NUEVO REGLAMENTO VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL PARA LA COM. MADRID

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BUENAS, SIN ANIMO DE ENREDAR MÁS, CREO QUE NO NOS AFECTAN LAS POSIBLES DIFERENCIAS, EN CUANTO A LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA, PERO SI PARA POSTERIORES MOVIMIENTOS... ES SOLO INFORMATIVO, PARA MANTENERNOS INFORMADOS.

INTENTO ADJUNTAROS UN PDF, CON EL TEXTO DEL BOCM DE AYER.
UN SALUDO.


 Vicepresidencia, Consejería de Cultura y Deporte y Portavocía del Gobierno,
PD (Resolución de 24 de julio de 2009), el Subdirector General
deRégimen Jurídico yDesarrolloNormativo,CarlosGancedoÁlvarez.
(03/27.008/09)
Consejería de Medio Ambiente, Vivienda
y Ordenación del Territorio
2671 DECRETO 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba
el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la
Comunidad de Madrid.
Conforme a lo dispuesto en su Estatuto de Autonomía, aprobado
por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, le corresponde a la Comunidad
de Madrid la competencia exclusiva en materia de vivienda
(artículo 26.1.4), y como consecuencia de ello, la iniciativa legislativa
y la potestad reglamentaria.
En ejercicio de dicha competencia, y a fin de dar cobertura a las
necesidades específicas de vivienda de los ciudadanos deMadrid, la
Comunidad deMadrid creó, mediante Ley 6/1997, de 8 de enero, de
Protección Pública a la Vivienda, la “Vivienda con Protección Pública”.
El Reglamento de Vivienda con Protección Pública de la Comunidad
deMadrid, aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero, supuso
un incuestionable esfuerzo de refundición al establecer de forma
clara y sistemática el régimen jurídico de la vivienda protegida en la
Comunidad deMadrid, con vocación de permanencia, separado de la
financiación a adquirentes y promotores articulada en los distintos
Planes de Vivienda. Sin embargo, el contexto socioeconómico, marcado
por un importante ajuste del mercado de la vivienda, tanto en
precios como en cantidades, aconseja abordar una nueva regulación
reglamentaria que adapte el sistema legal de la vivienda con protección
pública de la Comunidad de Madrid a este contexto, profundizando
en una mayor flexibilidad y simplificación del marco jurídico.
Este nuevo Reglamento configura, desde el punto de vista jurídico,
el Plan de Vivienda 2009-2012, que regula el sistema de promoción
y acceso a la vivienda de protección pública, estableciendo precios
máximos de venta y arrendamiento como principal ayuda a los beneficiarios
de las mismas. Para facilitar su financiación se establece
un seguro de impago de rentas para el arrendamiento con opción
compra. El establecimiento de esta garantía evita la exigencia de garantías
adicionales al arrendatario y el correspondiente coste para
este.
En este sentido, el Reglamento, avanza hacia una definición flexible
de vivienda con protección pública, fijando unos límites de superficie
y precios máximos (básico y limitado, en función de los ingresos
de los adquirentes o arrendatarios), en régimen de compraventa,
arrendamiento y arrendamiento con opción de compra. En esta misma
línea, se permite la modificación de la calificación definitiva,
para adaptar el régimen de uso a las necesidades de la demanda.
La evolución reciente del sector de la vivienda ha generado un
importante número de viviendas terminadas que encuentra dificultades
para salir al mercado. Para contribuir a facilitar la salida de
este volumen de viviendas terminadas, condición indispensable para
la evolución equilibrada del sector que permita continuar el desarrollo
de nuevas viviendas, y para favorecer el acceso a estas viviendas
en condiciones de precio asequible, el presente Reglamento establece
la posibilidad de que las viviendas terminadas puedan acogerse al
régimen de protección siempre y cuando cumplan con la normativa
de vivienda protegida. Se establece un sistema específico de arrendamiento
con opción compra dentro del régimen de protección para
estos casos.
De otra parte, el presente Decreto establece nuevas directrices que
definen el régimen legal en aspectos tales como la extensión de la
protección pública, el cómputo de superficies, el correcto destino de
las viviendas, la calidad a la que han de ceñirse, o el sistema de determinación
de los ingresos familiares que condicionan el derecho de
acceso a la vivienda. Además, la presente norma prevé un régimen
más racional del uso y aprovechamiento de la vivienda, regulando su
plazo de vinculación al régimen de protección, su descalificación y
venta, así como a su posible posterior arrendamiento. Junto a ello, se
regula el procedimiento de tramitación de la calificación provisional
y definitiva de las viviendas, y el visado de los títulos de acceso a las
mismas con la posibilidad de utilizar un modelo tipo de contrato privado
de compraventa y de arrendamiento de vivienda protegida.
Se mantiene el arrendamiento con opción compra para jóvenes
menores de treinta y cinco años, apuesta que ha demostrado su eficacia,
ampliando esta fórmula también a los mayores de treinta y
cinco años.
En su virtud, a propuesta de la Consejera deMedio Ambiente, Vivienda
y Ordenación del Territorio, de acuerdo con el Consejo Consultivo
de la Comunidad de Madrid, el Consejo de Gobierno, en su
reunión de 30 de julio de 2009,
DISPONE
Artículo único
Aprobación del Reglamento de Viviendas
con Protección Pública de la Comunidad de Madrid
Se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública
de la Comunidad deMadrid que figura como Anexo al presente Decreto.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA
Regímenes anteriores
A las Viviendas con Protección Pública, calificadas definitivamente
al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998,
de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, o a las Viviendas
de Protección Oficial, calificadas definitivamente al amparo
del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que este
sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador
de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda
y suelo, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria
primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se
aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la
Comunidad de Madrid.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA
Promociones de Viviendas con Protección Pública, calificadas
provisionalmente a partir del 1 de enero de 2009
Los promotores de Viviendas con Protección Pública, calificadas
provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada
en vigor del presente Decreto, previa renuncia a la calificación otorgada,
podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación
provisional al amparo del Reglamento aprobado por el presente Decreto.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Derogación normativa
A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera
del Decreto 11/2005, de 27 de enero, queda derogado el Reglamento
de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad deMadrid,
aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas
viviendas calificadas definitivamente a su amparo.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA
Normativa supletoria aplicable
En lo no previsto en el Reglamento aprobado por el presente Decreto
regirá como supletoria la normativa estatal vigente en materia
de vivienda de protección oficial.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA
Desarrollo
Se faculta al Consejero competente en materia de vivienda para
dictar cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y aplicación
del Reglamento aprobado por el presente Decreto.
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DISPOSICIÓN FINAL TERCERA
Entrada en vigor
Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación
en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, siendo de
aplicación a las Viviendas con Protección Pública que se califiquen
provisionalmente a partir de dicha fecha.
En Madrid, a 30 de julio de 2009.
La Consejera de Medio Ambiente, La Presidenta,
Vivienda y Ordenación del Territorio, ESPERANZA AGUIRRE GIL DE BIEDMA
ANA ISABEL MARIÑO ORTEGA
ANEXO
REGLAMENTO DE VIVIENDAS CON PROTECCIÓN
PÚBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Capítulo I
La vivienda con protección pública
SECCIÓN PRIMERA
Disposiciones generales
Artículo 1
Objeto
El objeto del presente Reglamento es el desarrollo del régimen
jurídico de la Vivienda con Protección Pública establecida por la
Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de
la Comunidad de Madrid.
Artículo 2
Concepto de Vivienda con Protección Pública
Es Vivienda con Protección Pública aquella que, de conformidad
con lo establecido en la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública
a la Vivienda de la Comunidad deMadrid, sea calificada como
tal por la Comunidad deMadrid a través de la Consejería competente
en materia de vivienda, por cumplir los siguientes requisitos de
superficie, destino y precio máximo:
a) Superficie. Tendrá una superficie construida máxima de 150
metros cuadrados, con la única excepción de la Vivienda con
Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra
para Jóvenes, que tendrá una superficie construida máxima
de 70 metros cuadrados.
b) Destino. Podrá estar destinada a la venta o uso propio, al
arrendamiento o al arrendamiento con opción de compra.
c) Precio máximo. Estará sujeta a un precio máximo de venta o
adjudicación que podrá ser un precio básico o limitado. La
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con
Opción de Compra para Jóvenes estará sujeta en cualquier
caso al precio básico.
Artículo 3
Acceso a la Vivienda con Protección Pública
1. El acceso a la Vivienda con Protección Pública será en propiedad,
en arrendamiento o arrendamiento con opción compra.
El acceso a la propiedad podrá realizarse por compraventa o mediante
la construcción de viviendas por los particulares, por sí, o en
comunidad o mediante cooperativa, con el fin de fijar en ellas su residencia
familiar. A estos efectos, se entiende por adquirentes a los
compradores y a los socios de cooperativas o miembros de comunidades
de propietarios a partir del momento en que se les adjudica la
propiedad de una vivienda individualizada.
2. Requisitos económicos. Para acceder a las Viviendas con
Protección Pública para venta o uso propio, para arrendamiento o
para arrendamiento con opción compra de precio básico será necesario
tener unos ingresos familiares que no excedan de 5,5 veces el
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
Para acceder a las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
con Opción de Compra para Jóvenes será necesario tener
una edad no superior a los treinta y cinco años y unos ingresos familiares
que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples (IPREM).
Para acceder a las Viviendas con Protección Pública para venta o
uso propio, para arrendamiento o para arrendamiento con opción
compra de precio limitado será necesario tener unos ingresos familiares
que no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples (IPREM).
Los ingresos familiares se calcularán de conformidad con lo dispuesto
por la normativa estatal de financiación cualificada en materia
de vivienda, vigente al tiempo de la celebración del correspondiente
contrato de compraventa, adjudicación, arrendamiento o, en
su caso, solicitud de calificación provisional para el supuesto de promoción
individual para uso propio.
3. Requisitos generales. Para acceder a las Viviendas con Protección
Pública será preciso:
3.1. Ser mayor de edad o menor emancipado y no encontrarse
incapacitado para obligarse contractualmente, de acuerdo
con lo establecido en el Código Civil.
3.2. Cuando se trate de primera transmisión de viviendas calificadas
expresamente para venta o uso propio, y de cesión de
uso cuando se trate de viviendas calificadas expresamente
para arrendamiento, que el adquirente, promotor individual
para uso propio o arrendatario cumpla el requisito de ingresos
familiares establecido en el apartado anterior.
3.3. Cuando se trate de primera transmisión de viviendas calificadas
expresamente para venta o uso propio, y de cesión de
uso cuando se trate de viviendas calificadas expresamente
para arrendamiento o arrendamiento con opción de compra,
no sea titular, ni él ni ninguno otro de los miembros de su
unidad familiar, del pleno dominio o de un derecho real de
uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional.
A estos efectos, no se considerará que se es titular
del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute
cuando:
a) El derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota
de la vivienda no superior al 50 por 100 y se haya adquirido
la misma por título de herencia.
b) En los casos de sentencia judicial de separación o divorcio
cuando, como consecuencia de esta, no se le
haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la
residencia familiar.
Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos que establezca
la normativa reguladora del correspondiente Plan Estatal de
Vivienda, si respecto de las viviendas se pretendiese obtener la financiación
prevista en el mismo.
Los requisitos de acceso a la vivienda habrán de cumplirse a la
fecha de suscripción del correspondiente contrato privado de
compraventa o título de adjudicación en los casos de primera
transmisión de viviendas calificadas expresamente para venta o
uso propio, en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento
cuando se trate de la cesión de uso en régimen de alquiler
de viviendas calificadas expresamente para arrendamiento o
arrendamiento con opción compra, y a la fecha de solicitud de la
calificación provisional cuando se trate de de la promoción individual
para uso propio.
No obstante lo establecido en el párrafo anterior, cuando la designación
como arrendatario de una Vivienda con Protección Pública
para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes sea el resultado
de la celebración de un sorteo público por parte de la Administración
se estará a lo dispuesto en el artículo 24.1 del presente Reglamento.
4. El control administrativo del cumplimiento de los requisitos
de acceso a las Viviendas con Protección Pública, se efectuará mediante
el otorgamiento de la calificación provisional de la vivienda
cuando se trate de la promoción individual para uso propio, y mediante
el visado del contrato de compraventa o arrendamiento o del
título de adjudicación en los demás supuestos.
5. Al objeto de verificar el cumplimiento de los requisitos de acceso
a estas viviendas, la Consejería competente en materia de vivienda
estará habilitada para solicitar toda la información necesaria,
en particular la de carácter tributario o económico que fuera legalmente
pertinente, en el marco de la colaboración que se establezca
con la Agencia Estatal de Administración Tributaria o con otras Administraciones
Públicas competentes.
B.O.C.M. Núm. 188 LUNES 10 DE AGOSTO DE 2009 Pág. 7
Artículo 4
Calificación urbanística del suelo
Sobre el suelo residencial destinado expresamente por el planeamiento
urbanístico a la construcción de Vivienda de Protección Oficial, Vivienda
con Protección Pública de hasta 110 metros cuadrados construidos,
Vivienda con Protección Pública Básica oVivienda con Protección
Pública de forma genérica, solo podrá promoverse Vivienda con
Protección Pública sujeta al precio básico y su superficie máxima
será de 110 metros cuadrados construidos, salvo que esté destinada
a familia numerosa, en cuyo caso podrá tener una superficie mayor
de conformidad con lo dispuesto en la normativa aplicable y con el
límite de los 150 metros cuadrados construidos.
Artículo 5
Extensión de la protección pública
La protección pública, en las condiciones que para cada caso se
establecen a continuación, se extenderá no solo a la vivienda, sino
también a:
a) Los locales de negocio situados en los inmuebles destinados
a vivienda con protección pública. Estos locales de negocio
deberán ubicarse en la promoción de modo que no
sea factible su unión física con viviendas medianeras, y su
venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan
a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos
de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio
máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie
útil no podrá exceder del 40 por 100 del que corresponda a
las viviendas.
b) Los garajes y trasteros. El precio máximo legal por metro
cuadrado de superficie útil de venta de tales anejos, cuando
estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda,
no podrá exceder del 50 por 100 (20 por 100 si se trata de plazas
de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos
sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de
superficie útil de la vivienda, siendo computables a estos
efectos, como máximo, 8 metros cuadrados de superficie útil
de trastero, y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje,
con independencia de que su superficie real sea mayor. No
obstante, cuando se vincule una segunda plaza de garaje a la
vivienda, el precio de aquella no podrá exceder del 40
por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de
superficie útil de la vivienda. No podrán vincularse en proyecto
y registralmente a una vivienda más de dos plazas de
garaje.
Las plazas de garaje no vinculadas no podrán exceder del 50
por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de
superficie útil de la vivienda, salvo cuando las mismas sean
adquiridas por los adquirentes de las viviendas, en cuyo caso
no podrá exceder del 30 por 100 del precio máximo de venta
por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.
c) Los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y
de recreo y, en general, los anexos o cualquier otro elemento
que no constituya la vivienda propiamente dicha. No podrá
cobrarse precio alguno al adquirente por tales anexos o dependencias,
reputándose que su coste de construcción queda
incluido en el precio de la vivienda y, en su caso, anejos a los
que se refiere la letra anterior.
Artículo 6
Superficies
1. Superficies de vivienda:
1.1. Se entiende por superficie cerrada de la vivienda, la limitada
por la cara exterior de los cerramientos exteriores y los
ejes de los cerramientos medianeros, medida en proyección
horizontal, y excluyendo los huecos mayores de 1 metro
cuadrado y las superficies cuya altura libre sea inferior
a 1,50 metros.
1.2. Se entiende por superficie construida de la vivienda, la
constituida por la suma de la superficie cerrada, la mitad de
la superficie construida de los espacios exteriores de propiedad
privada, y la parte proporcional de la superficie cerrada
de los elementos de acceso, comunicación, servicios
e instalaciones. El cómputo de la superficie construida de
los espacios exteriores se verá limitado al 10 por 100 de la
superficie cerrada de la vivienda cuando la mitad de la referida
superficie construida de espacios exteriores supere el
mencionado porcentaje del 10 por 100. Cuando la vivienda
se desarrolle en más de una planta, la superficie construida
de la vivienda será la suma de la superficie construida de todas
las plantas.
1.3. Se entiende por superficie útil de la vivienda, la del suelo de
la misma, cerrada por el perímetro definido por la cara interior
de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas
y locales o zonas de cualquier uso. A estos efectos, el
método para calcular dicha superficie consistirá en tomar
las cotas desde paramentos terminados y a distancias equidistantes
de los planos verticales y horizontales que conforman
el espacio a determinar. Asimismo, incluirá la mitad
de la superficie útil de los espacios exteriores de propiedad
privada de la vivienda, tales como terrazas, tendederos, balcones
u otros. El cómputo de la superficie útil de los espacios
exteriores se verá limitado al 10 por 100 de la superficie
útil interior de la vivienda, cuando la mitad de la
referida superficie útil de espacios exteriores supere el
mencionado porcentaje del 10 por 100. Todas las terrazas,
balcones u otros espacios exteriores de las viviendas situadas
en un mismo nivel de planta deberán tener la misma
consideración en cuanto a su titularidad, bien sea este privativo
o común. Los tendederos de las viviendas serán
siempre de titularidad privada.
Del cómputo de la superficie útil queda excluida la superficie
ocupada en planta por las divisiones interiores de la vivienda,
fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales
y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a 1 decímetro cuadrado, así como la superficie
de suelo con una altura libre inferior a 1,50 metros.
1.4. El cómputo de las superficies de vivienda establecidas en
los dos puntos anteriores del presente apartado, en ningún
caso podrá determinar que se supere la superficie construida
y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con
Protección Pública de que se trate en cada caso.
2. Superficies de garaje:
2.1. Se entiende por superficie construida de la plaza de garaje
aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida
por la superficie conformada por la delimitación de la
propia plaza, más la parte proporcional de las superficies
cerradas comunes que correspondan a viales de acceso y
circulación, y a aquellos espacios destinados a instalaciones,
servicios y accesos que sean necesarios para un correcto
uso y funcionamiento del garaje.
2.2. Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella
que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por
la superficie conformada por la delimitación de la propia
plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes
que correspondan a viales de acceso y circulación.
2.3. Se entiende por superficie construida de la plaza de garaje
en superficie o en porche no cerrada lateralmente en todos
sus lados aquella que, ubicándose en espacio privado no
edificado, está constituida por la superficie conformada por
la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional
de las superficies cerradas comunes que correspondan a
viales de acceso y circulación.
2.4. Se entiende por superficie útil de plaza de garaje en superficie
o en porche no cerrada lateralmente en todos sus lados
aquella que, ubicándose en espacio privado no edificado,
está constituida por la superficie conformada por la delimitación
de la propia plaza.
3. Superficies de trastero y de instalaciones complementarias:
3.1. Se entiende por superficie construida de trastero y de instalaciones
complementarias, la constituida por su respectiva
superficie cerrada, más la parte proporcional que corresponda
a zonas comunes necesarias exclusivamente para su
correcto uso y funcionamiento.
3.2. Se entiende por superficie útil de trastero y de instalaciones
complementarias, la del suelo del mismo, cerrado por el pePág.
8 LUNES 10 DE AGOSTO DE 2009 B.O.C.M. Núm. 188
rímetro definido por la cara interior de sus cerramientos
con el exterior o con otras zonas de diferente uso, más, en
el supuesto de trasteros, la parte proporcional de los pasillos
que sirvan de acceso exclusivo a los mismos. De este
cómputo queda excluida la superficie ocupada en planta
por las divisiones interiores que existieran, fijas o móviles,
por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones
o conductos con sección horizontal superior a 1
decímetro cuadrado, así como la superficie de suelo con
una altura libre inferior a 1,50 metros.
4. Superficies de locales:
4.1. Se entiende por superficie construida de local, la constituida
por su superficie cerrada, más la parte proporcional de la
superficie cerrada de los elementos comunes de acceso, si
los tuviera.
4.2. Se entiende por superficie útil de local, la del suelo del mismo,
cerrado por el perímetro definido por la cara interior de
sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas y locales
o zonas de cualquier uso.
Artículo 7
Destino
Las Viviendas con Protección Pública habrán de destinarse a domicilio
habitual y permanente de sus ocupantes legales, sin que en
ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro
uso, y sin que pierda tal carácter por el hecho de que su titular, su
cónyuge o los parientes de uno u otro hasta el tercer grado que convivan
con el destinatario, ejerzan en la vivienda y sin perjuicio de la
obtención de las licencias y demás autorizaciones que sean preceptivas,
una profesión, oficio o pequeña industria que sea compatible
con el uso residencial.
Se considera domicilio habitual y permanente siempre que la vivienda
no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al
año, salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la
Consejería competente en materia de vivienda.
Artículo 8
Ordenación técnica
Las Viviendas con Protección Pública cumplirán lo dispuesto en
la normativa estatal y autonómica en materia de edificación vigente
a la fecha de solicitud de la correspondiente calificación provisional.
Artículo 9
Promotores
Pueden ser promotores de las Viviendas con Protección Pública
las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.
Son promotores para uso propio las cooperativas, las comunidades
de propietarios, así como el denominado promotor individual
para uso propio, que es la persona física que, siendo titular del suelo,
pretende construir sobre él una vivienda protegida unifamiliar
para su uso propio.
SECCIÓN SEGUNDA
Régimen legal de protección pública
Artículo 10
Duración del régimen legal de protección pública
1. El régimen legal relativo al uso, conservación, aprovechamiento
y precio máximo de las Viviendas con Protección Pública
calificadas al amparo del presente Reglamento tendrá la siguiente
duración, a contar desde la calificación definitiva de las mismas:
a) Para las Viviendas con Protección Pública para venta o uso
propio: Quince años.
b) Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento:
Quince años.
c) Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento
con opción de compra: Diez años.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, cuando las
viviendas hubiesen obtenido para su promoción o adquisición la financiación
prevista en un Plan Estatal de Vivienda, y la normativa
reguladora del mismo regulase la duración del régimen legal de protección,
el plazo aplicable será el establecido por dicha normativa.
3. Las Viviendas con Protección Pública no podrán ser objeto
de descalificación voluntaria, y las limitaciones que impone el régimen
legal de protección pública se extinguirán, quedando, en consecuencia,
sometidas las viviendas al régimen general establecido
en la legislación común, únicamente por el mero transcurso del plazo
que corresponda de conformidad con lo dispuesto en el apartados
anteriores, y sin que sea necesario ninguna declaración especial al
efecto.
Artículo 11
Titularidad de la propiedad y régimen de uso
1. Podrán ser propietarios de las Viviendas con Protección Pública
las personas físicas, las cuales deberán ser las únicas usuarias
de las mismas. Las personas jurídicas podrán ser propietarias de las
Viviendas con Protección Pública calificadas expresamente con
destino al alquiler o al alquiler con opción de compra, sin perjuicio
de lo dispuesto en la disposición adicional cuarta.
2. Queda prohibida la reserva o disfrute para uso propio, por
cualquier título, de más de una Vivienda con Protección Pública, a
salvo de lo dispuesto por la normativa sectorial vigente en materia
de familias numerosas.
3. Los arrendatarios de Viviendas con Protección Pública vendrán
obligados amantenerlas en buen estado de conservación y a devolverlas
en el mismo estado en que les fueron arrendadas.
4. Para que los propietarios y, en su caso, arrendatarios de las
Viviendas con Protección Pública puedan realizar en ellas obras,
modificaciones y reformas, o en los edificios en las que están emplazadas,
será preciso que obtengan la previa autorización de la
Consejería competente en materia de vivienda, y que no sean contrarias
a las ordenanzas técnicas y normas constructivas aplicables.
Artículo 12
Precio de venta
1. El precio de venta de las Viviendas con Protección Pública
será el de compraventa o adjudicación, y en el supuesto de promoción
individual para uso propio, el coste de la edificación sumado al
del suelo que figure en la escritura de declaración de obra nueva, en
todos los casos, con el límite del precio máximo legal de venta.
2. El precio máximo legal de venta será establecido, por metro
cuadrado de superficie útil, para cada una de las localidades o ámbitos
intraurbanos del territorio de la Comunidad de Madrid, mediante
Orden de la Consejería competente en materia de vivienda.
3. En el supuesto de promociones de Viviendas con Protección
Pública para venta o uso propio, la realización de sustituciones o
cambios de calidades, y la inclusión de cualquiera de los anexos a
los que se refiere el artículo 5.c), aun cuando hayan sido solicitadas
por los adquirentes, en ningún caso, podrán dar lugar a que se supere
el precio máximo legal de venta.
4. Cuando se trate de promociones para uso propio, el precio de
adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso
de promoción individual para uso propio, que en cualquier caso tendrá
la limitación del precio máximo legal, incluirá el conjunto de los
pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero
imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar
a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de
esta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.
Se entenderán, a este respecto, por gastos necesarios, los de elevación
a escritura pública e inscripción registral del suelo y los de
declaración de obra nueva y división horizontal; los del préstamo hipotecario,
considerándose como tales no solo los de formalización
del mismo, sino entre otros los de Notaría, Registro de la Propiedad,
Gestoría, en su caso, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
y los intereses derivados de dicho préstamo y abonados durante
el período de construcción, así como, en su caso, los de tasaciones
realizadas por la entidad prestataria al objeto de verificar el nivel
de obra ejecutada para el pago de certificaciones; seguros de percepción
de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración
ni las aportaciones al capital social, ni las cuotas sociales,
ni las de participación de otras actividades que pueda desarrollar la
cooperativa o comunidad de propietarios.
B.O.C.M. Núm. 188 LUNES 10 DE AGOSTO DE 2009 Pág. 9
5. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las Viviendas
con Protección Pública para venta o uso propio que se produzcan
vigente el plazo de duración del régimen legal de protección,
el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no
podrá superar el establecido para las viviendas calificadas provisionalmente
en la fecha en que se produzca la transmisión y en la misma
localidad o ámbito intraurbano.
La limitación a que se refiere el presente apartado se hará constar,
expresamente, en la escritura de compraventa, adjudicación o declaración
de obra nueva en el supuesto de promoción individual para
uso propio, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Artículo 13
Renta
1. La renta máxima inicial anual por metro cuadrado de superficie
útil de las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento
o arrendamiento con derecho de opción compra será un 5,5
por 100 del precio máximo de venta de dichas viviendas vigente a la
fecha de celebración del contrato de arrendamiento, cuando se trate
de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento, o del que
figure en la calificación definitiva cuando se trate de Viviendas con
Protección Pública para arrendamiento con opción de compra. En el
supuesto de que dichas viviendas hubiesen obtenido financiación
con cargo a un Plan Estatal de Vivienda será la establecida por la
norma reguladora del mismo.
2. En el supuesto que la vivienda se arrendase amueblada, de
ello no podrá derivarse un desembolso para el inquilino superior a la
renta máxima permitida con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior.
3. La renta inicial podrá actualizarse anualmente de conformidad
con la evolución que experimente el Índice General Nacional
del Sistema de Índices de Precios al Consumo, publicado por el Instituto
Nacional de Estadística.
4. El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada
que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute
el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás
repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
5. El arrendador deberá asumir la administración, explotación y
mantenimiento del inmueble hasta que concluya el período de vinculación
al régimen de protección.
Artículo 14
Contrato
1. Los contratos de compraventa y arrendamiento, y los títulos
de adjudicación deberán incluir las siguientes cláusulas:
A) Con carácter general:
a)1. Que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones
derivadas del régimen de protección pública
previsto en el presente Reglamento, y, en su caso, en el
Real Decreto regulador del correspondiente Plan de
Vivienda estatal cuando la vivienda se halle acogida a
la financiación prevista en el mismo y que las condiciones
de utilización serán las señaladas en la calificación
definitiva y los precios de venta o renta no podrán
exceder de los límites establecidos.
a)2. Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar
las llaves de la vivienda en el plazo máximo de
tres meses a contar desde la concesión de la calificación
definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera
posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la
Consejería competente en materia de vivienda.
a)3. Que el promotor/vendedor o arrendador se obliga a entregar
al adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato
o título, debidamente visado por la Consejería
competente en materia de vivienda.
B) Con carácter específico para los contratos de compraventa o
títulos de adjudicación:
b)1. Que el promotor o vendedor se obliga a elevar a escritura
pública el contrato de compraventa o título de adjudicación
en el plazo de tres meses a partir de la fecha
de calificación definitiva de la vivienda o de la del contrato,
si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado
por la Consejería competente enmateria de vivienda.
b)2. Que los gastos concernientes a la declaración de obra
nueva y división horizontal, así como los de constitución
y división del crédito hipotecario, serán en todo
caso a cuenta del promotor de la vivienda.
b)3. Que el adquirente podrá instar la resolución del contrato
o título en el caso de denegación de la calificación
definitiva de la vivienda.
C) Con carácter específico para los contratos de arrendamiento:
c)1. Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico
previsto en la misma, con la sola excepción de las
especificaciones derivadas del propio régimen de protección
pública de la vivienda.
c)2. Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará
lugar a la resolución del contrato.
La obligación de incluir tales cláusulas será directamente exigida
a los promotores/vendedores y arrendadores de las viviendas.
2. En las escrituras públicas de compraventa o adjudicación en
propiedad y en las escrituras públicas de declaración de obra nueva
para el supuesto de promotor individual para uso propio, deberá
constar necesariamente la cláusula establecida en la letra a)1 del
apartado 1.A) de este artículo.
Artículo 15
Visado del contrato
Los contratos de compraventa o títulos de adjudicación deberán
presentarse por el promotor ante la Consejería competente en materia
de vivienda, para su visado con la solicitud de calificación definitiva,
y en el supuesto de que la vivienda se vendiese después de
concedida la calificación definitiva, en el plazo máximo de diez días
a partir de la suscripción del contrato. Los contratos de arrendamiento,
que deberán ser necesariamente de fecha posterior al otorgamiento
de la correspondiente calificación definitiva, deberán presentarse
por el promotor para su visado en el plazo máximo de diez días a
partir de su celebración.
El visado acreditará, en todos los supuestos, que el contrato contiene
las cláusulas obligatorias establecidas en el artículo anterior.
Además, en el supuesto de primera transmisión de la vivienda, cuando
el destino original de la misma sea la venta o el uso propio y en
el supuesto de cesión de uso de la vivienda cuando el destino original
de la misma sea el arrendamiento o el arrendamiento con opción
de compra, el visado acreditará que el adquirente o arrendatario, respectivamente,
cumplía a la fecha de su suscripción las condiciones
establecidas para acceder a la vivienda, por lo que, junto con el contrato
deberá aportarse la documentación que acredite el cumplimiento
de tales condiciones.
A la vista de la documentación aportada, y si se cumplen los requisitos
exigidos por la normativa aplicable, la Consejería competente
en materia de vivienda, en el plazo máximo de seis meses, procederá
a devolver al promotor/vendedor o arrendador el original del
contrato con el correspondiente visado, así como una fotocopia del
mismo, para su entrega por parte de aquél al adquirente o inquilino,
quedando otra copia en el expediente. Transcurrido el mencionado
plazo sin que se hubiese procedido en la forma indicada, podrá entenderse
otorgado el visado por silencio administrativo.
Si el contrato no reuniese la totalidad de las cláusulas obligatorias
o no se hubiese aportado la totalidad de la documentación que acredite
el cumplimiento de las condiciones para acceder a la vivienda,
se concederá al promotor/vendedor o arrendador un plazo de diez
días para su subsanación, transcurrido el cual sin llevarlo a cabo,
mediante resolución se denegará el visado.
La denegación del visado determinará la instrucción, en su caso,
del correspondiente expediente sancionador.
Artículo 16
Elevación a escritura pública y entrega de la vivienda
1. Los promotores de Viviendas con Protección Pública para
venta o uso propio deberán, dentro de un plazo máximo de tres meses
a contar desde la concesión de la calificación definitiva, elevar a
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escritura pública los contratos de compraventa o títulos de adjudicación
celebrados con anterioridad a la concesión de dicha calificación,
así como entregar las viviendas a sus adquirentes. Excepcionalmente,
a instancia del promotor y mediante justa causa, la
Consejería competente en materia de vivienda podrá prorrogar el indicado
plazo.
A las escrituras públicas de compraventa, de adjudicación en propiedad
o de declaración de obra nueva en el supuesto de promoción
individual para uso propio y, en su caso, a las escrituras públicas de
formalización de préstamo hipotecario, se adjuntará copia testimoniada
o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda.
El promotor remitirá copia simple de la escritura pública a la Consejería
competente en materia de vivienda en el plazo de quince días
desde su otorgamiento. A su vez, dentro de ese plazo deberá comunicar
que ha hecho entrega de la vivienda al adquirente.
2. Los adquirentes de Viviendas con Protección Pública para
venta o uso propio deberán proceder a la ocupación de las mismas
en el plazo de un año desde la entrega, salvo que medie justa causa
debidamente autorizada por la Consejería competente en materia de
vivienda.
3. Las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento o
arrendamiento con opción compra deberán entregarse con la cocina
amueblada, entendiéndose como tal aquellas cocinas con el frente de
mayor longitud amueblado e instalación integrada de módulos de
cocina con horno, fregadero y campana extractora.
Artículo 17
Cesión en arrendamiento de Viviendas
con Protección Pública para venta o uso propio
El adquirente o promotor individual para uso propio de Vivienda
con Protección Pública para venta o uso propio que no la pueda ocupar
por causa justificada, podrá cederla en arrendamiento. Una vez
celebrado el contrato de arrendamiento habrá de presentarlo para su
visado administrativo.
La renta anual máxima inicial por metro cuadrado de superficie
útil a cobrar por el arrendamiento de la vivienda y, en su caso, anejos,
será el resultado de aplicar el 5,5 por 100 al precio máximo legal
de venta de las respectivas viviendas protegidas para venta o uso
propio que esté vigente a la fecha de celebración del contrato de
arrendamiento.
Artículo 18
Transmisión de promoción de Viviendas
con Protección Pública para arrendamiento a terceros
Las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento y para
arrendamiento con derecho de opción de compra calificadas definitivamente
podrán ser enajenadas por sus promotores, sean públicos o
privados, por promociones completas (o, al menos, la totalidad de las
Viviendas con Protección Pública para arrendamiento o arrendamiento
con derecho de opción de compra que integran la promoción cuando
se trate de promociones mixtas) y a precio libre, en cualquier momento
del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa
autorización de la Consejería competente enmateria de vivienda, a un
nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo
sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener,
si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación
por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las
condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en
sus derechos y obligaciones.
Capítulo II
Calificación de la vivienda con protección pública
Artículo 19
Calificación provisional
1. Con carácter general, la calificación provisional de Viviendas
con Protección Pública se solicitará para edificaciones que comprendan
edificios completos y sobre una única parcela, y que se acojan
a un solo tipo de Vivienda con Protección Pública.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en un mismo
expediente de construcción podrá coexistir Viviendas con Protección
Pública para venta o uso propio con las destinadas a arrendamiento
y/o arrendamiento con opción compra e, incluso, de forma excepcional,
y si el planeamiento urbanístico lo permite, y con arreglo a los límites
que se establezcan mediante Orden, podrán coexistir dichas tipologías
de vivienda protegida con vivienda libre. En estos supuestos,
las Viviendas con Protección Pública deberán agruparse por edificios
o, en su defecto, portales, demodo que estén separadas físicamente las
destinadas a venta o uso propio de las destinadas a arrendamiento, y
unas y otras de las viviendas libres.
Cuando en un mismo expediente de construcción coexistan Viviendas
con Protección Pública para arrendamiento con Viviendas
con Protección Pública para arrendamiento con opción de compra,
estas últimas deberán agruparse por edificios o, en su defecto, portales,
de modo que estén separadas físicamente de las primeras.
2. Los promotores de Viviendas con Protección Pública presentarán
la solicitud de calificación provisional ante la Consejería competente
en materia de vivienda, acompañada de la siguiente documentación:
a) Los documentos acreditativos de la personalidad del solicitante
y, en su caso, de la representación que ostente.
b) Escritura de constitución de la entidad promotora.
c) El certificado del Registro de la Propiedad acreditativo de la
titularidad de los terrenos y de su libertad de cargas y gravámenes
que puedan representar un obstáculo económico, jurídico
o técnico para el desarrollo del proyecto. Cuando conforme
a dicho certificado se constate que los solicitantes no
son titulares de los terrenos, deberá aportarse documento suficiente
en Derecho que acredite la disponibilidad de los terrenos
para construir.
d) El proyecto básico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos
de Madrid o autorizado por la Oficina de Supervisión del
organismo oficial que los promueva, incluyendo el certificado
de viabilidad física y geométrica.
e) Cédula urbanística o certificado expedido por el Ayuntamiento
en el que se consigne la calificación urbanística del
terreno.
f) Documento acreditativo del pago de la tasa por calificación
provisional de viviendas con protección pública de nueva
construcción.
g) Los documentos acreditativos del cumplimiento de los requisitos
de acceso a la vivienda cuando se trate del promotor individual
para uso propio.
3. A efectos del otorgamiento de la calificación provisional, el
control técnico de la promoción se limitará a verificar la aptitud urbanística
del suelo para la promoción de que se trate y a comprobar
que las superficies de las viviendas no superan las máximas establecidas
para la tipología correspondiente.
4. Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud
sin que se haya notificado la resolución expresa, la calificación provisional
se considerará otorgada a todos los efectos.
5. Una vez otorgada la calificación provisional, no podrá procederse
a la actualización del precio por metro cuadrado de superficie
útil aplicable a las viviendas a que aquella se refiera.
6. Otorgada la calificación provisional, en cualquier momento,
el personal técnico de la Consejería competente en materia de vivienda
podrá revisar el proyecto objeto de calificación e inspeccionar
la adecuación de la obra en ejecución al proyecto que sirvió de
base para el otorgamiento de la calificación provisional y a la normativa
aplicable en materia de edificación, y si advirtiese deficiencias
constructivas o cualquier otra circunstancia, comunicará al promotor
los defectos y/o documentación necesaria a corregir, el plazo
y las condiciones para hacerlo.
Artículo 20
De la modificación y anulación de la calificación provisional
1. Si durante la ejecución de las obras resultaranmodificaciones
del proyecto aprobado que sirvió de base para el otorgamiento de la
calificación provisional y de cualquiera de las determinaciones que
aparecen recogidas en la cédula de calificación provisional y en sus
anexos, deberá obtenerse la aprobación de dichas modificaciones
por parte de la Consejería competente en materia de vivienda.
Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud sin
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que se haya notificado la resolución expresa, la modificación solicitada
se considerará aprobada a todos los efectos.
2. La calificación provisional, una vez otorgada, solo podrá ser
anulada de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 102 a 119 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
3. En el supuesto de que una vez otorgada la calificación provisional,
el promotor renunciase a los derechos derivados de lamisma,
si posteriormente se solicitase nueva calificación provisional para la
misma tipología de vivienda protegida sobre esa misma parcela, aun
cuando dicha solicitud se produjese por distinto promotor, la calificación
provisional que se otorgue, en su caso, lo será con arreglo a
los mismos precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie
útil que figuraban en la calificación provisional objeto de renuncia.
Artículo 21
Calificación definitiva
1. Los promotores de Viviendas con Protección Pública deberán,
en un plazo máximo de veinticuatro meses a partir de la obtención de
la calificación provisional, presentar la solicitud de calificación definitiva.
Excepcionalmente, la Consejería competente en materia de
vivienda podrá prorrogar dicho plazo a instancia del promotor, si
media causa justificada y solo hasta un máximo de ocho meses.
Transcurrido dicho plazo se producirá la caducidad, sin posibilidad
de volver a solicitarla el mismo promotor en la misma parcela.
2. La solicitud de calificación definitiva de Viviendas con Protección
Pública deberá ir acompañada de los siguientes documentos:
a) Licencia urbanística correspondiente a la ejecución de las
obras.
b) Proyecto de ejecución final y visado por el Colegio Oficial de
Arquitectos de Madrid o autorizado por la correspondiente
Oficina de Supervisión de Proyectos.
c) Escritura declarativa de obra nueva inscrita en el Registro de
la Propiedad.
d) Certificado final de obra conjunto del director de la obra y del
director de la ejecución de obra y visado por los respectivos
Colegios Profesionales.
e) Contratos de compraventa o títulos de adjudicación suscritos
con los adquirentes o adjudicatarios para su visado por la
Consejería competente en materia de vivienda en los que expresamente
conste desglosados las superficies y precios de
venta de la vivienda y demás anejos a la misma, junto con la
documentación que acredite el cumplimiento de las condiciones
establecidas para poder acceder a las viviendas.
f) Relación de adquirentes que hayan entregado cantidades a
cuenta del precio de la vivienda, así como copia del contrato
de seguro o aval individual que garantice la devolución de dichas
cantidades en los términos establecidos en la legislación
aplicable.
g) Documentos acreditativos del pago de los derechos de acometida
y enganche de los servicios de alcantarillado, energía
eléctrica, abastecimiento de agua y gas canalizado.
h) Certificado de puesta en servicio del ascensor y Registro de
Aparatos Elevadores (RAE).
i) Seguro de incendios en vigor a la fecha de solicitud de la calificación
definitiva.
j) Escritura de formalización del préstamo cualificado o convenido
estatal o, en su caso, escrito de la entidad de crédito indicando
que no se ha formalizado préstamo cualificado o
convenido estatal.
k) Documento acreditativo del pago de la tasa por calificación
definitiva de viviendas con protección pública de nueva
construcción y de la tasa por visados de contratos.
l) Reportaje fotográfico que refleje todas las fachadas interiores
y exteriores de la promoción.
3. La Consejería competente en materia de vivienda, con carácter
previo al otorgamiento de la calificación definitiva, podrá comprobar
la adecuación del proyecto de ejecución final a la obra terminada,
y si advirtiese deficiencias constructivas o cualquier otra
circunstancia, comunicará al promotor los defectos y/o documentación
necesaria a corregir, el plazo y las condiciones para hacerlo.
Será causa denegatoria de la calificación definitiva la imposibilidad
de comprobar la adecuación del proyecto de ejecución final a la obra
terminada por causa imputable al promotor.
4. La Consejería competente en materia de vivienda notificará
la concesión o denegación de la calificación definitiva en el plazo de
tres meses, contado desde la fecha de su solicitud, y transcurrido el
cual sin haberse producido dicha notificación, se entenderá denegada
aquella.
En la cédula de calificación definitiva se hará constar que las Viviendas
con Protección Pública son calificadas al amparo de este
Decreto, el expediente de construcción, la identificación del promotor,
la ubicación de las viviendas, su número, superficie y dependencias,
la fecha de calificación provisional y de terminación de obras,
el régimen de uso de las viviendas, la calificación urbanística del
suelo sobre el que se hayan promovido, el plazo de duración del régimen
de protección, los precios de venta o renta y demás datos o
circunstancias que por aplicación de este Decreto y demás normas
vigentes deban constar.
La forma en que se hará constar en la cédula de calificación definitiva
y sus anexos, las superficies útiles de las viviendas que correspondan
a una tipología y modelo concreto dentro de la promoción
será la siguiente:
a) Para el caso de un grupo de viviendas desarrolladas en altura,
el cálculo se realizará preferentemente en una vivienda situada
a una altura media de la vertical donde se encuentren viviendas
de la misma tipología y modelo.
b) Para el caso de un grupo de viviendas desarrolladas en extensión,
el cálculo se realizará en una vivienda elegida de forma
aleatoria sobre la totalidad de las viviendas de la misma tipología
y modelo.
5. Podrá otorgarse calificaciones definitivas parciales en un
único expediente de construcción, cuando sea posible la puesta en
uso de una parte de la construcción ya terminada, susceptible de un
final de obra parcial desde el punto de vista técnico y de una utilización
de las viviendas y anejos por sus usuarios sin necesidad de esperar
a la terminación total de la construcción. A la solicitud de calificación
definitiva parcial habrá de acompañarse la totalidad de la
documentación a la que se refiere el apartado 2 de este artículo.
6. No podrá procederse a la elevación en escritura pública, entrega
y ocupación de las viviendas en tanto no se haya obtenido la
correspondiente calificación definitiva.
Artículo 22
De la modificación y anulación de la calificación definitiva
La calificación definitiva, una vez otorgada, solo podrá ser modificada
o anulada de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 102
a 119 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico
de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común, sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional
cuarta del presente Reglamento.
Queda a salvo la realización de obras, modificaciones y reformas
de las viviendas y demás elementos a los que se extienda la calificación
definitiva que no sean contrarias a lo establecido por la normativa
técnica aplicable, y que sean autorizadas, previamente, por la
Consejería competente en materia de vivienda. A estos efectos, los
locales de negocio podrán, previa autorización de la citada Consejería,
y sin perjuicio de la obtención de las licencias municipales correspondientes,
transformarse en viviendas, que quedarán sujetas al
régimen de protección pública que corresponda a la tipología de las
del inmueble en que estén situados. En el supuesto de que en el inmueble
coexistieran viviendas de distintas tipologías con distintos
plazos de duración del régimen de protección, el plazo de protección
de esas viviendas que en origen eran locales comerciales será de
quince años a contar desde la fecha de otorgamiento de la calificación
definitiva a la viviendas del inmueble.
Las resoluciones administrativas o jurisdiccionales, en virtud de
las cuales se modifiquen extremos contenidos en la calificación definitiva,
darán lugar, en su caso, a la rectificación de la misma que
se llevará a efecto por la Consejería competente en materia de vivienda
mediante diligencia extendida en la propia calificación.
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Artículo 23
Denegación de calificación definitiva
La denegación de la calificación definitiva por causa imputable al
promotor determinará que los adquirentes de las viviendas puedan
optar entre:
a) Ejecutar la garantía otorgada conforme a lo establecido en la
Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades
Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, y sus
disposiciones complementarias.
b) Solicitar a la Consejería competente en materia de vivienda,
en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación
definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor,
siempre que medie contrato de compraventa o cantidades entregadas
a cuenta. En este caso, el adquirente se comprometerá
a terminar las obras o a subsanar las deficiencias que impidieron
la obtención de la calificación definitiva dentro del
plazo y con el presupuesto que a tal efecto sea fijado por la
Administración.
Del precio final de venta de la vivienda a abonar al promotor, se
deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes en las obras
necesarias para la obtención de la calificación definitiva.
Cuando no existan adquirentes o cuando existiendo opten por solicitar
la ejecución de la garantía y en el caso de haberse entregado
todo o parte del préstamo, quedará vencido por las cuantías entregadas
a cuenta y será de cargo exclusivo del promotor, que deberá abonarlo.
La denegación de la calificación definitiva por causa imputable al
promotor, siempre que por los adquirentes se inste la rehabilitación
del expediente, llevará consigo la subrogación de los compradores
en el préstamo base concedido al promotor.
Artículo 24
De las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
con Opción Compra
1. Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
con Opción Compra estarán destinadas a personas con ingresos
familiares que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de
Renta de Efectos Múltiples (IPREM) o de 7,5 veces, en función
de que se sometan, respectivamente, al precio básico o limitado.
Si, además, son Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
con Opción Compra para Jóvenes, estarán sujetas siempre
al precio básico, su superficie construida máxima será de 70 metros
cuadrados y deberán destinarse personas que en el momento
de celebración del contrato de arrendamiento sean menores de
treinta y cinco años, salvo que hayan sido designados como arrendatarios
de tales viviendas mediante sorteo público entre los inscritos
en la lista única de demandantes de esta tipología de vivienda,
en cuyo caso, el requisito de la edad habrá de cumplirse el
último día del mes anterior a la publicación en el BOLETÍN OFICIAL
DE LA COMUNIDAD DE MADRID de la convocatoria del indicado
sorteo.
2. La gestión de la lista única de solicitantes de Viviendas con
Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra para
Jóvenes y el procedimiento de selección de los arrendatarios se regirá
por lo dispuesto en su normativa reguladora.
3. El ejercicio de la opción de compra tanto en las Viviendas
con Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra
como en las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento
con Opción Compra para Jóvenes, se atendrá a las siguientes condiciones:
a) El inquilino podrá ejercer la opción de compra una vez la vivienda
haya estado destinada al régimen de arrendamiento durante,
al menos, cinco años a contar desde su calificación definitiva.
Podrá ejercerse transcurrido el quinto, sexto o
séptimo año posterior a la fecha de otorgamiento de la calificación
definitiva. En los tres meses inmediatos anteriores al
vencimiento de la correspondiente anualidad, si quien fuese el
titular del contrato de arrendamiento quisiese ejercer el derecho
de opción de compra, deberá notificar de forma fehaciente
al arrendador su decisión de ejercerla. Llegado el vencimiento
de la correspondiente anualidad sin haberse efectuado
la indicada notificación caducará la posibilidad de ejercer el
derecho en dicha anualidad.
Efectuada la notificación por la que el arrendatariomanifiesta
su decisión de ejercer la opción de compra deberá procederse
a elevar a escritura pública la correspondiente compraventa
en un plazo máximo de sesenta días naturales, a contar desde
el siguiente a la indicada notificación. Una vez otorgada dicha
escritura pública deberá remitirse copia simple de la misma
a la Consejería competente en materia de vivienda en el
plazo de quince días desde su otorgamiento.
b) Adquirida la vivienda, durante el tiempo que restase hasta el
cumplimiento del plazo de protección de diez años a contar
desde la calificación definitiva de la vivienda, su titular no
podrá enajenarla en segunda o posterior transmisión por precio
superior al vigente en la fecha en que se produzca la transmisión
para las Viviendas con Protección Pública de precio
básico. Dicha limitación se hará constar expresamente en la
escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
c) El precio de venta de la vivienda será el resultado de multiplicar
el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie
útil que figure en la calificación definitiva de la vivienda,
por alguno de los coeficientes que se indican a continuación
y minorar de la cantidad resultante el 50 por 100 de las cantidades
desembolsadas durante el arrendamiento en concepto
de renta:
— 1,3 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el
quinto año.
— 1,4 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el
sexto año.
— 1,5 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el
séptimo año.
d) Las cuantías máximas de las rentas establecidas en el apartado
1 del artículo 13 de este Decreto no incluyen la tributación
indirecta que, en su caso, recaiga sobre las mismas.
e) La Comunidad de Madrid financiará la suscripción de una
póliza de seguro que cubra el impago de las rentas durante la
vigencia del contrato de arrendamiento, en las condiciones
que se establezca por la Consejería competente en materia de
vivienda.
f) En el supuesto de que el inquilino cesase en el arrendamiento,
el nuevo contrato de arrendamiento que se celebre lo será con
arreglo a la renta actualizada desde la calificación definitiva
conforme al índice anual de precios al consumo.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA
De la financiación con cargo al Plan Estatal de Vivienda
de las Viviendas con Protección Pública
La promoción, adquisición y, en su caso, arrendamiento de Viviendas
con Protección Pública podrá ser objeto de la financiación
prevista en el Plan Estatal de Vivienda siempre que las viviendas y
los destinatarios de las mismas cumplan la totalidad de los requisitos
establecidos en la normativa reguladora de dicho Plan para tener
derecho a dicha financiación.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA
De las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública
1. El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie
útil de las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública a
las que sea de aplicación el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre,
será el 80 por 100 del establecido, asimismo, por metro cuadrado
de superficie útil, para las viviendas calificadas provisionalmente
como Viviendas de Protección Oficial de promoción privada
de régimen especial, en la misma fecha y en la misma localidad o
ámbito intraurbano. Dicho precio máximo será, asimismo, de aplicación
en el supuesto de segundas o posteriores transmisiones de las
mismas que se produzcan vigente el plazo de duración de su régimen
legal de protección.
2. Las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública a
las que sea de aplicación el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de ocB.
O.C.M. Núm. 188 LUNES 10 DE AGOSTO DE 2009 Pág. 13
tubre, solo podrán transmitirse intervivos, en segundas o posteriores
transmisiones por los propietarios, previa autorización otorgada por
la Consejería competente en materia de vivienda, cuando hayan
transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa,
y siempre que se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades
aplazadas. No obstante, podrá autorizarse la transmisión antes del
indicado plazo si mediara justa causa.
3. Las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública
calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley
31/1978, de 31 de octubre, en ningún caso podrán ser objeto de descalificación.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA
Precios máximos de venta en segundas o posteriores
transmisiones de las Viviendas con Protección Pública
y las Viviendas de Protección Oficial de régimen general
para venta o uso propio
1. Los precios máximos de venta establecidos para las Viviendas
con Protección Pública de precio básico serán de aplicación a las
segundas o posteriores transmisiones de las Viviendas con Protección
Pública para venta o uso propio calificadas al amparo de los
Decretos 43/1997, de 13 de marzo; 228/1998, de 30 de diciembre,
o 11/2001, de 25 de enero, y de las viviendas de promoción privada
calificadas como Viviendas de Protección Oficial de régimen general
para venta o uso propio acogidas al Real Decreto-Ley 31/1978,
de 31 de octubre.
2. El precio máximo de venta en segunda o posterior transmisión
de las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio
y de las viviendas de promoción privada calificadas como Viviendas
de Protección Oficial para venta o uso propio, acogidas a las
medidas de financiación establecidas en el Real Decreto 801/2005,
de 1 de julio, será el resultante de la actualización del precio de venta
inicial mediante la aplicación de la variación porcentual anual del
Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la
fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior
transmisión de que se trate, multiplicado por un coeficiente que será
igual a 1,5.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA
Cambio de régimen de las viviendas
1. Las promociones de Viviendas con Protección Públicas calificadas
definitivamente para venta podrán, a instancia del promotor
y previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda,
destinarse a arrendamiento. A estos efectos, podrán celebrarse
contratos de arrendamiento dentro de los cinco años inmediatamente
posteriores a la fecha de otorgamiento de la calificación
definitiva, y estarán sujetos en cuanto a su duración máxima a lo establecido
en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. La renta
máxima a cobrar por el arrendamiento de las viviendas será el resultante
de la aplicación del porcentaje establecido en el artículo 13.1
del presente Reglamento.
2. Si la coyuntura económica del sector de la vivienda lo aconsejase,
por Orden de la Consejería competente en materia de vivienda
podrá establecerse un procedimiento por el cual puedan
modificarse, a instancia de los promotores, las calificaciones definitivas
de Viviendas con Protección Pública otorgadas al amparo
del presente Reglamento. Dichas modificaciones podrán consistir
en un cambio de la tipología de las viviendas o del régimen de uso
de las mismas que figure en la calificación definitiva y podrá afectar
a la totalidad de las viviendas de la promoción o a solo una parte
de las mismas. Para procederse a dicha modificación será necesario
que para la promoción de tales viviendas no se haya
formalizado préstamo cualificado o convenido al amparo de Planes
Estatales de Vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación igualmente
a las Viviendas con Protección Pública calificadas definitivamente
durante el año 2008 al amparo del Reglamento de Viviendas con
Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto
11/2005, de 27 de enero, o al amparo del Decreto 11/2001,
de 25 de enero.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA
Calificación de promociones de viviendas iniciadas
y/o terminadas sobre suelo libre
Las promociones de viviendas iniciadas y/o terminadas sobre
suelo libre, siempre que cumplan los requisitos exigidos por la normativa
de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda protegida,
podrán calificarse como protegidas.
Cuando se destine arrendamiento con opción compra, el precio de
venta de la vivienda será el resultado de multiplicar el precio máximo
de venta por metro cuadrado de superficie útil que figure en la
calificación definitiva de la vivienda, por alguno de los coeficientes
que se indican a continuación y minorar de la cantidad resultante
el 50 por 100 de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento
en concepto de renta:
— 1,5 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el
quinto año.
— 1,6 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el sexto
año.
— 1,7 veces si la opción de compra se ejerce transcurrido el séptimo
año.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA
Modelo de contrato privado de compraventa
y de arrendamiento de vivienda protegida
Por la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo
máximo de seismeses a contar desde la fecha de entrada en vigor del
presente Reglamento, se elaborará un modelo tipo de contrato privado
de compraventa, de arrendamiento y de arrendamiento con opción
compra de vivienda protegida que podrá ser utilizado libremente
por los sujetos intervinientes en el mercado inmobiliario.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA
Modificación del Decreto 19/2006, de 9 de febrero,
por el que se regula el proceso de adjudicación
de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid
Se da nueva redacción al artículo 7 del Decreto 19/2006, de 9 de
febrero, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas
del Instituto de la Vivienda de Madrid, que queda redactado con el
siguiente tenor literal:
“1. Podrán solicitar viviendas de titularidad pública a las que se
refiere el presente Decreto las personas físicas en quienes concurran
los siguientes requisitos:
a) Ser el solicitante mayor de edad o menor emancipado y no
encontrarse incapacitado para obligarse contractualmente, de
acuerdo con lo establecido en el Código Civil.
b) Reunir los requisitos de ingresos mínimos establecidos en la
convocatoria de sorteo, en su caso, y de ingresos máximos
exigidos en la normativa de vivienda protegida que resulte de
la calificación definitiva, cuando se trate de viviendas acogidas
a algún régimen de protección, sin perjuicio del cumplimiento
del requisito general establecido en el artículo 3.2 del
presente Decreto. No obstante, cuando se trate de solicitantes
de vivienda protegida por el cupo de especial necesidad, no
será necesario cumplir el requisito de ingresos mínimos.
c) No haber resultado adjudicatario de vivienda de protección
pública ninguno de los miembros de la unidad familiar solicitante
en los veinte años anteriores a la finalización del plazo
de presentación de solicitudes en el caso de sorteo, y en el
momento de presentar la solicitud en los casos de especial necesidad,
salvo renuncia a la vivienda ante la Administración
por imposibilidad de ocuparla por razones justificadas apreciadas
por el órgano competente. Dicho plazo se contará a
partir del momento en que el titular o cualquier otro miembro
de la unidad familiar deje de ser adjudicatario de la vivienda.
d) No ser titular, ninguno de los miembros de la unidad familiar
del solicitante, del pleno dominio o de un derecho real de uso
o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. A
estos efectos, no se considerará que se es titular del pleno dominio
o de un derecho real de uso o disfrute cuando recaiga
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únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda no superior
al 50 por 100 y se haya adquirido la misma a título de herencia.
Tampoco será de aplicación este requisito en los casos
de sentencia judicial de separación o divorcio cuando,
como consecuencia de esta, no se le haya adjudicado el uso
de la vivienda que constituía la residencia familiar.
e) Acreditar, cuando se trate de viviendas adjudicadas por sorteo,
un período mínimo de empadronamiento o trabajo de
diez años en la Comunidad de Madrid, de los cuales los tres
últimos deberán ser inmediatamente anteriores a la fecha de
finalización del plazo de presentación de solicitudes en el
municipio de construcción de las viviendas, salvo que se
acuerde la extensión a otros municipios.
Cuando se trate de viviendas adjudicadas por el cupo de especial
necesidad, acreditar un período mínimo de empadronamiento
o trabajo de diez años en la Comunidad deMadrid, de
los cuales los tres últimos deberán ser inmediatamente anteriores
a la fecha de presentación de la solicitud.
Se exceptuará del cumplimiento del requisito de empadronamiento
a aquellas mujeres víctimas de violencia de género
cuando como consecuencia de la misma se hayan visto obligadas
a cambiar su residencia. En este caso, deberá acreditarse
dicha situación mediante sentencia condenatoria a favor de
la víctima.
De igual modo, se exceptuará del requisito de empadronamiento
a aquellas personas que tengan la condición de refugiado
o asilado político en nuestro país, debidamente acreditada.
Tampoco se exigirá el requisito de empadronamiento al peticionario
emigrante, entendiendo por tal el que ha sido originario
de la Comunidad de Madrid o antiguo residente en ella
al tiempo de iniciarse la emigración.
f) No encontrarse ocupando una vivienda o inmueble, sin título
suficiente para ello. Dicha ocupación conllevará la inadmisión
de toda solicitud en un plazo de dos años a contar desde
la fecha de desalojo, salvo abandono voluntario de la misma
debidamente acreditado.
g) Acreditar necesidad de vivienda en los términos establecidos,
en su caso, en la convocatoria.
2. El incumplimiento de cualquiera de los requisitos anteriores
producirá la inadmisión de la solicitud.
3. Al objeto de verificar el cumplimiento de los requisitos de acceso
a las viviendas de titularidad pública que se refiere este Decreto,
la Consejería competente en materia de vivienda estará habilitada
para solicitar toda la información necesaria, en particular la de
carácter tributario o económico que fuera legalmente pertinente, en
el marco de la colaboración que se establezca con la Agencia Estatal
de Administración Tributaria o con otras Administraciones Públicas
competentes”.
(03/27.007/09)