Gastos

En aclaración a la primera pregunta contestada por el notario (gracias Fulanito por las cuestiones):

En cuanto a la obligación de suscribirse a la prima de seguro multirriesgo del banco,NO ES OBLIGATORIO, y muchas entidades se aprovechan como medida de amenaza para la subrogación de hipotecas realizadas con entidades públicas.

Esto se nos comunicó en la firma del contrato por el propio EMSULE, como medida de advertencia.

Es más, yo que vosotros, presionaría al banco, habiendo pedido en diferentes entidades de seguros, presupuestos de primas de seguros, incluso con la misma entidad con la que trabajen. En el caso de CAJA MADRID, creo que suele ser MAPFRE, así que acercaros a alguna sucursal a pedir presupuestos y luego a la hora de la firma de la hipoteca, presionadle para conseguir un mejor precio.

En resumidas cuentas, los gastos a los que nos vamos a enfrentar son los siguientes:

- 7% del 80% de la vivienda

- 0,5% de AJD del 100%

- Si nos subrogamos a la hipoteca que nos proponen no tendremos más gastos de AJD, si no nos subrogamos, serán un 0,5% más.

- Comisiones de apertura y subrogación, aprox. un 1% del 80% del valor total de la vivienda.

- Coste de tasación de la vivienda.

- Gasto tramitación de escrituras.

- Prima de seguro (obligatoria, aunque sea de otra entidad)

- Gasto de tramitación de escrituras (liq. impuestos, cambio impuestos s/ bienes inmuebles, inscripción en el registro)

- Gastos de notaría aprox. 1800 € entre notario en compraventa y en préstamo.

Otra cosa más acerca de las ayudas.

Exactamente no sé si no nos subrogamos a la hipoteca que nos ofrecen, nos concedería la CAM su ayuda o no. Pero lo que sí nos corresponde (y no son acumulativas con la CAM) son las del ministerio de fomento, en iguales condiciones, menores de 35 años y primera vivienda, con independencia del tipo de vivienda e hipoteca. La ayuda es muy similar a la de la comunidad de Madrid, así que el único gasto mayor al que nos enfrentaríamos (y tendríamos derecho a ayudas de Fomento) sería el 0,5% más de AJD.

En cuanto a las ayudas de la CAM, voy a informarme bien, porque no estoy muy convencida.

Como siempre, chic@s, ánimo.

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Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Compra con subrogación de hipoteca. Copia para la entidad acreedora. Gastos

He adquirido un piso el cual se ha formalizado en una escritura de
compra-venta (22 millones ptas) con subrogación de un préstamo hipotecario (16 millones ptas). Ahora, la entidad bancaria me presenta la liquidación de los gastos y me comunica que la notaria sólo ha expedido una copia auténtica o autorizada de la escritura y que ésta se la queda la entidad, por lo tanto si quiero una tengo que solicitarla y pagar. ¿Es correcta
la actuación de la entidad?. Además en dicha liquidación tengo unos gastos de gestoria de
109.000 ptas ¿se considera un precio razonable por dicho servicio?. En ambos casos, si puedo reclamar, ¿dónde debo dirigirme además de la propia entidad bancaria?. Gracias.

Respuesta:

Estimado Francisco: La entidad acreedora tiene derecho a una copia autorizada de la escritura, y normalmente en la anterior escritura de constitución de préstamo hipotecario se habrá especificado que son de cuenta del deudor todos los gastos generados por la tramitación del préstamo hipotecario, incluidos los derivados de la subrogación del deudor, lo cual engloba la copia de la escritura para la entidad. Que la copia se pida con retraso no le supone ningún recargo, sino sólo que pagará en dos plazos un gasto que normalmente hubiera tenido que pagar en su totalidad al principio. En cuanto a la factura de la gestoría del Banco, es un asunto en el que no podemos entrar porque tienen honorarios libres y suelen ser legalmente independientes de la entidad. Debería comentarlo con la gestoría y con el propio Banco. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.

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Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Condiciones de entrega. IVA

He comprado una vivienda nueva en construcción a un promotor. La fecha de entrega inicial era Mayo 98. Después de sucesivos aplazamientos en la entrega por diferentes motivos (últimas lluvias, retraso en realizar los repasos, retrasos en las pruebas de presión del gas), ayer me indicaron en la Promotora que nos llamaran para firmar ante el Notario los próximos días 17 o 18.09. Ante mi pregunta de si ya tenían la cédula de habitabilidad y los boletines de Agua, Luz y Gas que debían entregar en la firma de la escritura, me indicaron que no disponían de la Cédula de habitabilidad y que la firma se iba a hacer con el Certificado de fin de Obra. Respecto al tema del Gas me dijeron que aunque la prueba de presión realizada por Gas Natural había finalizado el día anterior correctamente, que el Ministerio de Industria debía realizar otra prueba (tardaría 10-15 días) y que por tanto la entrega de la vivienda sería sin gas.

Como ya no me fío de la Promotora debido a todas las veces que no me han dicho la verdad, les ruego me contesten a las siguientes preguntas :
- ¿Es posible la firma de la escritura de compraventa sin la cédula de habitabilidad? ¿Sería suficiente con el Certificado de fin de Obra del que hablan? ¿Es normal esto? ¿Hay alguna implicación?
- ¿Es posible la entrega de la vivienda sin gas cuando esta es la energía utilizada para el agua caliente y la calefacción? ¿Me puede afectar en algo firmar en estas condiciones?

A lo mejor estas preguntas les parecen insignificantes pero se basan en la enorme desconfianza que me inspira actualmente la empresa promotora, después de tantas medias verdades.

En otro orden de cosas, me gustaría hacerles otra pregunta. Una parte del precio de la vivienda la he pagado al promotor mediante una serie de letras y la otra parte es mediante la subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor. Me gustaría saber como se paga el IVA correspondiente a esta última parte del precio de la vivienda. La parte del promotor la he ido pagando incluido en cada letra.
Respecto al IVA correspondiente al importe en el que me subrogo ¿Hay que llevar un cheque y entregarlo al notario en el mismo acto de la escritura o es posteriormente? ¿De ser un cheque, tiene que ser conformado¿? ¿Quien lo liquida ante Hacienda?

Sin otro particular y dándoles sinceramente las gracias por su contestación, les saludo atte.

P.S. Debido a la premura de tiempo, les ruego contesten lo antes posible.

Respuesta:

Estimado amigo: Lo encuentro con muchas tribulaciones en su problema, que desgraciadamente es más frecuente de lo que puede suponer, sin que ello implique que se deba obligatoriamente paralizar el tráfico jurídico inmobiliario mediante el no otorgamiento de escritura, aunque SI ES INELUDIBLE adoptar y exigir algunas cautelas en orden a preservar nuestros derechos. 1) La que usted llama cédula de habitabilidad, ya denominada Cédula de 1ª Ocupación, como su nombre indica supone el acreditamiento oficial de que la vivienda adquirida puede ser ya ocupada y disfrutada por su adquirente, suponiendo que cuenta con los requisitos mínimos para ello y de que se han cumplido los requisitos exigidos al otorgar la licencia de obras. En algunas localidades o Comunidades es precisa dicha Cédula para poder contratar algunos servicios con los que vaya a contar la vivienda (gas, por ejemplo, o energía eléctrica). Y esto es lógico, pues a veces los Ayuntamientos retienen la concesión de la Cédula de 1ª Ocupación hasta que los promotores cumplen todas sus obligaciones urbanísticas. Entre los incumplimientos habituales, los más frecuentes son que la Promotora no termine las obras de urbanización de calle ocupada por la edificación, el asfaltado de la misma, o las aceras, arbolados, etc, e incluso desperfectos o destrozos que las obras hayan causado en alguna zona, ya urbanizada, en la que posteriormente ha edificado el Promotor. Algunas de estas terminaciones o realizaciones son requisitos exigibles en las licencias de obras para alguna promoción constructiva determinada. De modo que, si el Promotor no cumple, el Ayuntamiento retiene la concesión de licencia para presionar. 2) Jurídicamente no existe inconveniente en escriturar una vivienda sin que disponga de la Cédula de 1ª Ocupación, aunque es evidente que la falta de la misma puede originarle disgustos posteriores, si la promotora es reincidente en incumplimientos anteriores. Normalmente, al querer la Promotora otorgar escritura sólo con el Certificado de Fin de Obra, lo que busca es obtener rápidamente el total rendimiento económico de su Promoción y venta, pues al otorgar escritura, normalmente se le paga al Promotor el total del precio. Nuestro Código Civil presume que el OTORGAMIENTO DE ESCRITURA EQUIVALE A LA ENTREGA Y POSESION DE LA vivienda, y ésto hay que entenderlo en el sentido de que se supone que se ha recibido la misma en condiciones normales para ser vivida y disfrutada, aunque el propio Código establece que ello sólo será así si DE LA MISMA ESCRITURA NO RESULTARE O SE DEDUJERE CLARAMENTE LO CONTRARIO. Si usted acepta el otorgamiento de escritura, guardando silencio sobre las deficiencias o falta de Cédula, Boletines de gas, agua, energía eléctrica, etc., luego RECAERA EN USTED LA PRUEBA DE LA FALTA DE AQUELLAS. Esto significa que, en caso de aceptar usted que le otorguen escritura, debe pedir al Notario que le incluya alguna cláusula que salvaguarde sus derechos frente al Promotor. Por ejemplo, exigir que conste en la escritura una cláusula en la que se detallen claramente los elementos que faltan en la vivienda, la obligación que asume el Promotor de cumplirlas, la aclaración expresa de que la escritura no supone la posesión completa de la vivienda al faltar elementos esenciales en la obligación de entrega del vendedor, y establecer una fecha tope para cumplir todo ello el Promotor. También puede añadir un pacto o cláusula de penalización a cargo del Promotor, con una cantidad importante a favor de usted para el caso de que el Promotor no cumpla sus obligaciones en la fecha tope marcada. Aunque la mejor manera de asegurar el cumplimiento del Promotor es retenerle, del precio aún debido, una lo suficientemente importante como para que se encuentre forzado a cumplir sus obligaciones, declarando en la escritura que se retiene dicha cantidad para el caso de que el Promotor no cumpla en una fecha determinada, y pactándose incluso que de dicha cantidad puede quedar definitivamente en favor de usted una parte de la misma (fijar su cuantía) en concepto de penalización por el cumplimiento fuera de la fecha pactada. Créame, la mejor manera de asegurarse frente a una Promotora incumplidora es retenerle una cantidad que sea verdaderamente representativa y que ello conste en la propia escritura. Y por supuesto, en la escritura debe constar entonces que los gastos de la nueva escritura y los gastos de Registro de la Propiedad que se originen para acreditar documentalmente que la cantidad retenida por usted en concepto de garantía frente al Promotor ya la ha pagado a éste, porque al final éste haya cumplido, serán a cargo de éste. 3) En cuanto al pago del IVA, éste recae sobre la totalidad de lo que a usted le reste por pagar, aunque lo vaya a efectuar mediante la subrogación por usted en un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si le quedan por pagar 5.000.000 ptas y esta cantidad se va a pagar mediante subrogación en un préstamo, el IVA recaerá sobre esos 5.000.000 ptas, y como se trata de entrega de vivienda el IVA será el 7% de los 5.000.000. Pero el IVA de la compraventa no se le entrega usted al Notario, sino al Promotor que es por Ley el sujeto pasivo obligado a repercutir el IVA al comprador, y es el Promotor el obligado a su ingreso en Hacienda en los plazos legales. No se preocupe de que el Promotor ingrese o no ese IVA dentro de plazo. Ya se ocupará de hacerlo por la cuenta que le trae, pues usted quedará liberado si en la escritura consta que usted ha pagado dicho IVA. Para ello, lleve usted un cheque bancario nominativo a favor del Promotor, por el importe exacto del IVA. Y a pesar de que en la escritura se hará constar por el Notario que usted ha pagado ya el IVA total de la operación, exija al Promotor que le entregue la factura de ese IVA, pues la Ley obliga a ello al Promotor, aún en el caso de que ya conste el pago del IVA en la propia escritura. Espero haberle servido en calmar sus preocupaciones. Gracias por su confianza. (FJCL)

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Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Garaje. IVA

Muy Sr. mio:

Le escribo para hacerlela consulta siguiente no habiendo encontrado respuesta a la misma a lo largo de las páginas de esta web:

¿Si al adquirir una vivienda se compran dos plazas de garaje en la misma finca, hay que pagar un 7% de IVA por ambas, o la segunda se incrementa en un 16%, pese a estar vinculadas a la misma? ¿Si se quisiera escriturar una plaza aparte, cambiaría algo, aparte de tener que pagar por 2 escrituras diferentes?

Muchas gracias.

Respuesta:

Estimada Lidia: La primera venta o entrega de plazas de garaje devenga IVA al tipo reducido del 7%, hasta un máximo de dos plazas de garaje por vivienda (la tercera pagaría el tipo normal del 16%), siempre que se transmitan conjuntamente con la vivienda. Si escritura una plaza aparte, hágalo en la misma fecha que la vivienda para evitar problemas.Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.

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Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Gastos de hipoteca y subrogación

En principio les doy las gracias anticipadas por este servicio que ponen a disposicion del publico,les felicito por la idea.
La cuestion que quiere plantearles es la siguiente:Mi hija se ha comprado un piso en construccion, se lo entregaran proximamente.El vendedor da la posibilidad de subrogarse en la hipoteca que tiene constituida, o que busquemos otra entidad bancaria y contiuir una nueva hipoteca.el precio del piso es de 24 Millones y la hipoteca de 19.
Preguntas 1º.Existen diferencias entre los gastos Notariales y Registrales que comportan las dos opciones,para escriturar piso e hipoteca?
2ºA cuanto asciende aproximadamente la diferencia si es que son distintos?
Se supone que en ambos casos el Notario lo designara el vendedor.El resto de los costes ya las tengo claros por los datos obtenidos de preguntas anteriores.
Gracia de nuevo por atenderme y un cordial saludo.

Respuesta:

Por definición, resulta más barato subrogarse en una hipoteca ya constituida que constituir una nueva, ya que la subrogación está exenta del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y la constitución de hipoteca tributa al 0,5% del total de la responsabilidad garantizada por la hipoteca.
Los gastos notariales y registrales son muy similares ; en todo caso podrían ser algo inferiores en el caso de la subrogación de hipoteca.
Muchas gracias por su consulta.