Créditos y préstamos hipotecarios
El desarrollo de estos productos no ha ido en paralelo con la buena información y su diferenciación respecto a las hipotecas tradicionales.
Y es que no es lo mismo contratar un préstamo que un crédito hipotecario: la diferencia estriba en que en el primero el particular obtiene un importe fijo y con un plazo determinado a pagar en cuotas constantes y en el segundo se le abre una línea de crédito por la cantidad solicitada sin necesidad de que se haga uso de ella en un único momento.
Y eso, a efectos legales, quiere decir que el particular que contrata uno de estos créditos (ya sea directamente o subrogándose al producto que le ofrece la promotora de su vivienda) se queda sin uno de los derechos a que da lugar un préstamo hipotecario: la posibilidad de mejorar sus condiciones a través de la subrogación de su hipoteca trasladándola a otra entidad.
La Ley de Subrogaciones y Modificación de Préstamos Hipotecarios de 1994 sólo establece la posibilidad de mejorar las condiciones cambiando de banco o caja si se trata de préstamos, pero no de créditos.
Por tanto, los créditos hipotecarios no están sujetos a la subrogación (sí a la novación con el mismo banco), con lo que si un cliente quiere cambiar las condiciones de su hipoteca en el momento en que sale al mercado otra más barata, no lo puede hacer de forma directa, debe cancelar primero su hipoteca antigua, con las consiguientes comisiones, y abrir una nueva, también con sus respectivas comisiones.
Esta situación encarece el cambio de hipoteca un 50% con respecto a la subrogación de un préstamo, según los cálculos de expertos en derecho que han participado en demandas contra entidades financieras acusadas de seguir esta práctica.
Coste duplicado
Los ejemplos no dejan lugar a dudas sobre el coste de las operaciones según se trate de un crédito o de un préstamo: mientras que una subrogación de un préstamo de 120.000 euros costaría 2.350 euros si la comisión aplicable fuera del 0,50%, como es habitual, y 2.950 euros para una comisión del 1%, ese montante se elevaría a unos 3.800 euros en el caso de un crédito hipotecario con una comisión de cancelación del 0,50% y a 4.400 euros, si fuera del 1%.
La diferencia, como puede apreciarse, es importante y el cliente no siempre se entera de que existe.
El negocio
Pero la preocupación fundamental de estas asociaciones radica en que esta práctica se extienda a todas las entidades y que se centre en el traspaso de los créditos al promotor, productos a los que se subrogan el 70% de los compradores de vivienda de nueva construcción, en opinión de Herrero.
Para los bancos y cajas de ahorros la ventaja de utilizar el crédito es clara: retienen al cliente porque a éste le resulta demasiado costoso (en dinero y tiempo) mejorar su hipoteca actual con otro banco y opta por quedarse como está.
Más del 90% de los préstamos hipotecarios que se firman en España se emiten a tipo variable. De ellos, la inmensa mayoría utilizan el euribor como referencia, al que suman diferenciales de entre 0,35 y 1,25 puntos ?0,6 puntos de media?.
El coste de "titulizar" una hipoteca (convertirla en un título de renta fija que compren los inverso inversores) ronda los 0,3 puntos para la entidad. Si a esta cifra se le suman los costes de llevar a cabo este tipo de operación, el resultado es de unos 0,35 puntos.
¿Y con un margen de unos 0,25 puntos le compensa a un banco o caja asumir riesgos y conceder hipotecas que pueden resultar impagadas? La respuesta es depende. Depende del negocio "colateral" que aporte el cliente. Si éste abre una cuenta, domicilia su nómina, suscribe un seguro...
La rentabilidad para los bancos es clara, gracias a todas las comisiones de gestión, mantenimiento, por transferencias... que cobran.
El negocio "parahipotecario" es tan fundamental para las cuentas de resultados de las entidades que no es de extrañar que, en principio, a casi ninguna de ellas le guste que uno de sus clientes hipotecarios traspase su préstamo a otro banco y se lleve consigo todas sus cuentas y transacciones asociadas.
El decano del Colegio de Registradores de España, Fernando Méndez, asegura que el problema de los créditos y la subrogación se solucionaría con una norma de cualquier rango que obligase a los bancos a facilitar la información correctamente al cliente.