Buenas tardes Sweeth,
El problema planteado, es quizás uno de los más habituales que se nos plantean en el despacho, tanto por particulares como por comunidades de propietarios, al trasladarnos consultas sobre defectos de la construcción o patologías de la edificación.
La consulta tiene una gran cantidad de variables y no solo las reflejadas, pues depende de cada caso, cada edificación y cada problema que se aperciba.
No es recomendable la suscripción de este tipo de contratos, pues comenzamos desde el primer momento renunciando a derechos básicos en una compraventa inmobiliaria y, aunque no es la regla general, si el edificio o la vivienda se encuentra afecto de cualquiera de estos graves problemas, el gasto será superior probablemente al ahorro. Es ese y no otro el problema, pues siempre que compramos una vivienda con ese tiempo, los daños, patologías o defectos de construcción están ahí en muchas ocasiones, aunque no lo sepamos, y si son leves o moderados, el ahorro quizás nos compense, pero si son graves es cuando comienza la inoperancia de determinadas leyes y Doctrina por nuestra renuncia.
Es de destacar que depende como se formule esa renuncia tendrá un alcance u otro. En el caso que planteas es importante , por no decir total.
El cuerpo cierto es generalmente destinado al estado y superficie de la edificación en los ambitos a los que alcance ese cuerpo cierto (aquí, jurídico y urbanistico, algo que es muy comprometido). A nivel de plazos, es impredecible, pues es preciso también saber si todos los pleitos que estuviesen pendientes sobre esa vivienda son firmes o no (asunto embargos, etc...).
Respecto al saneamiento por eviccion/vicios ocultos, debes tener en cuenta como deciamos, que suelen circunscribirse a patologias de la edificación o defectos constructivos cuya forma de reclamarlos podrás observar en otros comentarios que hemos realizado en este foro o en nuestra pagina web, y que suelen ser grietas, humedades, oxidación, desprendimientos, etc....que muchas comunidades de vecinos y particulares, se ven obligadas a reclamar por via pacifica y después Judicial, pero que en una renuncia frente al banco quedan salvados para este. Los extremos a posteriori, si lo firmases, serán demostrar el previo conocimiento por parte de la vendedora de los defectos, o que la gravedad de ese defecto resulta tan grave que hace inoperante la compraventa con un incumplimiento previo y doloso de las condiciones prefijadas en el contrato y escritura. Lógicamente esto conlleva un procedimiento Judicial, que por nuestra experiencia y aunque siempre hayamos obtenido resultados favorables, pues previamente se estudia la viabilidad del caso, es sumamente dificil y hasta el ultimo momento incierto el resultado.
Efectivamente las aseguradoras, dentro de unos plazos y materias, responden de esos problemas, al igual que dependiendo del tiempo que transcurrió desde la certificación final de obra, otros de los agentes de manera muy restrictiva y sopesando ciertas sentencias de nuestros Tribunales en nada abundantes, pero que a la vista de los años de tu edificación , salvo en lo decenal, no serían probablemente aplicables.
En consumo no podrán evitar esta cláusula, pues es una creencia muy extendida que si "denuncias en consumo" las cláusulas se declaran como abusivas y salvo que se encuentre un contrato sometido a arbitraje, esto, NO ES ASÍ. Solo los Juzgados pueden declararlas, lo que es un proceso largo y tedioso (esto ultimo para el abogado, que debe ser especialista en distintos ambitos, no solo el civil, sino mas específicamente inmobiliario y con conocimientos de la normativa de consumo bastante profundos), aunque suelen dar sus frutos.
También es importante que todo contrato o escritura sea siempre supervisado por un especialista en la materia, puesto que un gasto mínimo, conlleva una gran ventaja en conocimientos que de manera particularizada según sea el caso, nos ahorrará quebraderos de cabeza y mayores desembolsos de los previstos, a veces, de miles de euros.
Buenas tardes Sweeth,
El problema planteado, es quizás uno de los más habituales que se nos plantean en el despacho, tanto por particulares como por comunidades de propietarios, al trasladarnos consultas sobre defectos de la construcción o patologías de la edificación.
La consulta tiene una gran cantidad de variables y no solo las reflejadas, pues depende de cada caso, cada edificación y cada problema que se aperciba.
No es recomendable la suscripción de este tipo de contratos, pues comenzamos desde el primer momento renunciando a derechos básicos en una compraventa inmobiliaria y, aunque no es la regla general, si el edificio o la vivienda se encuentra afecto de cualquiera de estos graves problemas, el gasto será superior probablemente al ahorro. Es ese y no otro el problema, pues siempre que compramos una vivienda con ese tiempo, los daños, patologías o defectos de construcción están ahí en muchas ocasiones, aunque no lo sepamos, y si son leves o moderados, el ahorro quizás nos compense, pero si son graves es cuando comienza la inoperancia de determinadas leyes y Doctrina por nuestra renuncia.
Es de destacar que depende como se formule esa renuncia tendrá un alcance u otro. En el caso que planteas es importante , por no decir total.
El cuerpo cierto es generalmente destinado al estado y superficie de la edificación en los ambitos a los que alcance ese cuerpo cierto (aquí, jurídico y urbanistico, algo que es muy comprometido). A nivel de plazos, es impredecible, pues es preciso también saber si todos los pleitos que estuviesen pendientes sobre esa vivienda son firmes o no (asunto embargos, etc...).
Respecto al saneamiento por eviccion/vicios ocultos, debes tener en cuenta como deciamos, que suelen circunscribirse a patologias de la edificación o defectos constructivos cuya forma de reclamarlos podrás observar en otros comentarios que hemos realizado en este foro o en nuestra pagina web, y que suelen ser grietas, humedades, oxidación, desprendimientos, etc....que muchas comunidades de vecinos y particulares, se ven obligadas a reclamar por via pacifica y después Judicial, pero que en una renuncia frente al banco quedan salvados para este. Los extremos a posteriori, si lo firmases, serán demostrar el previo conocimiento por parte de la vendedora de los defectos, o que la gravedad de ese defecto resulta tan grave que hace inoperante la compraventa con un incumplimiento previo y doloso de las condiciones prefijadas en el contrato y escritura. Lógicamente esto conlleva un procedimiento Judicial, que por nuestra experiencia y aunque siempre hayamos obtenido resultados favorables, pues previamente se estudia la viabilidad del caso, es sumamente dificil y hasta el ultimo momento incierto el resultado.
Efectivamente las aseguradoras, dentro de unos plazos y materias, responden de esos problemas, al igual que dependiendo del tiempo que transcurrió desde la certificación final de obra, otros de los agentes de manera muy restrictiva y sopesando ciertas sentencias de nuestros Tribunales en nada abundantes, pero que a la vista de los años de tu edificación , salvo en lo decenal, no serían probablemente aplicables.
En consumo no podrán evitar esta cláusula, pues es una creencia muy extendida que si "denuncias en consumo" las cláusulas se declaran como abusivas y salvo que se encuentre un contrato sometido a arbitraje, esto, NO ES ASÍ. Solo los Juzgados pueden declararlas, lo que es un proceso largo y tedioso (esto ultimo para el abogado, que debe ser especialista en distintos ambitos, no solo el civil, sino mas específicamente inmobiliario y con conocimientos de la normativa de consumo bastante profundos), aunque suelen dar sus frutos.
Por cierto, sería un punto importante a tener en cuenta discordancia en la reserva y en la escritura, de ser como señalas, es una importante baza a tu favor, pero es preciso estudiar detenidamente su contenido.
También es importante que todo contrato o escritura sea siempre supervisado por un especialista en la materia, puesto que un gasto mínimo, conlleva una gran ventaja en conocimientos que de manera particularizada según sea el caso, nos ahorrará quebraderos de cabeza y mayores desembolsos de los previstos, a veces, de miles de euros.
En definitiva, si es posible, informate del discurrir previo de la edificación y si existen previos compradores cual es el aparente estado general de la edificación, despues...debes sopesar.
Mucha suerte desde CRITERIO ABOGADOS
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Editado por CRITERIOABOGADOS 16/12/2012 13:57