¿El administrador actuó con negligencia? ¿Qué puedo hacer?

"Tuvimos (el consultante) ayer el siniestro de una tubería rota en la vivienda (dentro de su vivienda) que afectó a un negocio vecino con los correspondientes daños y prejuicios graves. El suceso ocurrió a las doce de la noche, el administrador se limitó a cerrar la llave de paso (que originaba la caída del agua, es decir la privativa) y a avisar a las siete de la mañana, cuando vió el techo del negocio en el suelo ya que el piso (piso privado, directamente encima del negocio y de donde emanaba el agua) estuvo inundado toda la noche. Aclarar que no es nuestra vivienda habitual por lo que no siempre estamos en esa vivienda y él lo sabe."

lo que he puesto en paréntesis es lo que entendí del texto inicial, entiendo que la rotura es dentro de una vivienda que gotea hacia abajo (el agua suele ir en esa dirección), que el propietario no vive en dicho piso, y que el administrador cerró la llave de paso particular de dicha vivienda.......si lo he entendido mal, que el consultante lo aclare por favor, pues cuando los que contestan no entienden bien la situación, lógicamente conlleva que la contestación puede estar errada

Exactamente,
el artículo 20 se refiere a los servicios de la comunidad (y por cierto, no creo ni que se refiera a un administrador de fincas como tal sino a la persona que hace de administrador en un edificio... y reitero, por eso se dice que el presidente tiene que vivir en la comunidad)

Independientemente de ello, según tu abogado (que habrá cobrado por realizar la demanda) es negligencia del administrador no llamarte por teléfono???
Bueno, si ganas la demanda te agradecería que la pusieras por aquí... (pero si es en tribunal superior porque primera estancia te la van a recurrir) ya que así sentarías precedente ;-)

Preguntita... Tu seguro no te lo quiere cubrir o simplemente la casa no está asegurada??

Saludos,

Religare: Las "obligaciones del Administrador" que transcribes se refieren a las instalaciones y/o servicios comunes del edificio, no a las instalaciones privadas de cada vivienda. ¿Qué llave de agua cortó, la general del edificio o la tuya privada?

y te digo más, desde la experiencia personal (para que conste a los efectos oportunos), con una tubería rota a las diez de la noche cayendo encima de los coches de la planta de garaje, se personó el administrador (que vive a diez kilómetros por cierto) y llamó al fontanero del seguro y esperó por él, localizaron la causa de la rotura y lo que hicieron fue abrir un boquete unicamente para que drenara el agua acumulada y asi evitar que estuviera goteando toda la noche, una vez que cae agua y se cierra la llave de paso, el siguiente paso es deshacerse de lo acumulado, quizás en vuestro siniestro hubiera sido mejor entrar a la fuerza en los negocios afectados y abrir boquetes en el techo....no sé, ¿a ti te parece mejor solución?

si el administrador cerró la llave de paso de inmediato, no actuó con negligencia por no avisar al dueño del piso hasta las siete de la mañana, y si así lo hizo aún teneis suerte, la nuestra no se entera fuera de su horario de trabajo porque sencillamente no coje el teléfono, y cuando se le dijo claramente que ante una urgencia tenía que estar localizable nos dejó muy claro que horario laboral es el que es, y ante una urgencia se llama al seguro comunitario, los bomberos, la policía y todo lo que sea necesario para evitar males mayores.......no estoy diciendo con esto que la actitud de "nuestra" gestora sea la correcta tampoco, pues hay un término medio, ni tanto, ni tan poco

por lo que leo (me lo imaginaba pero ahora he releido tu primer mensaje) eres el dueño de la vivienda causante del siniestro, y por lo que parece intentas pasarle la culpa al administrador, dentro de tu vivienda, es decir de puertas para adentro, la responsabilidad es únicamente tuya de lo que suceda, vivas o no allí, lo tengas alquilado o te encierres en él, el administrador bastante hizo cortando la llave de paso, que, por cierto es denunciable ya que no es quien para cortar la llave de paso de una vivienda particular sin el consentimiento del propietario, para eso están las autoridades competentes (anda, releo lo que ha escrito pasacero y tambien lo ha dicho), así que lo mejor que puedes hacer es pasar el tema a tu seguro privativo y que cubran los daños producidos, que, para eso se pagan los seguros

y por ultimo, si te ha desorientado la explicación de pasacero, puede que no la hayas leído bien, no te ha dicho que el administrador te denuncie a ti, sino todo lo contrario, tu a él por manipular tu llave de paso, cálmate tu al leer, yo suelo leer dos veces todo por si lo he entendido mal en la primera lectura y no precipitarme en la contestación y luego quedar peor....

o por otra parte será quizás porque no te ha orientado en la dirección que más te conviene, y veo que a continuación JOBAC tambien te ha escrito en los mismos términos......asi que haz favor, no ataques a los que te están orientando, tu has venido al foro en busca de respuestas, si no son las que pretendías, pues me parece muy bien que te decepcione, pero no ataques a los que intentan ayudar, queda muy, pero que muy feo, además si ya tienes la demanda preparada (qué rapidez de tu abogado) no entiendo donde están tus dudas

Pasacero, creo que en este foro hay que responder desde cierta competencia o al menos experiencia real que ayude a los demás para orientarlos y no para desorientarlos. Cuando se tiene un cargo por el cual se cobra se tienen unas obligaciones y artículo 20 de la ley de propiedad horizontal lo deja claro. Y el administrador ya tiene  la demanda preparada ya que no puede ver que hay un siniestro en una vivienda que afecta a dos comuneros y acostarse tranquilo a dormir. Actuó con una negligencia que podría haber tenido consecuencias muy graves. Y eso de que él me denuncie por haber cerrado la llave de paso de dónde te lo sacas pasacero???? Cálmate...

Si no sabes mejor no respondas, y menos aún con prepotencia y desorientando. Si eres administrador de algún edificio pues asume las consecuencias y la responsabilidad de lo que te corresponde.

Artículo 20.

Corresponde al administrador

"Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios"

Si el incidente es en una zona privativa, una casa particular, ni la comunidad, ni el presidente, ni el administrador tienen ninguna responsabilidad. La responsabilidad cae directamente sobre el propietario, es quien debe tomar las medidas necesarias para evitar en la medida de lo posible cualquier incidencia.

Si tienes un seguro en regla deberías hacer las gestiones con él y evitar males mayores.

Saludos.

Yo hubiera avisado de manera inmediata y urgente, de manera tan sencilla como un mensaje al móvil que diga: "su piso está inundado".

Pregunto en este foro ya que no sé si tienen la obligación dentro de sus deberes de que esto sea de esa manera.

Gracias por sus respuestas.

Comentar que el administrador si tiene el número de teléfono de mi padre, de hecho lo localizaron a las siete de la mañana.

Me ha llegado una versión que comenta que desde la noche calló parte del techo del negocio, es decir cuando vieron que salía agua de la vivienda hacia la calle motivo por el cual cerraron, afortunadamente, la llava de paso.

Mi pregunta es dada la gravedad que se pudo percibir a las doce de la noche, no es obligacion del administrador, o presidente avisar y localizar de manera inmediata (ya que tienen los teléfonos incluido móvil) dejando un mesanje que diga: "el piso está inundado"?

Gracias por sus consejos

El presidente es el representante de la comunidad y en este caso es el que debería haber tomado una serie de medidas.
Además se aconseja que el presidente viva en el edificio debido tb. a este tipo de situaciones...

No creo que puedan decir que el administrador haya actuado negligentemente ya que cortó la llave de paso y para poder entrar en un sitio privativo se necesita de la autorización del comunero.
¿Se tenía?

Por otra parte, el artículo 9 de la LPH regula las obligaciones de los propietarios entre otras: mantener en buen estado de conservación su piso o local e instalaciones privativas...
y tb. comunicar a quien ejerza las funciones de secretario (que suele ser el administrador) domicilio para citación - incluso costumbre teléfono de contacto - y si no se ha dado es el de la propiedad...

Entonces aquí la cuestión radica en... Si usted está en otro sitio... Le ha dado al administrador al menos un teléfono de contacto??? Avisando de que puede llamar a cualquier hora???

Saludos,

y me pregunto ¿Vd. que hubiera hecho?, claro está para evitar que los daños aumentaran......