cuota comunidad de vecinos (garage y locales)

¿Cómo se debe calcular la cuota de la comunidad en una construcción nueva con dos portales y cocheras vendidas fuera de los propietarios?

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Buenas tardes:
Somos una construccion nueva , en la cual soy secretaria, la cuota de la comunidad se ha realizado por coeficient de prticipacion ya que no todos los vecinos tenemos cochera, esta edificacion se compone de dos portales , con seis pisos cada uno , cuatro locles , y diecinueve cocheras, algunas vendidas fuera de los propietarios de los pisos. Uno de los portales esta cerrado , no hay ningun vecino residiendo , por lo tanto a las cocheras solo se tiene acceso por el portal abierto. Yo para calcular la cuota sume % de pisos y cocheras en su totalidad (esten o no esten vendidas, a que todos entramos y salkimos por el mismo portal) la parte no vendida se hace cargo el promotor de los pisos , pero resulta que ahora indica que es injusto , solo tendria que pgar la mitad ya que a  las cocheras se acceden por los 2 portales. La duda que tengo es si es asi como indica el o esta bien planteado ya que solo hay un portal abierto. otra duda seria si los locales pagan comunidad , ya que no tienen aceso a los portales , ni al agua nilaluz.
Muchas gracias de antemano. Un saludo