Construcciones en terrazas comunitarias

Homre, pagar al administrador por eso, no viene a cuento, al administrador se le paga por su trabajo de administrador.

Todo lo demas, sera lo que la normativa indique

Hola Antonio buenos días.

Por lo que nos comentas, hay que entender que la aplicación de los coeficientes es la correcta y que los áticos tienen el mismo coeficiente que el resto y que la terraza al cerrarse teóricamente debería ampliar dicho coeficiente.

Es coherente pensar que al ampliar la habitabilidad de los áticos, la cuota a pagar por los mismos debería ampliarse en función de los m2 útiles. Como bien dijo pasacero, como se mide esto?, porque es posible que cada cerramiento sea diferente y se deberían aplicar m2 diferentes. Situación difícil y complicada.

Yo le insisto en que para solventar las dudas, una vez que conoce la división horizontal, se supone que tendrá una copia. Que también tiene una copia del acta de hace 5 años del acta donde se dió la aprobación al cerramiento de las terrazas, me pasaría por el Ayuntamiento para hablar con el técnico de urbanismo y que me confirmara que dicen las ordenanzas de esa zona al respecto sobre cerramientos de terrazas.

Es muy importante saber si ha prescrito las posibles actuaciones a realizar por el Ayuntamiento. Sería interesante que le llevara unas fotografías de los cerramientos de los áticos.  

En base a lo que le diga el Técnico que es el que mejor conoce la construcción de la zona y las normas a aplicar, tendría vd. una argumentación suficiente para dar los siguientes pasos.

Igualmente le recomendaría que en una próxima reunión se planteara la modificación de las cuotas a aplicar a los vecinos que tiene un ático cubierto. Esta en su derecho a plantearlo. ahora bien le recuerdo que se aprobó hace 5 años el cerramiento de los áticos, en esa reunión no se dijo nada ni el tipo de cerramientos ni tampoco se dijo nada del cambio de las cuotas, con lo que se entiende que se dió conformidad a mantener la cuota en función de los coeficientes de los áticos. 

Cambiar una cuota a un propietario en función de un nuevo coeficiente supone un cambio del título constitutivo con lo que debe de haber unanimidad. Casi con toda seguridad, no saldrá para adelante su propuesta.

Como le he dicho en mi anterior respuesta lo tiene vd. muy complicado, pero como dice el refrán "no hay nada imposible en esta vida".

Le animo a que vaya al Ayuntamiento y en función de lo que le digan proponer una Junta Extraordinaria para hablar de este tema.

Suerte.

Un cordial saludo.

Miguel.

Pues revisada la escritura de division Horizontal, los coeficientes que nos aplican son correctos.

¿Es justo que aquellos que usan mas  o tienen posibilidades de usar mas los elementos de la comunidad paguen lo mismo? ¿Que se puede hacer para correjirlo?

Por cierto dejo una sentencia sobre los cerramientos con tejadillo que son considerados ilegales.

http://comunidadhorizontal.com/comunidades-de-propietarios/jurisprudencia/tejado-terraza-privativa-altera-estetica-molestias.php

Estimado Antonio:

Por favor vea lo que dice la Escritura de obra nueva y división horizontal de su edificio como le he dicho anteriormente, a ver que tipos de coeficientes se le aplican a los áticos.

Con respecto a las infracciones por parte de un propietario en cerramientos de terrazas, su Ayuntamiento. No se de donde es Vd., debe de tener un plan general de Ordenación Urbana y una ordenanza municipal de tramitación de licencias. Allí se expondrá información sobre el tema de cerramientos de terrazas. No obstante le recomiendo que vaya con cita previa para hablar con un técnico de urbanismo, le exponga el tema y vean que tramitaciones hace falta en ese lugar.

Tenga en cuenta que en cada Ayuntamiento se da una reglamentación diferente y hay unos plazos de prescripción para las posibles infracciones y sanciones por realizar obras de estas características sin el permiso municipal. 

Con respecto a si la obra no se ha realizado en su totalidad, le he contestado en mi anterior mensaje. Lo normal es que el propietario se haga cargo de la parte que tenga cerrada, pero dependerá de donde venga el problema y si el origen se debe a la zona que no está cerrada o a la que haya cerrado dicho propietario. Es posible que en el caso de que surja el problema a futuro sea necesaria la intervención de un perito (arquitecto) que vea el origen de la patología y les permita tomar una decisión. Si fuera necesario llevarlo a juicio también dependerá de la decisión del propio juez en función del informe pericial.

Si cuando Vd. vea la escritura de división horizontal, ve que se están aplicando mal los coeficientes con una mayoría simple sería suficiente para volver a aplicar los coeficientes originarias que estén reflejados en la escritura de división horizontal.

Quedo a su disposición por esta vía o vía telefónica.

Un cordial saludo.

Miguel.

Ahora bien, el cerramiento también debe implicar una responsabilidad por parte del propietario que la ha realizado. Todo lo que ocurra a nivel de suelo, paredes etc en la zona cerrada que es comunitaria pero de uso privativo, deberá hacerse cargo el propietario. Así lo dictan diferentes sentencias

Si no se pidio permiso administrativo, ni proyecto de obra ¿Serian ilegales los cerramientos?

Si las terrazas estan cubiertas parcialmente, y se producen humedades y no se localiza el fallo en la tela asfaltica de la terraza y hay que cambiarla toda. ¿Paga solo la comunidad o el vecino paga la parte que tiene cubierta?

No obstante insisto en que vea lo que dice la escritura de división horizontal con respecto a los coeficientes de su bloque, lo mismo se lleva una sorpresa. No creo que habiendo áticos el coeficiente aplicado sea el mismo. El promotor a la hora de presentar la escritura da unos coeficientes diferentes a los pisos poreque no solo tiene en cuenta los m2 de superficie sino otros como orientación del piso, utilización de elementos comunes para uso privativo, etc. 

Si los cerramientos se hicieron con proyecto y permisos administrativos, se supone que aumentarian los m2 utiles de la vivienda y su cuota de participacion en los gastos de la comunidad,¿No?.

Si en la escritura de division horizontal, figuran las cosas tal y como yo las digo, ¿se podria hacer algo para cambiar las cuotas de participacion?

Buenos días Antonio.

En primer lugar pedirte disculpas porque ayer nos fuimos en disquisiciones jurídicas y yo personalmente no terminé de contestarte.

Bien, tenemos una terraza común de uso privativo. Que hace 5 años se aprobó en Junta los cerramientos de las mismas. En dicha aprobación no se indicó nada de como se debería hacer el cerramiento con lo cual cada vecino lo ha hecho "al gusto". Que las cuotas son las mismas para todos los comuneros y tampoco se dijo nada de modificación de las cuotas por el uso de terraza en su momento. Que existen otros áticos en el bloque donde supuestamente ya se han realizado otros cerramientos.

Pues yo lo veo claro Antonio. El propietario tiene todo el derecho de utilizar el Atico y de hacer los cerramientos correspondientes. Si vd. a modo particular o la Comunidad le denuncian podrá demostrar que ahora existiría un trato discriminatorio con lo que el Juez rechazaría la demanda. Ahora bien, el cerramiento también debe implicar una responsabilidad por parte del propietario que la ha realizado. Todo lo que ocurra a nivel de suelo, paredes etc en la zona cerrada que es comunitaria pero de uso privativo, deberá hacerse cargo el propietario. Así lo dictan diferentes sentencias.Dejarlo claro en la próxima reunión. Si hay un cerramiento con un tejado ya no se justifica que si mañana existe un problema de tela asfáltica en el suelo de su ático, pretenda que la comunidad se haga cargo de dicha deficiencia.

No obstante insisto en que vea lo que dice la escritura de división horizontal con respecto a los coeficientes de su bloque, lo mismo se lleva una sorpresa. No creo que habiendo áticos el coeficiente aplicado sea el mismo. El promotor a la hora de presentar la escritura da unos coeficientes diferentes a los pisos poreque no solo tiene en cuenta los m2 de superficie sino otros como orientación del piso, utilización de elementos comunes para uso privativo, etc. 

Si los coeficientes que figuran en la escritura son diferentes a los que están Vds pagando para revertir esta situación en una junta solo sería necesario la mayoría simple.

Un cordial saludo.

MIguel.

Pues fue aprobado hace unos 5 años, y fue aprobado por la mayoria de los presentados a la Junta que seria 1/4 de los vecinos. En el acta no figura nada en cuanto a los cerramientos, solo que se permiten.

No creo que ninguno tenga permiso administrativo. Se ponen sin decir nada a nadie.

El problema es que ahora mismo la cuota de participacion en la comunidad es igual para todos los pisos, del primero al ultimo, y no se cuentan las terrazas que a pesar de ser comunitarias son de uso exclusivo. Pero, si ahora tiene mas metros habitables, ¿no deberia aumentar su cuota de participacion? ademas si las terrazas ahora estan cubiertas, ya no cumplen funcion de tejado de la comunidad, y ya no son comunitarias, luego formaran parte de la vivienda, ¿no?

Estimado Pasacero:

Tu comentario esta muy bien argumentado, estas en la línea de José Ignacio Martínez Pallares. Hay varias cosas en las que estoy de acuerdo contigo:

- La ley de propiedad horizontal sigue siendo muy farragosa. No entiendo como no se podía haber hecho una ley mas sencilla que la que nos han dado. Otra vez más se demuestra que nuestros legisladores y sus asesores dejan mucho que desear.

- Es verdad que el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad horizontal se pega directamente con el artículo 17.6 de la Ley del suelo. En este articulo de la Ley del suelo dice que el cerramiento de balcones no requiere autorización administrativa  y sin embargo en la Ley de Propiedad Horizontal, si lo requiere. A quien hacemos caso ?. Me imagino que la Jurisprudencia en un futuro nos lo aclarará.

Donde no estoy de acuerdo contigo es en la interpretación del artículo 10.3.b. Desde mi punto de vista la Ley que modificó la LPH, osea la ley 8/2013 tiene como objetivo  aprobar obras de rehabilitación y regeneración del edificio con mayorías de 3/5 cuando antes con los artículos derogados debía de ser aprobado por unanimidad.

Por lo tanto según mi criterio, todo lo que tenga que ver con:

- División material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros mas reducidos e independientes .

- El aumento de la superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.

- la construcción de nuevas plantas

- Cualquier otra alteración de la estructura de la fabrica del edificio.

- El cerramiento de las terrazas

- La modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.

Se necesita las 3/5 partes de las cuotas de participación (que yo entiendo se seguirá refiriendo la ley a la doble mayoría de propietarios y coeficientes aunque no lo especifica la misma. Hasta en eso dejan los legisladores que desear).

He estado mirando diferentes artículos y unos se inclinan por tu criterio y otros se inclinan por el mio. Veremos lo que dice la Jurisprudencia en un futuro al respecto. Al final son los jueces los que tienen que poner un poquito de orden en la ineficacia de los legisladores.

Es un honor intercambiar opiniones contigo.

Un cordial saludo.

Miguel.

Buenos días.

Desde la modificación realizada en la ley 8/2013 de 26/06/2013 que modifica el artículo 10 de la LPH, el artículo 10.3.b desde el 28/06/2013 vendría a contestar desde un punto de vista jurídico la duda que Vd. plantea. Así este artículo textualmente dice: "Requerirán autorización administrativa en todo caso: Cuando se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros mas reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas .....". 

Por lo tanto si necesita un cerramiento de terrazas estar aprobado por las 3/5 partes y tener una autorización administrativa que conllevaría lógicamente en caso de aprobación el realizar la obra pagando la Licencia y los impuestos y tasas correspondientes. 

Como la obra entiendo se habrá realizado antes de la modificación de la ley, la modificación de un elemento común que en este caso afecta a la estética del edificio se debió aprobar por unanimidad. Dice Vd. que se aprobó por mayoría, si hubiera habido algún voto en contra se debería haber impugnado la decisión. Para ello tenían Vds. un año para hacerlo. 

Si ha pasado el año y no ha habido impugnación la terraza desde mi punto de vista es legal, excepto si vds. cuando se reunieron, aceptaron unas condiciones determinadas para la construcción del cerramiento. Perfiles, máximo de m2 de cerramiento, limitaciones en el cerramiento de la terraza, etc.

No se si tienes vds. condiciones en la Escritura de obra nueva o división horizontal o en sus estatutos que también pongan limitaciones a los cerramientos, en este caso se tendrán que adecuar a lo que digan los mismos.

Es posible además que se haya efectuado otros cerramientos de otras terrazas y en su momento se haya permitido y no se haya demandado, por lo cual si vds. decidieran demandarlo, el demando podría alegar ante el Juez un trato discriminatorio.

Es un tema que estoy seguro dará lugar a debate.

Un saludo.

Miguel

Seguramente no sea legal.

El ayuntamiento marca una edificabilidad máxima para cada parcela de terreno que indican los metros de techo máximo que se pueden construir (por explicarlo sencillo).

Normalmente, el promotor que se encargó de construir ese edificio agotaría esa edificabilidad máxima. (si no lo hacía así perdía dinero por lo que esta práctica era muy habitual). Una vez agotada esa edificabilidad máxima ya no se puede construir más.

Ahora bien, como saber si es legal? El propietario del ático debe tener un proyecto firmado por un técnico y una licencia de obras. Si el ayuntamiento está de acuerdo y la comunidad también es legal