Buenos días a todos,
El jueves estuvimos reunidos con Teodoro Moreda, el promotor de las viviendas. Os paso a resumir la reunión y unas cuantas reflexiones al respecto.
Lo primero que quiero es deciros quien soy. Soy Javier y he estado con mi mujer (Ana) esta semana pasada en la urbanización. Los que sois habituales del foro ya habéis compartido conmigo (maximocarolo) fotos, noticias, ilusiones…y los que hemos estado estas semanas en Costa Reinante hemos compartido la piscina y el resto de las zonas comunes de nuestra urbanización que realmente son un lujo. Yo trabajo en una caja de ahorros y precisamente me dedico a la gestión de situaciones complicadas con empresas. La situación es la siguiente:
En breve se va a obtener la licencia de primera ocupación y cuando esto se produzca se podrá escriturar legalmente pero todavía no se ha resuelto el conflicto entre la Xunta y el Ayuntamiento.
Hay tres posibilidades o mejor dicho, tenemos que tomar una elección.
1) La primera es no firmar hasta que se soluciones el conflicto. Esto puede llevar algunos meses aunque la fecha no es definitiva. El no firmar tiene ciertas consecuencias.
-Por lo pronto Teodoro nos ha dicho que no puede aguantar financieramente hasta que esto pase ya que tiene que soportar los intereses del préstamo de toda la promoción. Nos ha dicho que si la firma se retrasa más tendrá que presentar concurso de acreedores voluntario (lo que antes se llamaba suspensión de pagos). Esto implica que la gestión de la sociedad o más bien la administración de la sociedad pasa a dos administradores concursales. Los administradores concursales son abogados o economistas nombrados por un juez que pasan a llevar el control de la sociedad para determinar si la empresa es viable, es decir, si puede continuar, o bien si hay que liquidarla que supone el vender todos sus activos (terrenos, pisos, dinero de las cuentas etc.) para pagar los compromisos que tenga la sociedad con sus acreedores (bancos, proveedores, compradores, nosotros etc.). Estos administradores, mi experiencia me dice que cobran un pastón y normalmente no tienen ni puñetera idea (perdonarme la expresión) de llevar una empresa y menos si hablamos de una promotora y más si cabe si esta es de carácter local. Para que lo entendáis ponen a dos personas con un título universitario sin ninguna experiencia en la gestión de empresas de este sector al mando de la misma. Consecuencia directa: liquidan todos los activos a precio de ganga y los que se saca da para pagar sus sueldos y poco más. Otro punto a tener en cuenta es que si sobra algo hay una prelación u orden para, una vez vendido todo lo que tiene la empresa, pagar a los acreedores con lo que se saque. Dentro de los acreedores hay tres tipos: los privilegiados, la masa acreedora normal y los subordinados. Los privilegiados son los que tienen alguna garantía adicional sobre sus deudas como por ejemplo los bancos en los préstamos que hayan dado a la empresa con garantía hipotecaria. Después cobran los trabajadores y administradores concursales seguidos de las administraciones públicas (hacienda, seguridad social etc.) y después todos los acreedores (proveedores y nosotros fundamentalmente). En último caso si quedase algo cobraría los subordinados que son las deudas con los socios de la sociedad y algún otro pero no os voy a liar más que bastante denso y complicado me está quedando.
Para resumiros este ultima parte lo más claramente posible, los bancos se quedarían con los pisos y el resto del patrimonio de la empresa que no esté hipotecado se utilizaría para pagar al resto con el orden que os he comentado. En todos los concursos en los que he participado la experiencia me dice que no cobraríamos nada o si cobrásemos y en el mejor de los casos, sería con una pérdida de por lo menos un 50% de lo que hemos puesto. El periodo medio para la finalización de un concurso de este tipo no es inferior a dos años. Los hay más largos (5,6 y más años)
-Por otra parte , y este punto estoy pendiente de que me lo confirme un abogado, el constructor o más bien los administradores concursales, nos podrían reclamar intereses de demora sobre el plazo que transcurra entre que nos insten para firmar y firmemos finalmente ya que con la licencia de primera ocupación se puede legalmente escriturar. No se cuanto son los intereses de demora ahora mismo pero desde luego una pasta.
2) La segunda opción es demandar a la empresa y reclamarle judicialmente las cantidades. Esto sabéis lo que es. El procedimiento judicial puede llevar años, costas de abogados y en caso de que ganemos nos llevaría al mismo punto que el 1), la empresa presentaría el concurso de acreedores porque no nos podría pagar las cantidades, vamos eso supongo yo porque si ya nos están diciendo que no puede pagar los intereses de unos meses que puede suponer entre un 3% y un 5% del total de la obra, menos podrá devolvernos el 20% que hemos puesto.
3) La tercera opción es firmar la compraventa con la anotación en el registro que refleja este conflicto. Esta opción tiene un problema claro y es que no se resuelva el conflicto o peor aún, que se resuelva en contra nuestra. Esto podría suponer hasta la demolición de la construcción en el caso más extremo. Mi opinión personal es que la probabilidad de que pase esto es muy cercana al 0% pero sigo con mi exposición porque esta última frase es, como he dicho, una opinión personal. En este caso extremo tendríamos que seguir pagando la hipoteca al banco ya que la garantía primera del préstamo es el inmueble pero en nuestro país el préstamo hipotecario conlleva la garantía personal, es decir, si el edificio lo demuelen somos nosotros individualmente los que respondemos con el resto de nuestro patrimonio. Esto no quiere decir que nos puedan reclamar el total de la deuda, solo nos pueden reclamar que sigamos pagando las cuotas del préstamo. Con posterioridad el Ayuntamiento, que es el que ha dado las licencias, sería el obligado y responsable de devolvernos todo el dinero y si no respondiese el ayuntamiento porque no tuviera dinero, el responsable último sería el estado. Al final cobraríamos pero después de un penoso y supongo que largo proceso.
A partir de ahora os voy a decir lo que yo pienso sobre el tema y que cada uno valore por su cuenta, es una decisión importante y mi intención es ayudar pero en ningún caso ser abanderado de ninguna postura. Yo pienso que la opción menos mala es firmar en Septiembre una vez que tengamos la licencia de primera ocupación. Lo más probable es que no pase nada, se resuelva el conflicto y nosotros no tengamos más problemas al respecto. Cualquier otra opción pasa por destruir la empresa antes de que nos venda el piso y que ese piso se lo quede el banco y nuestro dinero se lo queden otros porque recordad que el piso, si no escrituramos, es del banco y no nuestro. Si firmamos, el piso es nuestro y tarde o temprano el problema se solucionará. Yo he estado allí y los pisos están acabados prácticamente y se pueden disfrutar de ellos. Todavía hay gente trabajando y se va a terminar el 100% de la obra en breve. Si los que habéis pasado el verano opináis de otra forma por favor decidlo porque yo solo cuento con mi experiencia y es bueno que pongamos cosas en común. No conozco ningún caso de una urbanización demolida salvo que incumpla la ley de costas, cosa que la nuestra no incumple ni de lejos. Si incumpliera alguna ley hubieran parado las obras ¿no?
He vuelto a hablar con Teodoro hoy, hemos estado bastante tiempo al teléfono y él es consciente de que si firmamos estamos apoyándole y por ello se compromete a varias cosas que os resumo:
-En el momento de la firma nos avalará, a todos los que escrituremos, con varios terrenos que tiene la empresa (sin hipotecas, libres de cargas) en caso de que no se resuelva el conflicto. Esto nos da garantías adicionales en caso de que la empresa entre en concurso de acreedores posteriormente. Seríamos acreedores privilegiados, es decir, como los bancos ahora mismo con nuestros pisos.
-A tener una persona durante un año para que arregle cualquier desperfecto que tengamos en nuestras viviendas.
-A dar un 30% de descuento en cualquier plaza de garaje/trastero que queramos comprar desde ahora hasta el momento de la firma. (Tened en cuenta también que si lo escrituramos a la vez con la casa el IVA será del 8% y si lo hacemos con posterioridad será del 18% ya que no se considera vivienda). El máximo de plazas por vivienda será de 2. Quiere que sea un detalle comercial para los que le apoyemos y no para especular.
-A hacer un descuento (no me ha concretado ya que ha dicho que hay que verlo caso a caso) a aquellos que quieran comprar otra vivienda. En el caso de que el que compre la vivienda sea un familiar de primer grado el descuento se hará 50% al familiar y 50% a nosotros. La formula para darnos a nosotros este 50% puede ser un cheque para adquirir alguna plaza de garaje o trastero o para amueblar los pisos en alguna tienda de muebles de Foz que él os especificará.
Estos últimos dos compromisos han sido fruto de mi conversación con Teodoro ,son mejoras para todos y que no comprometen a nadie a hacer nada. Simplemente le he planteado a Teodoro que ya que le apoyamos estaría bien tener algún detalle comercial. Se han planteado otras compensaciones (como la rebaja en los precios de los inmuebles o financiación por su parte de los gastos financieros de las plazas de garaje por algunos años pero la primera la ha descartado Teodoro y la segunda yo cerrando el 30% de descuento en la compra que supone una mejora económica importante).
No se como lo veis vosotros, yo estoy harto de trabajar con promotores en mi trabajo y de verdad que a Teodoro le he visto una persona seria, que da la cara y con ganas de solucionar el problema. Me gustaría que los que habéis hablado con él dieseis vuestra opinión para ver si es muy diferente a la mía.
Ya hablando como se suele decir “off the record” me ha dicho que está totalmente convencido que el conflicto va a acabar pronto y más si cabe en nuestra urbanización porque cumple absolutamente con todos los requisitos y cumple toda la normativa.
Os he intentado exponer esto de la forma más clara posible, espero haber sido de ayuda. Yo me dedico a esto y a lo mejor he sido excesivamente técnico en algo, estoy a vuestra disposición para cualquier aclaración. Mi correo electrónico es jjs1977@mixmail.com. Estaré fuera de España hasta el día 12 de Septiembre pero intentaré mirar el mail. Por favor, dad vuestra opinión porque es fundamental que haya una postura común para que, tomemos la decisión que tomemos, sea conjunta. Unidos somos mucho más fuertes ante todo el mundo (el promotor, la administración etc.).
Un saludo
Javier