Decisión unilateral reparación urgente

Me da un poco de vergüenza reflotar el hilo después de haberlo dejado en el olvido. Me acabo de dar cuenta al volver al foro a pedir ayuda con otra cuestión.

Por si aún sirve a alguien de ayuda, la impermeabilización que se realizó fue únicamente de un trozo de la terraza y la razón de esta actuación fue que se estaban produciendo filtraciones.

Posteriormente, en la Junta, se dieron explicaciones sobre la actuación. 

El concepto de la derrama que se giró era el siguiente:

Derrama 1/1 Reparación de tela asfáltica.

Si hay alguna otra cuestión que quieran conocer sobre este tema estaré más atento esta vez.

Un saludo y disculpen que les dejase "colgados".

Si el tema es interesante, y lo que mas me gusta  y valoro es que cada cual defiende su punto de vista ( acertado o errado, en ambos bandos estamos todos en la vida) desde el respeto y las buenas formas. Felicidades a todos!!!

Elbonsai!!!!!!!!!!!!! ESPERO QUE PIDAS DISCULPA Y RETIRE LA SIGUIENTE FRASE.

pero lo que si avalo es que la tiene el administrador,de esa obra y de todas por mimias que sean ( los administradores trabajan con x empresas que son las mismas en todas las comunidades que llevan, ellos les pasan el trabajo a realizar previo pago de un"" modico"" " beneficio, incluso el ramo de los seguros

NO NOS PUEDE METE A TODOS EN UN SACO APESOSO, 

Yo decidí ejercer esta profesión después de sufrir en mis carnes ( en mi comunidad) la laxitud acomodaticia de nuestro administrador.

UN ADMINISTRADOR DE FINCAS ES UN GESTOR DE LA FINCA Y PARA ESO SE LES PAGA, NO UN COMISIONISTA COMO USTED DESCRIBE el problema como dice mi madre "que haya un garbanzo negro, no significa que que el cocido sea negro"

Yo no debo decir como trabajo. En este foro solo quiero ayudar lo mejor que pueda, pues los COPROPIETARIOS están indefensos y no deben "comulgar con ruedas de molino" como se ve en la mayoría de los temas que se abren.

Creo que con foros como este podemos ayudarnos a que las cosas sean mas claras y los copropietarios mas críticos con los servicios que deben recibir de un Administrador, al cual pagan para unos servicios contratados y esta a su servicio.

Pida disculpas y si sabe de alguien que haga esto, diganos nombre a ver si se le cae la cara de vergüenza , rectifica sus actuaciones y recibe una sanción

Sigo en la linea de adasgestion, que  a parte de plantear la forma correcta y avalada por ley de hacer las cosas, plantea la mejor forma de evitar suspicacias de los vecinos que puedan derivar en problemas mayores. Por otro lado hablal usted e comisiones, en este tema no voy a plantear si el presidente tiene o no comisión en la obra, pero lo que si avalo es que la tiene el administrador,de esa obra y de todas por mimias que sean ( los administradores trabajan con x empresas que son las mismas en todas las comunidades que llevan, ellos les pasan el trabajo a realizar previo pago de un"" modico"" " beneficio, incluso el ramo de los seguros). Por otro lado lo que comenta de lo rápido que se puede hacer un daño, estoy de acuerdo basta un segundo, pero en este tema que plantea lo veo poco problable aunque no imposible. Aún así primero va la presencia de la poli para ver los hechos, luego la denuncia en la poli, después el traslado de esa denucia al juzgado y luego el proceso que sigue ( lleva mas de 10 días y con mucha probabilidad mas de un mes) cuando llega el caso a juicio si la comunidad está realizando todos los tramites que ya le hemos descrito SOLO condenará a la comunidad a pagar los daños producidos y cada parte asumirá los gastos del pleito ( daños que cubre el seguro, por ser causados a un tercero por la comunidad) como bien dice el amigo lo bien hecho bien parece y añadiré mejor resulta para el bien común.

Si hablamos de un trozo de tela roto, si puede salir volando, o mañana llueve y le jorobamos la madera de jatoba que tiene el vecino bajo la cubierta que vale una pasta.

dia 1 se avisa a Adiministrador y/o presidente, lo ven y llaman a algun industrial que conozcan para que lo repare

dia 2 Industrial lo repara.

Usted cree que este trabajo es objeto de derrama

Vamos a esperar si el forer@ nos aporta algun dato y ajustamos la respuesta a la LEY, igual le hemos asustado y ya no nos dice mas

PUF!!!!!!!!!! este tema esta caliente

le pido a COMUNERILLO, si nos puede decir que descripcion o justificacion ESCRITA han dado a la derrama. Lo siento dira que le vamos a dar mas trabajo de lo que le estamos aclarando, pero creo que este es un tema que nos servira a muchos, intentare documentarlo y olvidar mi criterio, creo que He expresado mas mi opinion y lo que yo hago a lo que la Ley nos obliga.

La verdad es que en este caso miguelsercos defiende usted lo indefendible y con argumentos muy poco propios en usted. Un trozo de tela asfaltica desprendida volando, cayendo sobre un viandante, causando daños irreparables??. ¿¿ sabe cual es la longitud media de cada trozo de tela asfaltica?? añdiremos que para salir volando se da por supuesto que tiene que hacer viento ¿¿ sabe la velocidad del mismo para levantar ese trozo de tela asfaltica??? ¿¿ sabe cual es el modo de pegado de la tela asfaltica?? . De todo punto una posibilidad de 1 sobre 100. Diez días son muchos?? bueno el forero que nos expone el tema espero sea tan amable de decirnos si dicha obra esta programada para hacerla en menso de ese tiempo desde que se les notifico. Pregunta usted si están encantados el administrador y el presidente con tomar esa decisión??. pues mire yo no se si lo están o no pero lo que si le digo por muchos articulos que usted refiera que están acrtuando fuera de la ley tomndo decisiones unilaterales que no son por mucho que las disfrace legales. Los que trabajamos con estos temas sabemos por experiencia y por ley la diferencia entre urgente,necesario, preciso y obligatorio entre otros terminos que se manejan para estos casos. Es mas añadire que aún cuando se causan daños a terceros la ley obliga a actuar de modo INMEDIATO en cortar, atajar o reparar de modo preventivo el origen que causa el daño, para que el mismo no incremente los daños a terceros, una vez realizado ese primer tramite permite realizar sin demora injustificada ( pero siguiendo los pasos necesarios) las gestiones precisas para reparar la causa del daño conl as garantias necesarias para el caso. Todos los demás que plantea es paja que vale para confundir ¿URGENCIA DICE?? donde ha expresado el forero la urgencia ¿¿ obligatoriedad?? de acuerdo, pero la obligación de mantener, conservar y reparar un bien común no dice la ley que se tenga que hacer saltandose los derechs de la junta ORGANO SUPREMO Y MAXIMO de la comunidad. ¿¿ seguridad??? veo a diario tejados en mal estado, ventanas, balcones, aceras etc etc y le puedo asegurar que un trozo de tela asfaltica no entra en ese riego de inseguridad tan grave que usted nos quiere vender. Confio en que el forero que ha expuesto el tema nos de mas datos y así sabremos que criterio han seguido estos dos gestores para tomar dicha decisión.

EN EL ÏNTERIN:
dia 1 Un propietario ( no digo varios) ve la cubierta destrozada, avisa al Presidente y/o Comunidad.

dia 2. Lo ven el Presidente y/ o Administrador y dicen: Puf!!!!!!! esta la cubierta destrozada, urgente pidamos presupuestos y vamos a arreglarlo, esto es mantenimiento 

dia 2 Piden presupuestos, es decir llaman al menos a tres industriales para que le oferten los trabajos.

dia·3 Los Industriales visitan la obra para ver la actuacion, hacer una medición por encima ......SI NO VAN A VERLO NO PUEDEN PRESUPUESTAR ( O LO HACEN DE OREJILLA DEL SORDETE), PUES ES SUPER-COMUN QUE NO SE ENTREGUE PARA ESTOS TRABAJOS UNA MEDICON UNA DESCRIPCION DE PARTIDAS CON CALIDAD DE MATERIALES, SOLO SE LES DICE PASEN A VER LA CUBIERTA Y ME PASA PRESUPUESTO

dia 5 ( he tomado dos dias para que el industrial prepare su oferta económica, la imprima y se la deje al Administrador y/o Presidente),

dia 5) Administrador y/o Presidente tienen las tres ofertas, cada una oferta un tipo de trabajo, cual elegen?, la que le parece mas economica?, la que se fian mas del Industrial?,....... bueno da igual eligen una, se ponen a hacer cuentas , calculan las derramas hacen la carta a os copropietarios

dia 6) Cada vecino recibe la cata de la derrama, y alguno como quien propuso el tema dice. Pero como es posible que sin decir nada de estas obras, ahora vengan con derramas y hace la pregunta al foro

MI OPINION YA LA HE DADO,  JUNTA, ahora cuento mi interin:

El dia 1 y 2 seria practicamente lo mismo pero añadiendo en el da 2 , Preparar convocatoria de Junta extraordinaria, punto del dia: obra en cubierta, para el dia 8

el art. 16.3 indica 6 dias de anelacion para las ordinarias, no especifica para las extraordinarias, yo tomo 6 dias.

dia 3 Administrador entrega en buzones la citacion de Junta extraordinaria y esta cuando llegan los industriales, intercambia con ellos los trabajos a realizar, materiales......

dia 5 Reciben Administrador y/o Presidente los presupuestos, ya saben mas o menos lo que les iban a oferta y cual son las cracteristicas de unos u otros materiales... en fin cuando le llega el presupuesto saben de que va.

dia 8) Se celebra la Junta se discute mas o menos como en todas, se aprueba, PRESUPUESTO, FECHA DE INICIO, TIEMPO SE EJECUCIO DE OBRA, Y LO MAS IMPORTANTE, LAS DERRAMAS,

CREEN QUE MERECE LA PENA POR DOS DIAS HACER LAS COSAS COMO NOS HA EXPLICADO QUIEN ABRO EL TEMA, me da igual las leyes, LO BIEN HECHO BIEN PARECE.

Solo por curiosidad me puede decir COMUNERILLO, cuanto tiempo paso desde que recibio la derrama y han iniciado las obras.

Un saludo a todos los forer@s, tenemos que conseguir que las cosas mejoren SI o SI, con la Buena voluntad, la claridad del agua y la ayuda de las Leyes.

Estoy totalmente de acuerdo con adasgestion, está obra requiere de la necesaria aprobación de la junta. Convocar una junta extraordinaria para tratar este tema no requiere demasiado tiempo ( menos de diez días) en cuanto a lo de solicitar los presupuestos está claro que hay que pedirlos con o sin junta, o sino ¿¿ como saben a quien dar dicha obra??. Aún cuando existan filtraciones de agua se debe realizar dicha junta, las empresas son muy prontas a la hora de presentar presupuestos, en lo que se convoca la junta se tienen los presupuestos ·"" querer es poder"" no valen excusas. Y o por supuesto que no aceptaría la derrama sino ha sido aprobada en junta y presentados los presupuestos de las empresas que concurren a la misma.

Me da la impresión, en la línea que defiende ADASgestion, que este el caso típico que se conoce con tiempo suficiente para buscar presupuestos, hacer junta extraordinaria, decidir proveedor, derramas, etc.

Normalmente una cubierta no se estropea de un día para otro, ni produce daños graves en un sólo día (sería un caso muy especial).

el detalle  o solicitadas a instancia de los propietarios., , Tambien lo he indicado podria admitir propietarios= un propietario. Pero seguro que es normal que lo pida uno y corriendo a realizar las obras, emitir deramas...etc. 

La cuestión para aclarar la discrepancia es que definimos por :

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble

Yo no entiendo que el adecuado mantenimiento y conservación de inmueble sea hacer toda la cubierta (tendrá un importe considerable, la prueba la derrama), sin pasar por junta y comunicar en esta las derramas , si se podría hacer una preparación puntual, 

Una cubierta entera no se desintegra en dos dias, lleva su tiempo, y hay que salir corriendo a arreglarlo ¿o sí?

MI opinión, aunque pudieran demostrarme que estoy en un error y rectificaré

Una intervención inmediata (lo que yo he definido puntual) no necesitara celebrar una Junta, pero la obra de actuación total de la cubierta si necesitaria Junta para informar el trabajo y la derrama (en cuantia y tiempo)

Si dejan en la comunidad las cosas como estan, al menos quiero suponer que sera ratificado en la proxima Junta a celebrar 

Discrepo en que se pueda hacer la imermeabilizacion TOTAL de una cubierta y no sea presentado en Junta, votado, y aprobada la correspondiente derrama.

Entiendo como urgente y/o mantenimiento: un sumidero, una zona de la cubierta pero no la totalidad

Pongo la mano en el fuego, que cuando se realizo la última Junta ya se sabia que la cubierta estaba mal (seguro que habrian tenido mas de un problema a sa fecha y/o alguna reparación puntual) , que han pasado los 10 años de garanta del material.... no se cualquier deficiencias, que obligase a la reparapación total.

En el articulo 10: (ninguno de los dos supuestos se cumple, según se dice en la explicación del tema)

.......vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

y si leemos el art. 10.2.a)

Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

Lo cual nos da a entender que se debe presentar en Junta al menos para votar las derramas, en el caso de no hacer derramas y tener la Comunidad fondos para esos trabajos u otros, pudiera ser que mi posición fuese un poco mas favorable a pensar que se puede hacer sin presentar en Junta el preceptivo presupuesto y que derramas emitir, en cantidad y tiempo.

Quizá haya alguna sentencia, no tengo ninguna a mano, diga que si se puede hacer la totalidad de la cubierta, con derramas... sin Junta.

Si alguna sentencia lo permite, NO ES JUSTO, que una mala previsión del estado del edificio, ahora que vienen las lluvias (quizá en el último piso viva alguien de los Órganos de Gobierno, pues a solicitud de cualquier propietario no es lo normal, aunque siempre esta la excepción que confirma la regla) de buenas a primeras, sin contar con esta derrama los Copropietarios, aparece una derrama dejando pelado el ya sufrido bolsillo de estos.