Tengo varias dudas. Acabamos de adquirir una vivienda de obra nueva y creo que se han juntado varios errores entre catastro y división horizontal. Se trata de un único edificio con bajos/vivienda, plantas intermedias y áticos. Todas las viviendas tiene garaje, trasteros/bodegas, tendederos y terrazas/jardín privativo y/o patio-sótano.
1) Para el coeficiente de participación se han utilizado los m2 de vivienda, garajes y trasteros/bodegas. Sin tener en cuenta terrazas (de 1ª planta a áticos) o jardín y patio-sótano (de los bajos). Entiendo que eso se puede considerar como zona común de uso privativo, por lo que sería correcto para el cálculo. Aunque me gustaría confirmarlo.
?2) En la escritura de división horizontal si se indican los m2 de esas zonas de uso privativo de los bajos, no así del resto de las viviendas. Es eso correcto? (entiendo que se tendría que indicar en todas o en ninguna)
3) En el catastro además creo que han cruzado m2 de viviendas. En cada planta hay viviendas que son “gemelas” y no coinciden los m2 que parecen cruzados con otra vivienda de una habitación más. Por lo que me he informado, catastro mide del plano los metros de la vivienda y cuenta el 50% de las terrazas. Para calcular los elementos comunes usa el coeficiente de la división horizontal, y redondea a números enteros. En la división horizontal, sin embargo, se han usado dos decimales, y si se incluye la parte de elementos comunes proporcional para los m2 de cada parte de la propiedad (vivienda, garaje, trastero...etc), sin incluir las terrazas, como he dicho. Teniendo esto en cuenta, que puede generar pequeñas discrepancias, los números no cuadran ni para atrás. Por ejemplo, los m2 comunes totales según catastro (haciendo el cálculo inverso de coeficiente de participación y metros comunes de cada vivienda) son inferiores a la suma de terrazas y patio-sótanos de todas las propiedades, sin contar la zona de la piscina, zonas de paso, ascensor etc. Según plano y catastro las plazas de garaje son todas iguales (12,5m2 según plano del libro del edificio y redondeado a 13 en catastro, vale cuadra). Pero los trasteros que según plano también son iguales en el catastro varían por 1m2 (6,07m2 según libro del edificio, que está acotado, y 7/6m2 según catastro). La superficie total de la parcela según catastro difiere de la “superficie construida bajo rasante” de la división horizontal en más de 500m2 (serán cosas distintas pero no lo tengo claro). Además si sumo los m2 de la escritura de división horizontal (que no incluye terrazas de la 1era planta al ático) me da unos 450m2 más que la superficie total construida…en fin un despropósito.
Mi vivienda es una en las que creo que catastro ha cruzado los m2 con una diferencia de más de 50m2, por lo que no es una tontería. Pregunté por qué mi vivienda según catastro con menos m2 que otras le correspondía un coeficiente de participación mayor y discrepaba tanto de los datos de escritura teniendo el mismo coeficiente de participación en los dos lados. Después de pedir la escritura de división horizontal y el libro del edificio con los planos a la promotora me han contestado que ellos lo han medido bien y que no saben cómo se ha calculado lo indicado en escritura. Pero entonces los coeficientes de participación tendrían que ser distintos…Revisándolo todo es cuando detecte los errores que he mencionado arriba (cruce de m2 de viviendas en catastro y no inclusión de m2 de terrazas/tendedero en división horizontal). En fin, me quedan unos 15 días para alegar y estoy peleándome con los números y los planos. Si alguien me puede aclarar alguna de las dudas o proponerme alguna idea para poder desenredar el entuerto, estaría muy agradecida! (No sé si se habrá entendido algo).