Gracias por tu ayuda dorado125. Concido plenamente en el planteamiento que hicisteis, que concluyó en la resolución de vuestro contrato de compra-venta por retraso excesivo y mayor abundamiento al existir la carga correspondiente al contencioso.

El retraso excesivo es precisamente lo que ha tratado de evitar la constructora con el envío del burofax en el que comunicaba que se debía escriturar, pero se han hecho un flaco favor. En primer lugar porque el plazo ya había sobrepasado lo contemplado contractualmente, cuestión que al igual que en tu sentencia, ni han comunicado, ni justificado como debían haberlo hecho (más que nada porque era imposible), pero adicionalmente ha sido un error por su parte el comunicar que se debía escriturar cuando existía, y todavía a la fecha, una carga sobre el bien a escriturar.

Por concluir. Han incumplido contractualmente numerosas cuestiones y por tanto, tenemos absoluto derecho de resolver el contrato y que se nos devuelvan las cantidades entregadas.

En nuestro caso y tras recibir el último burofax, le respondimos por el mismo medio resolviendo el contrato por las cuestiones citadas, cuestión que sin duda llevaremos a donde haga falta si no están dispuestos a resolver amistosamente el contrato de compra-venta, que pese a su redacción leonina, ha hecho aguas por todos lados ante sus soberanos incumplimientos.

Como os comenté, parece que iba a presentar "pre"-concurso de acreedores si esto no se resolvía antes del 10 de Abril. Pues bien, ni hay concurso de acreedores, ni nada de nada. Cuando se tienen claras las cosas, poca presión puede hacer.

Enhorabuena de nuevo dorado125!

Hola dorado125, ¿la sentencia a la que haces referencia corresponde a la Urbanización Costa Reinante?

Saludos y gracias

Javier

Vamo a ver:

Sentencias, no creo que el abogado a quien os referís... os engañase, fue mala suerte y hay criterios cambiantes.

Mi experiencia: os paso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de fecha de 22/11/2010 en lo que os interesa:

"PRIMERO.-Lo primero que debe señalarse es que la sentencia de instancia da lugar a la resolución del contrato por un único motivo: el retraso en la entrega de la obra por la que debe examinarse si
efectivamente el retraso ha sido bastante para frustrar el fin del contrato, ya que un mero retraso, en principio, mientras no frustre el fin de contrato no puede ser causa de resolución del mismo como ya ha tenido, en diversas ocasiones, oportunidad de manifestar esta Sala. Lo segundo es que es sabido que la valoración probatoria efectuada por la juzgadora de instancia solo puede ser revocada si en ella se ha incurrido en un error manifiesto y grave o que la conclusión a que se ha llegado es contraria a la lógica y al recto criterio humano.
SEGUNDO.- Expuesto lo anterior, debe señalarse que de lo probado en autos no resulta acreditado que estemos ante un mero retraso, sino que éste por su extensión y circunstancias frustró el contrato yendo más allá de lo que la jurisprudencia y esta sala considera como admisible. Así, existió un retraso muy superior al plazo contractualmente establecido con respecto al fijado para la entrega de las viviendas, es decir, el 24 de mayo de 2007, siendo que la hoy apelante no citó a los hoy apelados para hacer la correspondiente escritura hasta el 22 de septiembre de 2008, es decir, dieciséis meses después del plazo fijado contractualmente y carece de acreditación fehaciente que se hubiera llevado a cabo la notificación a
los compradores para hacer uso del derecho contractual de posponer la entrega en seis meses y como se señala en la sentencia recurrida carece de prueba fehaciente ya que solo se hizo una referencia al retraso del Ayuntamiento de Barreiros en otorgar licencia de primera ocupación careciendo de igual probatura fehaciente en relación al retraso anterior al certificado final de obra, emitido un año después de la fecha de vencimiento del plazo pactado. Ya se señaló que aún contando con la prórroga de seis meses por causa de fuerza mayor (en todo caso no comunicado como estaba pactado) y que las viviendas al final entregadas tampoco gozan de licencia de primera ocupación por no haberse solicitado tras la constancia de deficiencias a corregir y si ello puede jurisprudencialmente entenderse como no causa de resolución, ya en la sentencia
no se acude a este criterio para la resolución contractual. Por último el hecho de que la finalidad de la compra pudiere ser especulativa, es decir, para reventa no empece al retraso, aun más, la existencia de
posibles recompradores hace que el cumplimiento del plazo sea mas acuciante que en otros supuestos por frustrar legítimos negocios subsiguientes de los originariamente compradores, por todo lo cual se está en el caso de desestimar el recurso formulado y confirmar la sentencia de instancia por sus propios y acertados fundamentos.
TERCERO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 .l en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
F A L L A M O S
Que desestimando el recurso formulado contra la sentencia dictada en fecha 29 de octubre de 2009 por el Juzgado de lª Instancia nº l de Viveiro , debemos confirmar y confirmamos la misma y con expresa
imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante."

Y así son las cosas, y pasa la vida. Paciencia para todos
 

Muchas gracias Manolo, por lo menos parece que ya hay fecha aunque no entiendo porque no lo hacen ya. Desde luego las cosas de palacio van despacio NO, despacíiiiisimo.

Sylvia

Buenas noticias

http://www.lavozdegalicia.es/amarina/2011/03/24/0003_201103X24C8991.htm

¿has firmado a estas alturas con la carga?, yo no lo voy a hacer, porque estoy de acuerdo con JuanCR y Miguel67, la cosa está bastante fea y es mejor que te pillen con lo aportado inicialmente que con el resto debiéndoselo a un banco. Lo que me han comentado es que ya hay dos sentencias en contra de la promotora y que incluso un vecino ha demandado a Caixa Galicia después de firmar. JuanCR, Miguel67, ¿habéis sido vosotros?, me gustaría saber quien ha sido para hablar con su abogado, yo a estas alturas me quiero retirar, no me fío de nadie este asunto. Gracias.

Maximocarolo ¿donde habeis firmado, en Foz, en Madrid...?  Nos imaginamos que os mandarian un borrador de las escrituras ¿habeis tenido problemas en reformular algun punto en el que no estuvierais de acuerdo?

Gracias

BIEMBENIDO

Buenas tardes a todos,

He escriturado esta mañana. Sobra decir que no sin antes darle mil vueltas a todo, supongo que como todos, pero es la opción menos mala y la más práctica (a mi entender y sin pretender influir en nadie). Ha sido una decisión familiar despues de valorar pros y contras de todas las variables que hemos aportado entre todos en este foro. Os agradezco todas las opiniones que habeis aportado ya que siempre es enriquecedor el ver el punto de vista de otras personas. Con unos estoy de acuerdo y con otros no pero lo que está claro es que me he quedado con algo de todos y me ha ayudado a decidirme.

Un consejo a los que lo esteis valorando. Cuidado con C.Galicia. Son más peligrosos que el promotor, el concello y la xunta juntos. Saben que no hay otro banco que os vaya a dar el préstamo y juegan con ello para presionar. Si teneis dificultades hablar con Teodoro y que hable con C.Galicia porque se están pasando bastante y están jugando con la viabilidad de la promotora y por lo tanto con el buen funcionamiento de la urbanización.

un abrazo a todos.

MaximoCarolo, yo te tomo la palabra, ojalá sea verdad y podemas estar allí más tranquilos aunque la verdad es que yo lo disfruto sin complicaciones.

Un abrazo a todos y espero veros por allí en Semana Santa.

Sylvia

Emilio, el presupuesto no lo tengo ahora mismo porque lo tenía en otro ordenador. Buscaré a ver si tengo alguna copia del disco duro pero hay más gente de este foro que lo tiene ya que no fue cosa mía sino que nos reunimos 7 u 8 propietarios en Madrid hace algunos meses. Si alguien lo tiene que se lo facilite pero en privado por favor. No quiero que aparezcan nombres, en primer lugar por decoro y en segundo por no violar la LOPD. Si tienes contactos en Cuatrecasas no te será complicado localizarlo. No creo que haya muchas promociones con problemas urbanísticos en Lugo que hayan solicitado asesoramiento en este sentido.

Por otra parte, y no lo puedo confirmar, me ha comentado una persona del ayuntamiento que a finales de mes retiran las medidas cautelares una vez resueltas las alegaciones que presentó el Ministerio de Fomento. No quiero dar falsas esperanzas pero como sea así, la primera ronda en el bar de enfrente de la urbanización la pago yo.

un abrazo a todos.

Respeto vuestras opiniones aunque no las comparta. En España nunca pasa nada porque casi nadie iniciamos las acciones que deberíamos iniciar siempre que como decís en anteriores mensajes, son más que merecidas.

En cualquier caso, Oze, sólo una pregunta, ¿por qué razón demandaste a Teodoro hace más de dos años?, según dices.

MaximoCarolo, me podrías decir con quién hablaste de Cuatrecasas sobre este asunto. Tengo un buen contacto en dicho despacho y me gustaría hablar con él de los precios que mencionas, para ver el número de personas que habían considerado y otras cuestiones.

¿Tenéis la posibilidad en que nos reuniéramos físicamente para discutir sobre el asunto?. Quién estuviera interesado que me llame por teléfono o me envíe un e-mail para organizarlo.

Saludos!

Buenos días Oze, sería de mucha ayuda para que no vuelvan los abogados a tomar el pelo a los miembros de este foro que colgaras la sentencia en el apartado de descargas, por supuesto eliminando todos los datos personales. A Emilio le han intentado engañar no uno, sino 3 abogados. Engañar a lo mejor es una palabra demasiado fuerte pero al menos han ocultado parte de la verdad, la que les perjudica.También tuvimos el caso de un abogado que escribía en este foro identificandose como tal que nos intentó embarcar, incluso a mi mismo, un abogado me dijo que lo intentara. Claro, para ellos intentarlo supone 5.000 o más euros de ingresos y para nosotros 12.000 de gastos....pero los resultados no son ciertos. Emilio, ofrecele a esos abogados el pagarles el doble si ganan y nada si pierden, a ver si lo hacen. Si lo hacen así cuenta conmigo. Si lo ven tan claro lo lógico es que te digan que si.

un saludo

No se, es cuestion de buscar esas sentencias. A mi me lo han dicho personas ajenas a la promotora de las que no tengo por que dudar. Respecto a derivar responsabilidades a los administradores, no se quien te ha informado, pero es un proceso complicadísimo. Y en último caso que se consiga, que es altamente improbable, hay que ejecutar sentencia y enganchar los 3 millones de euros que se han dado de anticipos. No creo que los administradores tengan eso a su nombre. Teodoro, que es el administrador, es perro viejo, y ya te digo que a ese no le enganchas ni mil.Hay que ganar el juicio y demostrar además que hay un fraude por parte de los administradores. Lógicamente los abogados te lo van a poner muy bien porque si te dicen que vas a perder no te metes en juicios y no cobran. Yo me informaría de las sentencias previas antes de poner un solo euro porque como haya jurisprudencia a favor o casos similares con sentencias a favor de Teodoro Moreda va a ser complicadísimo. Por otra parte, el juez tiene que condenar a costas a la otra parte, no es tan simple como ganar el juicio para que la otra parte tenga que hacerse cargo de los honorarios de los abogados vuestros. Las sentencias no son siempre blancas o negras, hay muchos grises y cualquier gris no implica que vayan a condenar a costas a la promotora.

De cualquier forma me reitero en que os deseo lo mejor en la demana pero como es obvio yo le he dado unas cuentas vueltas al asunto y no lo veo. Pagar 5 mil para hipotéticamente recuperar 25 mil...para mi demasiado riesgo. Espero que se haga justicia, ganeis y cobreis.

Hola MaximoCarolo,

Te agradezco tu respuesta, pero en mi caso he consultado no a uno, sino a 3 abogados, y los mismos me han valorado interponer la demanda en torno a 5.000 euros. Lógicamente cuantos más seamos el importe será mayor, pero en mi opinión hay claras sinergias si en vez de una demanda individual se presentan varias demandas de forma conjunta por el mismo abogado, aunque las demandas sean individuales.

Por ejemplo, si el abogado fuera de Madrid, sólo a modo de ejemplo, cada desplazamiento costaría X, pero si se desplaza para interponer 20 demandas sería X/20, y así con numerosas cuestiones. Por otro lado, las costas las pagaría la parte perdedora, y estoy absolutamente seguro que no ha ganado demandas como la que le van a caer en nuestro caso. Me ha dicho en varias ocasiones que me las iba a enviar, y nunca lo ha hecho, como en el resto de cosas.

Por cierto, una de las últimas cosas que me dijo era que presentaría pre-concurso de acreedores antes del 10 de Marzo. Bien, esto es el jueves de la semana que viene, vamos a ver si realmente lo presenta.

Respecto a que la empresa está en casi suspensión de pagos, puede ser, pero la demanda se puede interponer también contra los administradores de la empresa por otras vías. Alguien había hablado de posible estafa, y tiene mucha razón. En cualquier caso, el/los administradores de esta empresa tienen bienes para respaldar las cantidades que hemos aportado.

Insisto en que quien desee unirse al grupo demandante que se ponga en contacto conmigo lo antes posible.

Un saludo!

Buenas tardes Emilio, respeto totalmente tu opinion y comparto que lo "justo" seria demandar al promotor. Nos ha puesto en una posición muy dificil pero siendo prácticos, tal y como ya hemos dicho en varias ocasiones en este foro, en el mejor de los casos, que sería que ganasemos el juicio ¿como nos van a devolver las cantidades que hemos aportado la empresa? La empresa está al borde de la suspensión de pagos (concurso de acreedores). Tened en cuenta que las cantidades adelantadas pueden rondar los 3 millones de euros. Además me consta que es verdad que está ganando los juicios aunque no se como porque yo veo clarísimo que somos nosotros los que tenemos la razón. Por otra parte, la demanda puede ser de varios millones de euros y los costes en abogados pueden ser astronómicos. En una primera consulta al despacho de abogados cuatrecasas, que es de los mejores despachos del pais, hablaban de una minuta mínima de entre 100 y 200 mil euros dependiendo del numero de demandantes (no por el numero de demandantes sino porque cada demandante supone un incremento del importe de la misma). Resumiendo y sin querer alargarme más, yo no voy a participar porque gastarme dinero en abogados para o bien perder el juicio o si lo gano no tener oportunidad de cobrarlo porque la empresa está prácticamente en concurso de acreedores y los bienes que tiene los tiene hipotecados y por lo tanto no podemos sacar nada. De cualquier forma os deseo suerte si al final demandais porque realmente es justo lo que pedís pero por desgracia en este pais lo que es justo y la justicia tienen poco que ver.

un saludo

Hola maximocarolo,

Significa que el comprador puede resolver el contrato de compraventa y negarse a acudir a la notaría a esriturar cuando sea requerido por el vendedor porque se entiende que existe un incumplimiento del vendedor al tratar de vender un inmueble con la licencia de obras impugnada judicialmente. Como es vuestro caso y era el mio. La sentencia entiende que el comprador en ningún caso debe asumir ese riesgo.

Por supuesto, la resolución judicial del contrato implicaría la devolución de las aportaciones realizadas.

Si tenéis la oportunidad, merece la pena sacar la sentencia.

Buenas Tito, danos más datos. ¿que significa eso?gracias

Interesante sentencia 578/2009 de 9 de diciembre de la audiencia provincial de málaga JUR/2010/139103

Sólo un botón " No puede tenerse por cumplida la obligación de entrega asumida por la parte vendedora, en el marco del contrato de compraventa suscrito con los actores apelantes, mediante la entrega de la vivienda en las condiciones en las que se encuentra la misma, con una licencia de obra impugnada judicialmente"

Os adjunto otra noticia. Parece que van todas en la misma línea pero al final no se quitan las medidas cautelares...

http://www.lavozdegalicia.es/galicia/2011/02/19/0003_201102G19P13992.htm

Feb 16

Promotores y Concello ven cerca el fin de la parálisis urbanística de Barreiros
Urbanismo Añadir comentarios16/02/2011 - El Progreso (Barreiros)

Los principales afectados por la paralización urbanística que vive el municipio de Barreiros, los constructores y el propio Concello, coinciden en apuntar que en un plazo de tiempo brevísimo, tal vez en tan sólo unos pocos días, la Xunta de Galicia levantará las medidas cautelares que pesan sobre las licencias urbanísticas que se encuentran paralizadas a raíz de las actuaciones judiciales emprendidas por el Ejecutivo autonómico bipartito.

Si hace una semana El Progreso adelantó esta visión por parte de Apec, el alcalde de Barreiros también manifestó ayer su convencimiento de que eso será así y declaró textualmente que «o proceso que se está a seguir» para solucionar esta situación «vai a ver a luz de inmediato».

En la práctica, esto supondrá que las empresas constructoras con obras paralizadas podrán continuar trabajando, que es su principal reivindicación para evitar el colapso de muchas de ellas. El presidente de la Asociación Provincial de Empresarios de Construcción (Apec), Hipólito Trinidad, reconoció que, tal vez, para varias de ellas «xa sexa demasiado tarde».

Trabajo

Por el momento, fuentes oficiales de la Consellería de Medio Ambiente, Infraestructuras e Territorio, sobre la que recaen las competencias urbanísticas, declinaron hacer comentarios al respecto de esa decisión, aunque reconocieron el sábado que «é un tema no que desde logo seguimos traballando».

Asimismo, explicaron que el organismo que en este momento más puede hacer por acelerar la situación urbanística del municipio es el Concello. Una vez aprobado el Plan Sectorial que será necesario aplicar para desarrollar el convenio urbanístico, ahora el Ayuntamiento tiene la obligación de redactar los planes de urbanización concretos que se van a tener que aplicar con posterioridad en cada una de las licencias.

Cuando esos planes estén redactados, llegará el momento de comenzar a aplicarlos desarrollando así de forma efectiva el convenio urbanístico firmado en 2009 por Xunta, Augas de Galicia, Diputación y Concello por importe de 14 millones de euros. De ellos, el Concello pondrá 7, que cobrará de las empresas constructoras que trabajan en el municipio.

GASTOS
El alcalde justifica el recurso perdido ante el TSXG por «o ben dos veciños»

El alcalde de Barreiros, Alfonso Fuente Parga, justificó el dinero gastado de las arcas municipales para costear un recurso ante el Tribunal Superior de Xusticia de Galicia para denunciar la actuación del anterior Gobierno de la Xunta amparándose en que lo hizo «polo ben dos veciños», aunque reconoce que decidió asumir ese coste a sabiendas de que perderían el recurso, ya que indica que «xa esperábamos esto».

200.000 euros en abogados

Es lo que reconoce haber gastado en 2010 Fuente Parga en gastos judiciales. El recurso perdido justifica la actuación de la Xunta anterior y el regidor recuerda que recurrieron aún sabiendo que perderían «para defender as normas que tíñamos, e presentamos o recurso contra a supresión de ditas normas».

http://weblog.benquerencia.info/2011/02/15/no-hay-cambios-en-barreiros-pese-a-la-sentencia-del-tsjg/

Muchas gracias por la información.

Nosotros somos de la urbanización San Miguel y, aunque se vendió antes que la vuestra, aún no sabemos nada de escriturar.

Me parece que la cosa está bastante fea.

Si todo va bien, en mi opinión, no creo que se resuelva el contencioso y se elimine el agravante en la nota del registro de la propiedad antes de finales de marzo de 2011. Por otro lado, intentaré resumir la situación:

PROBLEMA

Contencioso entre la Xunta y el ayuntamiento de Barreiros por la legalidad de las licencias expedidas por el ayuntamiento. Motivado por la ejecución de obras sobre suelo no consolidado (no tiene previstas las infraestructuras de servicios básicos para agua, luz, alcantarillado, calles, etc.) que deberá aprobarse en el plan sectorial de Barreiros el cual sustituye al plan general de urbanismo que Barreiros no tiene.
http://aae.medioambiente.xunta.es/VerArquivo.do?idd=3900

En Costa Reinante dichas infraestructuras están realizadas. El promotor informa que el Plan Sectorial está presentado en la Xunta y por tanto, parece ser que en unos meses se retirarían los contenciosos. Los abogados del promotor siguen presentando documentación al Juzgado y a la Xunta intentando que haya una solución para Costa Reinante sin tener que esperar más tiempo, dado que la edificación está terminada, urbanizada y con los servicios y documentación necesaria.

En el caso de Costa Reinante la Xunta solicita incluso la paralización de las obras, siendo desestimado por la jueza (sentencia de 15/04/2009, Juzgado de Contencioso/Administrativo, nº 2, Lugo, Autos 50/2009).

A fecha de hoy todavía no hay sentencia sobre el contencioso. Prevista resolución el 15.02.2011.
http://weblog.benquerencia.info/2011/02/01/los-promotores-confian-en-que-se-retiren-pronto-los-contenciosos-en-barreiros/

- ¿Por qué el promotor no nos notificó el contencioso? Porque actuó de mala fe y todos ejecutaríamos los avales.
- ¿Por qué el promotor no paralizó las obras si era consciente del contencioso? Porque tiene sentencia favorable que le permite continuar.
- ¿Cuáles serían las consecuencias si las obras de infraestructuras de servicios realizadas en Costa Reinante no cumplen la normativa y no están reguladas con las correspondientes licencias? Teóricamente el derribo de la urbanización.
- ¿Cuáles serían las consecuencias si finalmente el Plan Sectorial no se aprueba? Teóricamente el derribo de la urbanización.

OBJETIVOS DE LOS INTERESADOS

- Promotor: trasladar el riesgo a sus clientes (compradores) y cancelar la deuda con el banco.
- Banco (Caixa Galicia): monopolizar la concesión de préstamos hipotecarios con condiciones poco competitivas en el mercado y evitar quedarse con las viviendas si el promotor entra en concurso de acreedores (suspensión de pagos).
- Notario: ¿por qué autoriza las firmas con la anotación preventiva registral del contencioso-administrativo? ¿Por qué se incluye cláusulas especiales a unos compradores si y a otros no?
- Ayuntamiento: ¿por qué autorizó licencias de obras para las viviendas sin el plan de infraestructuras aprobado? ¿Por qué autorizó la licencia de primera ocupación si no incluye la zona de spa… y no está resuelto el contencioso?
- Xunta: ¿por qué ha sido incluida la urbanización Costa Reinante en el contencioso si tiene el plan de infraestructuras requerido y la licencia de primera ocupación?
- Compradores: adquirir nuestra casa libre de cargas y con préstamos hipotecarios competitivos.

CONTRATO COMPRA-VENTA

Avales
La compra directa al promotor implica tener avales que cubran todas las cantidades aportadas a cuenta hasta la entrega de los bienes con todas las licencias. Es una obligación legal. Los avales no son ejecutables si la vivienda está terminada, lista y con licencia de primera ocupación.

Retraso en la entrega
El retraso en la entrega motivado por las “condiciones especiales del terreno” no es justificable porque el proyecto de cimentación, estudio edafológico, etc., se presentó con la solicitud de licencia como exige la norma de edificación. Por otro lado, el retraso en la entrega no justifica la rescisión del contrato, solo la reclamación por daños y perjuicios.
El retraso grave e injustificado en la entrega puede suponer la resolución del contrato e incluso interpretarse como un desistimiento tácito al contrato.

Valor de los bienes
La anotación en el registro de la propiedad es una carga y convierte el valor del activo en nada (0 €). Para una entidad financiera un bien con una carga como la de la licencia es un riesgo y el banco sólo conoce dos palabras: interés y riesgo, es decir, a mayor riesgo más interés y menor valoración del activo.

Registro de la propiedad
La anotación supone que falte una parte de la vivienda, es decir, existe un riesgo cierto de que el bien, jurídicamente, no exista, razón por la que no puede entregarlo.

Licencia primera ocupación (cédula habitabilidad) de la urbanización.
Una vez concedida esta licencia, legalmente se puede firmar escritura y no se pueden ejecutar avales. La licencia está otorgada el 23.08.2010 y expedida el 03.09.2010 (de acuerdo con informe técnico, existen piscinas, cancha deportiva y spa de uso colectivo privado que no cuentan con licencia). Teóricamente la construcción no incumple la ley de costas ni zona rural.

El promotor informa que la licencia para las piscinas exteriores está solicitada al ayuntamiento desde el día 02.09.2010, y la del resto de zonas tenía estimación de presentarse la semana siguiente (a partir del 06.09.2010). Ambas están pendientes de aprobación.

- ¿Por qué el promotor no nos facilitó el documento de avales total y particular? Porque le asegura que nadie podrá ejecutar avales una vez concedida la licencia de primera ocupación y le permitiría crear víctimas (compradores) para presionar la resolución favorable del contencioso.
- ¿Por qué el ayuntamiento ha concedido la licencia de primera ocupación estando pendiente la resolución del contencioso? Por intereses compartidos de algunos interesados.
- ¿Por qué el ayuntamiento ha concedido la licencia de primera ocupación sino se incluyen las piscinas, zona spa…)? Por intereses compartidos de algunos interesados.
- ¿Cuáles son las consecuencias de no tener la licencia de primera ocupación completa? No se podrá hacer uso de las zonas en cuestión.
- ¿Por qué el promotor no nos ha comunicado que la licencia de primera ocupación no estaba completa? Por implicaciones legales, por ocultar responsabilidades, por evitar el mantenimiento hasta la resolución del contencioso, por acelerar la firma de escritura. Sinceramente no tengo respuesta.
- ¿Podría revocada la licencia de primera ocupación si no se resuelve el contencioso? Sí.

ESCRITURA

Considerar que en la escritura se reflejará que: “Anotación preventiva registral de recurso contencioso-administrativo a favor de Xunta de Galicia... siendo demandado el Concello de Barreiros, y comandada Teodoro Moreda, S.L.U., contra la desestimación presunta, por la Alcaldía del Concello de Barreiros, del requerimiento solicitando la revisión de oficio de las licencias municipales otorgadas por acuerdos de la Junta de Gobierno Local del Concello de Barreiros de 1 y 5 de septiembre de 2006, a Teodoro Moreda, S.L.U., para la construcción de 3 edificios con un total de 364 viviendas, situados en San Miguel de Reinante, y contra las licencias concedidas el 1 y 5 de septiembre de 2006”.

Libre de carga
En la escritura no puede existir más carga que la hipotecaria. Cualquier otro concepto introducido no obliga a escriturar y más como en el presente caso en el que el promotor ha ocultado y falseado información vital para producir la transmisión de los bienes.

Firmar
- No se pierden las cantidades aportadas a cuenta hasta la entrega de los bienes.
- Te conviertes en propietario legalmente. También puedes vender y reclamar.
- Se reduce el riesgo de que el promotor entre en concurso de acreedores.
- El promotor te traslada su riesgo.
- Los procesos judiciales se pueden eternizar.
- Las condiciones hipotecarias no son competitivas porque Caixa Galicia es la única entidad financiera que concede el préstamo hipotecario (subrogación).
- Posibilidad de demolición de la urbanización y continuar pagando el préstamo hipotecario.
- El valor actual de bien es 0 (depreciación total).
- Dificultad para comercializar el bien a futuro.
- No disponer de las licencias oportunas.
- Potenciales problemas para dar de alta los servicios básicos (luz, agua…). Con licencia primera ocupación no debería haber problemas, siempre y cuando dicha licencia no sea anulada.
- No os pueden obligar a firmar en Lugo.

Perdidas: Sin inmueble y deuda de 175K € para préstamo a 25 años y tipo de interés medio del 3,5%
Valor bien (125K €) - Aportación inicial (25K €) = capital (100K €) + intereses (75K €) = 175K €

Consejo: minimizar el riesgo trasladado por el promotor incluyendo cláusulas (i) el promotor avala con su patrimonio (como empresa y persona) todas las cantidades entregadas por el comprador, en caso de una hipotética demolición de las obras. (ii) el promotor se compromete a tener completamente finalizados y legalizados el spa, las piscinas, la cancha y el gimnasio (no incluidas en la licencia de primera ocupación). (iii) el promotor renuncia a su derecho de vuelo (posibilidad de construir más viviendas en la misma promoción, hasta completar el 100% de edificabilidad).

No firmar
- Se pierden las cantidades aportadas a cuenta hasta la entrega de los bienes.
- No te conviertes en propietario legalmente. No puedes vender ni reclamar.
- Se incrementa la posibilidad de que el promotor entre en concurso de acreedores. El banco embargaría la promoción y vendería con una reducción de precio considerable.
- El promotor vendería a precio de coste el resto de viviendas (150/364).
- El promotor no te trasladar su riesgo.
- Hay que demandar al promotor e invertir en abogados.
- El promotor podría reclamarnos intereses de demora entre la instancia a firmar y la firma.
- No existe obligación de firmar mientras no se resuelva el contencioso.

Perdidas: Sin inmueble y estafa de 25K € (aportación inicial).

Consejo: burofax para dejar constancia de porqué no acudir a la firma objetando que el promotor no ha puesto en conocimiento la existencia del contencioso y que puede ser constitutivo de un delito de estafa. También se presionan al Notario para que informase al resto de los compradores. También escribir al colegio notarial para que obligaran a este notario a informar a todos los compradores del contencioso y llamar a la OCU.

RECOMENDACIONES

- No escriturar bajo estas condiciones hasta que se resuelva el contencioso.
- Consultar al banco porque ha cambiado unilateralmente las condiciones sin avisar.
- Solicitar el borrador de la escritura al promotor/notario/banco antes de firmar.
- Consultar a un abogado inmobiliario. Asesoramiento para posibles demandas.
- Solicitar copia licencias de obras y urbanización.
- Solicitar copia licencia primera ocupación (Cédula de habitabilidad). Confirmar con ayuntamiento.
- Solicitar copia licencia zona piscinas, cancha deportiva y spa.
- Solicitar la documentación de avales bancarios
- Preguntar al notario si el promotor ha aportado la licencia de primera ocupación.
- Verificar fecha del contencioso para determinar si puede haber estafa.

PROMOTOR

- Ofrece descuento del 1% (incremento IVA) en concepto de penalización por retraso en la entrega.
- Instalará calefacción de bajo consumo gratuita siempre y cuando se firme.
- El estado económico, según el promotor, es insostenible para cubrir la deuda de 21M€. Necesita liquidez para pagar la deuda. Hipoteca media de 63K€ (21M€/360 viviendas). Aunque es una medida de presión para que se firme.
- Reconoce la culpa, pero no puede hacer más.
- Nos tiene que dar respuestas, explicaciones, soluciones y compensaciones.
- No avisó del contencioso ni antes de firmar y a los que ya han firmado.
- No facilitó los avales bancarios está obligado por ley 57/68, de las cantidades entregadas.
- Ha actuado de mala fe. Ha asumido riesgo unilateralmente y ahora quiere trasladarlo.
- No entrego la casa en fechas provocando un aumento del 1% (IVA) en el precio total.
- No presentó la licencia de primera ocupación para piscinas, spa y zonas deportivas.
- Avalaría con terrenos libres de carga.
- Asumiría el coste de mantenimiento de la comunidad durante 1 año.
- Descuento 30% para nuevas plazas de garaje/trastero.
- Si un familiar de primer grado compra otra vivienda aplicaría un descuento del 50% al familiar y 50% propietario actual en concepto de cheque para comprar garaje/trastero/muebles.
- Solo le importa devolver el dinero de la financiación y trasladar el problema a los compradores.
- La Xunta ha recurrido la sentencia favorable de las infraestructuras realizadas por el promotor en la urbanización.
- Utiliza a los compradores para presionar a la Xunta. Cuantos más perjudicados más cederá la Xunta.

Hola a Todos; No desespereis, pero no os dejeis levar por la confianza. La pasada semana (Jueves o Viernes) "EL Progreso"· publica noticia de que el Juzgado de Mondoñedo acuerda investigar a la arquitecto municipal... al parecer era o es socia en algunas promociones. Por lo que trae el periódico y lo que me he podido enterar hay un problemilla de fondo bastante importante en la concesión de licencia, ya que dieron las licencias contra el informe de carreteras.... haber lo que pasa, pero esto es motivo suficiente para que el Juzgado de lo contencioso declare la nulidad de la licencia en su día otorgada... por lo que si no retiran el contenciso la espera se va a alargar más de lo que D. Hopólito piensa o dice para que nos animemos. Un saludo a todos y tened fe, que en la vida todo ha de tiene una solución.

Biiiiiiiien. Antes de que acabe Febrero todo solucionado? ni en el mejor de nuestros sueños....espero que sea verdad y que nos deje escriturar el banco...

Bueníiiiiiiiiisima noticia, ojalá se cumpla y podamos seguir disfrutando sin ese peso.

Sylvia

Menos mal que alguien da buenas noticias,

Buenas noticias...

http://weblog.benquerencia.info/2011/02/01/los-promotores-confian-en-que-se-retiren-pronto-los-contenciosos-en-barreiros/

Hola a todos:

No desespereis. Hay más novedades que a los que no escritureis os pueden beneficiar. En la prensa de hoy ("El Progreso") sale la noticia de que en el Juzgado de Mondoñedo nº 1 se están siguiendo diligencias contra el Alcalde de Barreiros por haber concedido licencias falsas ¿sabe alguien si se incluye la concedida a Costa Reinante?. Si así fuese... todo cambia radicalmente. Un saludo

Totalmente de acuerdo contigo, cada uno debe tomar la decisión que crea conveniente, pero creo que empezar a decir que si hay un TROLL y que hay que desconfiar unos de otros sobra.

Sylvia

Yo creo que cada uno da su opinión. Hay gente que lo ve todo muy bien y de fácil solución y se animan a escriturar porque creen que es lo mejor y de eso hay numerosas opiniones y hay otros que no somos a lo mejor tan optimistas y lo vemos de diferente manera..Supongo que todas las opciones son respetables.

Desde mi punto de vista es obvio que actuó de mala fe, eso es tangible, no nos comunicó en ningún momento el "pequeño problemita" que tenía la urbanización. Eso creo que es más que evidente. Luego cada uno es libre de hacer lo que quiera.. escriturar, no escriturar, demandar. Decisiones personales pero todas respetables y para todos los gustos.

Pues dinos quién es y así nos enteramos todos, Yo hasta ahora he leído a varios diciendo que todo está fatal y poco menos que nos van a tirar abajo la urbanización y a ninguno insistir en lo contrario. De todas formas yo suelo desconfiar de la gente que no dá ni su nombre.

Sylvia

Hay un troll metido en nombre de la promotora que con un falso pseudónimo  se hace pasar por comprador y va dejando sus perlitas de que el promotor es un hombre muy decente y honrado y que no pasa nada que hay que firmar y que se va a arreglar todo. DESCONFIAD.

Hola abogadomadrid

¿podrías ponerte en contacto conmigo?  Como abogado necesitaría tu asesoramiento. Yo t ambién vivo en Madrid: palumarque@ono.com

Dorado125:

Comentabas que esta misma semana teniais el juicio, ¿cuando pusisteis la demanda? por que el juicio, por lo que se ve va rápido ¿no?

Coincidimos con todos en lo de la mala fe, a nosotros en Junio, nos decía que nos iban a llamar ese mes para firmar, que estaban haciendo la distribucion de crédito y "quedaban unos papeles", le preguntamos que si lo iban a entregar ya y dijo que sí, sin informarmos en ningún momento de la realidad ni en ese momento ni cuando se produjo el contencioso, momento en el cual tenía que habernoslo comunicado a todos por escrito y nosotros, también por escrito haber asumido el riesgo o no, pero no asumirlo él unilateralmente, y ahora pasarnos la "patata caliente". Animándonos incluso a amueblar... cosa que hicimos.

Nos ha llevado a una ratonera: no nos entregó los avales, como está obligado por ley, ni nos comunicó lo del contencioso, llevándonos a la situación actual, en la que o firmas¡¡¡¡¡ y solo con Caixa Galicia con las condiciones que ella quiera, perdiendo tu derecho como usuario a elegir con quien lo haces, o no firmas y no tienes ni casa ni dinero....Si hubiese hecho las cosas bien, todos hubiesemos podido ejecutar los avales antes de tener la licencia de 1ª ocupación.

Dorado125 no lo has podido expresar mejor. Yo insistiría en la absoluta falta de obiligación de escriturar al no corresponder lo pactado con lo que se pretende transmitir. El concepto libre de cargas es fundamental. No puede existir mas carga que la hipotecaria cualquier otro concepto introducido no obliga a escriturar y más como en el presente caso en el que el promotor ocultó y falseó información vital para producirse la transmisión.

Hola, somos dos usuarios, soy YOMC y estamos en distintos casos, y no sabemos q camino tomar ni por donde coger el tema, no sabemos ni como empezar.
CASO Nº1

Yo como todos vosotros le compré a Teodoro Moreda una vivienda en la urbanización, hice una entrega de 18.000 euros en efectivo y el resto fui pagando 500 euros mensualmente, hasta haber realizado a día de hoy un pago de 32.000,00 euros.
En vista de la demora, y hace unos meses + ó - en Agosto acudí a mi abogado comentándole que quería poner una demanda, 2 meses más tarde me llama y me dice que hay un problema; que algo se cuece en Lugo, porque todas las demandas las está ganando él, que no sabemos quien puede estar por detrás que incluso puede ser CAIXA GALICIA, (que no quiere ladrillos), mi abogado casi me recomendaba retirar la demanda. Cuando le hago entrega de la nota simple y de una fotocopia de una licencia de 1ªocupación donde se ve el tema del contencioso, la falta de licencias de las zonas de spa,piscinas, etc...... Su opinión a dia de hoy es que Teodoro es evidente que actua de mala fé, ya que desde que el momento en el q envio la demanda por burofax no recibo contestación alguna.
¿Qué podemos hacer los que estamos en este caso????? CREO QUE NOS URGE OBRAR LO ANTES POSIBLE.

CASO Nº 2

El mismo, he pagado 32.000 Euros a este señor, me da la licencia de 1ª ocupación, acudo a su entidad financiera (CAIXA GALICIA), y problemas de todo tipo, nada parecido a lo que el ofrecía. Mi siguiente paso es acudir a otro banco siempre con la idea de constituir la hipoteca, me envian un tasador quien me tasa la vivienda en un importe muy inferior al coste de la misma. Seguidamente me llama el señor Teodoro me llama por tfno. diciéndome que el motivo de no dar las hipotecas es que tiene un tema de un contencioso que dice solucionar en breve. A todo ésto decir que yo a día de hoy no le puse demanda y me entregó alguna llave para hacer uso de la vivienda. El tema es. ¿QUE HACEMOS LA GENTE QUE ESTAMOS EN ESTE CASO???, los bancos no sueltan la pasta, el tema está como está. ¿QUE HACER, QUE CAMINO SEGUIR??, os agradezco contesteis. GRACIAS A TODOS.

hola a todos:

a nosotros tambien nos ha aconsejado un abogado No firmar. Y la verdad es que cada vez se está enmarañando más el tema (prevaricación, una funcionaria de Barreiros denunciada por falsear licencias, el spa y demás zonas comunes sin licencia...ect). Nosotros estamos sopesando "tomar medidas", por lo que nos gustaría, al igual que dice BELRU, ponernos en contacto a través de nuestros correos para compartir información, y complementarla de manera más privada: Paleo, Raquel 98, Dorado 125, Belru...

Nuestro correo es: alex_futbolisto@hotmail.com

Hola Tito78:

Es un poco más complicado. Lo cierto es que si tienen una parte de la licencia de 1ª ocupación, no de todo.

En esta situación no creo que quepa demandar por vía ejecutiva y aún en otro caso habría que ver lo que pasaría, no me parece tan sencillo.

Aún en el caso de que pudieras ejecutar el aval, el contrato mientras no se resuelva, te vincula por lo que el Promotor te podría exigir su cumplimiento o la indemnización, no se como se refleja esto en el contrato, si acredita que el retraso no es culpable.

En cuanto a las costas del juicio, se lo acabo de consultar a un abogado y no es así, dado que la cuantía del pleito sería por las cantidades ya pagadas por lo que las costas serían mucho menos, sobre 3.000 euos depende de lo que lleves pagado.

Un saludo