Seguros obligatorios de la hipoteca Publicado el 19 oct 2012 por Bankimia
Esta semana en un artículo publicado en Fotocasa explicábamos algunos de los requisitos más habituales de las hipotecas actuales, la contratación de seguros. Entrar en una sucursal bancaria a negociar una hipoteca y salir de ella tan sólo con el préstamo hipotecario bajo el brazo es una misión casi imposible.
La mayoría de las hipotecas que se comercializan en nuestro país vienen asociadas a la contratación de determinados seguros que son los que encarecen el coste final del préstamo. No está de más, conocer qué tipo de seguros nos puede exigir el banco a la hora de firmar una hipoteca y cuáles de ellos son obligatorios por ley.
A continuación describimos cada uno de los seguros que pueden ir asociados a un préstamo hipotecario:
1.- Seguro de daños
Según la Ley Hipotecaria, el único seguro obligatorio que nos puede exigir el banco a la hora de contratar una hipoteca es el seguro contra incendios o seguro de daños. En este caso, la entidad financiera sí que debe obligar al hipotecado a que contrate un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada, pero en ningún caso, la entidad puede exigir que la adquisición del seguro se tenga que hacer en la propia entidad o en alguna aseguradora asociada a ella.
El cliente puede contratar este seguro y cualquier otro, en una aseguradora distinta a la que le ofrezca la entidad siempre y cuando, en el caso del seguro de daños, exista una cláusula de opción hipotecaria donde figure como beneficiario el banco que le ha otorgado el préstamo y deberá estar asegurado por el valor de tasación de la vivienda.
La cobertura de este seguro de daños es sólo sobre el continente, es decir, sobre la casa, sin necesidad de incluir el contenido de la misma y su importe se calcula sobre la base del valor que consta en la tasación.
La obligatoriedad de este seguro viene determinada tanto por dotar de seguridad al propietario de la vivienda, como entidad financiera al ser este bien la garantía de la devolución del préstamo.
2.- Seguro multirriesgo de hogar
Es recomendable diferenciar entre el seguro de daños o incendios -el único obligatorio- y el seguro de hogar o seguro multirriesgo cuya contratación, en ningún caso es obligatoria por ley. Este seguro de hogar, a diferencia del seguro de daños, no cubre sólo el continente sino también el contenido de la vivienda (muebles, joyas, etc…). Además, cuenta con una cobertura de Responsabilidad Civil que cubre las reparaciones y las indemnizaciones que el asegurado tenga que pagar a terceros por los daños que les pueda ocasionar.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomienda que se contrate un seguro del hogar con una cobertura de Responsabilidad Civil de 300.000 euros como mínimo. El seguro multirriesgo de hogar también ofrece defensa jurídica -en caso de que el asegurado tenga que reclamar los daños que otros hayan causado sobre sus bienes- y da cobertura a los animales de compañía.
3.- Seguro de vida.
Al igual que ocurre con el seguro multirriesgo del hogar, no existe una obligatoriedad legislativa que obligue al hipotecado a contratar un seguro de vida, sin embargo muchas entidades financieras exigen su contratación a la hora de firmar el préstamo. Este seguro cubre el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo. Es decir, si éste fallece es la aseguradora la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago. Aunque es un seguro recomendable, se debe valorar que su coste, es muy elevado y puede encarecer la cuota de una hipoteca de manera muy significativa. Además, la prima del seguro de vida aumenta según avanza la edad del asegurado.
4.- Seguro de protección de pagos
El seguro de protección de pagos es un producto relativamente novedoso en nuestro país ya que se comercializa desde hace tan sólo 12 años. Esta póliza no cubre toda la hipoteca sino la cuota de un plazo pactado a la hora de la formalización del préstamo hipotecario en caso de: Desempleo para trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido. Incapacidad temporal laboral a consecuencia de enfermedad o accidente para trabajadores autónomos, funcionarios y trabajadores por cuenta ajena con contrato temporal.
En un principio, la prima de este seguro era del 1%, sin embargo en la actualidad el riesgo ha aumentado y las primas son algo más elevadas. Además se suele abonar por medio de una prima única, es decir el cliente paga de una sola vez el total del coste del seguro.
Este abono se realiza al constituirse la hipoteca sumando el importe del seguro al capital prestado. La crisis económica ha hecho además que muchas entidades financieras obliguen la contratación de este seguro a los titulares de créditos y préstamos personales.
La duración del seguro puede variar, pero su límite máximo se suele situar en 5 años. Lo normal es contratar el seguro entre 6 y 12 meses consecutivos o entre 18 y 24 meses alternos. Algunas entidades financieras, sin embargo, como Oficinadirecta.com ofrece otra modalidad que consiste en 12 cuotas consecutivas o 36 alternas.
5.- Seguro de cobertura CAP
El CAP es un instrumento financiero -que no seguro- que sirve de cobertura del riesgo del tipo de interés. Es decir, limita el posible incremento de los tipos de interés a un interés máximo que es el CAP. De esta forma, si en la fijación del tipo de referencia de algún periodo éste se situara por encima del nivel CAP contratado, sus costes quedarían al nivel del CAP. Su cobertura tiene una duración de entre 3 a 5 años y su prima, al igual que pasa con los seguros de protección de pagos, es relativamente alta, alrededor del 1,5% del capital pendiente de amortizar.
A la hora de contratar este “seguro” es recomendable valorar a qué nivel se pone la cobertura y cuál es el precio de la misma. ¿Se puede renunciar a estos seguros? De todos estos seguros, sólo uno -el de daños- es obligatorio por ley, pero posiblemente el banco le obligue a contratar alguno más para concederle la hipoteca.
En cualquier caso, estas pólizas no son irrevocables, siempre es posible renunciar a los seguros contratados, siempre y cuando su abono no se realice en la modalidad de prima única, como pasa con el seguro de protección de pagos.
Si decide cancelar los seguros contratados con su entidad financiera debe valorar si éstos bonifican o no el tipo de interés de la hipoteca. En este caso se abren dos vías:
Si lo seguros vinculados a la hipoteca han sido un requisito para conceder el préstamo pero no bonifican el tipo de interés ni figuran en la escritura, pueden revocarse una vez firmada la escritura o transcurrida la primera anualidad de la póliza.
Por el contrario, si se bonifica el tipo de interés, por cada producto asociado que se cancele se subirá el tipo de interés en la siguiente revisión de la cuota.
En este caso, se recomienda hacer números y valorar qué compensa más, si la subida del interés que se paga por la hipoteca o la cancelación del seguro.
La contratación de un seguro puede encarecer notablemente un préstamo hipotecario, en algunos casos puede subir incluso el coste total del préstamo por encima de otro con un tipo de interés más elevado.
Editado por nuevovecinoalcazaba 11/11/2013 13:47