Pero vamos a lo que nos ocupa, espero aclarar a todo el mundo, basándome un poco en mi experiencia y lo que he conseguido enterarme en múltiples preguntas y extensas charlas con gente que entiende de esto.
Efectivamente BBVA nos ha llamado ahora, pero únicamente con la intención de recabar toda la información documental financiera personal pertinente para ir adelantando y tenerla ya cuando se vayan a hacer las operaciones, y que luego sea todo mucho más rápido. Con esa información y en función de lo que pidamos nos harán un estudio financiero y supongo que si las cuentas no cuadran con alguien (nómina muy baja y pide mucho por ejemplo) estudiar el caso concreto y hablar con ellos. Si todos estamos OK para darnos el prestamo ya pasamos a la siguiente ronda. ¿que nos van a pedir ahora?, ya lo sabreis todos, lo que se suele pedir siempre, 3 últimas nóminas, declaración IRPF, si tenemos otros créditos, personales o hipotecarios, deudas varias, contratos de trabajo si procede por el tema de antiguedad y otros papeles protocolarios de este estilo. si lo perparais ahora preparalo por duplicado o triplicado si teneis pensado ir a más bancos.
Cuando vayais os vais a dar cuenta que no saben todavía muchos de detalles de cosas, pues en función de lo que les digamos ahora nos tendrán que hacer un modelo de gastos, ya mucho más de forma concreta, osea que tendremos que volver a ir y ya nos dirán números concretos.
¿cuando será esta segunda cita concreta para los números concretos?, pues no se puede saber pues dependerá mucho de la fecha de entrega de las viviendas, que depende lógicamente del promotor y de cuando tenga terminada la urbanización. Osea volvemos al punto de partida. Cuando el promotor ya tenga listas las viviendas para entregarlas o se sepa la fecha exacta, se puede iniciar esa segunda fase. En funcion de la cantidad en la que queramos establecer la hipoteca y el valor de la casa concretos los notarios y el registro de la propiedad cobran sus tasas en función de esto,asi que cada uno tendrá la suya, al igual que los gastos de gestoría, que dependerá de la gestoría y los impuestos, en fin, en esa segunda cita nos van a presentar cual es la cantidad que tenemos que aportar como provisión de fondos para cubrir todos esos gastos. Y esa cantidad no nos la pueden decir ahora, en todas las operaciones de este tipo normalmente la cantidad que piden,este banco y cualquier otro, será superior a la que finalmente cueste toda la operación, pues es normal que finalizados todos los trámites se devuelva dinero. Siempre van a pedir de más porque pedir de menos hace que luego te tengan que pedir más dinero, y eso queda fatal.
Ojo BBVA (y/o el banco que nos ponga esa condición), nos va a dar la hipoteca sobre el 80% del valor de la vivienda, pero vamos a aclarar un matiz sobre esto:
A ver si me explico bien, con nuestro ejemplo, hasta ahora la promotora nos ha pedido unas cantidades, en tres fases, una inicial de señal, una segunda de transferencia al mes y otra tercera de pago de mensualidades. Voy a poner un caso por que da igual, los precios de todos estaban públicos de una casa estandar. El precio de la casa son 285000+28500(10%IVA) en total final son 313500€. El primer pago de señal de 6000+ 600(IVA)= 6600€, el segundo 22500+2250(IVA)=24750€ y el tercero en “cómodos plazos” de 28500+2850=31350€ . Lo cual hace un total de 62700€ que ya se ha pagado. Si el precio total final es 313500 y ya llevo pagado 62700, parece que lo que me queda es el 80%, me quedan 250800 € (313500-62700) que es el 80% de la cantidad total. ¿todo resuelto con el banco?, PUES NO. ESA NO ES LA CUENTA.
Para el banco y sus cálculos, no se cuenta el precio con IVA, el valor de la casa es de 285000 €, luego el 80% de esos 285000 es 228.000€, luego si le quiero pedir 250800 le estoy pidiendo más del 80%, en concreto el 88% y no me lo va a dar, para el banco todo lo que hemos dado en concepto de IVA no cuenta. Luego voy a tener que poner para llegar a esos 228.000 un total de 22.800. En realidad llevamos pagado de la casa 6000+22500+28500= 57000 de los 285000 y llevamos pagado de IVA 5700 de 28500. Si lo miramos de otra forma, llevamos pagado el 80% de la casa pero tendremos que poner 22800 ahora en concepto de IVA que se sumarán a los gastos de notario, registro, hipoteca, seguros, gestorías,etc,etc. Es interesante que cada uno haga sus cuentas con su caso concreto para saber las cantidades que tendrá que tener preparadas. Pero hasta la segunda cita no lo sabremos con exactitud. A cada uno nos pediran una provisión de fondos diferente.
Mas cosas:
- SUBRROGACIÓN FRENTE A HIPOTECA NUEVA: no me han sabido aclarar con números exactos cual es la diferencia económica exacta entre ambas, aparte de lo obvio de que será más económico la subrogación, es verdad que hay muchos conceptos que están en el aire y que es dificil calcularlo. Supongo que en la segunda reunión cuando nos digan las cantidades para la provisión de fondos y la simulación exacta de la hipoteca con cuotas y demás ya se podrá saber, mientras tanto se puede solicitar en otras entidades esos números, así luego podremos comparar.
- VALOR DE TASACIÓN:con esta subrrogación de BBVA no se va a hacer tasación, los valores de venta por parte del promotor son los valores que fija BBVA como precio de las viviendas y sobre los que se establecen las condiciones para la hipoteca. Creo que ya comentamos en un post anterior acerca de este miedo, en este caso está aclarado y solventado. Tener en cuenta que si haceis la hipoteca con otro banco, ese banco tendrá que tasar la vivienda previamente, este coste recaerá en vosotros, no será menos de 400 € y posteriormente puede ser (o no) que establezcan un valor menor que el que comprais, y sobre el que se estableza ese 80% mínimo, por lo cual es un riesgo si la tasan por debajo del precio de compra, tendreis que poner inicialmente más dinero.
- LA SUBROGACION: el concepto de esto es que el promotor establece una hipoteca para toda la promoción, con unas determinadas condiciones, pactadas entre el promotor y el banco y luego esta hipoteca se rompe en múltiples trozos que corresponden a cada vivienda, nosotros luego nos subrrogamos a estos pequeños trozos. El concepto de prestamo promotor y subrrogarse a él, es algo pactado previamente y es diferente a cuando nos subrrogamos a la hipoteca de otro particular al que le compramos la casa y nos quedamos con su hipoteca, ahí si que podemos pactar condiciones en nuestra subrrogación, en el caso de prestamo promotor, ya sea en este caso particular, ya sea por política de BBVA, no sé como será en otros bancos, no es tan flexible, aunque no sé como se puede forzar esta flexibilidad. Tengo dudas, al fin y al cabo si BBVA quiere hacer algo o cambiar algo podría hacerlo, pues no deja de ser algo entre él y los hipotecados. Creo que una solicitud conjunta por escrito para alterar alguna de las condiciones que nos ofrecen (que sea razonable) pudiera surgir efecto. Por ejemplo solicitar conjuntamente la supresión de la comisión por cancelación anticipada parcial (0,5 los 5 primeros años y 0,25 posteriores) ó igualarla a 0.25.
- EL DIFERENCIAL: el diferencial de partida que nos ofrecen es 1.60 + EL EURIBOR. No cambia con que sea el primer año o posteriores, es siempre el mismo. No voy a entrar en los tipos de euribor que hay, a 6 meses a 1 año, etc,etc, no lo entiendo muy bien, el caso es que el euribor ahora mismo está en valores negativos, con lo cual habría que restarle algo p.ej. -0,0560%, esto se revisa anualmente o cada 6 mesee y se ajustan los interes en función de esto. Tener en cuenta que aunque el euribor ahora es´te en negativo, la hipoteca puede ser para 25 años y que seguramente en ese plazo no lo va a estar siempre, osea a lo largo del tiempo acabaremos pagando algo más. No creo que haya clausula suelo, sería recomendable preguntarlo en su momento por una simple precaución, pero BBVA no las tiene en sus hipotecas, creo. Mi opinión es que esto está diseñado para acogerse a las bonificaciones y no merece la pena acogerse tal cual. Si uno no quiere vinculaciones ni con BBVA ni con otro banco habría que comparar tal cual, no sé como está el mercado, se puede consultar.
- LAS VINCULACIONES: sobre que cosas hacen que te puedan bajar el diferencial, no entran cosas como tener con ellos un fondo de inversión, un plazo fijo, seguro de coche, o el contratarles un seguro médico, un saldo mínimo en cuenta o demas cosas, todo esto no cuenta. En el caso que nos están ofreciendo las cosas que influyen son únicamente: tener domiciliada la nómina (al menos una), tener tarjetas(con un uso supermínimo), el contratar un seguro de hogar y otro de protección de pagos y el plan de pensiones. Una de las ventajas de esto es que BBVA para este tipo de clientes no cobra comisiones por las operaciones ni mantenimiento de cuenta, etc, consultarlo con otras entidades si esto lo quitan, no deja de ser un gasto anual.
- LOS GRUPOS PARA BAJAR EL DIFERENCIAL: Ellos hacen 3 grupos en función de las vinculaciones que tengas, para acogerte a la bonificación de grupo tienes que contratar todo lo de ese grupo. El grupo en el que lo tienes todo lo anterior contratado tiene una bonificación del 0.6 sobre el diferencial. Si quitas el plan de pensiones entras en otro grupo que tiene el 0.5 y creo que hay un tercer grupo con un 0.3 de bonificación. No te puedes acoger a la bonificación de tu grupo si no tienes contratado todo lo del grupo. De nada te sirve tener domiciliada la nómina y tarjetas si para acogerte a la bonificación de grupo tienes que tener tambien algún seguro. Si contratas todo el diferencial se queda en 1.6-0.6= 1.0 y si es sin plan de pensiones se queda en 1.1. Hay que echar cuentas pero si el seguro te cuesta anualmente 400€ y con la bajada del diferencial te los ahorras anualmente o andas cerca merece la pena.
- SOBRE LA CANTIDAD A SOLICITAR Y LA ESTRATEGIA DE PAGOS: cuanto más pidamos, más intereses pagaremos, cuantos más años mas intereses, cuanto más pidamos más gastos. Esto es evidente. También depende de la estrategia de pago de la hipoteca que se tenga o pueda hacer. Se puede ponerlo al máximo de años posible y con la menor cuota posible, para que la letra sea pequeña te permita ahorrar e ir haciendo amortizaciones parciales peródicas, con lo cual la estrategia y la intención es haber pagado antes del vencimiento normal del préstamo. Si vas a hacer esto, no es importante que en otra entidad te ofrezcan un poco menos en el diferencial o no te compensará hacer una hipoteca nueva en otra entidad o pagar gastos de subrrogación para cambiarla, etc. Si tienes intención de pagar el crédito en tiempo y forma hay que hacer números para que te compense, ojo con todo lo que te gastes inicialmente para cambiarlo quizás te empiece a compensar cuando lleves 15 años pagados y lo rentabilices el resto del prestamo. Estas cuentas hay que echarlas y que merezca la pena.
- SEGURO DE PROTECCIÓN DE PAGOS (o de vida): los seguros en general siempre se dice que son para tenerlos y no utilizarlos. Sólo tiene que tenerlo para beneficiarnos de la bonificación uno de los que contraigan la hipoteca. El objetivo de este seguro es que si el que tiene la hipoteca fallece, este seguro cubra la hipoteca que quede. Si sobra algo se le da al otro beneficiario.
En función de la edad de la persona que lo haga y la cantidad de hipoteca el coste de dicho seguro será más o menos, ahora mismo no lo saben pues estas cosas varian por meses y nos lo dirán en la segunda cita que será cuando tengamos que hacer todos los trámites. BBVA nos pone la condición, que ya se ha dicho, que se tiene que abonar de golpe, pero ahora mismo tampoco no nos pueden decir las condiciones exactas, no es lo mismo que nos obliguen a abonar 2 o 3 años de golpe que 6, eso ahora mismo no lo saben. Puede ser y como digo varía mucho en función de edad y cuantía de hipoteca, si son 400 anuales, que sería abonar 2400 ahora si nos obligan 6 años. Supongo que esto se podrá negociar (un mínimo de años) de forma inicial para abaratar la operación en función de lo que le salga a cada uno, yo voy a intentar negociar esto, ya veré en función de como se me quede la prima y el mínimo que fijen. En general estos seguros se renuevan periódicamente ya que la cantidad de hipoteca decrece con el tiempo, y tambien la prima suele variar, siendo menos si se contrata más tiempo. Si vais a amortizar cantidades en los primeros años, que bajen la hipoteca, intentar que no os pongan muchos años y cuando caduque renegociar por la cantidad que reste. Si no vais a amortizar os da un poco igual.
- AMORTIZACIONES PARCIALES O TOTALES: 0.5 los cinco primeros años y 0.25 el resto. Si amortizas 5000 euros te cobran 25 euros los 5 primeros años, 12,5 los siguientes. Si son 100.000 euros son 500 y 200.000 son 1000. Es evidentemente una condición no pensada para amortizaciones pequeñas dónde la cantidad es intrascendente sino pensada para que no nos subrroguemos la hipoteca a otra entidad, sobre todo al principio, si pensais hacerlo os perjudica, sino es intrascendente.
- SEGURO DE HOGAR: Si tenemos intención de contratar un seguro para la casa de forma externa ya os digo que no nos merece la pena económicamente, creo que es obligado tener uno para una casa nueva y más como las nuestras, no quiero imaginarme lo que puede costar si se rompe un tubo de calefacción o algo similar, es lo mismo que cuando te compras un coche nuevo, teniendo en cuenta esta recomendación y haciendo cálculos de la rebaja en el diferencial no te pueden en la calle poner un seguro de vivienda que económicamente te compense no acogerte a la rebaja del diferencial, sobre todo si la cantidad del prestamo es grande. El seguro que se contratará será con BBVA Seguros. nota: será casi obligado contratar un seguro para la comunidad que cubra todas las zonas comunes, etc.
- PLAN DE PENSIONES: inicialmente es uno de los productos que se pueden contratar y te baja un 0.1 el diferencial sobre el anterior grupo, la condición que te ponen es que las aportaciones sean de al menos 600€ al año, lo que hace 50 al mes, y el plan sólo para uno de los titulares. Parece un extra más, pero merece la pena antes de descartarlo en hacer unos números pequeños a ver si te compensa. Primero hay que calcular en función del importe la hipoteca que tenga cada uno cual es exactamente el coste de rebajar esos intereses un 0.1%, el cálculo se hace con la famosa fórmula de interés frances, se puede buscar en internet y calcular cual es el coste, cuando mayor sea el importe solicitado en la hipoteca mayor será el ahorro de ese 0.1%. Tambien hay que tener en cuenta que los planes de pensiones desgravan en la declaración de la renta, y que los 600€ los tendremos para la jubilación. Luego lo que hay que ver para si nos merece la pena es calcular en función de lo que pidamos el descuento de ese 1% y sumarle lo que nos podamos desgravar por esa cantidad y luego le restamos los 600€. Si nos sale positivo, nos interesa el plan, si nos sale negativo, pues no lo pensamos. Si se va a pedir poca cantidad y la declaración de la renta nos sale a devolver, quizás no nos interese, en cualquier otro caso recomiendo hacer los números antes de tomar una decisión.
- CONDICIONES DE NOVACIÓN: hay primero que consultarlas y si nuestro trabajo, entidad o lo que sea, tiene un convenio con BBVA, luego hay que mirar el convenio concreto y ver las condiciones exactas que este tiene, puede que sean mejores o peores y ojo esos convenios cambian, quizás el de ahora no sea el mismo que cuando vayamos a hacer la hipoteca. En cualquier caso ya sean mejores o peores, inicialmente tendremos que acogernos a la hipoteca que nos están ofreciendo para posteriormente hacer la novación a la nueva hipoteca con se supone que las condiciones mejoradas, según me han dicho este paso hay que hacerlo forzosamente, no podemos irnos directamente y la novación tiene unos costes, no me han dicho cuales son exactamente, supongo que también puede ser que esten en el convenio, otra vez hay que hacer cuentas para ver si los costes asociados a la novación y la supuesta mejora de condiciones nos merecen la pena.