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M
makoke88
04/09/2007 14:59

¿Es correcto el 1% en cancelacion total?

¿Es legal que me cobren el 1%?

14.087 lecturas | 29 respuestas
Me han cobrado un 1% de comision por cancelacion total, despues, me entere que solo podian cobrarme el 0´5%, por lo que llame al banco para preguntar y me dicen que eso es solo para subrogaciones, yo no estoy muy convencida. ¿Es cierto, o tengo que reclamar?¿ Alguien sabe donde me puedo imformar si me han cobrado lo que dice la ley? gracias, un saludo.
 
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P
Pau A
24/03/2008 21:42
Buenas noches,

Si "cambias" tu hipoteca de banco, te aplicaran la comision de subrogacion. Recuerda que desde abril de ´02 ó ´03 no recuerdo bien, esta limitado a un maximo del 0.50% del valor pendiente.

V´sss

P.D. Lo que te digo es valido si no cambias de un credito a un prestamo o a la inversa. En ese caso deberias cargar con cancelaciony apertura de nuevo.
 
N
Naipet
23/03/2008 22:15
Hola, muchas gracias por tu respuesta, te lo intento explicar:

Me refiero a que se solapan porque la comisión de subrogación es exactamente "comisión por subrogación a entidad acreedora".

Como lo que yo quiero hacer es cambiar de banco la hipoteca, es eso una subrogación, no? Pero con mi banco original quiero hacer una cancelación (es eso lo que se hace al cambiar de banco la hipoteca, si no me equivoco)

A eso me refiero con que se solapan ; por un lado no tengo comisión de cancelación pero por otro lado sí quiero cancelar para cambiar de banco la hipoteca parece ser que sí tengo comisión, por lo tanto no entiendo cuál de los dos conceptos aplicarían.

Muchas gracias.
 
P
Pau A
19/03/2008 18:23
Buenas tardes y bienvenido,

Si tu intencion es cancelar el prestamo/credito, segun lo que expones, no te penalizaran con nada. Si quieres amortizar parcialmente tampoco y si subrogas tu hipoteca deberas pagar el 0.50% y no el 1% por Ley desde el ´02.

No entiendo que quieres decir con "se solapan"... Solo te penalizan por subrogacion y sera con un 0.50%.

V´sss
 
N
Naipet
18/03/2008 17:29
Hola,

Quisiera saber si me podríais ayudar con una duda que me ha surgido ; tengo una hipoteca con las siguientes condiciones de cancelación:
- Comisión de cancelación parcial o total: 0%
- Comisión por subrogación: 1%

El banco en el que actualmente tengo la hipoteca me ha confirmado que según la ley únicamente me cobraría el 0,5% por la subrogación ; sin embargo me surge la duda de que al no tener comisión por cancelación total, me parece extraño que tenga que pagar algo, porque lo que yo quiero con ese banco, antes de subrogarme, es cancelar el crédito.

Me parece que ambos conceptos se solapan y quisiera saber en este caso cuál sería de aplicación.

Gracias.
 
A
ALBAD06
28/09/2007 19:09
Muchas gracias por tu rápida respuesta On Caixa Galicia.
Creo que considerando que me quedan 120.000 euros por amortizar sí me va a ser rentable en un futuro subrogarme a otra hipoteca siempre y cuando, como tú bien dices, no sea un diferencial más bajo pero ficticio a consecuencia de los seguros, etc.
Muy agradecida por tu información y ayuda.
Saludos.
 
M
makoke88
27/09/2007 15:41
Creo que ya lo entiendo, yo al cambiar mi hipoteca a otra entidad, tambien cambie el importe del prestamo y algunas condiciones, entonces esto no es una subrogacion, ¿Es asi verdad?. Gracias por contestarme y un saludo Caixa Galicia
 
A
arroyitoypozuelon
27/09/2007 14:13
muchas gracias de nuevo Caixa Galicia!
 
O
On Caixa Galicia
27/09/2007 13:27
Buenas, Albad06,
por lo general, sí es rentable. ahora, depende también del capital que te falte por amortizar. quiero decir: si te faltase muy poco dinero por pagar, es posible que no diese tiempo a compensar el gasto que supone la subrogación. pero, en general, sí compensa cambiar de hipoteca a una de mejores condiciones.

el tema de los seguros y planes de pensiones ya es algo demasiado concreto como para poder resolverlo aquí. lo habitual es que la nueva entidad te los ofrezca y si no los aceptas, las condiciones económicas empeoren. sobre si posible el traslado y en qué cndiciones, seguro que en la entidad en la que preguntes te lo explicarán, según tu caso concreto.

es importante este tema. hay ofertas con diferencial muy bajo pero que al final aumentan su coste al obligar a la domiciliación de seguro de hogar, de vida, nóminas, tarjetas. No siempre la de diferencial más bajo es la más barata...
 
A
ALBAD06
27/09/2007 13:06
Muchas gracias On Caixa.
Te agradecería si pudieras como profesional que me asesorases si esta subrogación con otra entidad sería rentable o no. Ahora mismo la hipoteca que tengo es de euribor+0.50 y en otras entidades he visto que ofrecen hasta euribor+0.33. Otra duda sería qué ocurre con todos los seguros que te hacen firmar, planes de pensiones, etc. y si en la nueva hipoteca tendría que abrir nuevos seguros.
 
O
On Caixa Galicia
26/09/2007 10:23
hola, arroyito,
efectivamente, si no aparece la comisión de subrogación y más tarde te subrogas, ni pagarás esta comisión (pues no existe), ni la de cancelación (pues no cancelas).

aún no existiendo, es preferible que aparezca en el documento como comisión de subrogación= 0%, para que quede claro.

mucha suerte!
 
A
arroyitoypozuelon
25/09/2007 19:29
Muchas gracias (por cierto, Caix. Gal. es una de las opciones para en un futuro quien sabe, subrogarte, tiene buenas condiciones.

Por lo tanto, si en el contrato que firme (nos hemos dado una semana más de plazo) figura una comisión de cancelación del 1 %, pero no aparece reflejada la comisión de subrogación por ningún lado, si en un futuro quisiese cambiarme a otro banco, no tendrían opción de cobrame ninguna comisión, ya q me subrogo y no cancelo?? (me imagino claro, q en el banco se cuidaran de incluir esa comis. por subrogación)

muchísimas gracias, hacéis una estupenda labor!
 
O
On Caixa Galicia
25/09/2007 19:15
Valsan: esa opción vale si lo que pretendes es pagar definitivamente la vivienda, cancelar realmente la hipoteca. no es válido si, como es el caso, pretenden abrir otra o subrogarse a otra entidad.

un saludo
 
O
On Caixa Galicia
25/09/2007 19:13
arroyitoypozuelon: la comisión de cancelación se calcula sobre el capital que te falte por pagar en el momento de la cancelación (nada de intereses ni del capital original).

si en vez de cancelar, te subrogas, no pueden aplicarte más del 0´5%. pero asegúrate de comprobarlo en el documento, debería poner por separado la comisión de cancelación y la comisión de subrgación. a lo mejor ni siquiera hay comisión de subrogación.

espero haber llegado a tiempo...
 
O
On Caixa Galicia
25/09/2007 19:07
makoke88: la explicación que le he dado a Albad te sirve a ti también para entender más o menos lo que es una subrogación. ahora debes ser tú quien averigües exactamente lo que hiciste: o bien una subrogación (para que te hagas una idea, puede salir por unos 600 euros) o una cancelación (que supone cerrar una hipoteca y abrir otra de cero, con gstos normalmente de más de 1.000 euros, aunque la entidad pudo financiarlos con la nueva hipoteca).

para una subrogación, para las hipotecas firmadas después del 2003, la comisión máxima es del 0´5%. en una cancelación total, el máximo es del 1%.
 
A
arroyitoypozuelon
25/09/2007 18:39
Muchas gracias!!
 
O
On Caixa Galicia
25/09/2007 18:38
Albad06: subrogación se le llama a dos situaciones: una es la que tú conocías: el comprador que se apunta, que se sube al carro de la hipoteca firmada por el promotor. La otra es cuando, estando con hipoteca en una entidad A, la mueves a una entidad B, sin cambiar ni capital ni plazo, sólo las condiciones (intereses, comisiones...). si lo piensas, es lo mismo: el común denominador es que en ninguna de las dos situaciones se puede cambiar ni el capital ni el plazo de pago.

por lo tanto: sí, puedes primero subrogarte a la hipoteca del promotor y más tarde subrogarte a otra entidad. tu planteamiento es correcto.
 
A
arroyitoypozuelon
25/09/2007 18:29
Hola, esto no es posible, ya me lo contestó exfat: " Si lo quie quieres hacer es subrogar la hipoteca con otro banco por los 100.00 restantes, tienes que traspasarles la hipoteca de 100.000 completa.

Si tu cancelas actualmente 99.900 y sólo les debes 100, cuando te subrogues al otro banco sólo lo podrás hacer por el valos pendiente de la hipoteca (100) Eso es lo quiene la subrogación (se traspasa al nuevio banco la hipoteca que se tenía, con el mismo caopital y tiempo. Sólo pueden variar los intereses).

Si quisieras que el nuevo banco te prestase los 99.900 estantes, además de los 100 que le transfieres, sería una novacion de hipoteca, con comisiones de apertura, gestión, actos jurídicos documentados, etc. Te sale mucho más caro que pagar el 1%

Además todos los bancos tienen un límite mínimo de hipoteca (suele ser 50.000 aunque puede variar) así es que es muy probable que el nuevo banco to te acepte una subrogación por 100 euros"



mi duda se mantiene, pq mi banco no se baja del burro y me dice q la comisión por cancelación total es del 1%, pero mi duda es q si con la reforme del 2003 creo, si lo q haces no es cancelar totalmente, sino subrogarte con otra entidad en la q sólo se varía el tipo, se transforma en 0,50 % (sin cobrarte ya el 1% del capital pendiente q tuvieras, sino sólo el 0,50)

alguien puede decirme por favor si es asó o estoy equivocado??

un saludo!!
 
V
Valsan
25/09/2007 18:15
No complicarse, cancelas parcialmente al 0% normalmente, dejas 1 euro ( por dejar algo)y despues cancelacion total (0.01 euros de comision).Puede ser? saludos.
 
A
arroyitoypozuelon
24/09/2007 09:02
perdonar que sigo con lo mismo, pero es q aún no tengo claro una cosa.
Mañana mismo qtengo q ir a firmar las condiciones de la hipoteca, me subrogo en la del promotor, y he conseguido buenas condiciones, aunq no he podido bajar la comisión por cancelación total, que va a ser de un 1%. Pero todavía tengo la duda de que si aunq firme ese 1 % si yo posteriormente cambio de banco y me subrogo, por ley ya no me podrían cobrar ese 1 % sino que se reduciría en un 0´5 %, estoy en lo cierto o lo he entendido mal?

Por favor, si alguien pudiese responderme en el día de hoy se lo agradecería.
Muchas gracias!!
 
A
arroyitoypozuelon
20/09/2007 21:13
Hola a todos, una duda relativa a la comisión de cancelación total, esta comisión se aplica sobre la cantidad o capital q tu pides de hipoteca, o a dicha cantidad más los intereses q se prevén a lo largos de los años, es decir al capital más intereses?

Muchas gracias!!
 
M
makoke88
20/09/2007 18:31
Perdonarme pero estoy hecha un lio. Yo, esta hipoteca la tenia en Banesto y ahora la tengo en Ibercaja con otras condiciones. ¿ESto es una subrogacion? ¿De ser asi puedo reclamar?. Yo pensaba que una subrogacion era coger una hipoteca abierta por el vendedor y quedarsela el comprador.
 
A
ALBAD06
20/09/2007 18:26
Gracias On Caixa Galicia por tu rápida respuesta. No estoy muy puesta en estos temas como habrás comprobado y hay algo que no comprendo porque yo entiendo por subrogación con la misma entidad financiera con la que está creada la hipoteca. ¿Quieres decir que puedo subrogarme a otra entidad financiera? Mi idea era evitar los gastos de cancelación de la hipoteca creada por la promotora y luego ver la posibilidad de cambiar la hipoteca a otra entidad financiera ya que entiendo que los gastos de subrogación a otra hipoteca son menores que los de cancelación, mejorando las condiciones en la nueva hipoteca aunque no varíe el capital ni los plazos de amortización. ¿crees que es una buena idea? ¿lo ves rentable o no merece la pena?
Muchas gracias por todo.
 
O
On Caixa Galicia
20/09/2007 11:05
hola, Albad06,
lo que dices no es del todo exacto. si te subrogas a la hipoteca del promotor, te ahorras no sólo los gastos de cancelación (pues no la cancelas), sino, sobre todo, los gastos de crear una hipoteca desde la nada (comisión de estudio y apertura, gastos de notario, impuestos...).

si después cancelas la hipoteca y contratas otra, esos gastos los tendrás. normamente si lo haces será porque te compense por otra vía: los intereses serán mucho menores o/y te permitirán ampliar el plazo de pago o incluso el capital (es, al menos, el caso de Caixa Galicia).

lo que te habrán dicho, y eso sí que es cierto, es que pasado un tiempo puedes subrogarte desde la del promotor (que ya será la tuya) hasta otra. con la subrogación, los gastos son menores, aunque también puede haber una comisión por subrogación y no hay posibilidad de ampliar capital ni plazo de amortización.
 
A
ALBAD06
19/09/2007 13:47
He oido decir que si te subrogas a la hipoteca que ha creado la promotora para evitarte los gastos de cancelación que son del 0.5% y estás con ellos 1 ó 2 años pasado este tiempo puedes cancelar la hipoteca y crear otra en otra entidad sin tener que pagar esos gastos de cancelación ¿es esto cierto?
 
O
On Caixa Galicia
17/09/2007 09:55
hola, makoke,
a ver, que nos liamos, :). si hablamos de una cancelación total, la comisión máxima es del 1% (no importa cuando haya sido firmada ; por lo menos mientras no aprueben la nueva ley hipotecaria que está en marcha en el Congreso).

si lo que queremos es hacer una cancelación total para subrogarnos a otra oferta (es decir, una subrogación), en ese caso, para las hipotecas firmadas desde abril del 2003, la comisión máxima es del 0´5%.

un saludo
 
M
makoke88
11/09/2007 16:00
La hipoteca que he cancelado no era una subrogacion, la firme en junio del 2004 y ponia un 1% de cancelacion total. Como esta ley salio posteriormente, ahi viene mi duda. ¿Solo es para subrogaciones? de ser asi,no tengo nada que reclamar ¿no?. GRacias por contestar.
 
O
On Caixa Galicia
11/09/2007 12:28
lorac19 tiene razón. para cancelación, la ley del 94 imponía un máximo del 1%. para las hipotecas a tipo variable firmadas desde abril del 2003, el tipo máximo es el 0´50%. pero tiene que haber sido firmada después de esa fecha.

la información exacta está en esta página:
http://www.bde.es/servicio/reclama/faqs/faqsg.htm

contra eso, lo mejor es coger hipotecas sin comisiones, :)...
 
L
lorac19
09/09/2007 16:52
Para cancelaciones hay una ley que dependiendo del año en el que firmaste la hipoteca es como máximo de 0.50 % pero depende del año mirolo por si tienes que reclamarlo. Para reclamarlo en el propio banco te vas con la ley y si no te hacen caso amenazales con denunciarles en el Banco de España suele funcionar.
 
E
Essebess
08/09/2007 11:16
Esa comisión debe venir en el contrato que firmaste en su momento, si no la Ley lo único que dice es que sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994 y si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.
Un saludo!
 

Fin del hilo
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