jubilado36 dijo:
Leo tantos comentarios demonizando el endeudamiento en la compra de una vivienda, sin el mínimo análisis de lo que tal acto representa en la vida de una persona, que me invaden dos deseos de casi igual fuerza, dejar que cada uno piense lo que le de la gana y que el que este equivocado se estrelle a corto o largo plazo, o razonar lo que tal acto representa y las ventajas e inconvenientes del mismo.
Al final he optado por lo segundo, quizá a alguno le pueda servir para aclarar sus ideas sobre lo que significa esa importante decisión.
Lo primero a considerar es si se compra en la etapa inicial o final de un ciclo, sea este alcista o bajista, ya que tendrá una gran importancia en cuanto se refiere a poder definir que se haya hecho una compra buena o mala.
Vamos a ponernos en la peor situación imaginable, compramos al final de un ciclo alcista, así que nos situamos en Madrid en el año 2007, donde compramos una vivienda de setenta metros cuadrados útiles por un precio de 375.000 €, financiada por el 100% de su valor con una hipoteca a 40 años, y un interés fijo del 7%. Por esa hipoteca vamos a tener que pagar en sus 40 años de vida el 140% de intereses, por lo que al final habremos pagado 525.000 € de intereses y amortizado el principal de 375.000 €, es decir 900.000 € que repartidos entre 480 meses, nos da un pago constante de 1.875 €, una barbaridad considerando los ingresos que pueda tener en 2008, y que si pienso que ese mismo piso podría tenerlo en alquiler digamos que por 1.000 € mensuales, representará que voy a pagar mensualmente 875 € mas si me hipoteco, que si decido irme a un piso de alquiler, lo que sin mas análisis me anima a vivir de alquiler y posponer u olvidar el deseo de compra.
Ahora bien, si consideramos que la renta ira subiendo anualmente en el I.P.C., que vamos a calcular en un hipotético 3% anual, esa renta pasará a ser de:
1.305 € a los 10 años ; 1.754 € a los 20 años ; 2.357 € a los 30 años y 3.167 € el año 40
Habiendo pagado en esos 40 años rentas por valor de 904.848 €, cualquiera podéis sacar estos cálculos con una simple hoja de Excel.
De acuerdo con los datos anteriores dentro de 40 años, el loco e insensato que según algunos se hipotecó para toda la vida, tendrá una vivienda en la que habrá invertido 900.000 € a lo largo de esos 40 años, y que en ese momento, si consideramos los índices históricos valdrá bastante mas, mientras que el listo que prefirió alquilar al considerarlo mas barato, tendrá que seguir pagando un alquiler, que en el año 2048, habrá alcanzado los 3.262 € mensuales e incrementándose de año en año, mientras que el tonto que se hipotecó, tendrá una vivienda ya en ese momento sin coste alguno, con un valor muy superior a todo lo que ha pagado, o debiéramos decir, invertido.
Hemos de considerar que al hacer estos cálculos, no he considerado los beneficios fiscales que habrá obtenido, en caso de ser su primera vivienda, que a una pareja (trabajando los dos) con unos ingresos de 5.000 € mensuales (cifra que podría ser necesaria para obtener la hipoteca anteriormente señalada), le podría representar unas deducciones en sus pagos a hacienda de no menos de 4.000 € anuales (160.000 € a lo largo de la vida de ese crédito, si se mantienen los beneficios fiscales por compra de la vivienda).
Estas cuentas me recuerdan la fábula de la CIGARRA Y LA HORMIGA
A título personal hace muchos años que me decidí por la opción de hipotecarme, y hasta el momento no me he arrepentido, y eso que alguna hipoteca la he pagado a un 16% de interés y con plazos muy inferiores a los aquí señalados. Mi primera vivienda la compre en Marbella en 1968 y desde entonces por mi trabajo he cambiado múltiples veces de residencia, vendiendo la vivienda del lugar en que estaba, para comprar otra en mi nuevo destino, me tocaron años de vacas gordas y de vacas flacas, pero nunca perdí dinero en ninguna de las transacciones efectuadas, habiéndome dado cada casa que vendía suficiente para pagar una parte importante de la que compraba, y hacer cada vez mas fáciles los cambios.
Posiblemente los sacrificios iniciales de mi vida de hipotecado, me obligaran a dejar de comprar alguna que otra cajetilla de tabaco y beber algún whisky menos, casi seguro que mis pulmones e hígado estarán agradecidos a esta altura de mi vida de jubilado.
Mis mejores deseos de suerte tanto a los hipotecados como a los alquilados
En algunos comentarios, se destila bastante envidia y poca comprensión por quién toma decisiones que el autor de los mismos no comparte, QUE PENA.
Parece mentira que aun haya gente defendiendo la compra en estos momentos!
jubilado, tus cuentas hacen agua por todas partes y por eso llegas a conclusiones equivocadas.
Un préstamos de 375.000€ al 7% anual significa una cuota de 2330€ al mes. O sea, en total pagaras 744.000€ de intereses y no los 525.000€ que comentas. Y no está nada claro que dentro de 40 años el piso se revalorice tanto como dices, ya que lo más probable es que los próximos 40 años sean deflacionarios al contrario de los últimos 40 que fueron excesivamente inflacionarios. Permiteme tambien que dude que un piso que en 2007 costaba 375.000€ coste 1000€ en alquiler, ya que en las afueras de Madrid puedes encontrar pisos en alquiler por 800€ y en el centro 70 metros costaban algo más cerca al medio millón de pavos.
Se te olvida tambien que el alquila ahora por 5 o 10 años podrá siempre comprar más tarde siempre que el precio baje (o el alquiler suba) y sea más rentable comprar que alquiler.
Para 375.000€ pagas 26250€ al año que es bastante más que los 10000 o 12000 que podrás gastar en alquiler. Esa diferencia la guardas en una cuenta corriente y dentro de 5 años vuelves a echar cuentas. Si el alquiler vale los 1300€ que comentas y el piso ha bajada a, digamos, 300.000€ ya empieza a valer la pena comprar siempre que los intereses estén por debajo del 5,5%. Y si no es así volvemos a repetirlo a los 10 y así sucesivamente.
No es cuestión de envidia. Es cuestión de hacer bien las cuentas y no tomar una decisión que te arruinará o te hará perder mucho dinero a largo plazo. Eso es todo.