Dictamen sobre impugnaciones
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Dictamen sobre Impugnación de acuerdos de la Comunidad
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Cómo actuar en caso de disconformidad con un acuerdo de la Comunidad de Propietarios.
La impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios es el cauce legal habilitado por la Ley de Propiedad Horizontal para proteger a la minoría frente a las decisiones de la mayoría que adolezcan de algún defecto legal.
Para la gran mayoría de personas la Comunidad de Propietarios es algo bastante ajeno y de lo cual sólo tiene noticias una o dos veces al año cuando recibe la Convocatoria para asistir a una Junta Ordinaria o recibe documentación como el Informe anual de Presupuesto, Ingresos y Gastos. La gran mayoría no suele asistir siquiera a las Juntas, y a lo sumo conoce los acuerdos que se han adoptado por medio de la información que se publica en el tablón de anuncios o de la copia del Acta que encuentra en su buzón, las cuales muchas veces ni siquiera se leen.
Pero en muchas ocasiones nos encontramos con que en la Junta de la Comunidad de Propietarios se han adoptado o se pretenden adoptar acuerdos que nos afectan directamente, por ejemplo por el establecimiento de cuotas extraordinarias, o porque se instala un cerramiento del patio que no nos gusta, o porque se autoriza a un vecino a instalar un aparato de aire acondicionado justo junto a nuestra ventana, o en fin, por una infinidad de posibles motivos que en definitiva nos afectan directamente o vienen a recordarnos que vivimos en una Comunidad, que formamos parte de ella, y que si no intervenimos para hacer valer nuestra opinión, los demás vecinos van a hacer valer la suya y a tomar decisiones por nosotros, no siempre acertadas
En este artículo veremos qué podemos hacer cuando nos encontramos en la situación de que la Junta de Propietarios pretende adoptar o ha adoptado una decisión con la que no estamos de acuerdo.
El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tenemos que saber que la norma que regula las Comunidades de Propietarios es la Ley 8/1999 de 6 abril de Propiedad Horizontal, la cual puede encontrar en nuestra sección de ‘Legislación sobre Comunidad de Propietarios’ y que en su artículo 18, que explicaremos a continuación, establece lo siguiente:
“Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.”
Veamos que significa el art.18 LPH, explicado de la forma más sencilla posible.
¿Qué significa impugnar?
Impugnar significa exactamente en este caso interponer una demanda ante el juzgado para que el Juez declare por medio de una sentencia que el acuerdo que la Comunidad de Propietarios ha adoptado no es válido, y en consecuencia no se puede llevar a cabo.
La impugnación es la única vía posible para lograr ese objetivo. De nada vale simplemente hacer constar nuestra protesta (aunque como veremos es necesario), mandar requerimientos notariales exigiendo que no se lleve a la práctica, impedir por la fuerza que el acuerdo se ejecute -por ejemplo impidiendo la entrada de operarios-, o ponernos en huelga de hambre, por llevar el argumento al absurdo.
La única vía para evitar que se lleve a la práctica un acuerdo con el que no estamos de acuerdo es la impugnación del mismo ante los tribunales.
¿Qué acuerdos se pueden impugnar?
No todos los acuerdos de la Comunidad se pueden impugnar. El funcionamiento de la Junta de Propietarios es esencialmente democrático y en consecuencia en numerosas ocasiones nos veremos obligados a acatar un acuerdo porque ha sido adoptado cumpliendo con todos los requisitos que exige la ley, es decir, porque ha sido anunciado a todos los vecinos para que puedan participar en el debate mediante su inclusión en el orden del día de la convocatoria de la Junta, porque en la fecha y hora señalada había presentes o representados el número de vecinos suficiente para que se diera el quórum, y porque en la votación se sumó el número de votos a favor necesario para alcanzar la mayoría requerida.
Si cualquier vecino pudiera impugnar cualquier acuerdo de la Junta de Propietarios la administración de la Comunidad sería tarea imposible y se causaría un grave perjuicio al debido mantenimiento y conservación de todos los elementos, pertenencias y servicios comunes a todos los propietarios.
Por ello el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal exige en su apartado primero que el acuerdo que se pretende impugnar adolezca de alguno de los siguientes defectos:
• a) Que sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• b) Que resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• c) O bien, que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
Será el Juez por medio de su sentencia quien decida si efectivamente el acuerdo impugnado adolece de alguno de los defectos que exige la ley para que pueda ser anulado.
Salvo casos de acuerdos flagrantemente contrarios a la Ley o a los Estatutos es difícil saber a priori si un acuerdo adolece de alguno de los defectos citados en el art. 18.1. de la Ley de Propiedad Horizontal. No hay ninguna norma donde se relacionen pormenorizadamente supuestos de acuerdos gravemente lesivos para la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario o adoptados con abuso de derecho. Son los Tribunales los que caso por caso han ido estableciendo los supuestos. Por ello es muy conveniente buscar el asesoramiento profesional de un abogado antes de interponer la demanda, pues sólo el sabrá valorar si esta tendrá posibilidades de éxito o no.
A lo largo de diversos artículos y consultas trataremos de divulgar el mayor número posible de supuestos de acuerdos que han sido considerados nulos por los tribunales.
A modo de ejemplo y para que pueda hacerse una idea, podemos citar los siguientes.
a) Contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
o Los acuerdos adoptados sin constar en el orden del día de la Convocatoria, con lo cual se priva a los vecinos de decidir si acuden o no al debate del mismo.
o Los acuerdos adoptados sin la unanimidad que exige la ley en determinados casos.
b) Que resulten gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• La condonación de las deudas por cuotas de comunidad
• La autorización de uso en exclusiva de un elemento común por uno o varios propietarios.
c) Que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
• La distribución abusiva de cargas y gastos en perjuicio de un grupo de propietarios.
• La denegación injustificada de determinada autorización solicitada por un vecino a la Comunidad.
La casuística es amplísima y variadísima, por lo que es imposible reunir en un artículo una relación pormenorizada de todos los supuestos. Habrá que analizar las circunstancias concurrentes en cada caso para hacer una valoración previa.
En principio sólo podemos apelar en primer lugar al sentido común, el cuál nos hará sentir o intuir si algún acuerdo es justo o injusto, y en segundo lugar y a la mayor brevedad posible desde que el acuerdo se adopte, como hemos dicho, a un abogado.
Aunque la impugnación de un acuerdo con el que estamos disconformes deba ser necesariamente realizada ante el Juzgado y con la intervención de un abogado es muy importante cumplir previamente los requisitos que establece el mismo artículo 18 o de lo contrario podemos perder tiempo y dinero. Veamos cuáles son estos.
Requisitos previos a la impugnación.
Salvar el voto, si acudimos a la Junta.
Normalmente tenemos conocimiento del acuerdo que se pretende adoptar porque consta incluido en el orden del día de la Convocatoria de la Junta de Propietarios. Ante esta noticia, podemos adoptar dos actitudes, acudir a la sesión de la Junta o no acudir.
Obviamente la postura más racional para cualquier vecino disconforme con el acuerdo propuesto es acudir a la Junta para evitar con su voto que llegue siquiera a aprobarse. Si a pesar de acudir y votar en contra se da la mayoría necesaria para su aprobación, es imprescindible, tal y como dice el apartado 2º del art.18, que salvemos nuestro voto.
¿Qué significa ‘salvar el voto’?
Uno de los errores más frecuentes y que motivan la desestimación de la demanda de impugnación de acuerdos es no haber salvado nuestro voto o haber manifestado fechacientemente nuestra discrepancia con el mismo.
Son numerosísimas las sentencias que no admiten a trámite o desestiman las impugnaciones de acuerdos realizadas por vecinos que acudieron a la Junta en la que se adoptaron los mismos pero no ‘salvaron su voto’. Puesto que hay diversas interpretaciones de lo que significa ‘salvar el voto’ aconsejamos hacerlo de la manera más rigurosa, comprensiva de todas las demás. Así, ‘salvar el voto’ ha de ser entendido como la manifestación de la disconformidad con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la intención de impugnarlo judicialmente.
Hay que pedir a quien ejerza la función de Secretario de la Junta que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios. Una posible redacción podría ser la siguiente:
“D. xxxx hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 LPH salva su voto pues no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario.”
Si hemos acudido a la Junta pero no salvamos el voto respecto al acuerdo que rechazamos, luego no podremos impugnarlo judicialmente.
Acudir a la Junta y abstenerse de votar, no es ‘salvar el voto’. No podremos impugnar.
Si el acta recoge que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.
¿Y si no acudimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo? Comunicación fehaciente de la discrepancia.
Si por cualquier razón no acudimos la Junta, ni personalmente ni representados, todavía es posible impugnar el acuerdo pero hay que formular de forma fehaciente nuestra expresa discrepancia con el mismo dentro del plazo de treinta días naturales a contar desde que nos lo notifican.
Este requisito es muy importante ya que el art. 17.1 LPH establece que «se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
La notificación del acuerdo se producirá con la entrega en nuestro domicilio (o buzón) de una fotocopia del acta de la sesión en la que se acordó. Si esto no es posible, también es válida la notificación realizada por medio de la colocación del Acta correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta segunda forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Es decir, que si no asistimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo, hemos de estar pendientes de la notificación del mismo comprobando nuestro buzón así como el tablón de anuncios de la comunidad, si es que existe y antes de que transcurran treinta dias naturales (es decir, contando laborales y festivos) a contar desde el día siguiente a la notificación, enviar por correo certificado y con acuse de recibo una carta comunicando sencillamente al Secretario de la Comunidad, nuestra disconformidad con el acuerdo adoptado. Puede encontrar un modelo en nuestra sección de Formularios de Propiedad Horizontal.
Es un trámite equivalente al de ‘salvar el voto’, comentado anteriormente. Si no lo hacemos, se presume que nuestro voto fue favorable a la adopción del acuerdo, con lo cual se nos cierra la puerta a la impugnación.
No obstante, insistimos en que lo más razonable es acudir, votar, salvar el voto y luego impugnar.
Estar al corriente de pago de las cuotas de Comunidad.
Otro de los requisitos previos a la impugnación, tal y como indica el apartado 2º del artículo 18 LPH es estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
En principio dentro del concepto de deuda vencida ha de incluirse cualquier cantidad que la Comunidad haya acordado derramar entre todos los vecinos, sea ordinaria o extraordinaria.
Si adeuda Vd. alguna cantidad ha de abonarla antes de interponer la demanda de impugnación. Son también numerosísimas las sentencias en las que se desestiman las impugnaciones por no estar al corriente de pago de todas las cantidades los vecinos que pretendieron la impugnación.
Este requisito sólo tiene una excepción, y es precisamente que el acuerdo con el que uno no está conforme y desea impugnar tenga por objeto la determinación o modificación de las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como en la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Sólo en este caso es posible impugnar el acuerdo aunque no se hayan pagado las diferencias de cuota resultantes de su puesta en práctica. (Nótese que decimos las diferencias, y no lo que se venía pagando)
Abundando en este requisito, en realidad lo más conveniente es ponerse al día en el pago de las cuotas antes de la celebración de la Junta para de este modo no vernos privados del derecho de voto y hacer constar nuestra oposición. Si de verdad está interesado en impugnar con éxito, es conveniente despejar el camino de todos los obstáculos que puedan complicar el enjuiciamiento del caso. La morosidad, tanto por pura voluntad de impago como por desacuerdo con alguna decisión de la Comunidad constituye uno de ellos. Quizá el más frecuente. No es conveniente complicar la decisión judicial sobre la validez del acuerdo impugnado con cuestiones accesorias sobre morosidad. Es mejor pagar y luego reclamar la devolución, si procede.
La cuestión de la impugnación de acuerdos por vecinos privados indebidamente de voto parte del supuesto anterior. Por su complejidad la dejaremos para tratarla en otro artículo.
Plazo para impugnar
EL plazo que la ley concede para impugnar los acuerdos es distinto según cuál sea el defecto de que adolezca el mismo.
Tal y como dispone el apartado tercero del artículo 18, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año.
Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo es de tres meses.
El plazo comienza a contar desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo, con independencia de que la firma del acta por el Presidente y el Secretario de la Comunidad se produzca con posterioridad. Y se contabiliza de fecha a fecha, sin distinguir dias hábiles o inhábiles. Es decir, si el acuerdo se adoptó en una junta celebrada un 22 de mayo, los plazo empiezan a contar a partir del día 23 de mayo, incluido, el de tres meses terminaría el 23 de agosto, y el de un año el 23 de mayo del año siguiente.
En caso de que no hayamos asistido a la Junta de Propietarios, y siempre y cuando hayamos comunicado fehacientemente nuestra discrepancia tal y como ha quedado explicado, el plazo para impugnar comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en el que nos notificaron el acuerdo. Nótese que el plazo de treinta días para comunicar el desacuerdo al Secretario y el plazo para impugnar comienzan el mismo día, es decir, se superponen, no son consecutivos, por lo que no hay que perder tiempo.
La experiencia aconseja, si va a impugnar un acuerdo, hacerlo siempre dentro de los tres primeros meses a partir de su adopción (o notificación si no asistió a la Junta), ya que puede suceder que el Juez considere que el acuerdo no es contrario a la Ley o a los Estatutos como nosotros pensábamos pero sí gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino. Si la demanda se presentó dentro del plazo de tres meses podrá ser estimada, pero si se presentó pasado ese plazo inicial el juez se vería obligado a desestimar la demanda por haber sido presentada fuera de plazo.
Suspensión de la ejecución del acuerdo mientras se decide el juicio sobre su validez.
Aunque impugnemos judicialmente un acuerdo de la Comunidad con el que no estamos conformes, dicho acuerdo podrá ser puesto en práctica por los órganos de administración de la Comunidad mientras un juez no le diga que lo deje en suspenso hasta que decida sobre el asunto. Se dice técnicamente que los acuerdos son ejecutivos.
Por desgracia la justicia es lenta. Desde que presentamos una demanda de impugnación hasta que obtenemos una sentencia pueden transcurrir muchos meses, incluso más de un año, tiempo más que suficiente para que, por ejemplo, se haya instalado el aparato de aire acondicionado en el patio de luces o se haya transformado una vivienda en planta baja en local comercial. ¿De qué nos sirve entonces la sentencia?
Por ello, en la misma demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia sería ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda. Sólo si lo solicitamos el juez decidirá al respecto. De lo contrario, no. No está de más hacer esta advertencia para que a su vez se la hagamos a nuestro abogado.
Consecuencias de la falta de impugnación dentro de plazo.
Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará ‘convalidado’ aunque realmente adoleciera de alguno de los defectos que permiten su impugnación. Esto es así para no dejar indefinidamente abierta la puerta a las reclamaciones, lo que redundaría en inseguridad jurídica e inadecuado funcionamiento de la Comunidad.
Realmente esta cuestión no es pacífica, puesto que hay acuerdos que es dudoso que el mero transcurso del tiempo pudiera llegar a convalidar. Por ejemplo aquellos que lesionen derechos fundamentales o normas de orden público. Piénsese en una Comunidad que prohibiera vecinos de raza negra o autorizara la entrada en los domicilios particulares sin orden judicial. Aunque se aprobara y nadie los impugnara serían radicalmente nulos y podrían ser impugnados en cualquier momento. En cualquier caso es esta una cuestión residual y de carácter técnico que excede del objeto de este artículo.