apuntes legales sobre la compra(ROLLAZO)

¿Qué información debe proporcionar el promotor al comprar una vivienda nueva?

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Hola vecinos aquí os traigo unas notas que me han parecido interesantes de información para la “compra de vivienda nueva”. Quizás otro rollazo legal para el que esté preocupado y le pueda interesar, como por ejemplo, a los tres primeros adosados del bloque E.
Ya aviso de que es un poco rollo:
1. La primera información
A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:
o Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
o Planos generales y detallados de la vivienda.
o Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
o Una memoria de las calidades.
o El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos. Así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.
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Cláusulas abusivas
que NO debe aceptar en su contrato
La vivienda es la inversión más importante que hace el consumidor a lo largo de su vida. Por ello debemos ser especialmente cautos para que todos los pasos que demos lleven al buen fin que se desea: disfrutar de la vivienda sin que debamos soportar abusos de ninguno de los muchos agentes que intervienen en el proceso (promotoras o constructoras, entidades financieras, entidades aseguradoras, etc).
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El contrato es de obligado cumplimiento para ambas partes, pero tenga en cuenta que incluso una vez firmado, aún conteniendo cláusulas abusivas, es posible solicitar a los Tribunales de Justicia la declaración de una cláusula como abusiva, lo que puede conllevar que finalmente la cláusula no se aplique. Además, puede denunciar esta situación en los distintos organismos de atención al consumidor para que se imponga la correspondiente multa u otras sanciones a la empresa vendedora.
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Pues bien, si el comprador cumple con sus compromisos de pago puede exigir que la vivienda se entregue en la fecha consignada en el contrato, a pesar de que ésta sea meramente orientativa. Cualquier retraso que no sea por fuerza mayor permitirá exigir responsabilidad a la empresa vendedora. Rechace el contrato que no precise la fecha de entrega y compruebe si alguna publicidad se refiere a este punto.
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Es posible que el vendedor incluya una cláusula que le permita realizar cambios en la vivienda, cambios que pueden tener su origen en "motivos técnicos, jurídicos o comerciales", como más habitualmente suele precisarse.
En este sentido, comprendiendo que puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, no debemos aceptar modificaciones de las características de la vivienda comprada, salvo que las mismas se justifiquen por causa de fuerza mayor. Podemos impugnar dichas modificaciones aunque parezca que el contrato no nos lo permite. Si dicha impugnación no fuera posible, podremos reclamar por la depreciación que haya sufrido la vivienda.
Si fuese necesario cambiar el proyecto de obra por causas diligentemente no previsibles, el promotor deberá comunicarlo al comprador,...
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1. La señal y las cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.
Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.
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1. Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.
1. El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública
El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
o Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
o Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
o Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)
o El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
o El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas.
o También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
o La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
o Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:
o Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.
o Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
o Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
o Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
o Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
o Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
o Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.
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1. La garantía por los desperfectos
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.
Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:
o Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
§ 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura... etc.)
§ 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)
§ 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.
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La célula de habitabilidad la solicita la Promotora de la vivienda y no hay un plazo establecido por lo que puede transcurrir de seis meses a un año, aunque podríamos hablar de un plazo superior si se produce un retraso en la ejecución, por parte de la Promotora, de los requisitos legales solicitados por el Ayuntamiento para otorgar la oportuna licencia.