He ido a la notaría a informarme, tanto del contrato de garantías como del contrato de adjudicación de vivienda (que a mi modo de ver en este foro se trata de pasada y tiene bastante miga...)
Me ha atendido "muy amablemente" una señor en representación de Dorre Barriak dispuesto a tranquilizarme y aclarar todas mis dudas. (seguramente infundadas dado lo explicítamente claros que son los textos de los contratos).
En otro mensaje relato (más o menos) la conversación, que no tiene desperdicio.
Paso a relatar las conclusiones que yo (personalmente) he extraído de la conversación para por una parte ser difundidas o ser rebatidas en su caso, y así aprender también yo porque todo esto está a mil millas de resultar claro.
PÓLIZA DE GARANTÍAS PERSONALES:
Según yo he entendido: el cooperativista, junto con sus avalistas, afianzar (avalan, aseguran, comprometen, etc...) el 80% del valor de la vivienda y anejos, del principal del crédito, solidariamente entre sí y con la UTE (No solidariamente con el resto de cooperativistas).
Se renuncia al derecho de exclusión: El beneficio de excusión es el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza en tanto el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor. Mediante el uso de este derecho el fiador le dice al acreedor que se dirija en primer término contra los bienes del deudor principal antes de dirigirse contra él.(wikipedia).
Por otra parte, primer párrafo de la hoja 3 del contrato de garantías:" de tal forma que la acreedora podrá a su elección, ejercitar cualquiera de ellas" (ejecutar cualquier aval que le dé la gana) " por el orden que estime adecuado, alternativa, conjunta o sucesivamente (como le dé la gana)"
Pienso yo, vamos a ver.... primero: ¿Quién es el deudor principal del crédito hipotecario (los millones de euros)? ¿Es la UTE? A falta de la posibilidad de consulta de las cláusulas del contrato de préstamo promotor (lo cual me parece tremendo), seguramente el deudor principal del crédito hipotecario es el promotor, o sea, la cooperativa, o sea nosotros.
¿Que tiene la cooperativa para poder avalar el crédito que va a pedir? El capital social, o sea , nada. (Si, bueno, tiene el terreno pero está hipotecado. Haciendo balance, tiene 0).Luego los avalistas somos nosotros y ya está. Yo entiendo que la UTE, no es deudor del crédito, aunque ha tenido la amabilidad de prestarse como fiador solidario conmigo.
¿Cuando se empieza a pagar el crédito promotor? Es decir, cuando comienza la posibilidad de incumplirlo? A mi modo de ver esto es importante, porque marca el inicio de actuaciones por parte del banco CONTRA los avalistas. Si los pagos al banco del crédito promotor comienzan con la obra en curso, entonces el banco puede elegir que avales ir ejecutando en caso de incumplimiento. ¿Ejecutamos los avales de la UTE? A mi modo de ver ejecutar los avales de la UTE es tanto como poner en riesgo la finalización de las propias obras pues son ellos los que construyen ¿Va a hacer eso el banco? (Personalmente no lo sé, en cualquier caso este supuesto se lo he transmitido a la persona que me ha atendido de DB y después de reirse un rato me ha aconsejado que nunca ponga un banco, porque al banco le parecen más interesantes los avales de la UTE que los de los socios cooperativistas). He decidido seguir su consejo y no poner nunca un banco.
Si el crédito se empieza a pagar después de la finalización de la obra... entonces no hay incumplimiento posible porque para que te den la vivienda tienes que aportar tu el 80% subrogandote o mediante nuevo crédito con otra entidad, por lo que el aval de la UTE (entiendo yo) sería papel mojado y mucha publicidad positiva.
Por otra parte.. ¿Qué pasa con los intereses y gastos (apertura, cancelación, yo que sé...) que genera el crédito? Nadie los avala, es estupendo, ¿quiere decirse que no hay que pagarlos?¿Dónde están, dónde se habla de ellos?.
Antes de proseguir, quiero (tal y como yo lo he entendido) que todas las anteriores son obligaciones de la cooperativa, es decir, los socios para con el banco. Aún quedan las responsabilidades de los socios con la cooperativa.
LA COOPERATIVA
La cooperativa es la promotora y es la que vende las viviendas a los socios a precio cerrado. Leo con agrado como en el contrato de adjudicación de vivienda (pag 7) pone: "Todos los gastos concernientes a la promoción del Inmueble, y por tanto de la vivienda incluyendo a título enunciativo (..) los gastos concernientes a la Escritura de declaración de obra nueva, (...), etc.. serán por cuenta de la Cooperativa" (Un montón de gastos)." Dichos gastos se encuentran incluidos en el precio o valor de adjudicación de la vivienda (..)" Y claro, me pongo muy contento por que en el precio de la vivienda ya están previstos un montón de conceptos inherentes a estas y que son gastos, pero como están incluidos, pues vale".
La cooperativa (no la UTE) tiene el compromiso de entregar a los cooperativistas la vivienda un precio cerrado, y la hará, aunque hacer esto a la cooperativa le cueste dinero (tenga pérdidas). ¿Qué hará después la cooperativa para financiar estas pérdidas? Pues una asamblea general en el que se informará a los socios que debido a una serie de desajustes presupuestarios ajenos a la voluntad de la junta rectora y para nada atribuible a su, por otra parte excelente gestión, se ha de ampliar el capital de la cooperativa en x. y ese x lo han de desembolsar los socios en partes alícuotas, o sea, tu. ¿Entonces, estás seguro de que el precio es cerrado? Y por otra parte, si no es cerrado, ¿Cuanto puede subir? No te preocupes, tengo la respuesta: No se sabe (o yo por lo menos no lo sé).
Vamos a suponer que al final la cooperativa tiene un descubierto (debe) una cantidad equivalente a 30.000€ por socio. ¿Qué hago?
a) Me la suda, yo he cumplido con los pagos y esto no tiene que ver conmigo. Respuesta, en la pagina 7 del contrato de adjudicación de vivienda: "La Cooperativa se reserva el DOMINIO de la vivienda hasta que el socio cumpla con TODAS Y CADA UNA DE LAS OBLIGACIONES a su cargo previstas en este contrato" (pagar la vivienda) "y/o derivadas de su CONDICIÓN DE SOCIO (pagar la deuda que tenga la cooperariva)". Vámos, que hasta que no pagues la derrama no se te hace entrega de la vivienda, porque no has cumplido con tus obligaciones de socio (chico malo) y la cooperativa tiene el DOMINIO (que es suya) de la vivienda. En esta derrama preveo que se hablará de los intereses del crédito, de los gastos de apertura, pérdidas originadas por la garantía de precio cerrado, etc. que hasta ahora no nos habían preocupado.
b) Me cagüen la leche, tengo que pagar otros 30.000 €. En este caso no pasa nada, pagas el extra (que dadas las excelentes calidades de los materiales de la vivienda, ésta lo merece y sigue siendo un chollo (ironia)), se te da la vivienda y a comer perdices. Eso sí, si tienes esos 30.000 € o con qué avalarlos, porque si haces uso de la financiación de la vivienda con crédito al 80% (creo que es el tope que se da hoy), ¿Con qué los vas a avalar? La vivienda ya no sirve para obtener más crédito. Efectivamente tienes un problema y creo (de esto no estoy seguro) que te la puede quitar la cooperativa.
Para que se entienda. La cooperativa tampoco tendría ningún problema si te vendiera la vivienda a 1€. Ya que lo que falte para financiarse lo vas a poner tu (los otros 30 millones de pelas, por ejemplo).
Y pregunto yo ¿Y entonces, el titular de periodico el otro día en el DEIA? "LA UTE DORRE BARRIAK RESPONDERÁ ANTE POSIBLES DEUDAS O SOBRECOSTES Y GARANTIZA EL PRECIO CERRADO". Este titular a mi juicio no vale nada. Creo que se han respondido a ambas cuestiones.
(LUEGO PROSIGO)