Creación de Sub-Comunidades

....Amplio la anterior...

Es más, se podría dar el caso, perfectamente legítimo, que la Comunidad de Propietarios además de no autorizar por unanimidad la creación de la "subcomunidad" exigida por hacienda para obtener el CIF particular, se negara también, entiendo que en su justo derecho, a contratar ningún servicio para esa finca privada, por ejemplo el mantenimiento de la puerta del garaje, que es privativa, o el contrato de la luz, la limpiadora, o cualquier otro. Y sí la "titulares, propindivisarios y en definitiva comuneros de la planta sótano del garaje, precisan un CIF para contratar, hacienda no se lo da, porque dice que le falta el rabito al siete, es decir la autorización de la Comunidad de Propietarios, y éstos no están obligados...¿Dónde dice que en tal caso será la Comunidad de Propietarios la que tenga que contratar con terceros en nombre de los propietarios del sótano?...porque esto sería lo mismo que contratar la Comunidad de Propietarios a la señora de la limpieza de los 18 sobrinos del 5º derecha...¿o es que me pierdo algo?

Hale...hay ahí tela...

Gracias por tu aportación PEPE123.

Coincido contigo en que, a veces, crear subcomunidades quizás tengan más inconvenientes que ventajas, pero estoy convencido de que es una incoherencia y un despropósito legal tal y como está la normativa actual, sobre todo la fiscal, respecto a los requerimientos para la obtención de un CIF para estas Comunidades de Bienes, que de facto lo son, y me refiero al requisito exigido de unanimidad de la Comunidad General del Edificio para crear una "subcomunidad" que no va a alterar las relaciones existentes, ni los coeficientes, ni nada de nada, pues no hay ninguna excisión al respecto, pues se trata de que, una finca independiente más del condominio, como puede el piso 5º derecha, por poner un ejemplo, pueda contratar por su cuenta, por ejemplo a una limpiadora con contrato laboral. ¿Qué tiene que ver la Comunidad de Propietarios con ésto, si ni tan siquiera los propietarios son coincidentes?

En este caso se trata de planta sótano del edificio que se dedica a garaje con plazas de aparcamiento vendidas de forma individual como tales mediante cuotas indivisas debidamente registradas en el Registro de la Propiedad, con su identificación y folio independiente, y que toda la planta sótano es en si misma una finca independiente más del condominio, como digo, como pudiera ser el piso 5º derecha que perteneciera propindiviso a 18 sobrinos que han heredado a su tía. ¿Acaso precisan del consentimiento de la Comunidad de Propietarios para establecer su propia "subcomunidad" o particular "Comunidad de Bienes" para contratar los servicios y suministro por su cuenta? Parece que la respuesta obvia es ¡NO!. Entonces porque para el sótano, la respuesta de Hacienda es ¡SÍ!...¿Alguien lo puede explicar?  ¿Qué tiene que ver la Comunidad General con la puerta privada del garaje, para que sea ella la que tenga que contratar el mantenimiento? Y si no conseguimos un CIF diferente, porque la Comunidad no autoriza por unanimidad y Hacienda se llama Andanas...¿Esta es la pregunta?  no la conveniencia o no de crearlas en lo que coincido contigo.

Crear subcomunidades es una forma de gestionar la comunidad, con algunas ventajas e inconvenientes. Yo creo que más inconvenientes que ventajas. Pero debe aprobarse por unanimidad, si no está contemplada esa posibilidad en la División Horizontal o Estatutos.

Pero no es necesario crear subcomunidades. En muchas comunidades de este país los gastos se reparten por grupos (solo viviendas, solo garajes, todos.....) siendo una sola comunidad, sin subcomunidades.

Y, en cuanto a la pregunta, ¿quién hace las contrataciones privadas de los garajes (o viviendas o ....)?. Sencillo, la comunidad.

Entiendo que, a pesar de que los pisos + los garajes sumen el 100% de Cuotas de Participación y el Título Constitutivo no haga referencia alguna a "subcomunidad del garaje" es perfectamente viable la creación de ésta por acuerdo unánime, con los demás requisitos de inscripción registral y fiscal correspondientes,  y sin variar las cuotas actuales existentes, pues la creación de la subcomunidad del garaje, solo afectaría a la relación de esta, como Comunidad de Bienes independiente de la de la Comunidad de Propietarios de Edificio, y para su relación con terceros, incluida la Administración.

Es más, considero que es una necesidad inevitable si la "Comunidad de Bienes" formada de facto por los proindivisarios del garaje, necesita contratar los servicios de terceros, por ejemplo, la luz, el agua, el sistema antiincedios, el seguro de RC, o cualquier otro, pues estos contratos son independientes de los que contrata la Comunidad de Propietarios del Edificio. Imaginad que se contrata, laboralment, auna persona para la limpieza y mantenimiento del garaje. ¿Quién es el sujeto pasivo para realizar las retenciones, para soportar el IVA...etc., etc.)

Lo que pasa es que la LPH, que a mi juicio no ha ha sido afortunada con la medida, dispone que si el título constitutivo no contempla la subcomunidad "ab initio" será precisa la aprobación unánime, lo que puede rsultare imposible en muchos casos y en tales, ¿Cómo se supone que se harán las contrataciones privadas con terceros de la imposible subcomunidad? La AEAT niega la obtención del CIF si no se reunen los requisitos indicados.

Se me ocurre, que, en tales casos, habrá que solicitar la obtención del CIF mediante la creación de una Comunidad de Bienes, cuyo objeto es el mantenimiento de unos bines en común, los garajes, pero en tal caso en la AEAT nos dirán que eso es una subcomunidad de las de antes...y entrmosa en un circulo vicioso.

¿ALGUIEN TIENE UNA SOLUCIÓN...ARGUMENTADA, POR FAVOR? 

Perdón por mi intromisión, pero aprovecho el hilo para preguntar por un tema que nos esta afectando en mi comunidad, el caso es el mismo qu e el anteriormente expuesto, y mi pregunta se refiere a si existe la posibilidad de que a pesar de sumar todos los inmuebles + los garajes   el 100% en el "titulo constitutivo" conste alguna observación respecto a las subcomunidades. A pesar de que la comunidad siempre a funcionado como una sola (2 inmuebles, garajes y complejo con piscina,  pistas de tenis, jardín, barbacoa comunitaria, etc. etc), actualmente y escudandose en los estatutos, en la ultima JGO (Junta General Ordinaria), despues de anular 43 votos de representados puesto que el representante era propietario pero a la vez conyuge de uno de los empleados del complejo, basandose en el convenio de empleados de comunidades de propietarios de la provincia de Alicante. Pusieron a votación por mayoria simple la division en subcomunidades (4) bloque A, bloque B, garajes y cabinas, zonas comunes (piscina, pistas, etc.etc.). Ya ha pasado mas de un mes y aún no tenemos el Acta de dicha reuníon con lo que no sabemos la redacción de los acuerdos (puede poner cualquier cosa, ya tenemos experiencia con el binomio administración presidencia). Estamos preparando una junta extraordinaria, porque creemos que dadas las circunstancias en el "titulo constitutivo" no debe constar nada sobre las subcomunidades y que en este caso se deberian cambiar las "cuotas representativas" dado que pasamos de la Junta General a una subcomunidad. con lo que en buena logica la representacion ya no es la misma. Mañana tengo una reunión con la administración y me gustaría llevar el tema algo preparado, como este edificio es segunda residencia toda la documentación la tengo en mi primera vivienda con lo que estoy desinformado respecto al titulo constitutivo de aqui la pregunta sobre si es posible que a pesar de sumar 100% todas las cuotas representativas el titulo constitutivo autorizase o consintiese la division en subcomunidades.

Muchas Gracias

Hola Sotavientos:

Efectivamente el art. 15.2 lo define claramente, ningún propietario podrá tener derecho a voto si no se encontrase al corriente de pago de las deudas vencidas. Sea para lo que sea. Ahora bien hay una excepción con respecto a la votación que viene reflejado en el artículo 18.2 con respecto a las impugnaciones "Para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios deberán estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla NO SERA DE APLICACION para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas o participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

Un cordial saludo.

Miguel.

Gracias Miguel por tu respuesta.

En referencia a

pensaba que cuando se hay que realizar una votación en la cual el punto a tratar es referido a algún apartado o referencia hacia el título constitutivo de la propiedad, división horizontal  y sobre la propiedad horizontal de la propiedad, el concepto de voto por UNANIMIDAD era el 100% de los propietarios indistintamente de si poseen o no deudas reconocidas con la comunidad de propietarios.  Es decir, no siendo aplicable el art. 15.2 de la LPH.

Por lo cual en ¿qué estoy errando en definición y aplicación?

Saludos y gracias.

Hola Sotavientos:

De forma resumida le contesto.

1º) Los propietarios con deuda a la fecha de la Junta tendrán derecho a voz pero no a voto.

2º) Los propietarios ausentes sino dicen nada se supone que están a favor del cambio a subcomunidades (también depende como se plantee la pregunta). Tienen 30 días a partir de la recepción del acta para manifestarse.

3º) No hace falta salvar el voto en la junta si su respuesta es negativa. La Jurisprudencia en diferentes sentencias da por entendido que aquel propietario que está en contra, le da el derecho a la impugnación. No obstante si da su voto negativo y además quiere indicar en la reunión que procederá a la impugnación del acta y que quede constancia en la misma, a mi personalmente me parece perfecto.

Un cordial saludo.

Miguel.

Buenas tardes,

Gracias Miguel por tu respuesta.

Continuando con la misma consulta y en otro punto de la misma, la votación que pueda surgir sobre el tema tratado de las comunidades, es entendido por todos que debe de ser por UNANIMIDAD.  Ahora bien, esta unanimidad corresponde al 100% de los propietarios de la actual comunidad, pero aquellos propietarios que tienen deudas reconocidas con la comunidad ¿tiene derecho a opinión y voto? Entiendo que si, ya que es una consulta que afecta al título constitutivo y propiedad horizontal existente.

Aquellos propietarios que no acudan, bien por  imposibilidad de comunicación de la asamblea a dichos propietarios bien por deseo propio de no acudir bien por otras causas, ¿existe un periodo para que dichos propietarios ofrezcan sus votos?  En caso de no tener sus votos, ¿cómo se contabilizan para la votación y reflejo en acta?

Si la consulta y votación se realiza en las denominadas comisiones, éstas ¿deberán de informar y recopilar las votaciones en sus respectivas juntas auxiliares? y posteriormente trasladarlas a la Junta o bien ¿es obligada la votación en Junta de Propietarios con todos los propietarios de la comunidad?

Para las votaciones negativas y dando derecho a optar para una futura impugnación, ¿hay que hacer constar en el acta la votación negativa? Sería este el modo para ello:

Saludos y gracias de nuevo.

Gracias por todo Miguel.

Buenas tardes.

Si el total de las propiedades de los diferentes bloques, locales y garaje da un 100% parece evidente que formais una sola comunidad. Lo que ha hecho el promotor cuando fundo el título constitutivo es intentar darle mayor operatividad al funcionamiento. Dice claramente que la Junta de Propietarios podrá delegar en estas comisiones el que se busquen soluciones para la problemática de cada bloque, garaje, etc. Todas las propuestas derivadas de estas comisiones deberán ser refrendadas por la Junta de Propietarios. 

Una cosa es formar una comisión para el estudio de una obra, de mejorar un servicio,etc. y otra cosa diferente es formar una subcomunidad con su propio cif, libro de actas,etc. 

Otra cosa diferente hubiera sido que cada bloque con sus respectivas cuotas de participación del garaje hubiera sido del 100% y se quisiera desligar de la comunidad algún bloque para formar una subcomunidad, pero no es el caso.

Si se decidiera cambiar el título constitutivo debería hacer por unanimidad de los propietarios y si no fuera así desde luego, desde mi punto de vista, se podría impugnar el acuerdo.

Un cordial saludo.

Miguel.

Gracias por la respuesta.

Añado a la consulta inicial un dato que es posible sea de interés para el caso, el conjunto de viviendas, garaje y locales comerciales pertenecen a una Residencial de Vecinos, en el cual se integran varios bloques de vivienda, un solo local-garaje (dividido en varias plazas de aparcamientos siendo algunos propiedad de propios vecinos de la residencial y otros de propietarios que no viven en el residencial)  y varios locales comerciales.

Creo haber entendido su respuesta, le expongo lo que he entendido:

Existen dos opciones para tratar el tema de creación de sub-comunidades, en función de cómo se describan en el título constitutivo de los estatutos y en función de las participaciones propias de los propietarios.

1. Caso 1. Las participaciones correspondientes a propietarios se establecen en cuotas participatívas, otorgando por una parte a las distintas viviendas un coeficiente en función a la tipología catastral de la vivienda, por otro lado otra cuota participativa al garaje comunitario (solo existe un sótano-garaje para todos edificios) siendo ésta dividida en participaciones entre los propietarios de las plazas de garaje,  y otra cuota participativa correspondiente a locales comerciales (distintas en función a la condición de su tipología catastral)

              Viviendas .............. Cuotas Participativas        |

              Garaje .................... Cuotas Participativas        | ---------> La suma de todas ellas dan el 100%

             Locales ................... Cuotas Participativas        |

   En este caso, es una sola Comunidad indivisible. Por lo que no existe posibilidad de crear las sub-comunidades salvo que la Comunidad por UNANIMIDAD aprueben la modificación del título constitutivo, entendiendo que hay que crear un nuevo título constitutivo para cada nueva comunidad con sus respectivas cuotas y registros en el Registro de la Propiedad.

  En este supuesto caso, es impugnable cualquier decisión que se realice al respecto.

2. Caso 2. Entiendo que si cada bloque de vivienda dispone de su propio garaje y locales comerciales y, la suma de las cuotas resultantes es del 100% podrían actuar para la creación de una comunidad independiente.

Pero, ¿dependerían de la decisión de las restantes cuotas participativas?

Revisando los estatutos para comprobar lo referido al título constitutivo, tal como me describe, encuentro un artículo que no logro entender muy bien.

Entiendo que a parte de la Junta de Propietarios, cada bloque de viviendas y el local garaje pueden crear una comisión y/o vocales para tratar temas en reuniones. Pero, las resoluciones que estas comisiones realizan ¿deben de ser en primera instancia tratadas y resueltas por las viviendas a las cuales representa cada comisión? La existencia de estas comisiones o juntas auxiliares, ¿cómo han de tratarse en referencia a la comunidad? ¿Como representación auxiliar, cómo comunidad individual, o cómo? Varios vecinos entienden que esta representación de Juntas Auxiliares corresponden a Comunidades Individuales, ¿en cual concepto  errámos al identificarlos?

Perdón por prolongar mi consulta al respecto, y  agradecer su respuesta.

En resumen, creo que en mi caso, correspondería a tenerlo que tratar el asunto en cuestión conforme el Caso núm 1

Saludos y gracias.

Buenos días Sotavientos:

Antes de contestarle a cada una de las preguntas, deberán tener en cuenta lo que dice el título constitutivo. Si el título constitutivo indica que la suma de los propietarios de los bloques de la vivienda+los garajes+locales comerciales,etc. suman un 100% de los coeficientes está claro que Vds. están constituidos en una sola comunidad y por lo tanto las decisiones se tomarán en dicha comunidad. No se podrán realizar subcomunidades. Cuando el Registrador de la Propiedad analice la petición de las subcomunidades el verá como está inscrito el título constitutivo con sus correspondientes estatutos. Si la suma es el 100% de todos no aprobará que se hagan diferentes subcomunidades ya que deberán regularse por lo que indique dicho título. Aquí tendrá que tener en cuenta lo que dice el artículo 24..1 y art. 24.2 a). de la Ley de propiedad horizontal.

Si por el contrario cada bloque con su correspondientes garajes y locales comerciales suma el 100% según el título podrán hacerse subcomunidades, pero ojo en ese caso antes de hacerse tendrán que tener en cuenta lo que dice la jurisprudencia con respecto a este tema. 

Si es el primer caso, no deben crear subcomunidades, si lo hicieran se podría impugnar dicha decisión. Si por el contrario cada bloque de forma independiente tiene un 100% de coeficiente entonces habría que hacer una serie de actuaciones que se le podría comentar.

Esperamos sus comentarios.

Un cordial saludo.