M

Marmual7

16/09/2022 13:37

Negación de voto con posible fraude de ley

¿Me podrían negar el voto por esa razón en la Junta?

2.547 lecturas | 21 respuestas

Me encuentro en una situación un tanto peculiar. En el mes de enero de 2.020 se tenía que haber tenido una Junta General Ordinaria en nuestra comunidad, según se acordó en la última Junta General extraordinaria celebrada en septiembre del 2.019. No se convocó ni en enero, ni en febrero y en marzo llegó la pandemia. En abril, en plena pandemia, sin más explicaciones, se pasa una derrama de un recibo extraordinario mensual. No estoy de acuerdo con ella y no la pago. Entiendo que esto se debe de hacer mediante una Junta General que lo apruebe o, en su caso, dar las máximas explicaciones al respecto del porqué la necesidad de ella.
Ahora tenemos Junta Genera, a la que prácticamente hemos tenido que obligar a hacerla a la presidenta, y aparezco como moroso de ese recibo extraordinario que entiendo ilegal.

¿Me podrían negar el voto por esa razón en la Junta?

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E

Eloy516

24/09/2022 20:53

Hola Marmual7

Su texto explicativo está muy claro. Dice usted entre otras cosas, que: “En abril (del año 2020), en plena pandemia, sin más explicaciones, se pasa una derrama de un recibo extraordinario mensual. No estoy de acuerdo con ella y no la pago. Entiendo que esto se debe de hacer mediante una Junta General que lo apruebe o, en su caso, dar las máximas explicaciones al respecto del porqué la necesidad de ella.

¿Me podrían negar el voto por esa razón en la Junta?

Es evidente que si aparece como moroso le van a negar el voto, pero no su voz. Caso de que siga usted en desacuerdo con esa derrama, Le recomiendo que en las próximas reuniones “NO RECONOZCA” esa deuda por falta de información, y que sea la propia comunidad quien le denuncie por impago, y el juez decidirá.

Suerte y sin miedo, ante el abuso generalizado de muchos administradores de fincas, que se creen dueños y señores de las comunidades, incluida la mía, e indicarle que en el juzgado no se comen a nadie.

Saludos.

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M

Marmual7

18/09/2022 11:48

Siento que ARV1 se lo haya tomado como una falsa, desgraciadamente no lo es. Cierto que esto se ha ido liando con un montón de hechos que, en verdad se han producido. Y le puedo asegurar que no soy profesional de esto, ni me dedico a ello. Lo que si es cierto que me he leído la LPH. Espero que comprenda que para actuar frente a estos personajes tienes que estar algo instruido y lo que no sabes lo preguntas, como he hecho aquí. Y espero seguir haciéndolo aquí y agradeciéndole sus comentarios.
En cuanto a lo del 30% de la cuota, lo hemos sacado de la LPH, lo que hicimos fue una convocatoria y también la ley dice cómo hacerla, que debe de contener y como se debe de distribuir. Aquí no se ha preguntado por ello. No hubo reunión, se revocó la convocatoria al acceder el administrador y la presidencia a convocar una Ordinaria después de más de tres años sin ella. Las cuentas de los años 2.019 y 2.020, sin aprobar, las pasaron el año pasado sin ninguna explicación. Las del 2.019 son las que contienen los datos que se han comentado de un desfase de más de 17.000€ con lo acordado y en la de 2.020, año que se produjo la derrama, que bastantes no abonamos, se acaba el año con un superávit prácticamente del doble de lo recaudado por la derrama, una mensualidad.

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ARV1

17/09/2022 21:10

A ver Marmial7, todo esto se lo inventado usted. Ni usted tiene este problema ni nada de nada. Usted sabe más de la cuenta y está enredando a todo el foro. No contesta a las preguntas, luego dice cosas que denota que usted no es novato en esto. Habla de presidente, y también de presidenta, y también que es administrado colegiado y de que han conseguido el 30% de coeficientes para hacer una reunión. Quién le ha dicho esto? También habla de que han hecho una reunión pero no sé figuraron los morosos como dice la ley. Sabe usted mucho de esto para no saber nada.
. Adiós.

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M

Marmual7

17/09/2022 17:11

Gracias por vuestras respuestas a todos.
He sacado las conclusiones que necesitaba. Principalmente el tema de la morosidad.
Cuando he dicho que el presidente estaba colegiado en el misma colegio profesional que el administrador, es debido a no por ser presidente, sino por que también es administrador de fincas.
Y, si, hay muchos vecinos que “pasan” del tema pero, pero ahora habíamos conseguido más del 30% del coeficiente para pedir Junta General extraordinaria. La habíamos convocado ante la negativa de la presidente a hacerlo. El administrador no quiso comunicar a los distintos propietarios, sobre todo los que no residen en el edificio, esta convocatoria, ni proporcionó el estado de pago de los morosos como pide la ley para la convocatoria. En cambio se reunió con el la presidenta y convocaron para una semana después la ordinaria. Ante ello decidimos desconvocar la nuestra e ir con informaciones importantes a la convocada por la presidenta. Quería esta información también para transmitirla a todos los que hemos participado en la convocatoria, somos bastantes los que nos encontramos en esta situación de morosidad, si no tenemos votos podemos tener, como comprenderéis, problemas a la hora de adoptar acuerdos en la Junta General. Comprender que nuestra morosidad es por una cuota de las 37 que deberíamos de haber pagado, no somos morosos compulsivos.

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L

luismp

17/09/2022 15:02

Sobre el tal fondo común o reserva hay mucho que discutir.
En cuanto a su última pregunta, si debe una derrama, es moroso.
Y no tiene nada que ver el fondo, la reserva o lo que sea.

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ARV1

17/09/2022 14:50

Dice usted que son 80 vecinos, y cuántos no estáis conformes con esas cuentas?
El presidente colegiado de qué? El presidente debe ser un propietario sin mas. Lo que sí debe de estar informado de lo que pasa y si no sabe de qué va la fiesta, que se asesore.
Esa obra se debió diseñar previamente dando el visto bueno un arquitecto, además de pasar por un permiso de obras del ayuntamiento. Sí la obra está mal hecha pueden pedir asesoramiento en el colegio de arquitectos.
No se puede aceptar un proyecto de una obra por un arquitecto y después hacer otra cosa y menos sin informar a los propietarios de lo que se va a hacer. El administrador también tiene el deber de asesorar e informar a la comunidad (es un profesional que cobra por un trabajo de asesoramiento, control y vigilancia de lo que acontece o puede acontecer a la comunidad a la que se debe).
La obra puede que fuera necesaria pero no se puede pedir dinero por las buenas cuando se ha cambiado el proyecto inicial y con un aumento presupuestario importante.
Hay muchas irregularidad en todo esto, pero si la comunidad pasa de esto en su inmensa mayoría, poco o nada se puede hacer, y eso ese administrador lo sabe y por ello hace lo que hace.

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M

Marmual7

17/09/2022 14:32

La obra en cuestión estaba aprobada a realizar y se hizo una derrama para su pago. La disconformidad estaba en que los materiales que se utilizaban no eran, en medidas, lo presupuestado. Al ser inferiores queríamos una explicación técnica que nos convenciera del cambio.
Pero la pregunta está en otro sentido.
Yo no pagué una derrama posterior y ya me indicáis que aunque no entienda su porqué es legal hacerlo o tendríamos que haberlo demandado ante un juez. Si quiero tener voto tengo que pagar, si no solo tendré voz.
El otro tema estaba en que existe una reserva comunitaria resultante de superávits comunitarios anuales. Mi participación el ellos es superior a la deuda por ese recibo extra. Esa participación entiendo que es voluntaria, no obligatoria. Sería obligatoria si se hubiera dejado ese importe del superávit como fondo común, regulado por el art. 9. En el fondo común hay que participar de acuerdo con tu cuota de participación, cosa que no concuerda con los restos de cada vecino, ya dije que había vecinos a los que el resultado de aplicarles los gastos comunitarios con su coeficiente y restarles lo abonado por cuotas les salía positivo, tendrían que abonar esa diferencia, en cambio otros, las viviendas, el resultado era negativo, superávit. Eso es una reserva, no un fondo común especificado en la LPH. Su participación será voluntaria y yo pregunto ¿si yo digo que se me descuente de esa participación ese débito, sigo siendo moroso?

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carolinevega

17/09/2022 13:59

Porcotro lado nos indica que han pasado las cuentas anuales
Como cuando donde las han pasado?
Han tenido ya junta

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carolinevega

17/09/2022 13:50

Empezando por atras.
Su administrador estará colegiado en su correspondiente colegio de administradores. Pero no diga que lo esta en el mismo colegio que el presidente.
En que colegio está el presidente? Una de dos, se confunde totalmente, o no nos cuenta todo.
Dice hicimos una obra en la que muchos no estabamos de acuerdo, pero nos oculta que tipo de obra era, porque bien podria ser una obra necesaria, en la cual el que esten o no de acuerdo, no afecta para nada su realizacion, o bien fue una mejora, y si ésta se aprobó en junta por mayoría, el que varias personas no esten de acuerdo, no importa para nada, haber impugnado el acuerdo.
Usted desde el principio no ha expuesto su pregunta con claridad y un poco con confunsion, y asi nos va, que nos vamos enterando por capitulos.

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M

Marmual7

17/09/2022 13:04

Para ARV 1:

Más o menos es lo que describe. Se hizo una obra, en la que muchos no estábamos de acuerdo con su ejecución; quisimos tener una reunión con la dirección técnica para mostrarles nuestras disconformidades que no nos la concedieron; ya acabada la obra hicieron una junta general explicativa de la que salió que hiciéramos una reclamación ante la delegación de industria por estimar que no se ajustaba a las normativas existentes; en esta Junta hablaron de que había habido unos cambios y habría una repercusión económica, sin cuantificar. De esta Junta, de septiembre de 2.019, aún no tenemos el acta. El 19 de marzo de 2.020, en plena pandemia, nos pasan el recibo extra alegando falta de liquidez. Ahora que nos pasan las cuenta anuales, resulta que ese año hay un superávit ( menos gastos que ingresos por cuotas ) de casi el doble de la recaudación mensual en la comunidad por cuotas. Yo interpreto que lo que se debería de haber hecho es un adelanto de cuota, pero no a sido así. Entonces y ahora seguimos pensando que esto no es legal, pero por lo que me decís no nos queda otro camino que el, de momento, ajo y agua e ir a que los demás vecinos entiendan que esta situación es tal que no se pueden aprobar en la Junta General Ordinaria estos gastos, máxime que ahora descubrimos que se ha pagado por la obra más de 17.000 € por encima de lo presupuestado y por la que se hizo la derrama.
Nuestro administrador está colegiado, en el mismo colegio que nuestro presidente comunitario, y somos una comunidad de más de 80 comunitarios

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M

Marmual7

17/09/2022 12:08

Para Carolinevega:
Interpreto que las distribuciones de gastos se realizan según dice usted multiplicando los gastos anuales habidos y que correspondan a cada uno por su coeficiente de participación, efectivamente. A esto hay que restarle las cantidades abonadas por cada uno en los pagos mensuales y la diferencia es el déficit o superávit anual. En nuestro caso los locales estaban en déficit, había más gastos a repercutir que lo que ellos habían aportado por cuotas. Las viviendas, en cambio, habían ahorrado en otras partidas que no les corresponden a los locales, ej. calefacción, más de lo que les correspondía también pagar con estos, lo que hace que el saldo para ellas sea negativo al hacer la resta, superávit.

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carolinevega

17/09/2022 11:01

Yo la verdad sigo sin entender esto
Perdón, es si sale positivo ( gastado menos pagado por cuotas, positivo). Eso sería déficit. ¿Me explico ahoraL?
Los locales abonarian lo que (vuelvo a repetirselo) salió de multiplicar el presupuesto por coeficiente y dividido entre 100.
Después olvidese si hay saldo positivo o negativo en la cuenta

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ARV1

17/09/2022 09:30

Después de muchas vueltas lo que ustedes tienen es un problema de administración.
Resumiendo:
En 2020 o año anterior, realizarían una junta aprobando una obra necesaria por un valor aproximado de 50.000€. Posteriormente y ya casi finalizada la obra o ya finalizada el administrador sin informar de la causa, pasa una derrama por un valor de 17.000€ que lógicamente no estaba presupuestada ni aprobado. Usted se niega a este pago y menos sin darle explicaciones ya que considera que debería haber dinero suficiente y además detecta que los locales no se ajusta su contabilidad real con esa derrama. Los números no cuadran.
Usted (supongo) pide explicaciones al administrador y este (supongo) que le diría que la obra ha requerido un aumento presupuestario de 17.000€ (cantidad nada baladí) y la justificación que le da no le convence. Además las actas de la reunión, tampoco las manda. Un desastre visto lo visto.

Ahora se va a realizar una reunión y a usted le ponen que es moroso por esa derrama que debe. Creo que a grandes rasgos éste es su problema.
Lo primero preguntarle que, qué dice el presidente de la comunidad? Sí es una persona de mundo posiblemente tenga un aliado, pero si es un "Juan lanas" tiene usted dos problemas.

Pero usted lo que quiere son soluciones, porque los problemas ya los tiene y yo le voy a dar mi solución. Lo primero pagar lo que le piden y después exigir explicaciones detalladas a ese administrador. Tratar de hacerse con apoyos del resto de vecino, tanto para echarlo como para demandarle por (administración desleal, o por administración fraudulenta, o su abogado le aconsejará). Usted debe mirar toda la documentación de esa obra, los pagos efectuados en fecha y los motivos. Y VOTAR NO A ESA LIQUIDACIÓN POR LAS IRREGULARIDADES QUE PRESENTA.
Mire, esto me suena a comisión en cubierta (pero es difícil de demostrar). Todo parece que aquí alguien ha querido mejor tajada, que era corta y por ello (entre pandemia, virus, bajas por enfermedad, confinamiento, etc...) ha aprovechado la ocasión.
No es lógico que con un presupuesto cerrado de una obra, pueda aparecer una partida de error de un 20% más. En mi comunidad pasó una cosa parecida y le echamos por sinver____.
Más preguntas:
Esto es una comunidad de cuántos vecinos?.
Es una comunidad de verano, ciudad veraniega o es residencia habitual?.
Es una mancomunidad (varias comunidades afectadas por esa obra)?
Viven extranjeros, (muchos o pocos).

Le hago estas últimas preguntas porque todo suma. Y la última: su administrador es colegiado (pertenece al sindicato de administradores de fincas)?. Sí es así, tiene tres problemas.
Un saludo.
Editado por ARV1 17/9/2022 10:39

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carolinevega

16/09/2022 23:55

No llego a entender lo siguiente que dice:
En cuanto al tema de lo que no habían pagado los locales, tal vez no me he explicado bien, es que al hacer la distribución de gastos, los correspondientes a los locales les salía con déficit,
Eso que dice me suena muy raro e imposible.
Cuando se hace una distribucion de gastos, se multiplica el valor del gasto por el coeficiente del local y se divide entre 100.
Por lo tanto es imposible lo que usted dice

Editado por carolinevega 16/9/2022 23:57

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M

Marmual7

16/09/2022 22:29

Voy a responderos por partes. En cuanto al tema de lo que no habían pagado los locales, tal vez no me he explicado bien, es que al hacer la distribución de gastos, los correspondientes a los locales les salía con déficit, es decir con sus cuotas participativas no cubrían los gastos habidos y que les correspondía pagar y así se reflejaba en los datos suministrados.

El porque nos negamos a participar era debido a que debía de haber liquidez. Si no la hubiera, se debería de haber indicado la causa. En es momento no se había aún distribuido el acta de la última Junta General, aunque ya habían pasado nueve meses de su celebración, ( hoy, tres años después, aún no se ha distribuido). Se pasó con la única explicación de que se necesitaba liquidez. Hoy sabemos ya la razón. Se había por pagado una obra un 25% más de lo presupuestado sin ninguna autorización de la Junta General. Por esa obra se había hecho una derrama especial que habíamos pagado. Estamos hablando de más de 17.000 € lo pagado de más.

Como comprenderéis no es para estar de rositas con gente como esta que nos manipula.

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ARV1

16/09/2022 21:20

Está usted liando unas cosas con otras. Puede usted decir para qué se pidió esa derrama? A qué se destinó? Cuál fue el motivo de su negativa a pagarla?.

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carolinevega

16/09/2022 20:14

Llameló como quiera, al final hay un único saldo en la comunidad.
Nadie obliga a participar en la reserva dado que esa es una situacion a la que se llega porque han existido mucho menos gastos que ingresos, y ese dinero se queda ahí en la cuenta, al no ser que se decida repartirlo, cosa que es totalmente desaconsegable, para ello es mejor confencionar unos presupuestos a la baja.
Si los locales no cubrieron o participaron en algunos gastos, es que estaran exentos de ello.
No le de más vueltas, es moroso por mucho que busque triquiñuelas

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M

Marmual7

16/09/2022 19:23

Por lo que me contestáis veo que no me queda más remedio que pagar o no tendré voto. Ya no da tiempo a ir a un juzgado.

Pero hay otra circunstancia que tal vez podría eximirme del pago ( somos varios vecinos los que estamos en esta circunstancia). Resulta que en años anteriores ha habido superávit al hacer la distribución de gastos. Este superávit se ha decidido que se quede como reserva comunitaria, ¡ojo! “reserva” no “fondo común”. La diferencia es que el fondo común es una figura que está descrita en la LPH, no así lo de reserva. Al fondo común es obligatorio participar de acuerdo con tu coeficiente participativa. ¿Quien obliga a participar en la reserva? Si a ello añadimos que en esta distribución hay propietarios con déficit en vez de superávit (hubo gastos generales que los locales comerciales no cubrieron con sus cuotas mensuales y las viviendas tuvieron superávit en gastos de calefacción, que los locales no disponen, tales que el resultado final fue superávit). Estas distribuciones están aprobadas en Junta General.

Pues bien en, mi caso, y el de muchos de los que están en mi circunstancia, la participación en la reserva es superior a la deuda. La pregunta correspondiente es ¿puedo aplicar la “deuda” a esa reserva?

Algo así como “legalidad” por “legalidad”.

¿O también tiene que deprimirlo el juzgado?

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carolinevega

16/09/2022 18:29

Le podrán negar el voto, pero no la voz, por lo tanto, le solicita explicaciones diciendola que si ella se cree que en la comunidad se hace lo que ella ordene y mande,
Que esa derrama que se hizo, primero que le expliqué el porqué de la misma, y porque no se informo al resto decprpietarios y el porqué no ha convocado la junta general una vez que el gobierno levantó la prohibicion de realizarlas.

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L

luvicon

16/09/2022 17:36

No se le puede decir si es o no legal, lo que consideremos nosotros es subjetivo, cada cual interpreta según su saber y entender, decidir la cuestión es cosa de los jueces que son los encargados de aplicar las leyes.

De momento UD es moroso en su comunidad, es una traba que Ud tiene como comunero que es, y para librarse de ella debe acudir a la justicia para que decida si Ud. debe pagar, queda exonerado del pago, aplazado, o nulo esa decisión de su administrador o presidente.

Las obligaciones se generan automáticamente, las liberaciones de ellas lo debe decidir el juez.

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ARV1

16/09/2022 14:18

Mire, estamos en un país que primero pagas y luego reclamas, esta es nuestra política.
Lo primero que se debe saber es si esa derrama obedece a una obra o, necesidad necesaria para la viabilidad de la convivencia comunitaria. Sí es así y usted no ha pagado es usted moroso de todas todas.
Sí por el contrario no era necesaria o pudiera aplazarse dado que no era urgente es donde usted puede tener algo de fuerza, pero tendrá que pagar para poder votar, también es moroso. Después ya en la reunión usted podrá hacer las alegaciones pertinentes, votar en contra a la liquidación e impugnar los acuerdos que considere oportuno.
Es verdad que ese presidente o el administrador, debió darle explicaciones del motivo de esa derrama si no lo hizo, pero con la pandemia y sin poder hacer reuniones se han producido muchos abusos difíciles de evaluar o justificar.

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Negación de voto con posible fraude de ley

¿Me podrían negar el voto por esa razón en la Junta?

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