Buenos días Aguachuflo:
Los Estatutos son una norma interna de la Comunidad y que se redactan en base a las necesidades de la comunidad que se trate. En estos Estatutos se tiene en cuenta entre otras cosas los servicios y los distintos tipos de gastos de la Comunidad. Es importante antes de hacer unos Estatutos de la comunidad que se cuente con un profesional que haga un estudio previo de las necesidades de la Comunidad y las expectativas a futuro de la misma. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice con respecto a los Estatutos: "El título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un ESTATUTO privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Ordinaria ó Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.
Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público como es el Registro de la Propiedad.
Ni que decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.
Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad, e inscripción en el Registro correspondiente.
A continuación le expongo un ejemplo de unos Estatutos de la Comunidad.
http://www.adminfergal.es/files/0203.1395942107.TKEQ4285PACJ4869XJLJ8815WGXZ6887.pdf
En Resumen, los Estatutos pueden o no incluirse en el propio título constitutivo. Si está incluido en el título constitutivo, se acepta por cada propietario en el mismo momento de la compra de la propiedad. Por lo tanto en ese acto se aceptan los mismos y como además están inscritos en el Registro de la propiedad junto con el título constitutivo tienen validez contra terceros. Si no hay Estatutos incorporados en el título constitutivo se puede hacer posteriormente, siempre que se reunan en Junta general Ordinaria o Extraordinaria y se aprueben los mismos por Unanimidad. Una vez aprobados es conveniente pasar por el Notario, formalizar el documento e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, con ello se tiene validez contra terceros, es decir, tendrán validez para los propietarios que compren con posterioridad a la creación de los Estatutos.
En los Estatutos se pueden incluir todas las normas que para la Comunidad sean necesarias siempre y cuando no contravengan ninguna normativa como podría ser la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.
Miguel