RUEGOS Y PREGUNTAS

Como ya no recordaba el asunto del hilo, he vuelto a leerlo, y la que se está montando por jugar a la pelota.

Como ya te he comentado, aprovechando la junta y que van a estar allí el presidente, el administrador y todos,  les preguntas ¿cuáles son las sanciones o medidas por incumplir esa prohibición ?.

Algunos administradores sólo miran su interés, e intentan quedar bien con el mayor número de vecinos.

A veces es importante antes de realizar votaciones, pedirle al profesional que os diga cual es la mayoría necesaria para aprobar el asunto que se está tratando.  En caso de que diga algo que no esta escrito en el artículo 17, exigirle que lo aclare, aporte documentación, y que incluya en el acta su explicación. 

"El administrador dijo que no se puede anular porque las abstenciones se suman a la mayoría... "  

Te paso este enlace sobre el asunto.   

http://valcap.es/html/Comunidades%20de%20propietarios/ley%20de%20propiedad%20horizontal/para%20la%20obtencion.html?ObjectID=1984

El administrador  tiene que demostrar lo que afirma.

Lo que tenéis que hacer es incluir en vuestra convocatoria, un punto que sea       "Cese del presidente y nombramiento de presidente" , este propietario se ha convertido en un problema, y tal vez deberías hacer lo mismo con el administrador.

El número de opciones a votar no es importante. Lo importante es que para elegir una de ellas, tiene que tener la mayoría de votos y de coeficientes. Cuantas más opciones haya más difícil es obtener la mayoría necesaria.

Para solucionar esto, lo que hay que hacer es ir eliminando las opciones que tienen menos votos, hasta que se alcance la mayoría o haya sólo dos. Y si no se alcanza la mayoría, no se aprueba el asunto por no alcanzarse la mayoría según el artículo 17 de la LPH.

Por poder pueden decir "misa" ;  lo importante es que no tienen razón, que hay que utilizar las mayorías necesarias según la Ley, y no otros sistemas.

Efectivamente, para que haya mayoría de votos habiendo 45 presentes y representados, se necesitan 23 votos a favor, y que a su vez tengan mayoría de coeficientes. Así que no se ha dado ninguna de las dos condiciones. Por lo tanto el asunto se desestima. En este caso no seria necesario poner los nombres.

Lo que yo haría es un escrito informando al Presidente y administrador de los  "errores" del Acta para que se subsanen. El principal error es aprobar un asunto sin alcanzarse la mayoría de votos  y la mayoría de coeficientes necesarias según el artículo 17, norma 4 de la LPH. 

Es habitual que digan que las abstenciones se suman a los que han votado a favor, pero la realidad es que es otra opción más y no se suman a ninguna de las otras opciones que pueda haber un asunto.

Pues aunque insisto en que no sirve para nada lo que se aprueba en la junta debido a que no son ellos los que deciden a que pueden jugar los niños, sino sus padres. 

Pues si la suma de los 14 con mayor coeficiente es mayor a la suma de los 17 con menor coeficiente el asunto se desestima por no obtenerse la mayoría de votos y mayoría de coeficientes (las dos condiciones). Teniendo en cuenta que la mayoría de votos es la mitad + 1 de los presentes y representados, no la opción más votada (las abstenciones son importantes).

Resumiendo: Al no saber a quien corresponde cada voto, si se cumple la condición comentada en el párrafo anterior (negrita), no se puede demostrar que se haya obtenido mayoría de coeficiente.

Sobre lo de votar alzada, no siempre es necesario. es decir, puede hacerse siempre y cuando permita saber con seguridad que se ha aprobado el asunto.  Por ejemplo:

-si todos los pisos tienen el mismo coeficiente.

-si la diferencia de votos es muy alta la diferencia de coeficientes es pequeña.  

No obstante si la zona es de juegos, pues los niños pueden jugar a lo que quieran. En caso de que rompan algo, la comunidad les pasa la factura a los padres.

Por cierto dinos cuantos estaban presentes y representados en la reunión, si hubo alguna abstención. Y si los coeficientes de los pisos son iguales o distientos.

Te lo digo porque el tener más votos no quiere decir que se haya tenido la mayoría necesaria para aprobar un asunto-

Podías decir si la zona común en la que juegan es una zona  de paso o una zona de esparcimiento, ocio .... y a que juegan con la pelota.

Sí al ser un punto de orden del día...

Ahora bien, tienes que tener en cuenta las votaciones ya que se puede suponer una norma interna de la comunidad (mira en la LPH que está incluída por el administrador en el foro) que porcentaje de votaciones son necesarias para ellas (así... sin mirarla creo que eran necesarios 3/5 pero no estoy segura)

Y creo que has dicho que la reunión fue el 7 de junio. Bien en diez días contando a partir del 18 de junio te tiene que dar copia del acta mira si ya cumple el requisito para ser normas internas sin tener en cuenta los que no han asistido a juntas.

Y si no los cumples, habla con los que no han asistido y que tienen salvado su voto para que voten en negativo de esa propuesta...
Se tiene que enviar por burofax a la presidente, con nombre, DNI, y firma de todos los que voten en contra.

(y no se si es antes de un mes o antes de los tres meses, pero tb. está en la LPH) después de los diez días anteriores... O sea, a partir del 18.

Si no lo hacen, o sea no se envía el burofax... Se considera que los propietarios no asistentes asumen que esa votación es correcta.

Salu2.

¿Y en el burofax de solicitud de información, puedo solicitar un estracto de la cuenta bancaria de la comunidad de los últimos años?

¿Qué puedo hacer por la subida de cuota aprobada hace dos años en ruegos y preguntas? ¿Puedo demandar al la comunidad o al presidente?

Si has salvado el voto o has votado en negativo sí.

en 10 días te tiene que dar las actas y puedes mandar un burofax para la subsanación o puedes impugnar directamente el acta por hacer una votación en ruegos y preguntas.

Ruegos y preguntas sólo sirve para "amonestar" o aconsejar a los propietarios que no realicen determinadas actuaciones.
O que los mismos puedan recoger en acta cosas que le preocupan de la comunidad para que pueda ser convocadas como orden del día en la siguiente reunión.


Con respecto a prohibiciones... si no recuerdo mal las mismas tienen que estar recogidas en las Normas Internas de la Comunidad (aprobadas por 3/5 partes) o por unanimidad en los Estatutos...
Si no es así, no tienen base legal con respecto a dicha prohibición.

Pero en el caso de las pelotas... tienen que ir como un punto de orden del día.

Salu2.

Vamos a suponer que se haya incluido en un orden del día, y  en el Acta este escrito que se ha aprobado la prohibición en una junta de propietarios.

Los niños siguen jugando a la pelota, cuál es la actuación del Presidente o de cualquier otro propietario al que les moleste, ¿qué van a hacer?  llamar a la policía  y decirles que hay unos niños jugando en el patio a la pelota.

Por cierto en vez de pelota, pueden utilizar una lata que no está prohibido por la junta de propietarios, seguro que molestan más.

Cuando recibas el Acta, preparas un escrito en el comunicas a los firmantes del acta  Presidente y Secretario del error, solicitando que se subsane.

Incluyes en el escrito que no se ha convocado a los propietarios para tratar ese asunto.

Que lo incluyan en el orden del día de una junta y que expliquen quien va a vigilar y de que forma  de que los niños no jueguen a la pelota. Y en caso de que sigan jugando que van a hacer para que se cumpla la prohibición.

Es conveniente que se aclaré al Presidente y Secretario que las comunidades de vecinos no tienen competencias para prohibir nada que sea legal, ni para legalizar nada que este prohibido. 

Solicitalas por burofax...
Tienes derecho a obtener dicha información.

Y si persisten en ello... puedes ir a juzgado de primera instancia y solicitar arbitraje.


Salu2.

Todos los años se aprueban obras y reparaciones, sin tener presupuestos concretos ni cerrados. Y se aprueban las consiguientes derramas sobre una estimación del Gasto que va a ocasionar.

Seis vecinos, de un total de 66, de forma "voluntaria y altruista", piden presupuestos, los estudian, valoran y deciden que empresa hace la obra. Esta es la Junta de Obras. Nadie ve los presupuestos, lo que incluyen, lo que facturan, ni nada de nada.

En la última Junta General he pedido todos los presupuestos de obras actuales y todas las facturas de obras pasadas, ( de los últimos 3 años, cosa que llevo pidiendo 3 años), y la  Junta ha votado y aprobado que no tenga acceso a ninguna de la información que pido, y que tampoco se me acepta la petición de inclusión en la Junta de Obras. También lo han votado en Junta General y me han dicho que no.

La administradora, con el apoyo de la mayoría de los presentes, me dijo que si se me ocurría ir a su oficina a pedir documentación, me cobraría el tiempo que tuviera que dedicarme, porque ella no trabaja para mí. Y que por supuesto no me hará copia de nada, porque no está autorizada por la Junta General. 

¿a qué crees que es debido?

Entiendo que tenéis un Secretario/administrador que tiene toda la documentación, pues es su cometido custodiarla, y su obligación enseñársela a cualquiera de los propietarios que lo solicite art. 20.e. La junta de propietarios no tiene competencias para modificar leyes nacionales.  No pueden quitarte un derecho que tienes.

Hablas de "Junta de obras" que es eso y que competencias tienen, por ley no pueden tener ninguna competencia atribuida ya al Presidente, Adminitrador/secretario, Junta de propietarios  art. 13.

"qué hace la junta de obras"  podrá supervisar y comprobar que se realice lo que se ha aprobado en junta de propietarios, poco más.

¿Y qué puedo hacer a día de hoy?

Otro tema es que en la Junta General de este año, pido acceso a presupuestos y  facturas de obras realizadas y en ejecución, y la Junta General ha votado que no se me facilite nada. He pedido inclusión en la Junta de Obras, y también han votado que no se me incluya. Me he presentado voluntaria a Presidente o Vicepresidente, y han votado que deniegan mi solicitud, y los han nombrado a dedo, sin estar presentes en la reunión, porque dicen que "les toca" y que va por orden, y que no me lo puedo saltar. 

¿Alguién me arroja un poco de luz?

El punto ruegos y preguntas que habitualmente se añade com último punto del orden del día, es para ruegos y preguntas, no para lo que se le ocurra a cualquiera de los presentes, por el metodo  "ya que estamos aquí podemos votar ......."

Por lo tanto es una irregularidad; no se ha convocado a los propietarios para tratar ese asunto.