Autor: Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en derecho
Vamos a estudiar en las presentes líneas un tema de indudable importancia práctica y que interesa en gran medida a los administradores de fincas, centrado en la metodología a seguir para saber si los acuerdos adoptados en una Junta de Propietarios se han alcanzado con las mayorías exigidas en la Ley, o, en su defecto, el acuerdo no se ha alcanzado. Así, en numerosos artículos doctrinales se ha insistido y estudiado hasta la extenuación cuál era el quórum válido para adoptar un acuerdo sobre una materia determinada, dada la diversidad de pareceres y opiniones que existen en relación con la rica casuística que existe en la práctica.
Pues bien, la cuestión en la que a veces no caemos se centra en conocer quién es el encargado de validar el quórum que debe exigirse para que se entienda adoptado un determinado acuerdo. Pero si vamos a la mayor y comenzamos desde el principio –como así debe ser siempre–, nos planteamos si puede el administrador de fincas fijar ab initio, en la convocatoria, cuál es el quórum que puede exigirse para que se entienda aprobado un determinado acuerdo que se somete a deliberación y votación de los asistentes en una Junta de Propietarios.
La cuestión que tratamos es de una importancia capital. Así, si hacemos un esfuerzo analítico por comprobar la inseguridad jurídica que existe en la materia de adopción de acuerdos, comprobaríamos que el problema es de un calado importante. Y lo es en distintas direcciones, ya que la disparidad de criterios que existe con respecto a la misma materia es tan acusada que una de las conclusiones que se alcanzó en el "I Encuentro del Poder Judicial y Administradores de Fincas" celebrado en Valencia los días 18 y 19 de septiembre de 2008 en desarrollo de un convenio entre el Consejo General del Poder Judicial y el Consejo General de Colegios territoriales de administradores de fincas, firmado el mes de febrero de 2008 entre el, por aquel entonces, Vocal del CGPJ Javier Laorden y el Presidente del Consejo General de Colegios territoriales de administradores de fincas, Miguel Ángel Muñoz Flores, fue que existe, por un lado, disparidad de criterios entre las Audiencias Provinciales en la materia de adopción de acuerdos, y en una misma Audiencia Provincial, si no está adjudicada la propiedad horizontal a una sola sección, existe disparidad entre las distintas secciones, y, por otro, que lo mismo ocurre entre los distintos Juzgados de Primera Instancia de los partidos judiciales. Ello crea un gravísimo problema para los administradores de fincas, por cuanto esta disparidad de criterios les lleva a dudar acerca de cuál será el quórum acertado en una determinada Junta de Propietarios. Y si lo circunscribimos a la materia de adopción de acuerdos, el problema todavía es mayor, ya que si es compleja la redacción del art. 17 LPH y su aplicabilidad a la realidad práctica diaria, esta disparidad lo complica todo más aún.
Por otro lado, para las Comunidades de Propietarios también supone un serio contratiempo esta inseguridad jurídica, por cuanto en muchos casos no conocen cuál es la solución que finalmente se le dará al problema que se plantea ante la disparidad de criterios. Pero es que, como bien señalaba en el citado Encuentro del Poder Judicial y los administradores de fincas Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la Audiencia Provincial de Burgos y director coordinador del Cuaderno Jurídico SEPIN de propiedad horizontal, la situación se agrava si nos detenemos a considerar que muchas de estas cuestiones no llegan al Tribunal Supremo, por lo que no existe una jurisprudencia consolidada sobre algunas materias. Ello abre un amplio abanico de posibilidades para que las Audiencias Provinciales tengan criterios muy distintos a la hora de fijar el quórum aplicable para que se entienda aprobado un determinado acuerdo; por ejemplo, en materia de instalación de ascensores en casos puntuales, cambio o sustitución del sistema de calefacción, cerramientos en las urbanizaciones, realización de obras de cerramiento en terrazas, instalación de aparatos de aire acondicionado, aperturas de huecos o ventanas en pared de local de negocio, etc. La incertidumbre ante la respuesta que darán los tribunales ante los distintos supuestos que surgen es tal que se comprueba en los propios foros de formación que se celebran a lo largo del país sobre la casuística del art. 17 LPH y los distintos casos que surgen en los tribunales, lo que, además, se corrobora, por ejemplo, en el servicio de consultas de esta publicación con preguntas realizadas sobre cuál es el quórum exigido para que se entienda correctamente aprobado un acuerdo sobre una determinada materia.
Debemos prestar especial atención, además, a la materia de la unanimidad contemplada en el art. 17.1 LPH, ya que la casuística en este punto es muy extensa, y no en todos los casos en los que se altera el Título Constitutivo o los Estatutos se aplica siempre la unanimidad, sino que se pueden introducir cuestiones de matiz que darían validez a la aprobación del acuerdo por mayoría simple, o una cualificada, atendiendo al supuesto concreto. En otros casos, sabemos que el propio Tribunal Supremo ha admitido de forma reiterada que aunque el acuerdo en sí mismo considerado requiera unanimidad con la LPH en la mano, sin embargo, no siempre es así.
Vistas las consideraciones precedentes debemos considerar que es el administrador de fincas el que tiene la obligación y la responsabilidad de fijar el quórum bajo el que debe aprobarse el punto concreto sometido a debate y a votación el día de la Junta. Incluso, en el I Encuentro de Jueces y Administradores de Fincas antes citado, se planteó como positivo que los administradores de fincas incluyan en la convocatoria del orden del día la determinación exacta del quórum aplicable, a fin de que los asistentes conozcan el presupuesto cuantitativo que debe alcanzarse para aprobar el acuerdo.
De esta manera, tanto los asistentes como los ausentes podrán conocer cuál es el quórum concreto con el que se deberá alcanzar cada acuerdo, lo que tiene su importancia en el caso de los ausentes en el supuesto de la mayoría cualificada del n.º 1 del art. 17 LPH, ya que sabemos que en el caso de que no voten en contra en el plazo de 30 días tras la recepción del acta se entiende que su voto es favorable a la adopción del acuerdo, pero ya saben desde su inicio, antes de la Junta, que el quórum es el de la .mayoría cualificada del art. 17.1º LPH y que podrían oponerse por escrito en el citado plazo, o bien guardar silencio y se entendería como un voto favorable a la adopción del acuerdo.
En consecuencia, entendemos que sería muy positiva la medida antes expuesta de fijar, ya en la convocatoria, el quórum aplicable junto a cada punto. Sin embargo, de no hacerlo así, el administrador de fincas deberá recordar al comienzo de cada punto del orden del día cuál es el correspondiente a cada acuerdo, por cuanto es el profesional de la administración de fincas y el que tiene los conocimientos adecuados para ello. El problema surgiría llegado el caso de que un comunero disienta del quórum expuesto en la convocatoria o del que se fije al inicio de cada debate y votación.
En este caso, no podría abrirse nunca un debate sobre la determinación exacta del quórum, ya que ello podría dar lugar a la situación casi kafkiana de que se llegara a proponer que se apruebe por mayoría simple la determinación de un quórum para que se apruebe un determinado acuerdo, como algún administrador de fincas me ha comentado en cursos de formación que le han llegado a exigir algunos comuneros, cuestión o planteamiento totalmente rechazable y que debe descartar el administrador en la Junta si se lo plantean.
Lo cierto y verdad es que de oponerse algún comunero, sería el Presidente el que resolvería la cuestión de plano, en base a lo que el administrador de fincas le informe respecto a cuál es la doctrina jurisprudencial aplicable a cada caso en el punto que se trata de aprobar. Por este motivo, es fundamental que el administrador de fincas tenga una preparación exquisita basada en una adecuada formación continuada que le permita poder dar respuesta fundada a estos temas, ya que podría darse el caso de que el comunero que cuestiona el quórum fuera un letrado experto en Propiedad Horizontal y que se abriera una discusión que pudiera dejar en evidencia al administrador de fincas si este no tiene la adecuada formación continuada en virtud de los cursos de formación que se organizan en cada Colegio territorial y desde el Consejo General de Colegios, bien en los congresos nacionales, en el de Jóvenes Administradores o en los recientemente iniciados Encuentros entre Administradores de Fincas y Jueces.
No puede plantearse de otra manera esta cuestión. Así, concluimos señalando que la fijación del quórum corresponde al administrador recomendándose que ello se lleve a cabo en la propia convocatoria, y que de no ser así se concrete al inicio de cada punto del orden del día en la Junta. Si surge alguna polémica acerca del propuesto por el administrador de fincas, se entiende que será el Presidente el que deberá resolver esta contienda asumiendo cuál es el quórum en base a las explicaciones que en ese instante le dé el administrador de fincas, atendiendo a la jurisprudencia aplicable para este tipo de acuerdos y a la adecuada formación teórico-práctica que debe haber adquirido.