DiarioDeSanse dijo:
URBANISMO SE COLAPSA, SANSE SE PARALIZA
Noticia de Diario de Sanse:
https://www.diariodesanse.com/2019/11/28/urbanismo-se-colapsa-sanse-se-paraliza/
El artículo tiene afirmaciones correctas, pero también incorrectas.
La precomercialización que alcanzaron hasta esas 30 viviendas, si es cierta esa cifra, no se quedó ahí porque los precios fueran caros.
Mira el resto de opiniones en este foro y verás que nadie argumenta en ese sentido. De hecho, los precios que tenía esta promoción eran algo inferiores a las promociones restantes (véase Fineo o la nueva de Premier en el último solar de esta zona que vendió el ayuntamiento, el Z-01-04-1 de la UE 12 "Pilar de Abajo"). Todas las promociones de Neinor y de otras promotoras en Tempranales son más caros.
El grado de precomercialización no ha llegado a más porque Neinor paró la precomercialización cuando vio algo raro con el avance de la licencia de obras. Eso fue, creo recordar, sobre noviembre del año pasado. Lo hizo porque para ellos era arriesgado vender tan pronto toda la promoción o casi toda, y sacar "X" por ello, si no sabían cuándo iba a empezar la obra realmente. Si tenían pensado originalmente que los costes de construcción y restantes costes a un año vista iban a ser "Y", sus cálculos del caso de negocio serían X-Y.
Imagina que la obra empieza con 1 año nás de restraso después de haber vendido todo por "X". Si los costes de construcción al empezar con ese retraso de 1 año han subido mucho, p.e. "2Y", su caso de negocio ya no es X-Y sino X-2Y, mucho menor.
Intuyo que no tendrían licitada la constructora (sí tenían acordado el banco que iba a financiar la promoción, que iba a ser Caixabank) y que, por tanto, el coste "Y" no lo tenían atado/cerrado ya con una constructora. Así, cuando ya han visto a finales de este año que la licencia se iba a conceder por fin en pocos meses pero con un retraso de casi 1 año respecto a sus cálculos, han recalculado en noviembre el coste "Y" y han visto que va a ser superior.
1) Efecto del retraso de la licencia: las 30 reservas (yo creo que deben ser más, casi la primera fase entera de las dos que iba a haber) estaban a precio de venta cerrado y era suficiente volumen para que los nuevos costes de construcción hagan que el caso de negocio se les vaya a pique porque no iban a llegar al margen mínimo que tienen que sacar por promoción (compromiso con los accionistas, exigencia de nuevos socios mayoritarios, etc).
2) Resultado y decisión: Neinor cancela la promoción, devuelve el importe de reserva a cada reservista y, como mucho, pierden la penalización (los otros 3000€ por las supuestas 30 reservas = 90.000€ en total de pérdida por todos los reservistas) más los costes de haber redactado el proyecto (arquitectura, publicidad, etc).
Me queda la duda de si va a hacer otra promoción allí y tira la toalla y vende el terreno a otra promotora.
En resumen, mal por Neinor si ha hecho una chapuza de preparación de documentación del proyeto y de solicitud de licencia de obra, y muy mal por el ayuntamiento, que nos ha hecho un daño enorme a las familias porque no tiene dimensionado los servicios de arquitectura del ayuntamiento para, al menos, haber revisado la documentación incorrecta con suficiente rapidez para que la volvieran a enviar y volver a revisarla y dar el OK definitivo el año pasado o principos de 2019.
El artículo no menciona otro drama. Las familias que, al menos, optan por la alternativa de comprar algo de segunda mano en ese municipio y reformarlo, ya que ese mismo arquitecto colapsado tiene que sacar adelante las solicitudes de licencia de obra para reformas más allá de las que son declaración responsable, que no necesitan esperar al arquitecto.
Yo paso ya de ir a vivir a San Sebastián de los Reyes, ya me buscaré en Madrid otra alternativa a esta promoción que nos ha fallado. Y mejor, por la incertidumbre de si el ayuntamiento vuelve a hacer una chapuza con las dos parcelas que les queda por vender (Z-01-01-2 sobre todo, que está justo al lado) como intentó hacer en 2018.
Saludos