Obligación de indemnizar en caso de retraso en la entrega de la vivienda.
En general cabe decir que el retraso imputable al vendedor origina su deber de indemnizar al comprador todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado y que este acredite, o alternativamente, en su caso, origina el deber de indemnizar al comprador en la cuantía prevista en el propio contrato de compraventa.
Cláusula penal moratoria
Si en su contrato de compraventa de vivienda sobre plano se especifica cuál será la indemnización a la que tendrá derecho en caso de retraso, entonces sólo podrá exigir dicha indemnización pues sustituye a la genérica de daños y perjuicios. Se considera que los daños han sido tasados de antemano y que no hay que acreditarlos. Basta con acreditar el retraso.
A este tipo de previsiones se le denomina jurídicamente ‘cláusula penal’. Están previstas en los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil. A la cláusula penal prevista específicamente para el supuesto de retraso en la entrega se le denomina ‘Cláusula penal moratoria’.
Así pues, lo primero que debe hacer es comprobar si su contrato incluye una cláusula penal moratoria o no.
Si es así, el procedimiento a seguir es el genérico de exigencia del cumplimiento de una obligación: Una vez entregada la vivienda, envié un Burofax certificado y con acuse de recibo al promotor, exigiendo el pago de la indemnización prevista. Si no la abona voluntariamente, habrá de reclamarla judicialmente.
Cláusula penal abusiva
Puede suceder que la cláusula penal moratoria incluida en su contrato dé como resultado una indemnización de escasa cuantía.
¿Tiene que conformarse? No. Si Vd. se siente de alguna manera engañado al calcular la indemnización prevista en la cláusula penal es probable que, a la luz de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dicha cláusula sea total o parcialmente nula, por quebrantar la buena fe y el justo equilibrio de las prestaciones, y perjudicar de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor. El único inconveniente es que la reclamación deberá seguirse ya ineludiblemente por el cauce judicial, pues deberán ser los jueces y tribunales los que declaren la nulidad de dicha cláusula. Deberá Vd. acudir a un abogado especialista en vivienda.
Si no hay daño no hay indemnización. Hay que acreditar los daños.{mosgoogle}
Si en su contrato no hay prevista una cláusula penal moratoria es de aplicación el principio general de que el vendedor debe indemnizar al comprador todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado.
Ahora bien, para que los Tribunales nos reconozcan el derecho a cobrar una indemnización por el retraso habido en la entrega es necesario que acreditemos los daños.
Dicen los Tribunales que ‘La indemnización de daños y perjuicios, no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso demostrar la existencia real y efectiva de aquellos para que dicha obligación indemnizatoria pueda ser exigible’.
Es decir, que el mero retraso no da lugar automáticamente a una indemnización salvo que dicho retraso cause daños o perjuicios al comprador, daños y perjuicios que hay que acreditar.
Daños y Perjuicios Indemnizables.
Los Tribunales han considerado indemnizables los siguientes daños y perjuicios, derivados del retraso en la entrega de la vivienda, considerando que esos gastos no habrían tenido lugar si la entrega se hubiese producido en el plazo convenido:
• Gastos ocasionados por el alquiler de otras viviendas, cumplidamente justificados mediante el Contrato de Arrendamiento y los recibos o extractos bancarios acreditativos del pago de la renta mensual.
• Gasto de Mudanzas, acreditado con factura.
• Gasto de Guardamuebles, acreditado con factura.
• Intereses legales del dinero representativo de la parte del precio que se pagó, pues no es justo que el vendedor se quede con ellos.
Daños morales
Algunos Tribunales son partidarios también de incluir entre los daños indemnizables los daños morales, si bien no es una opinión compartida por todos.
Por su interés, incluimos un extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 19 julio 2002 en un caso de retraso en la entrega, la cual viene a aconsejar que siempre se reclame la indemnización de daños morales:
‘La Sala quiere dejar constancia de que en supuestos como el enjuiciado se olvida con demasiada facilidad que los perjudicados difícilmente son por completo reparados en sus perjuicios; nadie, salvo los propios perjudicados, parece tener en cuenta la angustia, desazón, incomodidades de todo tipo que una situación como ésta generan (no disponibilidad a su tiempo de la vivienda adquirida, contactos infructuosos con la promotora, búsqueda de otra vivienda en arrendamiento, instalación de muebles en la vivienda alquilada para su posterior traslado a la adquirida, así como otros múltiples detalles del día a día que dan lugar a una sensación de frustración y desasosiego). Todas estas consecuencias no precisan más prueba que la realidad del hecho que las genera: la no entrega de la vivienda en el plazo convenio. Y ello, porque es algo notorio, propio de la experiencia de cualquier ciudadano medio que este hecho conlleva ineludiblemente las consecuencias expuestas. Hora es ya de que tales daños "morales" también les sean indemnizados a los perjudicados (siempre que los pidan, naturalmente), siquiera sea con una cantidad prudencial (ante la dificultad de su valoración); no siendo de recibo cerrar los ojos ante tal realidad dañosa e ignorar sistemáticamente tales daños y perjuicios colaterales como si no existieran.’
Retrasos no indemnizables
De todas maneras, no perdamos de vista que no todo retraso origina los efectos indemnizatorios. Sólo el retraso culpable e imputable al constructor debe ser entendido como caso de incumplimiento de la obligación. Por ello, quedan excluidos los supuestos de caso fortuito y de fuerza mayor, salvo que fuera previsto expresamente que, con ellos, también se responda. Es carga de la promotora el demostrar que el retraso se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor.
La experiencia dice que los Tribunales no suelen admitirles muchas excusas a los vendedores. La mayoría son consideradas circunstancias que tienen que ser asumidas por los mismos. Así, a modo de ejemplo y sin pretender elaborar una lista cerrada, podemos decir que los Tribunales no consideran excusa suficiente y por lo tanto no les exonera de responsabilidad por el retraso los siguientes motivos alegados por los promotores:
• Incumplimiento de la empresa constructora o de cualquier subcontrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido,
• Tardanza del Ayuntamiento en conceder cualquier tipo de autorización o licencia administrativa.
En cambio, y también a título de ejemplo, sí han sido admitidas como causas de exoneración de responsabilidad del promotor por el retraso las siguientes:
• Modificaciones del Proyecto solicitadas por los propios clientes.
• Revisión del PGOU
• Imposibilidad de completar la Urbanización del terreno por invadir otra empresa los linderos del mismo y tener que reclamar judicialmente.