Estado Licencia Primera Ocupación

Resolución de consulta sobre:
ESCRITURACION DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN LICENCIA
DE PRIMERA OCUPACION
Mª del Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil
Ante el Centro de Estudios de Consumo se plantea el juicio de legalidad
referido a la escrituración de vivienda sin haber obtenido ésta licencia de
primera ocupación. De los términos de la consulta se desprende asimismo que
el piso no ha sido objeto de entrega material, a pesar de haberse superado el
plazo previsto para la misma.
A los efectos civiles, la entrega de un inmueble sin licencia de primera
ocupación es causa de resolución por incumplimiento contractual (ex. Art. 1124
CC) de todos aquellos contratos por los que se transmita el dominio de la
vivienda La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante en este sentido
(SSTS 22.12.1993, 11.12.1995, 9.5.1996, 3.6.2003). A este respecto, el hecho de
que sea una licencia que concede el Ayuntamiento no significa que su falta de
obtención no sea imputable al vendedor. Por ello el vendedor está obligado a
pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el
cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio, que se entiende ha
de serlo con las autorizaciones requeridas para ocuparlo. Y además, si el
comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su
posición está justificada en el previo incumplimiento del vendedor , sino que
habrían de devolvérseles las cantidades entregadas en concepto de arras
penitenciales. De ello se colige igualmente que, estando el vendedor en situación
de incumplimiento, no puede obligar al comprador a escriturar el inmueble (el
comprador podría negarse al cumplimiento de dicha obligación de formalizar la
compraventa basándose en el previo incumplimiento del vendedor, a modo de
exceptio non adimpleti contractus).
Ahora bien, no hay obstáculo legal (entiéndase por tal, notarial) en
otorgar escritura de un inmueble carente de licencia de primera ocupación. El
resultado es que se ha transmitido la propiedad, pero el vendedor ha incumplido
de forma esencial el contrato una vez superado el plazo previsto para la entrega
efectiva sin haber obtenido dicho permiso, por lo que el comprador puede
resolver con restitución de las cantidades ya entregadas e indemnización de
daños y perjuicios. Nótese que a diferencia de la tardanza en la entrega material
del inmueble (habitual y a menudo prevista mediante cláusulas penales o
reparable mediante las oportunas indemnizaciones por demora), la no solicitud
de licencia de primera ocupación o su no consecución una vez terminada la obra
determina siempre la posibilidad de resolver el contrato con independencia de
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la gravedad del retraso Esta importancia civil de la inexistencia de licencia viene
determinada por dos razones:
a) porque la licencia corrobora las condiciones de habitabilidad de la vivienda,
su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de
seguridad, habitabilidad o salubridad (esto es, la conformidad de la cosa
vendida)
b) porque su falta imposibilita de derecho su uso, aunque la vivienda haya sido
entregada al comprador, ya que, a nivel administrativo, las sanciones (que se
imponen cuando se produce ocupación efectiva sin licencia) pueden consistir
en:
a) Impedir su uso a cualquier ocupante, sea o no propietario (art. 29
Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este punto) .
b) Imponer una sanción urbanística del 1 al 5% del total del valor de la obra en
el caso de que la ocupación sea legalizable de la que responden el ocupante y
quien coopera en la ocupación entregando las llaves antes de la
licencia (art. 90.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este
punto)
En conclusión:
1- El vendedor que escritura sin licencia está en situación de
incumplimiento aunque entregue físicamente la vivienda, porque el
dominio que transmite no es apto para el uso en tanto en cuanto no
consiga aquella.
2- El comprador puede negarse a escriturar en tanto en cuanto no se
conceda la licencia si el momento de la escritura se fijó para después de la
terminación de la obra , y sin que el vendedor pueda resolver por esta
negativa en tanto no proceda al cumplimiento (o sea, a la consecución de
la licencia)
3- El comprador puede resolver (aunque haya escriturado) con devolución
de las cantidades entregadas, sus intereses e indemnización de daños y
perjuicios si una vez vencido el plazo de entrega efectiva, y se haya
producido ésta o no, el edificio no ha obtenido licencia de primera
ocupación.
4- Si decide no resolver, no debe ocupar la vivienda aunque le sea entregada
de forma efectiva,.porque comete una infracción urbanística y porque
puede verse privado del uso por la Administración competente.
En el Centro de Estudios de Consumo de la UCLM, a 23 de enero de 2006.
Fdo: Mª del Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil

Hola,

He mandado un documento modelo de la reclamación a realizar ente Coivisa. No sé si lo colgarán a tiempo para que lo podáis leer. Por si acaso, pego el escrito directamente en el foro para que podáis copiarlo si lo consideráis pertinente.

Escrito:

Nombre Apellidos
Dirección


Madrid, 21 de enero de 2008

Compañía Ibérica de Viviendas, SA
c/San Vicente Ferrer, 60
28020 - Madrid


Estimados señores,

El próximo día XX de Enero de 2008 he sido convocado mediante carta certificada enviada el pasado día XX de Enero de 2008 a mi nombre, para que me persone en sus oficinas sitas en la c/San Vicente Ferrer, 60 en Madrid con el fin de proceder a la firma de la escritura pública de compra-venta y entrega de llaves de una vivienda, trasteros y plazas de garajes perteneciente a la promoción Altos de Montecarmelo III que promueve su empresa ante el Ilmo. Sr Luis Pérez Escolar, notario de Madrid.

A tal fin, les solicito tengan preparada la siguiente documentación para proceder a la firma de la escritura pública, tal y como les obliga la ley:

• Razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc.
• Los datos del Registro de la Propiedad
• El seguro de daños y vicios ocultos previstos en la nueva Ley de Edificación (39/1999)
• Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
• Los Estatutos de la Comunidad
• El precio total de venta y forma de pago desglosados.
• Datos de la hipoteca de subrogación a la que me he subrogado.
• Cédula de habitabilidad.
• Recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (1 de Enero de 2008)
• Recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.
• Información registral de la finca (propietario y cargas)
• Plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda, trastero y plazas de garaje.

Si a la firma de la escritura no se presenta alguno de estos documentos, deberá levantarse acta de manifestaciones, en la que el vendedor se compromete a entregar a la parte compradora dichos documentos en el plazo máximo de 7 días. De no presentarse alguno de los documentos solicitados en dicho plazo, me veré obligado a interponer la correspondiente denuncia ante la OCU, ante la consejería de Vivienda de la CC.AA. de Madrid, y estudiar la posibilidad de proceder por vía judicial.

En adición a lo solicitado anteriormente, quiero poner en su conocimiento y hacer constar en el caso de que en la escritura pública de compra-venta que se va a firmar, siga apareciendo alguna cláusula parecida a la novena que aparece en el acuerdo de compra-venta que firmamos ambas partes en Madrid el día XX de YYYY de 200_, en la que según la disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que: “A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).”

Por esta razón, es que solicito de forma escrita, que se incluyan en la escritura de compra-venta, cada una de las partidas que se han de abonar por parte del comprador para atender a los pagos de todos los gastos que se deriven del acto de escritura del mencionado documento, y que por ley, son de obligado pago por parte del mismo. Todos estos gastos me serán debidamente justificados mediante facturas por parte de la promotora a su debido momento.

En adición, no tengo ningún problema a que en la escritura figuren también las partidas que ha abonado por ser su obligación la parte vendedora.

Por último, quiero añadir que a día de hoy, sólo he podido realizar una visita a la vivienda, y he acordado con la dirección facultativa de la obra de la misma proceder a una segunda visita el día 21 de Enero de 2008 para comprobar que todos los desperfectos notificados a la promotora en su día por escrito vía burofax, han sido corregidos y subsanados.

De detectar algún desperfecto adicional en esta segunda visita o que alguno de los desperfectos ya notificados no hubieran sido subsanados, solicito que, aprovechando la presencia del Ilmo. Sr. Notario, sean incluidos en el acta de manifestaciones que se levantaría en paralelo a la firma de la escritura de compra-venta.

Gracias por su atención.

Atentamente,




Nombre Apellidos

Convendría añadir a lo anterior el hecho de que los pisos (por lo menos el nuestro) y las zonas comunes están sin terminar (el sábado estaban probando los porteros automáticos!, tramos de valla sin terminar, tubos saliendo de la fachada y de portales, aleros y cornisas sin rematar.....)y con una previsión de 8 meses hasta terminar (oído en la propia obra), que llevan un retraso sin justificar de 7 meses y que lo que queda no es sólo cosmética de la construcción sino múltiples detalles de remates importantes que quedan pendientes y que se manifestarán en toda su crudeza cuando estemos allí y esto sin contar otros defectos (humedades en trasteros y garajes) que ahora no se pueden reclamar como defecto ya que son ellos los responsables de recepcionar la obra.

Y sin contar con el trato dispensado por algunas personas del Dpto. de Atención al Cliente.

Chejo desconocia esos requisitos.

Entonces tenemos dos puntos claros,(en principio y a la espera de como se desarrolle la firma) para presentar la hoja de reclamaciones de la CCAA de MAdrid.
1.- Si escrituramos sin LPO.
2.- Si escrituramos sin que nos den por escrito la provision de fondos, y en su caso si las partidadas que nos imputan corresponden o no.

Por ello yo creo que en principio tenemos que ver como se desarrolla la firma y a partir de ahí rellenar todos individualmente una HOJA DE RECLAMACION oficial de la CCAA de MAdrid en en la sede de COGEIN. Para ello lo ideal sería llegar todos a un acuerdo en que incluir en esa primera reclamación.
Una vez pasada la firma abrir un nuevo link con el texto de esa reclamación.

S2

Según la ordenanza en vigor para la tramitación de licencias y control urbanístico, deja claro en su Capítulo VI (Licencias de Primera ocupación) que para que dicha LPO adquiera plena eficacia jurídica, deben cumplirse los siguientes requisitos:

a) Que se haya presentado por el interesado la documentación completa a que se refiere el artículo 76 de esta Ordenanza y hayan transcurrido quince días desde dicha fecha.

b) Que se haya cumplido con lo previsto en el artículo 96.3 de esta Ordenanza.

c) Que no se haya iniciado por la Administración municipal expediente de infracción urbanística pendiente de resolución o que la resolución dictada no impida la eficacia de la licencia de primera ocupación.

Sin entrar en su cumplen con el punto b y c, lo que está claro, es que si han presentado la obtención de dicha licencia el día 16/1/2007, no han transcurrido los 15 días por lo que no creo que tenga las firmas correspondientes.

En fin, que este es otro punto más en el que podemos hacerles daño si todos lo denunciamos y reclamamos el día que vayamos a escriturar.

Entonces lo mejor será presentarnos a la firma y en caso de que no este concedida la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION EN FIRME que el notario levante acta de que no firmamos sin licencia y punto. Se le pagará al notario unos 90 eur calculo por levantar acta y a otra cosa.

Entiendo que no pueden obligarnos, ya que "el vendedor que escritura sin licencia está en situación de incumplimiento aunque entregue físicamente la vivienda, porque el dominio que transmite no es apto para el uso en tanto en cuanto no consiga aquella.".

En cualquier caso, en la asesoria jurídica gratuita de Oficina de Vivienda de la CAM (avenida Asturias,28), nos informaron que en caso de vernos obligados a firmar deberíamos pedirle al notario que levante un acta de manisfestaciones (paralela a la firma de la escritura) en la que se muestre nuestra disconformidad, o en su caso, los motivos por los que no se firma.

Pues otra cosa a poner en la reclamación si al final es así. Intentar hacernos firmar sin la LPO es un intento claro de engaño y a la Comunidad de Madrid seguro que no le hace gracia. Y si vamos 131 a la vez les puede caer un buen puro.

Y seguro que no es lo único qua falta. Nos tienen que dar el Libro del Edificio, el Seguro Decenal, la aprobación de los garajes,......

No nos dejemos engañar por la prisa. Que nos den todo como es debido.

Muchas gracias por tu información, malaespina.

Estoy casi seguro que en la firma nos van a presentar la solicitud de la licencia de la primera ocupación, en el mejor de los casos con el visé favorable del técnico municipal.
Pero no creo que les haya dado tiempo para obtener la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION EN FIRME .

Con lo que yo soy partidario de sólo firmar si nos presentan la licencia y no firmar si nos presentan sólo la solicitud.

NO PUEDEN OBLIGARNOS A FIRMAR SIN LA LICENCIA EN FIRME .

¿Estas de acuerdo con esto?

Una corrección, me he despistado con el año... se trata del 16-ene-08 (en vez de 16-ene-07).