Todavía sin comunidad

FR7, en qué quedo tu problema de constitución de comunidad, cómo lo han solucionado ?

Aclarado todo, muchas gracias DAIGUAL por resolver todas las dudas.

En caso de no llegar a acuerdos por motivos de este tipo, el recurso que queda es acudir al juez para que este decida según interprete. No es todo lo bueno que se puede querer, pero al menos es algo más justo que si no existiera esto.

No veo problema para que el promotor haga las modificaciones que crea conveniente siempre y cuando estas sean legales.

La cuestión es como quede redactada la escritura de obra nueva y división horizontal y los estatutos si es que teneis. Si en estos documentos no se hace mención expresa de prohibición alguna, no debe tener problemas, salvo que tus actos perjudiquen de alguna forma a otro propietario y éste lo pueda demostrar.

Gracias da igual, muy aclaratorio, hay que tener mayoria de votos y cuotas. Es un sistema muy ventajoso excepto cuando el contructor aun no ha vendido muchas viviendas, pq entonces el nunca tiene la mayoria de votos y el resto nunca tiene la mayoria de coutas... = nunca se ponen deacuerdo, que no del todo bueno.

un saludo.

Buenas tardes DAIGUAL, antes de nada muchas gracias por tu rápida y aclaratoria respuesta.

Me entregan un ático con terraza en breve y tengo la intención de cerrar una parte para ampliar la cocina ya que es muy pequeña. Suponiendo que el promotor acepta mi petición y pone en los estatutos que se pueden hacer cerramientos en terraza, tengo entendido que esos estatutos iniciales hay que aprobarlos en junta de comunidad, y si la comunidad tarda varios meses en realizarse, ya que les quedan muchos pisos por vender y lo demorarán para no tener que pagar las cuotas de comunidad de esos pisos, temo que después de hacer el cerramiento que instalaré nada mas escriturar y seguramente antes de hacer la primera junta de vecinos, algún propietario pueda hacermelo quitar basándose que no estaban aprobados dichos estatutos.

Quizás lo he liado y no se entienda bien.

Muchas gracias.

Aquí te copio también un artículo que trata del problema y con el que logré entenderlo en su momento.:

Cuando La Comunidad de Vecinos, a través de su Junta de propietarios, va a adoptar un acuerdo, es preciso el recuento de los votos de todos aquellos que asisten a dicha Junta.

Ahora bien, al respecto, hay que hacer muchos matices, en cuanto a qué votos son realmente efectivos, y el valor que tiene cada voto. Por ello, el presente apartado pretende desarrollar en toda su extensión el concepto de VOTO, y profundizar en la ''letra pequeña''.

UN PROPIETARIO: UN VOTO

Algunas veces, una única persona es la propietaria de varias viviendas en una misma Comunidad de Vecinos.

Pues bien, a pesar de que tenga una, o dos, o tres, o tres mil propiedades dentro de una misma Comunidad, hay que tener en cuenta que:

1 propietario = 1 VOTO

Este aspecto es muy importante de cara a la Comunidad, ya que evita situaciones de ''privilegio'', en el que un único dueño pueda llegar a ''controlar'' la Comunidad.

Ejemplo: Supongan un bloque de viviendas nuevo, donde mas de la mitad de los pisos aún no se han vendido, y permanecen en propiedad del promotor / constructor.

Si dicho promotor / constructor tuviera UN VOTO por cada una de las propiedades, poco o ningún sentido tendría la Junta de Propietarios, ya que se haría lo que dicho propietario quisiera.

Ahora bien, es lógico que la Ley ''ampare'' a dicho propietario, de ahí que nazca la figura de CUOTAS, que a continuación se detalla.

VOTOS Y CUOTAS

Cada propietario de un bien dentro de una Comunidad de Vecinos tiene asignada, A LA VEZ, dos características fundamentales: UN VOTO, y una CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Salvo si tiene mas de una propiedad, en cuyo caso se le asigna UN VOTO, pero se le suma la CUOTA de participación de cada vivienda.

Si importante es saber que cada propietario tiene derecho a UN VOTO, también es importante saber ''que peso'' tiene dicho voto, porque por decirlo de alguna manera, no todos los votos son iguales de importantes.

Ejemplo: supongamos una Comunidad de Vecinos constituida de tal manera que hay un total de 10 viviendas, 5 de ellas de 100 metros cuadrados, y otras 5 viviendas de 50 metros cuadrados. Y que en cada vivienda su propietario es distinto, es decir, que no hay un propietario que tenga mas de una vivienda.

A las viviendas de 100 metros, por tener mas extensión, se le aplica una cuota de participación del DOBLE que las viviendas de 50 metros, de ahí que en la cuota mensual de la Comunidad, las viviendas de 100 metros pagan el DOBLE que las de 50.

Pues bien, a la hora de computar los votos y cuotas, tendremos lo siguiente:
• Un propietario de vivienda de 100 metros tendrá: 1 VOTO y además, un CUOTA de participación.
• Un propietario de vivienda de 100 metros tendrá: 1 VOTO y MEDIA CUOTA de participación.

En tal sentido, en el cómputo general:
• 10 VOTOS, uno por cada vivienda
• 7.5 CUOTAS de participación, 5 CUOTAS por cada vivienda de 100 metros, mas 2.5 cuotas por las 5 viviendas de 50 metros, ya que estas computan como la MITAD, ya que su cuota de participación es la MITAD.

De tal manera que en el supuesto de que todos acudieran a la Junta, y se necesitase el voto favorable de la mayoría mas uno, sería necesario:

• 6 VOTOS favorables
• 4 CUOTAS favorables

Por ejemplo, supongamos que TODOS los propietarios de viviendas de 50 metros votan favorablemente, mas un voto de las viviendas de 100 metros. Sin embargo, 4 votos de las viviendas de 100 metros votan en contra.

En dicho caso tendríamos:

• 6 VOTOS favorables
• 3.5 CUOTAS favorables

Es decir, sería un acuerdo NO VÁLIDO, porque aunque existe mayoría de votos, NO HAY mayoría de CUOTAS.

El origen de este sistema es MUY ventajoso para todas las partes, ya que:

• Propietarios con muchas propiedades en una misma vivienda NO pueden imponer su ''ley'', ya que su voto solo computa como UNO.
• Propietarios con pocas propiedades, o de menor tamaño, en una Comunidad no pueden imponer su ''ley'', ya que tienen pocas CUOTAS de participación.

Por lo tanto, es un sistema MUY ventajoso, porque obliga a que todas las partes se pongan de acuerdo.


¿CÓMO SE DETERMINAN LAS CUOTAS?


El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para para la fijación de las cuotas se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Así mismo, en el Título Constitutivo de la Comunidad deben fijarse la cuota de participación de cada piso o local.

Por lo tanto, se puede decir que cada Comunidad puede tener un sistema diferente para fijar las cuotas de participación, que en definitiva, fija la cuota mensual que hay que pagar en concepto de Comunidad, y determina el porcentaje de participación a la hora de sumar los votos.

En tal sentido, cabe decir que hay Comunidades de vecinos en las que cada vivienda, con independencia de su extensión, paga la MISMA CUOTA, por lo tanto, a la hora de computar CUOTAS, todas suman por igual.

Lo normal y lógico es que se ''asocie'' a cada vivienda una cuota en función de su superficie útil, ya que ''se supone'' que en una vivienda de mas dimensiones, van a vivir mas personas, y por tanto, van a hacer mas uso de la misma, y también, van a utilizar mas veces las zonas comunes, como el ascensor, la luz de las escaleras, el servicio de limpieza...

El ''reparto'' de dichas cuotas las suele hacer el propietario original del inmueble (es decir, el promotor / constructor), al hacer el título constitutivo, pero nada impide que en cualquier momento se pueda variar. Ahora bien, para modificar este aspecto, se precisa la UNANIMIDAD de los votos y cuotas favorables de todos los propietarios (ver acuerdos y mayorías)


¿CÓMO SE ADOPTA UN ACUERDO?

Para que un acuerdo sea efectivo, es preciso que obtenga una mayoría de votos, que a su vez representes una mayoría de cuotas.

Hay acuerdos en los que es preciso la mayoría de 1/3 de los votos y cuotas, hay acuerdos que se necesita la mitad mas uno, hay otros que se necesita las 3/5 partes, y otros la unanimidad. Este tema lo hemos tratado AQUÍ.

Por lo tanto, a la hora de votar, será preciso sumar los VOTOS, y a la vez, las CUOTAS.

Ejemplo: si un acuerdo precisa la mayoría, se necesitará:
• Mayoría de votos, es decir, la mitad mas uno.
• Mayoría de cuotas, es decir, mas de la mitad.

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Pregunta dudas concretas, si te quedan alguna a ver si podemos aclararlas. 

Copio aqui dos sentencias relacionadas con esto a ver si te aclaran algo más.

1999. AP Alicante, Sec. 5.ª, 15-9-1999

Exige la ley por tanto una doble mayoría de personas y participaciones de forma que cuando como en el caso que nos ocupa una misma persona es propietario de dos o más pisos o locales en el edificio debe contarse su voto como uno solo y personal, pero sumándose las respectivas cuotas de participación de sus pisos o locales. Lo expuesto nos conduce necesariamente a la desestimación de este recurso y consiguiente confirmación de la Sentencia recurrida, pues como ya se expresa en sus fundamentos, el acuerdo impugnado no es válido ya que no concurren para su adopción las dos mayorías: de personas y cuotas de participación, pues aunque las personas que votaron a favor del mismo son mayoría, la suma de sus cuotas de participación respectivas no alcanza este porcentaje, y por tanto no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley.

2004. AP Huesca, Sec. 1.ª, 165/2004, 21-9-2004 Recurso 84/2004 PONENTE: GONZALO GUTIÉRREZ CELMA.

EXTRACTOS
Cada propietario tiene un voto al margen del coeficiente que le corresponda por los pisos que pueda tener
ANTECEDENTES DE HECHO
FUNDAMENTOS DE DERECHO
FALLAMOS
EXTRACTOS
Cada propietario tiene un voto al margen del coeficiente que le corresponda por los pisos que pueda tener
"... La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (artículo 16.2.º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido.... En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos". Esta solución, como lo tiene dicho el Juzgado, es plenamente aplicable al actual artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal ..."
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Para la adopción de acuerdos que requieran mayoría, simple o cualificada, la Ley exige una doble mayoría, tanto en primera como en segunda convocatoria. Debe concurrir, en primer lugar, una mayoría estrictamente personal: cada propietario suma un voto, con plena independencia no sólo del valor total de su cuota de participación sino también del número total de espacios privativos de los que sea titular. Esta regla ha sido establecida en las SSTS de 13 de octubre de 1982 (RJ 1982, 5554) y 10 de febrero de 1995 (RJ 1995, 1635). Otra cosa es que a un propietario concreto le haya sido conferida por otro u otros comuneros su representación en la Junta; en este último caso, el representante tendrá además del voto individual, tantos otros votos cuantos propietarios (personas, abstracción hecha de cuántos sean los pisos que les pertenezcan) represente. Además, debe concurrir una mayoría de cuotas, es decir, más del 50% del porcentaje total en primera convocatoria o de las cuotas de los asistentes.
 

Buenos días DAIGUAL,  he leído varios mensajes diferentes sobre este tema y no acabo de aclararme en que ocasiones el promotor tiene "un solo voto" y cuando tiene "la mayoría" por los coeficientes de las viviendas que aún no ha vendido.

Te comento, en breve me entregarán mi vivienda y me temo que se puede dar este caso ya que el promotor ha venido un 20% de las viviendas.

Te rogariá que me lo explicaras, por favor. Saludos.

Esperamos noticia de como se desarrolla todo por su comunidad.

muchas gracias, lo tendremos en cuenta a la hora de formar la comunidad

un saludo,,,

Os van a intentar engañar en todo lo posible, dado la presentación que nos hace del problema, así que tienen que tener muy claro que se tienen que unir el resto de los vecinos y ocuparse de sacar fuera de la organización a ese "elemento"

Así es tiene que pagar la cuota igual que cualquier propietario y que será en base al coeficiente asignado en escrituras de cada una de sus propiedades.

Recordar que por este motivo no tiene más votos que el resto, solo tiene un voto y la suma de sus coeficientes así que para sacar adelante acuerdos no puede hacerlo porque el lo diga, vosotros pintais y mucho en todo lo relacionado con la comunidad.

Es legal que cuando se constituya la comunidad de vecinos nos coloquen los gastos que ha habido los meses que hemos estado sin comunidad?

Ah, y otra cosa. Como en la finca aun queda bastantes pisos sin vender, cuando se constituya la comunidad la promotora debe pagar su cuota de comunidad mensual por cada piso que todavía tiene sin vender, no?

Muchas gracias y un saludo

Buenas tardes:

Eso aunque sea en contrato privado es ilegal el presidente y administrador se tiene que aprobar en junta con el voto de los propietarios y las mayorias suficientes, no dejen que hagan eso porque van a hacer estatutos y demas a su antojo.

Cualquier vecino puede constituir la comunidad, adelantese y haganlo ustedes voten libremente presidente y administrador que consideren oportunos, los acuerdos para cambiar estatutos luego requieren unanimidad y será muy dificil conseguirla.

Ademas el tiempo que tarde la constructora en constituir se irán acumulando deudas que les corresponde pagar y os dejaran a vosotros.

El nuevo administrador si esta puesto por la constructora intentara que no reclameis los desperfectos de construccion y pasado un año hay algunos que no se podrán reclamar.

Para cualquier asesoramiento adicional estamos a su disposición.

Felices fiestas y un saludo

Os la están preparando gorda, así que deben tener mucho cuidado.

La ley no establece ese sistema de nombramiento de cargos, es algo ilegal, así que no deben aceptarlo. Los cargos se eligen por mayoría, así que tienen que moverse para que no os dejen atados y bien atados.

De todas formas si os la cuelan, hay una forma de actuar y es a través de la impugnación del acuerdo por tratarse de un nombramiento ilegal. Es importantísimo empezar con buen pie, porque de lo contrario todo serán abusos y malas artes por parte de la constructora. Cuando haya alguna mala ejecución lo retrasarán y evitarán la denuncia. 
Decidirán por su cuenta y lo único que van a mirar son sus propios intereses. La comunidad es de los propietarios y si os dejáis llevar, solo os dará problemas y muchos gastos.

El problema es que en en contrato de compra-venta la constructora se reservó el derecho de nombrar al administrador de la finca y al presidente de la comunidad. Pero bueno, nos han dicho que ha primero de año piensan convocar a los vecinos y constutuir ya la comunidad. Veremos a ver si ser verdad.

Un salaudo,

LA comunidad no es cosa de la constructora, solamente, es algo de todos los propietarios y está en ustedes que se constituyan legalmente o no.

Estar constituidos solo indica que hay una serie de documentos legales que afectan en su medida al funcionamiento de la comunidad, pero no que no exista esa comunidad.

Mucho cuidado con la constructora y con los deseos de ésta que siempre van a ir por sus intereses y a costa de los intereses vuestros, de los vecinos. Ojo también con el administrador, si es una propuesta de la constructora. Es algo habitual que barran para el sitio que les da de comer y en detrimento de los vecinos.

Si quieren algo se tendrán que poner manos a la obra, de lo contrario pasará lo que pasa en casi todos sitios, los vecino, siempre los más perjudicados.

buenos dias,era para decirte.que trankilo.nosotros llevamos tambien 6 meses y ahora se ha empezado a constituir.la verdad es quevais a tener muchos jaleos a cuenta de los estatutos y demas.nosotros llevamos 3 reuniones y estamos como al principio.la comunidad no quiere coger un administraqdor de fincas y no veas los jaleos que hay.te aconsejo que vosotros lo cojais y os evitareis muchos dolores de cabeza.a decirte que yo he comprado en la segunda fase y los demas vecinos ya llevan viviendo aqui año y medio.la comunidad se esta constitullendo porque el constructor no quiere seguir pagando la luz de la urbanizacion que sino seguiriamos sin ella.ya que estaban ya los estatutos basicos.espero que todo os salga bien y paciencia amigo.

Como bien dices a la constructora no le interesa constituir la comunidad porque al hacerlo empezara a tener que pagar una cuota mensual por todos los servicios que vayais contratando mientras tanto se libera de ese cargo.

Yo os aconsejaria que la hicierais los vecinos lo antes posible para poder ir dotando a la comunidad de los servicios que necesite y todas las instalaciones se conserven de manera correcta.

Lo normal es que la convocatoria de la primera junta de propietarios la realice el promotor pero lo puede hacer cualquier vecino.

Estamos a tu entera disposición para cualquier duda o consulta o si quieres que te ayudemos en algo.

Muchas gracias y un saludo