Anexo al acta

Estimada mariaalonso,

En efecto, he recibido un mensajo privado tuyo pero no tengo opción para reenviar el correo al tuyo sino que se enviaría al mío. En términos generales  y por entrar en muchos detalles del mensaje privado, te indico que el problema deriva no de los porcentajes de pago de la obra sino del modo que se contrata: ¿ Qué debería haberse hecho? 1. Acordar en junta la realización de la obra. 2. Comisionar a varios vecinos con conocimiento ( y tiempo) para que busquen varios presupuestos o que estudien de los yas existentes el más idóneo.3. Fijar un plazo para una nueva junta que apruebe lo acordado por la comisión ( con plenos poderes de la junta)  y 4. Que vuestra administradora, redecte un contrato de ejecución de obra, en donde se indique: a) Partes, objeto del contrato, duración de la obra c)modo de financiaciación de la misma d) Legalidad de la empresa adjudicataria y calendario de pagos. Ese acuerdo ( también autorizado por la junta previamente) se firma por la presidenta, la empresa y el secretario-administrador y en paz. Nada de porcentajes arriba o abajo.

Sobre tu pregunta sobre el significado de salvar el voto, es un requisito indispensable que nuestra legislación procesal civil establece para validar la impugnación de un acuerdo en junta. Quiero decir, que no basta con exponer: “no estoy de acuerdo” en junta con tal o cual acuerdo. Lo que dice el Art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) en su inciso 2º es claro: “ Estarán legitamados para  la impugnación de los  acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto”..  (..)  Salvar el voto por tanto es guardar las formas procesales para poder impugnar un acuerdo como Dios manda, Más de un acuerdo se ha dado por bueno al no haber utilizado la expresión “salvar el voto”. No tienes que explicar el motivo, sencillamente pedir que que conste en el acuerdo que la propietaria X  salva su voto oponiéndose al acuerdo. Sin más.

Saludos

Buenas noches JuanaMN,

Lamento leer su correo, pero sinceramente, cada día me extraña menos todo lo relacionado con el mundo de las comunidades. Yendo al grano: no debe antes que nada, tolerar que le falten el respeto y si la cobardía o la falta de arrojo del resto de los convecinos es la tónica habitual, comprendo perfectamente que quiere presentar su renuncia porque si bien es cierto que el nombriento del cargo de presidente es obligatorio de entre los propietarios, no lo es menos que, se puede presentar la renuncia argumentando tal como indica en su correo, que carece del más elemental  y esencial   apoyo ( cuando no los insultos)  para el desempeño su cargo honradamente.

En relación con la destitución del administrador de todos los bloques, habrá que estar a lo que digan los Estatutos y en su defecto los acuerdos de las Juntas de propietarios de los diversos bloques. Quiero decir, que lo más normal es que usted puede solicitar la destitución del administrador de la mancomunidad pero para cesarlo en el resto de los bloques, deberá contar con el acuerdo de los presidentes de cada portal

Mucho me temo que acabarán ustedes muy mal, porque si continúa controlando el administrador, no la mancomunidad pero si el resto de los bloques, estará usted y los que piensan como usted, atados de pies y manos a la voluntad del administrador que no es más que la “pantalla “ de los intereses de otros convecinos.( no nos olvidemos de este detalle, porque hay una serie de intereses creados de orden económico de gran importancia)

Tarde o temprano tendrá que hacerse una auditoría de esa mancomunidad y sus vecinos tendrán que elegir: a) Que le sigan atracando sin cuartel o b) Reclamar legalmente el correcto funcionamiento de las empresas de servicios de la mancomunidad.

Reciba un cordial saludo.

Buenas tardes y muchas gracias 1JMM y Mafnieto por vuestras respuestas:

Finalmente la situación me está superando. Hemos cambiado a la empresa de limpieza ilegal (familiares del anterior presidente, actualmente vicepresidente) por otra que ha acreditado legalidad desde el primer momento, y me estoy encontrando con que los familiares del vicepresidente me asaltan cuando se cruzan conmigo con gritos e insultos, y que el administrador me da largas para cerrar y firmar el contrato con ellos.

Además los vecinos que estaban apoyando al cambio, se están relajando, y ésta es labor de equipo.

Voy a solicitar en la reunión que admitan mi renuncia y que se nombre a otra persona para el cargo de presidente. No obstante, en el escrito haré constar que el motivo de mi renuncia es la imposibilidad de poder ejercer el cargo debido a los impedimentos que me estoy encontrando tanto por parte de la administración de fincas que tenemos contratada, como del vicepresidente (anterior presidente), y que no apruebo ni los gastos ni las prácticas realizadas durante los 6 meses que llevo en el cargo. Solicitaré también la revocación de poderes y cese del administrador de fincas y cese del vicepresidente, y que no se admita permanencia en la junta de gobierno más de 2 años para evitar estos abusos. Pediré también que se haga la auditoría y demandar para reclamarles los importes. 

Si se cesara al administrador en dicha junta de todos los propietarios ¿cesaría sólo de la mancomunidad o también de los bloques cuya gestión aún conserva? 

Muchas gracias por toda vuestra ayuda. Sin duda me ha sido de mucha utilidad. Me encantaría tener a un profesional con integridad en nuestra comunidad.

Un saludo.

Juana.

Buenos días JuanaMN,

No me extraña que esté hecha un lío, por lo que si le parece, vamos a  empezar por el principio. A saber

1. Como aclaración:Usted no tiene que asumir a titulo individual los costes de un procedimiento de impugnación, porque actua como presidenta, en representación de la junta de propietarios, que es la que debe ( inicialmente) abonar las costas del proceso de impugnación y esto es así, porque está defendiendo un derecho colectivo y no propio, luego lo correcto es que la comunidad en pleno le autorice a iniciar procedimiento de impugnación. Piense que si lo que ha comentando en su post previo es cierto ( cosa que no dudo) cuando se dicte Sentencia, los costes del procedimiento los deberá abonar la parte demandada y no ustedes como demandantes.
2. Pregunta que si puede arreglar las cosas sin impugnar. Lo correcto es impugnar el acuerdo declarandolo nulo de pleno derecho, pero si va a convocar una junta general extraordinaria con el punto:” Estado y aclaración de cuentas” puede la comunidad  en la junta posterior, acordar  anular o mejor “declarar nulo los acuerdos adoptados en la junta previa” argumentando que violan la Ley al no aclarar la verdadera situación contable de la Mancomunidad y además apreciar irregularidades. La base es: un acuerdo posterior deroga uno anterior ( como sería el caso)
3.  Es esencial fijar bien el contenido del orden del día de la próxima reunión y en su notificación. Es importante en cumplimiento de lo previsto en el Art.16.3 LPH, que las Juntas extraordinarias sean convocadas.. (..) Con ( el tiempo) que sea posible para llegar  a conocimiento de todos los interesados “ (.. ) Es decir, que no tiene que citar con los plazos de 6 días ( cuando menos) como en las Juntas ordinarias, basta el llamado “tiempo suficiente” que puede ir desde un día a tres ( por pura cortesía)
    
   1. El contenido de la Convocatoria : 1. Lectura del Acta anterior y corrección de errores. La lectura del Acta generalmente no es obligatoria ya que todos los vecinos tienen copia, pero en este caso conviene su lectura, para que se introduzca formalmente todas las aclaraciones, omisiones y correciones que sean necesarias. 2. Estado y aclaración de cuentas y aprobación si procede. Este, es el punto clave de la reunión, ya que el administrador( en cuanto gestor de los gastos) y el presidente ( en cuanto a que es resposanble de lo ocurrido en su mandato), deben explicar las partidas de gasto y la razón de ellas. Puede ocurrir que  el administrador no quiera dar explicaciones porque ya las han dado en junta previa. No es del todo cierto, porque aunque se den explicaciones de algo en una Junta eso no quiere decir que se estuviese de acuerdo con lo dicho y ese es el motivo principal de la reunión y si no se explican en la nueva junta se “invita” al administrador a abandonar la reunión indicando que se hará una auditoría del balance anual  y se depurarán responsabilidades. Es decir, se deberá determinar quién o quienes son los responsables de gastos desconocidos, de presupuestos no aprobados, de disposición de fondos no aclarados etc.. El presidente ( como vecino) aunque no se le puede echar de la reunión, tarde o temprano deberá  explicar lo que sabía de todos los gastos producidos en su mandato porque de lo contrario, la comunidad le podrá exigir ( al igual que al administrador) su responsabildiad por las irregularidades cometidas. Insisto en este punto: el presidente es el responsable legal de la comunidad  en juicio y fuera de él” (Art.13.3 LPH)  3. Nombramiento de nuevo secretario y administrador de la Mancomunidad. Debe hacerse constar que a partir del día de la reunión, el secretario y el administrador serán otra persona ( que puede acumular ambos cargos, debiendo como secretario, levantar acta de la reunión) 4. Ruegos y preguntas. No es imprescindible la inclusión de éste punto, porque en Ruegos y preguntas no se puede legalmente acordar nada. Lo máximo que se hace es recoger las quejas habituales: que no se abra la puerta a persona ajena a la comunidad, que se trate en otra junta el horario del socorrista, etc.. Es decir, lo que se pide o ruega es que en una próxima junta se incluyan tal o cual cosa, pero insisto: en ruegos y preguntas no se puede acordar nada.  Espero haberle sido de utilidad  Saludos.                                                        

Buenos días y muchas gracias por vuestras respuestas 1JMM y Mafnieto:

¿Habría alguna forma de arreglar las cosas sin tener que impugnar? Lo digo por el coste procesal que no debo soportar yo de forma individual. Porque para hacerlo como presidenta, tendría que tener la conformidad de los propietarios, y si los acuerdos de las actas las modifica a su antojo el administrador.... Un presidente representa la voluntad de los vecinos. ¿Podría corroborar con otros miembros de la Junta de Gobierno los puntos que acordamos? De ser posible ¿cuál sería la forma?

No sé si es lo más acertado, pero tenemos solicitada una nueva reunión extraordinaria, pero esta vez de todos los propietarios de la mancomunidad con el orden del día “estado y aclaración de cuentas”. Se la solicité al administrador porque es él quien tiene los datos de todos los propietarios, y no sé si puedo pedirle un listado de todos los propietarios con el domicilio a efecto de notificaciones (hay propiedades alquiladas). ¿Puedo solicitar que otra persona haga de secretario en dicha reunión? Aunque esté el administrador presente para que nos dé las explicaciones oportunas, pedirle que luego se marche para continuar nosotros la reunión y acordar la auditoría, así como que no aprobamos las cuentas ni el traspaso de fondos de los bloques a zonas comunes ni viceversa, ni cesiones de zonas comunes.

¿Debería añadir algún otro punto a la reunión, como “ruegos y preguntas”?

Estoy hecha un lío.

Muchas gracias por vuestro apoyo, de verdad.

Saludos.

Juana.

Buenos días JuanaMN,

Si usted es presidenta ( tal como le pregunta 1JMN) su deber de conformidad con el Art.13 LPH ( Ley de Propiedad Horizontal) es  “ Representar procesal y extraprocesalmente a la Comunidad “.

Lo que afirma de su Administrador es gravísimo pero también explica que no habría sido posible sin la connivencia del Presidente anterior. Es verdad que un Administrador es fácilmente cesable, pero lo que no se puede "cesar” es a otro vecino que autoriza o participa de actos al menos calificables como “extraños”.

¿ Qué hacer ? a)  Desde luego no firmar Acta alguna; b) Proceder a su impugnación en los términos previstos en el Art.18 LPH; c) Convocar una nueva Junta Extraordinaria en la que se acuerde, auditar los últimos ejercicios y de ese modo, con el informe de auditor, si se aprecian las irregularidades que menciona, que TODOS , ( y no solo el Administrador) los que participaron en la gestión de la Mancomunidad, respondan legalmente ( si procede ) de sus actos; d) No FIRME NADA. Y menos anexos. El Acta es la expresión de los acuerdos adoptados que deben basarse en una información. clara y fiable que se remite a los convecinos con el tiempo suficiente para su estudi. Quiero decir, que el “barullo” informativo no es información. Ustedes deben disponer de grupos de gasto, con facturación numerada y con fecha de cargo en la cuenta comunitaria. REPITO. El Administrador, según indica, será responsable de su falta de diligencia y de algo más, pero no olvide que no podría haberlo hecho sin el concurso de la Junta Directiva.

El papelón no es agradable: debe ordenar y clarificar los gastos, ingresos, verificar el coste real de los presupuestos, etc.. Y no es agradable porque en esa tarea no solo implica al Administrador sino a todos los que lo han consentido. Si es usted una persona honrada, ( cosa que no dudo) no le queda más remedio que, antes de asumir la gestión de su presidencia, auditar a fondo la Mancomunidad.

Un saludo