Lo he sacado de
http://www.notariado.org se trata de una consulta a esta web, por cierto, las consultas son gratuitas.
Pregunta acerca de: Subrogación en la hipoteca al promotor.
Estimados señores,
hace casi 2 años decidimos comprar una vivienda nueva, todavía a falta de construirse. Mientras tanto, firmamos con la empresa promotora un contrato (sin notario) por el cual nos comprometiamos a abonar una cantidad de dinero mensual hasta la fecha prevista para la entrega de la vivienda. La vivienda está gravada con una hipoteca en garantía de un prestamo hipotecario de 18 millones de Ptas a nombre la vendedora. En el contrato había también una clausola por la cual nos comprometiamos a subrogarnos en la posicion ocupada por la vendedora en lo referente a dicho prestamo hipotecario, comprometiendonos a asumir la condición juridica de deudor del mismo.
Mi pregunta es la siguiente: ¿es legal esta clausola de subrogación? Nuestra intención sería abrir una hipoteca nueva con otro banco, pero para ello nos quieren hacer pagar una serie de gastos que derivan de la cancelación del prestamo hipotecario actual a nombre de la vendedora. Qué podemos hacer?
Recientemente (10/10/2001) el Instituto Nacional de Consumo (INC) ha emitido un informe por el cual se informa que "Imponer al comprador de una vivienda nueva el préstamo hipotecario concedido por la constructora/promotora es abusivo y debe ser, por tanto, nulo. Las mismas consideración tienen las cláusolas del contrato que impongan el abono de los gastos de la cancelación del préstamo."
Atentamente,
Marco Sangiorgi
Respuesta:
Estimado Marco:
La situación que usted nos describe en la que el promotor constituye una hipoteca para financiar la construcción de viviendas y en los contratos provados firmados con los compradores les impone obligatoriamente la subrogación en ella es bastante habitual en nuestros días, ya que hasta fechas recientes, el coste fiscal de la subrogación era nulo, frente al de cancelación de la hipoteca y nueva constitución de otra, que presentan costes fiscales claramente superiores, sin contar con los mayores costes arancelarios notariales y registrales.
Sin embargo, desde el año 2000, la tributación de la cancelación de hipotecas se ha suprimido (salvo en el País Vasco, en que la exención se limita a ciertos supuestos), de manera que el promotor no tiene que soportar otros gastos por la cancelación de la hipoteca que los notariales y registrales, claramente reducidos doblemente, por tratarse de una operación financiera (reducción del 25% del arancel ordinario) y por afectar a vivienda (reducción de otro 25% adicional sobre el resto).
En cuanto al carácter abusivo o no de la cláusula, se trata de una cuestión discutible que debe ser resuelta por los Tribunales. En la actualidad aunque no hay ninguna sentencia firme de aplicación general que la prohíba, entendemos que tal cláusula podría estar incluida entre las abusivas a que se refiere el art. 10, V, 22 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prohíbe "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa correspondan al profesional", citando entre ellas "la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).".
El problema es que esta Ley, como todas no tiene aplicación retroactiva respecto de los contratos firmados con anterioridads a su entrada en vigor (5 de mayo de 1998), por lo que debería revisar este aspecto. Si su contrato fuera posterior, podría exigir del promotor que cancela su hipoteca y afronte los gastos correspondientes y si éste se negara, sería conveniente que acudiera a las autoridades de consumo.
Esperamos haberle sido útiles. Muchas gracis por su consulta.