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M
mercai
10/11/2022 11:53

Delear el voto al inquilino

¿Es posible representar a vecinos ausentes en la junta de comunidad de propietarios?

2.096 lecturas | 18 respuestas

Buenos dias. 

La semana que viene tenemos junta extraordinaria convocada por el presidente para votar  el despido del administrador.

Algunos propietarios con pisos alquilados no podrán asistir, pero enviarán la representación a sus inquilinos.

Es eso posible o han de dársela a otro propietario de la finca?.

Qué mayoría es necesaria para tomar la solución del despido?.

Muchas gracias

 
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tap.84
12/11/2022 15:11
Muchas gracias
 
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AltosMarbella
12/11/2022 11:37
Se puede delegar en cualquier persona, no necesita ser propietario. Se puede delegar en un inquilino. Artículo 15.1.

La elección y el cambio de administrador se realiza por mayoría simple de votos y cuotas. Artículo 17.7.

Al administrador hay que elegirlo cada año y puede ser destituido antes de concluir su “mandato” en Junta Extraordinaria (13.7)

No veo ninguna mención en la LPH a la necesidad de una mayoría cualificada para elegir o cambiar al administrador, por lo que su elección sustitución se rige por doble mayoría simple (votos y cuotas) de los asistentes (ver artículo 17).

No se puede argumentar que es un nuevo servicio y por lo tanto exigir mayoría cualificada cuando toda comunidad requiere de un administrador - que puede ser un propietario - según el articulo 13.

Eso sí, la LPH señala expresamente que si en alguno de estos puntos los estatutos señalan otra cosa, se estará a estos.
 
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11/11/2022 15:36
AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 19/2016, de 26 de enero
Recurso 450/2015. Ponente: JOSE FRANCISCO LOPEZ PUJANTE.

No se precisa mayoría por 3/5 partes de las cuotas para la designación de administrador por la junta

Aquí hay una sentencia pero no puedo verla completa, pero me parece que ni el juez lo tiene claro.
Si alguien puede obtenerla quizás se aclaráis el asunto.

AP Alicante, Sec. 5.ª, 391/2002, de 12 de junio.
Recurso 597/2001. Ponente: ENRIQUE GARCIA CHAMON CERVERA.
 ?Contratación conserje: aprobación por mayoría simple al considerarse acto de administración.

AP Cuenca, 128/2002, de 9 de mayo.
Recurso 131/2002. Ponente: MARIANO MUÑOZ HERNANDEZ.
EXTRACTOS
Validez acuerdo por el que se designa adminisrador aprobado por mayoría simple y obligación pago honorarios según cuota.

AP Cantabria, Sec. 1.ª, 424/2004, de 8 de noviembre.
Recurso 395/2003. Ponente: MARIA RIVAS DIAZ DE ANTOÑANA.
EXTRACTOS
Es suficiente la mayoría simple para el nombramiento de cargos directivos de la Comunidad.

Hasta aquí llegó y no busco más.

 
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lukatena
11/11/2022 12:25

Tienen que tener claro los conceptos de suprimir e interrumpir el servicio de administrador, Dependiendo de cuál sea, requiere una mayoría u otra.

Suprimir 3/5, interrumpir, mayoría simple. Para contratar otro administrador, se sigue el mismo criterio    

 
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11/11/2022 11:58
Yo no creo que sea una ventaja para un administrador contratarlo por mayoría simple, sino todo lo contrario porque de la misma forma se le puede echar. Por el contrario si se le contrata por los 3/5, a ese ya no hay quien le eche, eso es seguro porque alcanzar esa mayoría es prácticamente imposible. Contratarlo si. La comunidad está asfixiada y se une para contratar a un profesional y quitarse esos problemas pero para echarlo..... imposible con los 3/5 entre otras cosas porque rara es la comunidad que asiste con ese cuórum. La gente pasa de líos entre administrador, presidente y problemas ajenos. Solo se acercan a las reuniones cuando los problema les afectan de lleno.


 
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11/11/2022 11:09
Te contesto con la misma pregunta
Dime un colegio que diga que se necesitan los 3/5? Y añado: los administradores colegiados están subordinados al colegio y ya ves lo que dicen al respecto, mayoría simple. Pero veo que eso no te vale, solo te vale la sentencia y no aceptas la mayoría de opiniones vía web. El que haya uno o dos que digan los 3/5 contra 10 que digan la mayoría sigue sin valerte.
Estoy en el proceso de una consulta, cuando tenga la contestación la expondré a ver si te vale, que lo dudo.
 
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11/11/2022 09:55
No se trata de polemizar. Pero ten en cuenta que en estos portales de administradores de fincas, en muchos casos están gestionados por abogados, muchos, eso te lo puede asegurar. En mi caso tuvimos uno de ese tipo que tuvimos que echar por meter la mano en la caja y se echó por mayoría simple. Y te puedo asegurar que nos puso mil y una pegas, porque a los conocimientos de gestión inmobiliaria tenía conocimientos de leyes pero al final lo echamos.
Además otra cosa que se debería ver, son los colegios de administradores (sindicatos como se llamaban en sus orígenes) dime uno que publicite o diga que se necesitan los 3/5 y no me digas que ahí no hay abogados.
Sentencias al respecto, posiblemente las haya o no, porque lo que tú no veas ni yo, ellos si lo ven claro. Siempre he visto y he leído que se necesita la mayoría simple. No es un servicio contratado porque el servicio nace con la gention de la comunidad. Si hay comunidad debe haber Presidente, secretario y administrador (en Cataluña solo secretario y el presidente evidentemente).
El cargo es obligatorio lo puede llevar un propietario o una persona externa ( que ni siquiera tiene que ser administrar de fincas, puede ser un contable, etc....)
 
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11/11/2022 08:01
Has encontrado unos abogados que dicen lo de 3/5, frente a cuántos dicen lo contrario? Ponlo en una balanza y mira quién gana. Dentro del derecho también hay patatas y dicen bobadas y no creo que la mayoría sean bobos, supongo.
 
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10/11/2022 22:41
Claro, una revista de administradores los cuales quieren complicar el cese con los 3/5 en lugar que con la mayoría, es decir, retorcer la ley. No se elimina es servicio porque es obligatorio lo llevará un propietario, pero eso no les interesa y para ello lo complicamos. No he encontrado un portal que defienda los 3/5, todos, absolutamente todos, establecen la mayoría simple y seguro que hay sentencia sobre ello, pero no la encuentro.
 
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carolinevega
carolinevega
10/11/2022 22:20
El problema es que realmente no es cesar al administrador, se trata de eliminar un servicio.
Yo lo leí en una revista de administradores
Y es lógico que para eliminar ese servicio sea necesario el mismo quórum que para su creación
Editado por carolinevega 10/11/2022 22:22
 
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10/11/2022 20:56
Por más portales que miro sobre el cese del administrador todos admiten la la mayoría simple y es lo que siempre he conocido. No encuentro sentencias al respecto ni en uno ni en otro sentido.
 
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carolinevega
carolinevega
10/11/2022 18:54
Si, ello queda explicado en el art. 17.3
El establecimiento o supresión de los servicios portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, etc.......
 
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10/11/2022 15:43
Veo que no ha entendido el ejemplo expuesto o quizás no me he explicado bien, pero dejémoslo. Comprendo que la línea divisoria es muy fina entre ambos conceptos y existe confusión que yo también la tuve en su momento. Pero la verdad esa de los 3/5 para contratar a cesar a un administrador no la había oído nunca, pero sé que hay sentencia que acreditan lo de la mayoría simple, si puedo la buscaré.
 
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10/11/2022 14:49
Para la contratación o cese de un administrador externo se precisa la misma mayoría (simple) previa inclusión en el orden del día.

Prestación de servicio? Toda actividad hacia otro es un servicio. Un médico realiza un servicio a un enfermo igual que un administrador de fincas, pero la diferencia es que usted (supongo que no es médico) no puede ejercer de médico, o de arquitecto, o de electricista...... Sin embargo la administración de una finca la puede hacer un propietario legalmente, igual que también regenta la presidencia. Ambos son prestación o contrato de mandato. Si la comunidad decide por mayoría de los presentes contratar a un profesional para que le lleve ( lo que ella no quiere llevar, porque sí puede hacerlo por ley la administración de la comunidad) lo contrata de esta forma, "contrato de mandato".

La diferencia estriba en que el contrato de servicio es contratar aun profesional para realizar una actividad o trabajo que usted no sabe hacer. El de mandato es contratar a un profesional cualificado para hacer un trabajo que usted no quiere hacer o no puede hacer por falta de tiempo, etc....pero que sí puede hacer.

Le he dejado ese link, donde ya se dice cuál es la forma de cese de un administrador y qué mayoría se requiere.
La mejor manera de cesar a un administrador es en la reunión ordinaria donde se exigen los cambios de órganos de gobierno. En esa reunión se puede prescindir de los servicios (contrato de mandato) del administrador sin ser necesario indemnizarlo por ha finalizado su contrato.
 
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10/11/2022 13:51
https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-cesado-en-comunidad-de-propietarios/
 
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10/11/2022 13:15
La contratación de un administrador no es de servicio, sino de mandato. Puede parecer lo mismo pero no lo es art 1713 y 1709 del C.C. Es una actividad de administración que cualquier propietario lo puede realizar y aquí se pasaría de un profesional a un propietario de la comunidad.
 
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10/11/2022 12:28
Sí, el propietario puede delegar en el inquilino el cual debe presentar la correspondiente autorización escrita y firmada por el propietario en el momento de iniciar la junta.

Votos necesarios para el cese? Mayoría de los presentes en la junta.

Pero cuidado. El cese de un administrador antes de la fecha del periodo anual no se debe hacer si no existe justa causa para echarlo, ya que puede pedir la indemnización correspondiente hasta la fecha de vencimiento anual, es decir, al ser una reunión extraordinaria, posiblemente falten algunos meses para finalizar el año de su mandato y ese periodo hay que abonarselo. Si es por justa causa no será necesaria la indemnización aunque es muy posible que él lo exija incluso judicialmente.

Ustedes pueden contratar a otro administrador o no, es decir, la administración la pueden llevar ustedes mismos. No hay obligación de tener un administrador profesional para la llevanza de la comunidad lo que se ahorrarán un dinero y muchos problemas, aunque deberán informarse como es el proceso, que no es difícil.
 
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mercai
10/11/2022 12:13
Gracias
 
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Fin del hilo
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