No es nada sencilla la pregunta y son muchas las circunstancias que pueden hacer variar su resultado. A continuación pego un trabajo realizado por alguien que se ha esmerado por si te vale de algo.
Hola,
He leído muchos comentarios sobre indices, coeficientes y cuotas de participación que dejan siempre unas cuantas dudas difíciles de aclarar porque la LPH, en primer lugar, podría haberse redactado de forma más clara.
Por esta razón quiero aportar mi granito de arena a este foro, del cual tanto he aprendido y voy aprendiendo gracias a todos ustedes, intentando aclarar más desde un punto de vista técnico que legal algunos conceptos que sirven como base para repartir los gastos entre todos los propietarios de forma unitaria.
Los coeficientes o cuotas de participación especificados en cada documento registral se podrían reagrupar en una tabla, por ejemplo Tabla A, referida a la propiedad en general y que nos da el valor o indice de cada propiedad.
Además de estos valores hay que determinar otros para repartir según la ley los gastos de cada servicio.
La determinación de estos valores es una operación técnica que se realizará midiendo la superficie real de cada unidad inmobiliaria y extrayendo la parte centesimal que conforma la totalidad de la finca en base 100. Quedan excluidos del calculo las partes exteriores y no edificadas (ej. los jardines). En la asignación de los valores no se tiene en cuenta el estado de conservación de cada inmueble.
Para el calculo, normalmente, se multiplica la superficie real del inmueble por unos coeficientes de reducción (y en algunos casos de aumento) que modifican los metros de superficie en función del efectivo utilizo del inmueble. Estos coeficientes suelen ir, normalmente, de 0,20 a 1,20 a elección del técnico en base a su propia experiencia o adoptando unos coeficientes ya establecidos por otros.
Los criterios más utilizados son los siguientes:
-Coeficiente de destinación
-Coeficiente de altura
-Coeficiente de orientación
-Coeficiente de prospecto
-Coeficiente de luminosidad
Voy a dar un ejemplo de los coeficientes, utilizando el de Destinación:
Dormitorios 1,00
Servicios (Cocinas, Baños, Aseos, Trasteros) 0,90
Recibidores, Pasillos 0,80
Galería delimitada por tres paredes 0,50
Buhardillas 0,45
Balcones cubiertos 0,30
Balcones descubiertos 0,25
Terrazas a nivel 0,22
Jardines 0,15
Por lo expuesto es evidente que dos propiedades de una misma finca y de la misma superficie difícilmente tendrán valores iguales: habrá que considerar la distribución del inmueble, su posición, orientación y todos los demás factores.
Estos valores constituyen la base para cualquier reparto de gastos de la comunidad. Sirven, además, para determinar la validez de los acuerdos y para calcular las mayorías.
Para su aprobación es necesaria la unanimidad de todos los propietarios, pudiendo ser impugnados por los ausentes.
Cuando estos valores vienen ya impuestos por el promotor/constructor y su aprobación deriva de la firma del contracto de compraventa de cada unidad inmobiliaria, su eficacia vinculante se basa en tal aprobación y no puede ser contestada hasta su recurso por vía legal.
Estos valores se volverán a calcular cuando se altera la relación entre los inmuebles o porciones de estos.
Otras modalidades de calculo y aplicaciones de coeficientes (valores indicativos para viviendas familiares):
a)
Mínimo Mediano Normal Extra - normal Ultra - normal Máximo
AMBIENTES Superf m2. Coef Superf m2. Coef Superf m2. Coef Superf m2. Coef Superf. m2. Coef Superf m2. Coef
Recibidor < 4 0,96 < 6 0,99 < 8 1, 0 < 10 1,01 < 12 1,02 > 12 0.90
Salón < 16 0,90 < 18 0,95 < 20 1,00 < 22 1,05 < 24 1,10 > 24 0.96
Comedor Principal < 12 0,90 < 15 0,95 < 18 1,00 < 20 1,05 < 22 1,10 > 22 0.94
Salón-Comedor < 18 0, 90 < 20 0,95 < 22 1, 00 < 24 1, 05 < 26 1,10 > 26 0.96
Sala < 10 0,90 < 12 0,95 < 14 1,00 < 16 1,05 < 18 1,10 > 18 0.92
Estudio < 10 0,94 < 12 0,97 < 14 1,00 < 16 1,03 < 18 1,06 > 18 0.93
Cocina < 6 0,92 < 8 0,96 < 10 1,00 < 12 1,04 < 14 1,08 > 14 0.97
Cocina-Comedor < 14 0,92 < 16 0.96 < 18 1,00 < 20 1,04 < 22 1,08 > 22 0,98
Comedor de Servicio < 10 0,92 < 12 0.96 < 14 1,00 < 16 1,04 < 18 1,08 > 18 0.98
Dormitorio Individual < 12 0, 94 < 14 0.97 < 16 1, 00 < 18 1, 03 < 20 1,06 > 20 0.95
Dormitorio Doble < 14 0,94 < 16 0,97 < 18 1,00 < 20 1,03 < 22 1,06 > 22 0.95
Aseo-w.c. < 2 0,96 < 3 0,98 < 4,50 1,00 < 6 1,02 < 7 1,04 > 7 0,94
Baño con Bañera < 4 0,96 < 6 0,98 < 8 1,00 < 10 1,02 < 12 1,04 > 12 0,94
Baño con Ducha < 3 0,96 < 4,50 0,98 < 6 1,00 < 8 1,02 < 9 1,04 > 9 0,94
Trastero < 6 0,98 < 8 0,99 < 10 1,00 < 12 1,01 < 14 1,02 > 14 0,98
Pasillos y Distribuidores (en porcentual del área total cubierta
de la vivienda) < 12% 1,05 < 14% 1.03 < 16% 1,00 - - - - > 16% 0,90
Coladuría <3 0,96 <4 0,98 <5 1,00 - - <6 1,02 >6 0,9
b) DESTINACION: Tiene la función de determinar el grado de utilidad de cada parte del área constituyente la unidad inmobiliaria.
Valores indicativos por coeficientes de destinación para viviendas:
N. Ambientes e dependencias Coeficientes
1 Recibidores 0,85
2 Habitaciones, salas 1,00
3 Cocinas-comedores 0,95
4 Comedores de servicio 0,92
5 Cocinas 0,90
6 Trasteros 0,82
7 Baños-Aseos 0,90
8 Distribuidores 0,80
9 Bodegas 0,33
10 Aparcamientos una plaza 0,50
11 Galerías 0,40
12 Balcones descubiertos 0,20
13 Balcones cubiertos 0,25
14 Jardines de propiedad
exclusiva 0,15
15 Áreas descubiertas comunes 0,05
Valores indicativos por coeficientes de destinación para locales:
N. Ambientes y dependencias Coeficientes
1 Locales en planta baja
a) prospecto calles importantes
b) prospecto calles secundarias
2 - 6 (4)
1 - 5 (2)
2 Locales almacenes 0,70
c) ALTURA: Se adoptará un coeficiente de 1 para ambientes de 3 mt aprox. Este coeficiente cuantificará las ventajas y desventajas de las alturas con relación a su utilización.
d) EXPOSICION / ORIENTACION:
Por ej.: Norte = 0,94, Oeste = 0,98, Sur =1,00, Este = 1,05.
Este coeficiente determina las ventajas y desventajas debidas a la orientación de los varios ambientes.
e) PROSPECTO / VISTA: Se cuantifica por medio de la evaluación de las mayores o menores ventajas que reportan a cada uno de los ambientes, por la vista que tienen sobre un determinado lugar exterior. Ello aumenta con la mayor amplitud visual y por la altura de la planta.
f) LUMINOSIDAD: Tiene en cuenta la mayor o menor iluminación natural que dispone cada ambiente.
El producto de los coeficientes como en las letras a),b),c),d),e) y f) relativos a cada ambiente, multiplicados por la superficie del mismo, dan como resultado la superficie de cada ambiente o área descubierta, relacionada a los coeficientes particulares.
Sumando tales superficies se obtiene, por cada unidad inmobiliaria, la superficie total individual. A esta superficie el técnico deberá aplicar los coeficientes globales, siendo los que vienen a continuación los más importantes:
a) PLANTA: Estos valores se aplican a aquellos edificios dotados de ascensor, ubicados en zonas urbanas con poco ruido y escasamente traficadas.
Valores indicativos de coeficientes de planta:
PLANTA valores
SOTANO 0,93
BAJA 0,89
PLANTA 1ª 0,96
PLANTA 2ª 1,00
PLANTA 3ª 1,01
PLANTA 4ª 1,02
b) SUPERFICIE TOTAL
Valores indicativos del coeficiente de superficie total:
Viviendas Locales
SUPERFICIE CUBIERTA m2 valores SUPERFICIE CUBIERTA m2 valores
<= 80 0,82 <= 40 0,92
<= 90 0,87 <= 50 1,00
<=100 0,91 <= 60 1,03
<=110 0,95 <= 80 1,05
<=120 1,00 >80 1,09
<=130 1,01
<=140 1,03
<=150 1,05
>150 1,07
c) FUNCIONALIDAD GLOBAL: Sintetiza un juicio técnico de comodidad, praticidád y confort que cada unidad inmobiliaria puede ofrecer con relación a su superficie total y a su repartición entre los diferentes usos.
Multiplicando los coeficientes globales por la superficie total individual se obtiene la superficie condominial de cada unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva.
La determinación del valor en unidad centesimal se obtiene dividendo, por cada unidad inmobiliaria, su superficie correspondiente por la suma total de todas las superficies del inmueble, obteniendo así una lista de valores (Tabla A) de las propiedades individuales.
Estos resultados se encuentran a menudo denominados Indices de Propiedad, Coeficientes de Propiedad o Cuotas de Participación. En muchos casos coinciden entre ellos (Indices y Coeficientes seguramente), mientras las Cuotas de Participación serán las únicas que pueden variar en función de los gastos para que se aplican, siendo uno de los casos más comunes el del ascensor. En este caso se obtendrá otra Tabla de valores o Cuotas de Participación que determine los gastos atribuibles a cada propiedad, excluyendo, por ejemplo, los locales en planta baja.
P.D. Los coeficientes utilizados deberán tomarse en consideración solo a nivel indicativo, pudiendo variar según el caso, en base a la experiencia personal y a la bibliografía que el técnico asume como base de su trabajo.
EJEMPLO (SIMPLIFICADO) DE CALCULO DE CUOTAS DE PARTICIPACION PARA UNA FINCA DE 12 VIVIENDA, CON RESPECTIVOS TRASTEROS, Y DOS LOCALES BAJOS.
Para su fijación se tomará como base la superficie catastral de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Las cuotas resultantes se tomarán como base para calcular los gastos comunes de cada propietarios y no hay que confundirlas con los Coeficientes de Participación o Cuotas de Participación asignados a cada propiedad en el Titulo Constitutivo.
PISOS Superficie m2 TRASTEROS Superficie m2 LOCALES Superficie m2
1º A 105 T1 7 BAJO A 150
1º B 98 T2 7 BAJO B 177
2º A 158 T3 4
2º B 88 T4 4
3º A 169 T5 4
3º B 88 T6 4
4º A 169 T7 4
4º B 88 T8 4
5º A 153 T9 4
5º B 85 T10 4
6º A 111 T11 4
6º B 60 T12 4
Los criterios adoptados son los siguientes:
a. Coeficientes de altura
PLANTA BAJA 0.90
PLANTA 1ª 0,95
PLANTA 2ª 1,00
PLANTA 3ª 1,01
PLANTA 4ª 1,02
PLANTA 5ª 1,03
PLANTA 6ª 1,04
b. Coeficientes de superficie
PISOS LOCALES TRASTEROS
SUPERFICIE CUBIERTA m2 valor SUPERFICIE CUBIERTA m2 valor SUPERFICIE CUBIERTA m2 valor
<= 80 0,82 <= 40 0,92 <= 10 0,30
<= 90 0,87 <= 50 1,00
<=100 0,91 <= 60 1,03
<=110 0,95 <= 80 1,05
<=120 1,00 > 90 1,07
<=130 1,01
<=140 1,03
<=150 1,05
<=160 1,07
> 160 1,09
c. Coeficientes de orientación
NORTE = 0,94 - OESTE = 0,98 - SUR =1,00 - ESTE = 1,05
d. Coeficientes de destinación
LOCALES 1,20
VIVIENDAS 1,00
BALCONES 0,25
TERRAZAS 0,25
La superficie de calculo condominial, para cada unidad de propiedad exclusiva, se obtiene multiplicando la superficie catastral por los coeficientes particulares.
La determinación de las Cuotas de Participación se obtiene dividendo, por cada unidad inmobiliar, la superficie correspondiente por la suma total de todas las superficies de las unidades consideradas, obteniendo las Tablas A, B y C de la Propiedad individual o general.