contraria a derecho, y ello por los siguientes motivos:

Por aplicación del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, que preceptúa: “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.

La disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

“A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:

La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN).

Nuestro Alto Tribunal expresamente ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación de una hipoteca contratada por el promotor. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2000, en aplicación de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y el artículo 6.3 del Código Civil, textualmente dice:

“La improcedencia de ese pago, con base a la estipulación .... de los contratos de compraventa cuya nulidad expresamente se declara, es contundente en virtud escrupulosa en lo que al respecto de forma “ad hoc” determina el artículo 10.1 c) de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”.

Esta no es la única resolución judicial que se pronuncia en este sentido ; merece especial mención la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 5 de marzo de 1999 que, en similares términos nos indica -por lo que aquí nos ocupa- en su Fundamento Jurídico Cuarto:

“Estamos en presencia de gastos que únicamente debe soportar el vendedor, como se lo impone el artículo 10.1 c) de la Ley General, y todo ello sin perjuicio del precio de la venta, cuya financiación (y no aquella otra por construcción) correrá a cargo del comprador en cuanto hecho en su exclusivo beneficio, viniendo en tal caso obligado a soportar sus costes.

Es más, los actores se encuentran con unos gatos que no sólo no controlaron, en cuanto para nada intervinieron en su contratación... Estamos, por tanto, ante una cláusula, la comentada de subrogación, que perjudica de forma desproporcionada o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo favorece al vendedor, al facilitarse una construcción mucho más económica a costa de los citados, que, por el contrario, ningún beneficio obtienen de la misma, pues han de pagar no ya sólo el precio de la venta (comprensivo, lógicamente, de aquellos costes de construcción), sino, además, la financiación del vendedor y la propia del préstamo para satisfacer dicho precio, soportando así, en la práctica, una doble financiación, cuando la Ley ordena que la correspondiente a la construcción y los gastos de su cancelación corran a cargo del vendedor, conforme lo que establece “in fine” el citado art. 10.”

Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató como garantía para financiar la construcción, fue el promotor o constructor quien negoció y acordó los términos que se ajustaron mejor a sus intereses ; por tanto, es a él a quien corresponde correr con todos los gastos que se deriven de ella, incluso su cancelación, salvo que al comprador le intereses subrogarse y lo haga libremente.

Por otro lado, resulta necesario indicarle que el Instituto Nacional de Consumo y las Comunidades Autónomas han dado el visto bueno a un modelo de contrato de compraventa de vivienda nueva, libre de cláusulas abusivas, presentado por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Este texto se caracteriza por ser fácilmente comprensible, respetar el equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes y garantizar derechos del consumidor como el de designar notario o el derecho a no subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor.

Por todo lo expuesto, entendemos que es la promotora la que tiene que asumir los costes de cancelación del préstamo hipotecario (y no usted).

Esperamos haber resuelto su consulta satisfactoriamente.

Hemos de recordarle que los asociados adheridos de AUSBANC pueden realizar de forma gratuita cuantas consultas deseen. Para asociarse basta con seguir las instrucciones que figuran en nuestra “web” (www.ausbanc.es).

Un saludo, AUSBANC

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