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lasal

07/04/2009 15:26

ZONAS COMUNES DESASTROSAS

¿Qué problemas hay con las zonas comunes del edificio?

4.948 lecturas | 51 respuestas

Buenas a todos los vecinos.
Yo tuve la fortuna ayer día 6 de firmar mi hipoteca, y después poder entrar ya libremente a nuestro piso.
La sorpresa más desagradable fueron las zonas comunes, que la verdad, dejan muchííííísimo que desear.
Supongo que todos los que fuisteis en diciembre a la visita de "cortesía", os daríasis cuenta del estado en que estaban y pensasteis como yo, que las arreglarían. ¡ Y UN RABANO!
La escalera sigue con unas rajas tremendas bajo los escalones y rincones, y han hecho la chapuza de taparlo con una chapita que dá un aspecto de lo más cutre.
Los escalones, que estaban todos con borcillazos, los han rebajado con una lija y ahora están arqueados hacía adentro.
Las columnas de los portales están sin terminar y parece ser que las van a pintar encima del hormigón.
Han puesto unos bordillos horribles y baratos para hacer las jardineras de los patios, (y encima no hay césped para cuando bajemos a la piscina).
Y lo mal que está todo rematado, trozos de chapa, esquinazos,etc...
Han faltado losas para el suelo por la zona de la entrada y han puesto unas parecidas pero de diferente color.
Mis contraventanas ya están oxidadas.
El garaje tiene un aspecto de lo peor, por que está sin terminar de pintar, y además el techo está fatal rematado. yo entiendo que no lo pinten, pero que tampoco lo dejen parcheado. (Además aún no se puede entrar).
Y la valla de fuera además de cutre, cutrísima, y no servir para nada es de color verde oscuro ; que no está mal el color, pero ya que las ventanas son grises... Y eso por no hablar de la valla que les han puesto a los que tengan bajo con jardín (no es mi caso), esta gente con esta valla es como estar en pelotas y que todos te miren ¿No podrían haberla hecho decentemente de ladrillo y un poco más alta?
En fín que creo que entre todos deberíamos ponernos de acuerdo para machacar al administrador y que dejen las cosas correctamente.
¡tendríamos que liarsela a vallehermos "PARDA"!
¡PARDISIMA!

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T

tarin476

22/04/2009 11:01

Entonces de 7m2 que supuestamente tiene el mio...??? le quito 3, y que me queda?? pues dentro de 7 años me lo van a cobrar a precio de oro.

Lo de las plazas lo entiendo, aunque no lo comparto.

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sotillotorrejon

22/04/2009 10:58

Respecto al tema de los 200 euros os adjunto lo que me han contestado en la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid:
Por cierto no son solo en concepto de constituir la comunidad, en Vallehermoso me informaron que por ejemplo las facturas de agua desde que están regando se van a cobrar de esta provisión de fondos que sino dejaban de regar (hay que ser gañan).

En respuesta a su consulta le informamos que en lo referente a la provisión de fondos de 200 euros que le ha solicitado la promotora y ante su duda sobre si es correcto, es necesario conocer en concepto de qué se lo han requerido.

Si lo es en concepto de la Comunidad de Propietarios, debe saber que dichos gastos correrán de cuenta del promotor hasta que se transmita el inmueble objeto de compra, es decir, con la escritura ante Notario. Sin embargo, si ha firmado el contrato de adjudicación es conveniente que lo lea detenidamente a fin de comprobar si dichos gastos le han sido repercutidos contractualmente.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes Complementarias, se considera cláusula abusiva “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).”

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sotillotorrejon

22/04/2009 10:49

He medido el trastero, no se corresponde con los metros "utiles" que figuran en el contrato de compraventa. Ten en cuenta que los metros de las plazas de garage (25 m2 aprox) figuran también como "utiles".
Mi trastero mide algo más de 6 m2 (no recuerdo exactamente la medicion) en vez de los "9,11 utiles"

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T

tarin476

22/04/2009 10:38

A este paso, si sigo descontando, me quedo sin casa casi. jaja. Lo que pasa es que con el trastero tengo más dudas, porque se supone que los pasillos de acceso son zona común. entonces eso debería ir incluido en los metros construidos, no en los útiles. el caso del garaje es diferente, aunque no debiera serlo.

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sotillotorrejon

22/04/2009 10:32

Ocurre lo mismo con el trastero, los metros utiles no son los reales ya que tambien incluyen las zonas comunes (o sea el pasillo de los trasteros).

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T

tarin476

22/04/2009 10:11

Muchas gracias. Es que ya me hacen dudar hasta de como me llamo. La verdad es que de 25m a los que pueda llegar a tener, va bastante trecho. A ver si luego no me va a caber el coche.

Muchas gracias de todas formas.

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M

m26

22/04/2009 10:04

Si, es correcto, se computan las zonas comunes y de paso. la plaza en si es mucho mas pequeña.

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T

tarin476

22/04/2009 09:18

Buenos días a todos. Perdonar que me meta en la nebulosa de vuestra promoción, pero por suerte o por desgracia voy a ser vecina de la parcela de al lado vuestro, o sea la de de sacyr. Os he leido sobre temas de la luz y eso, y me da miedo pensar que es lo que nos espera a nosotros.

Principalmente, tengo una duda, que a ver si capitansotohenares me puede resolver, ya que le veo puesto en el asunto, y por más vueltas que he dado no encuentro la legislación correspondiente.

Veréis, técnicamente yo tengo firmada una plaza de garaje de 25m2 útiles, y unas fotos que me han pasado, pues bueno, la más grande no se si entrará mi coche, y estoy hablando de un utilitario. Básicamente, quisiera saber si dentro de esos 25m2 útiles están incluidas las zonas de paso y carriles, etc, del garaje, de forma que la plaza en si, queda bastante más pequeña.

Bueno, muchas gracias de antemano y espero que tengáis suerte, que los próximos somos nosotros, a pelearnos con nuestros queridos de sacyr.

Un saludo para todos.

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M

m26

21/04/2009 16:37

Las contraventanas solo van en las fachadas de mayor soleamiento, esto lo vamos a ver en mas edificios allí en el sotos del henares seguramente. Los proyectos seleccionados para VPPL tiene mucha importancia todo el tema de ecología y ahorro de energía, aprovechamiento de luz etc. por eso me imagino que no hay cesped y si unas plantas que necesitan poca agua, por eso hay energía solar, contraventanas para evitar el sol etc.. Los railes se han puesto en todas las fachadas para que guarden algo mas de homogeneidad entre unas y otras (las que lo llevan y las que no). Si no fuera por esto del proyecto supongo que no se hubieran puesto y se hubiera dedicado ese dinero a otra cosa.

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T

torre81

20/04/2009 10:50

Hola Sigana, a mi me dijeron en sacyr hace bastante tiempo que no en todas las ventanas ivan a poner contraventanas que estaban distribuidas según como daba la luz del sol en las fachadas por un tema de ahorrar energía o algo así. Los railes tenian que ponerlos en todas las fachadas porque no se pueden separar y poner en unas ventanas si y en otras no.Esto es lo que yo se(claro que vete a saber), espero que te sirva.

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sigana

18/04/2009 12:20

Hola queridos vecinos. En nuestra lista de repasos también icluimos repasos gordos de zonas comunes (para nuestra lista dque quedase algo por escrito), además durante la cita con la promotora para revisar e repasos de la vivienda, también nos quejamos de repasos concretos de las zonas comunes, y en particular los que más nos preocupan son:
- FALTA EL 60% DE LAS CONTRAVENTANAS
- HAY IMPORTANTES HUMEDADES EN LOS SÓTANOS

Aunque el hombre de Vallehermoso se apresuró en recordarnos que los repasos de las zonas comunes los tiene que presentar la comunidad de vecinos, le preguntamos qué había pasado con las contraventanas, ya que las empezaron a montar hace mucho tiempo y todavía faltaban muchas. Y.... AL LORITO CON LA RESPUESTA, dijo que no faltaban contraventanas, que el proyecto era así. Debe ser que tengo cara de gilipollas para intentar colarme semajante mentira ; o que lo que pretende es dejar por gilipollas a la promotora, que monta las guías en todas las ventanas y solo la mitad de las hojas de las contraventanas.
Cuidado vecinos que esto huele a que tienen un marrón gordo ellos (seguro que el fabricante ha dado quiebra) y parece (segencalomar el ún esa respuesta) que nos quieren marrón a nosotros.

PD: Os cuelgo algunas fotillos de repasos de zonas comunes.

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crespo

16/04/2009 16:25

vecinosoto dijo:

crespo dijo:

Otra pregunta, jaja.

He llamado a Bancaja y no me dicen los gastos de notaría, me dicen el total aproximado.

Alguien me puede decir el teléfono de la notaría a la que habría que ir para preguntar?

Gracias de nuevo

Muchas gracias "vecinosoto"

A mi eso de que Bancaja no me lo desglose, me huele a que cobran bastante de más

El nº de la notaria es 91 431 81 31 (notaria de Pedro de la Herran Matorras, C/ Nuñez de Balboa 31)

Un saludo y espero que te sirva de algo, que no está la economía para tirar el dinerito, eh???

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Vecinosoto

16/04/2009 16:22

crespo dijo:

Otra pregunta, jaja.

He llamado a Bancaja y no me dicen los gastos de notaría, me dicen el total aproximado.

Alguien me puede decir el teléfono de la notaría a la que habría que ir para preguntar?

Gracias de nuevo

El nº de la notaria es 91 431 81 31 (notaria de Pedro de la Herran Matorras, C/ Nuñez de Balboa 31)

Un saludo y espero que te sirva de algo, que no está la economía para tirar el dinerito, eh???

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crespo

16/04/2009 14:16

Otra pregunta, jaja.

He llamado a Bancaja y no me dicen los gastos de notaría, me dicen el total aproximado.

Alguien me puede decir el teléfono de la notaría a la que habría que ir para preguntar?

Gracias de nuevo

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crespo

16/04/2009 13:45

Una pregunta,

Cuánto cobra el notario que pone Bancaja, es que estoy pidiendo presupuestos en otros, pero no sé cuánto cobra el que nos ponen y no sé por dónde ando

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J

JuanLu80

16/04/2009 09:54

Gracias por la info busyman, ¿con quien hablaste de Vallehermoso?

El boletin de instalaciones te lo dan con la documentación del piso cuando escrituras.

Si te dicen algo sobre cuando tendremos agua caliente por favor comentalo por aquí, aunque me imagino que mientras no haya luz para que funcionen las calderas no tendremos agua caliente, esté contratado o no.

Respecto de la luz, lo último que se es que la pelota ahora está en el tejado de Iberdrola digamos, Vallehermoso pidió la contratación de los servicios generales el 30 de Marzo, pero al parecer Iberdrola tiene algún tipo de problema no se si con el ayuntamiento respecto a alguna licencia y por eso no han cerrado aún el expediente, pero eso ya es algo de Iberdrola, o sea que a esperar se ha dicho... El problema es como llegue el dia 1 de Mayo e Iberdrola siga sin cerrar el expediente y por lo tanto sigamos sin poder contratar, todos los que hayan dejado un alquiler les veo con velas en el piso... Esperemos que tanto unos como otros se den prisita y podamos contratar antes, sino a nosotros nos va a dar algo!

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busyman

16/04/2009 09:22

Bueno, tengo respuesta de Vallehermoso:
El gas lo contrata Vallehermoso con el dinero que hemos puesto para la constitución de la comunidadlo que no me han concretado es el plazo. No sabían que habai problemas y van a preguntar al departamento técnico...ya me lo comunicaran
En cuanto a la luz dice que está solicitada la contratación de zonas comunes desde el 30 de Marzo (fecha desde la cual tienen los boletines eléctricos). Boletines que por si no lo sabeis os piden para dar de alta la luz y qeu yo personalmente no tengo (ni siquiera un número de referencia) y no se cuando me lo daran. Como tampoco sabe que pasa, irá a preguntar al departamento técnico.Entiende que tienen que estar dandose de alta ya. Pero no puede concretarme nada mas.
En cuanto a la luz que vi el otro día, ya tengo resuelto el misterio. Hay luz de obra que se usa para las escaleras...se puede usar temporalmente pero no da para los pisos asi que...mi gozo en un pozo

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C

capitansotohenares

15/04/2009 18:11

Ameliam no te preocupes no te pueden dar una fecha limite para corregir fallos....te remito al art. 17 de la actual Ley de Ordenacion de la Edificación y a sus disposiciones adicionales donde se estipulan las garantías decenales, trianuales y anuales según cada tipologia de fallo.

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A

ameliam

15/04/2009 17:12

Hola, yo soy del 20 y os asegruo que no hay nada da luz. EL lunes estuve por alli y tuve que ir al trastero con una linterna. El viernes como muy tarde tengo que entregar los fallos y en los baños no se ve nada, seguro que hay alguno que no he visto y me lo voy a tener que comer.

Que desastre!!!!

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crespo

15/04/2009 16:55

En qué portales hay algo dado que sepáis, yo soy del 11 y no he escriturado y cuando he ido por alli, era de día y no he visto luces en ninguna ventana.

Gracias

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busyman

15/04/2009 16:43

Lo que dices es cierto. Ayer estuve en el piso y vi que habia gente que tenia luz pero en otro portal. Por ahora lo único que he podido dar de alta es el agua.
Han sido muy rápidos, llame el martes pasado y ayer ya tenía agua en el piso.
Por lo menos me podré duchar aunuqe coja un resfriado...jejeje

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C

capitansotohenares

15/04/2009 12:29

Pues si no estan dados de alta los servicios básicos, se puede parar la escrituración ya que el objeto de la escritura que son nuestros pisos no cumplen los requisitos de habitabilidad necesarios.

He hablado con Vallehermoso y me han dicho que algunos portales no tienen luz y otros sí.

Es una tonteria escriturar para pagar una hipoteca y un alquiler si no puedes irte a vivir a tu vivienda.

Una vez escriturada la vivienda, Vallehermoso recoge la pasta y el que ha escriturado ya no puede hacer nada y tiene que hacer frente al pago de una hipoteca sin poder disfrutar de su vivienda.

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busyman

15/04/2009 12:11

Hoy he vuelto ha llamar a Iberdrola para ver si me podian decir cual era el problema que había para darme el alta. me Han contestado que se deba a que no estan en funcionamiento los servicios generales y eso debe hacerlo la promotora.
Asi que de nuevo a vallehermoso. Ya os contaré que me dicen

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C

capitansotohenares

15/04/2009 10:53

Se sobreentiende que si el Ayuntamiento les ha concedido la Licencia de Habitabilidad es porque los servicios básicos tendrían que estar funcionando (agua, luz, gas etc).

Yo voy a hablar primero con Vallehermoso y les voy a exigir una visita de mi vivienda para comprobar in situ el estado de mi vivienda y de las zonas comunes. Esto se puede exigir puesto que en la escritura pondra que el comprador "conoce el estado de la vivienda".....y claro firmar eso sin saber como esta la cosa no tiene sentido.

En caso de no querer firmar las escrituras por no estar de acuerdo con los problemas que hay (imposibildad de dar de alta la luz, u otros problemas) se puede pedir al notario que levante un acta argumentando las razones por las que uno se niega a firmar. Además es importante acompañar el acta con una fotocopia del cheque (me imagino que todos pagaremos con un cheque que nos de el banco de la hipoteca) para dejar constancia de que no firmamos por no querer pagar si no porque no estamos de acuerdo con el estado o situacion del objeto de la compra que es nuestro piso

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busyman

14/04/2009 17:38

Es que como me lo imaginaba que podía pasar algo de este le pregunte al representante de Vallehermoso como estaba todo. Si realmente me podia dar de alta. Ese día no vino Marta sino otro hombre (ahora no me acuerdo del nombre) el caso me dijo que es suponia que sí estaba todo en orden.
En cuanto al notario, fue muy agradable pero el pasaba de esas cosas porque no son de su incumbencia para eso estan los representantes de Bancaja y Vallehermoso (que por supuesto te dicen lo que quieres oir)

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C

capitansotohenares

14/04/2009 17:21

Yo voy a escriturar con un notario que es amigo mío. Mañana le voy a trasladar estas preguntas (cuanto tiempo se puede retrasar una escrituración si no esta todo bien, etc etc) y pongo en el foro lo que me diga que se puede hacer y los derechos que tenemos.

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crespo

14/04/2009 16:35

Hasta cuándo se puede retrasar?. Yo pedí que me lo retrasasen todo lo que se pudiese y me dijeron que en Abril tenía que estar todo escriturado y me dieron para el 29, que no más.

Es que, si como decís, no hay luz, etc, para qué van a ir a ponerme la cocina, sino puedo probar nada.

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C

capitansotohenares

14/04/2009 16:26

La verdad que habiendolo sabido antes, te podías haber negado a escriturar, perfectamente, hasta que esos problemas estuvieran subsanados, no pueden obligar a escriturar sin tener los servicios básicos a punto para que cada uno los pueda contratar sin problemas.

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busyman

14/04/2009 16:14

La verdad no se si este comentario es de recibo dentro de este post. Pero es mi primera intervención. Utilizo bastante el foro para enterarme de que ocurre porque la verdad estoy bastante desinformado.
El caso es que ya he escriturado y pensé que podria mudarme a final de mes. mi sorpresa es cuando intento darme de alta de la luz y me dicen que no pueden que existe algún problema pero que no saben cual es (en Iberdrola). Voy al piso y el encargado me comenta que no tiene ni idea que pregunte a Vallehermoso y la responsable ( una tal Marta) desaparecida en combate.
Mi preocupación se extiende también al gas ya que por lo visto es comunitario. ¿Cuando se dará de alta? ¿Alguien lo sabe?
Yo tengo mucho interés en mudarme cuando antes puesto que pago alquiler (ya he dicho que me voy) y en el próximo mes no puedo hacer frente al alquiler, cocina y letra del piso.
Si teneís alguan información os lo agradecería

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crespo

14/04/2009 10:39

Buenos días,

Yo fotos de fuera, las que hagan falta, pero por dentro aún no puedo, ya que no he escriturado.

Digo yo que los que ya lo habéis hecho, si podéis hacerlas estaría genial, pero decid del portal que son, no vaya a ser que se hagn 200 fotos del mismo portal.

Yo del mío hasta elmes que viene no podría, ya que escrituro a finales.

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C

capitansotohenares

14/04/2009 09:25

Según citan los artículos de la Ley de Ordenacion de la Edificación, los plazos empiezan a contar desde la fecha de recepción de la obra, me imagino por parte de la promotora, que tendra que obligar a la constructora a subsanar los fallos o defectos

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J

JuanLu80

14/04/2009 08:41

Me parece buena idea lo de hacer fotografías y sobre la chapa pienso lo mismo que tú no me gusta nada.

No obstante en lugar de hacer fotos todos los vecinos por separado podríamos centralizarlo luego en una o dos personas, porque sino va a ser una locura, fotografiaremos 10 veces las mismas cosas.

Como veais, a mi la idea de Lasal me parece bien, no está de másaportar junto con una lista de desperfectos las fotos de los mismos.

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L

lasal

13/04/2009 21:06

HOLA!!!!

Madre mía en un rato como os habeis movido.
¿Que os parece si a parte de pasar una lista de desperfectos añadimos fotos de los mismos?
Yo creo que podríamos ir haciendo fotos cada uno y luego selecionar y revelar las que creamos convenientes, y pasarlas al administrador o a quién corresponda para que nos arreglen los desperfectos.

En mi escalera hay una junta de dilatación que es bastante preocupante y la han disimulado con una chapa cutre, ¡cutrisima!

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C

capitansotohenares

13/04/2009 19:50

Mañana intentaré darte respuesta a lo de la fecha...me estoy estudiando toda la jurisprudencia que hay dictada sobre estos temas y por lo que he visto no se ponían muy de acuerdo sobre el inicio del plazo pero mañana lo miró para estar al 100% seguro

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C

capitansotohenares

13/04/2009 17:30

He creado la cuenta syvsotohenares@gmail.com.

De todas maneras he puesto en un post anterior a lo que la promotora/constructora están obligadas por ley a respetar como plazos de garantía.

De todas maneras ahora que han abierto la urbanización me acercaré a sacar fotos y enviarselas a la chica de Vallehermoso, ya que según ella, todo esta perfecto....textualmente me dijo "que no hiciera caso de los foros, que las cosas no están como dicen"....menos mal que existen estos foros....

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J

JuanLu80

13/04/2009 17:12

Como capitansotohenares se ha ofrecido en principio creo que él podría crear la cuenta de correo e ir iniciando la lista.

Cada persona que vaya aportando su lista de desperfectos de zonas comunes, y así la vamos creando de cara al día que ya tengamos comunidad de vecinos.

Respecto a lo de la reunión con el administrador, ya ha salido en varios comentarios de este foro, no nos podemos reunir con el administrador porque entre otras cosas no hay administrador aún.

Cuando Vallehermoso haga la junta para la constitución de la comunidad de propietarios, nos propondrá un administrador y estarán todos los servicios comunitarios funcionando, nosotros en esa Junta decidiremos los miembros de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios, y nos quedaremos con el administrador o contrataremos otro en el caso de que alguien presente algún otro presupuesto de administración ; y a partir de ahí la comunidad pasará a nuestro cargo.

Entonces la comunidad de propietarios peleará lo que tenga que pelear con Vallehermoso, empresas de servicios, mantenimientos, administrador, etc. Por eso no suele salir nadie voluntario como presidente en una comunidad nueva, porque es mucho trabajo.

Respecto a lo de tener la lista de desperfectos en un lugar físico, me parece buena idea, en algunas comunidades donde yo trabajo (no soy administrador tampoco eh? jajaja) la Junta de Gobierno deja unas hojas en conserjería, para que los vecinos puedan dar cuenta de los desperfectos y el presidente las recoge cada cierto tiempo. Yo creo que eso sería buen método. No obstante como al principio tendremos que hacer 2 o 3 Juntas de propietarios pues ahí se podría informar a todo el mundo de los diversos canales (e-mail y hojas). De las hojas si quereis llegado el momento me encargo yo de hacerlas no hay problema porque ya tengo plantillas.

Lo del ascensor espero que no tarde mucho que yo en cuanto tenga luz me voy a vivir, aunque mientras que no tengamos conserjería yo no subo en ascensor que los primeros meses se suelen averiar mucho y a ver quien te saca mientras. No obstante las noticias no son nada alentadores respecto a la luz de zonas comunes y por lo tanto tampoco de ascensores...

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L

lasal

13/04/2009 16:18

Me parece bien lo que decis y lo respeto, pero digo pensando lo que pensaba antes sobre la obra y quién tiene las responsabilidades.

Yo en concreto no sé mucho de leyes, por lo que no me ofrezco para gestionar lo que haga falta, pero sí para aportar todo lo que pueda a hacer esta lista e intentar solucionar lo que está mal hecho.

Junalu, si tú sabes como se hace lo que has propuesto de la dirección de correo, pues hacedlo. Yo creo que lo mejor es que cada vecino de cada portal vaya aportando estos datos de desperfectos en la comunidad y a parte de colgarlo en una dirección de correo, debería ser en un sitio físico, ya que mucha gente no se mete para nada en este foro.

Como no nos han llamado para una reunión en serio con el administrador, creo que entre todos podríamos ir organizando una para ir aclarando cuestiones de las que todos tenemos dudas.

¿Alguien sabe cuando funcionará el ascensor?

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T

torrejonero81

13/04/2009 13:14

Hola a todos.

doy la razón a Juanlu en lo que respecta a la encargado. él no tiene culpa de nada. el ha hecho lo que desde arriba los jefes de obra, el arquitecto y la empresa le han dicho. los responsables son otros. Y en lo que respecta al estado general de la urbanización y portales es una chapuza. también las casas tienen muchas cosas sin rematar y sin limpiar. eso no está para vivir todavía en un par de meses. un abrazo a todos

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C

capitansotohenares

13/04/2009 11:02

RESPONSABILIDAD DECENAL, TRIANAL Y ANUAL

Los agentes que intervienen en el proceso constructivo responden de los vicios o defectos que afectan a elementos estructurales y comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. A estos defectos estructurales se refiere la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) en al artículo 17.1.a como:

“Los daños materiales causado en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”

Por consiguiente, este artículo excluye las instalaciones, equipamiento y elementos de urbanización que estén adscritos al mismo. Para estos elementos, el plaza de garantía será de 3 años, según establece la LOE en su artículo 17.1.b.:

Durante 3 años, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reserva o desde la subsanación de éstas, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirientes de los edificios o parte de mismo, “de los daños materiales, causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasiones el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del arículo 3 de la LOE”

La jurisprudencia vienen considerando como defectos que afectan a la habitabilidad del inmueble los siguientes:

• Desprendimiento de ladrillos de la fachada
• Inadecuada impermeabilización
• Grietas y humedades
• Bajas de aguas y cornisas, inundaciones de cubiertas y tejados.
• Defectuosas instalaciones y colocación de colectores.
• Defectos constructivos que afectan a la viabilidad y al buen uso del inmueble.

Según dispone el art. 17.1.b párrafo 2 de la LOE:

“El constructor también responderá de los años materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabados de las obras dentro del plazo de un año”

Estos defectos de terminación o acabado de las obras, constituyen los tradicionalmente denominados “Vicios menores”. Entendiendo por tales, aquellos defectos constructivos equiparables a imperfecciones corrientes que no afecten a la utilidad, solidez o habitabilidad del inmueble: simples deficiencias o desperfectos, rematec, etc.

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