Comisión de Cuentas Enero 2009

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En primer lugar pediros disculpas por el retraso al aportaros esta información, no hemos tenido tiempo y a costado sacar algo en claro estos ultimos meses. Os doy un resumen de la última reunión mantenida con al gestora la semana pasada con el fin de informaros un poco de lo que se trato en esa reunión y lo que nos han contado desde la gestora. Que cada uno valore y opine al respecto por que tiene tela:

- Primer punto, el económico: lectura del estado de las cuentas de la fase 2 por parte del Responsable de contabilidad en la gestora. No nos queda claro el concepto VARIOS del resumen de la Pág. 3 y nos explican que corresponde a una previsión de gastos no presupuestados que puede pedir el ayuntamiento (gastos licencias finales, etc…) y como tal, al final puede sobrar o faltar dinero. Nos sorprende la cantidad exacta para este concepto que han dejado. El concepto GESTION es lo que se lleva Magallanes. El concepto CONSTRUCCION FUERA DE CONTRATO corresponde a los gastos del presupuesto de acometidas y urbanización de viales, aceras, zona exterior que no se contempló en presupuesto de obra (y contrato) por desconocerse como se iba a ejecutar. Luego vienen los gastos de hipoteca, que es de donde salen las cuentas de las repercusiones. Reclamamos de donde salían los gastos que nos han repercutido en las últimas cartas y nos enseñaron un resumen con los apuntes de los intereses pagados a CCM desde abril de 2008 junto con otros conceptos. No hay forma de saber de donde salen. Nos invitan a pasar cualquier día por la Gestora para ver mas detenidamente facturas y demas documentos que lo acreditan.
El resumen de este apartado económico es que tenemos el dinero justo para terminar la obra, es mas, según la gestora, CCM ha vuelto a bloquear la financiación a la espera de que a partir de la semana que viene empiecen a escriturar los socios de la fase 1 (aquellos que quieran, no es obligatorio y se puede esperar a la licencia 1ª ocupación). No sueltan mas pasta y a Gárgol no le suministran los sanitarios que quedan si no adelanta dinero y es el banco quien debe dar ese dinero. Con ello suponemos que CCM quiere comprobar quienes van a poder escriturar y subrogarse a su hipoteca. Esto es lo que nos han contado. El Presidente de la gestora va a volver a hablar con el director de CCM para desbloquear este asunto. Con el dinero que se ingrese por las escrituraciones se terminará la obra. Reclamamos fecha de entrega y ellos acusan a los socios, se agarran a que en su mayoría no han pagado y que la situación actual con CCM es debido a eso y que no saben cuando se termina si la constructora no puede pedir material al no pagarle CCM. Les pedimos de nuevo explicaciones del porqué tenemos que pagar el resto de socios cumplidores las consecuencias del impago por parte de los morosos y el presidente de la gestora contestó que ya han analizado todas las formas legales de penalizarles con resultado de la cuenta de morosos donde se les cargan gastos de intereses a estos socios y con los porcentajes de penalización estipulados en estatutos y ley de cooperativa, penalizarles de otra forma sería entrar en la ilegalidad. CCM a su vez ejecutará contra ellos la falta de impago con el embargo del dinero aportado hasta la baja si no escrituran y se ponen al día con lo pagos y los intereses demorados.

- Escrituraciones: Ya están llamando a gente de la fase 1 para reunirse con ellos y ver que van a hacer, si escrituran ahora o cuando tengan licencia 1ª ocupación, si van a subrogarse a CCM o con otra entidad, dependiendo de lo que diga cada persona, empezaran a escriturar en Febrero, de forma casi inminente según ellos, por que ya tienen toda la documentación a falta de un tema con la aseguradora Atisae, que según cuentan, ya se ha solucionado y esta semana van a empezar a escriturar. Nos explicaron el proceso que han llevado a cabo con la documentación. En febrero se espera lo mismo con la Fase 2, por lo que la previsión es escriturar en marzo. Ya están tramitando toda la documentación de esta fase.

- Responsabilidad económica del socio con la cooperativa tras la escrituración:
Esto fue lo mas llamativo de toda la reunión. Les pedimos al presidente de la cooperativa en la pasada reunión que lo consultara con un abogado. Nos comenta que lo hizo a través de un socio de la cooperativa que era abogado y que le aseguró que CCM es el dueño de todos los pisos hasta escrituración. Después de escriturar, los costes de intereses de los pisos sin vender no irán contra el resto de socios por que esas cantidades van a parar a la cuenta del socio de baja, es decir, del dinero aportado hasta el momento de la baja, por lo que quiere decir que CCM se pondrá en contacto con ellos (los morosos) para ver si se quedan con el piso y paga el resto del dinero. Si no lo hace, CCM se queda con el dinero que ha aportado el socio moroso hasta el momento de la baja como parte del pago (eso solo para los morosos, aquellos que han pedido la baja y han pagado todos los importes antes de escriturar se les tiene que devolver el dinero, con o sin penalización, según sea justificada o no la baja) y del resto pendiente de pago lo ejecuta quedándose con el piso o lo entregándolo a la cooperativa. Asegura el presidente que van a redactar un documento de baja para dárselos a todos los socios el día que escrituren, así se darán de baja en ese momento de la cooperativa, ya que de no hacerlo continuamos siendo socios de cara a otras promociones que realice en un futuro la cooperativa, es decir, la cooperativa no se disuelve con la finalización de la promoción Los Molinos, puede continuar su actividad con otra promoción en otro lugar. Lo que no contó el presidente es que aunque nos demos de baja, seguimos teniendo responsabilidad económica por que ya estamos dentro del ejercicio económico 2009 y debemos responder. Todo esto deberemos consultarlo con un abogado.

- Temas pendientes de realizar en la urbanización tras la entrega: Esto se lo pedimos al comercial para que lo consultara con el Arquitecto. Resulta que en la entrada común de la urbanización no habrá porteros automáticos y los tendremos que costear los vecinos (en la entrada a cada bloque si los hay). Error, según ellos, del Arquitecto al no incluirlo en proyecto. Nos pareció a todos muy mal y reclamamos que lo consulte con el Arquitecto para que se presupueste y se consulte para dejar una posible acometida preparada y que lo podamos hacer los vecinos tras la entrega. Del resto de urbanización me dijo que se dejara todo listo, con zona ampliada ajardinada en piscina, farolas, etc… y con zonas ajardinadas en patio de urbanización interior. No dejo claro si lo van a dejar ajardinado (plantas, césped, etc…), solo con tierra para plantación posterior realizada por los vecinos o todo con baldosa. Le pedimos que lo consultara de nuevo.

- Bajas de los socios: alrededor de entre unas 26 ó 27 personas tienen baja solicitada y sigue subiendo.

- Tasación de las viviendas por CCM: CCM mantendrá la ultima tasación que nos mandaron en las cartas hasta fecha del 31-12-08 a aquellos que se subroguen a la hipoteca o a la hipoteca joven y pidan esa cantidad o menos, si solicitan ampliar mas capital para financiar la vivienda, procederán a una nueva tasación, que tal y como están las cosas irá a la baja con respecto de la última.

- Estado de las obras: bloque 2: cristales todos puestos, faltan sanitarios, puertas y algo de pintura. Pintando entradas de portales 1, 2 y 3. Remates en bloques 1 y 3. Bloque 4 colocando puertas, faltan sanitarios y remates, bloque 6 terminado a falta sanitarios, de remates y alguna puerta. Bloque 5 todavía falta terminar de pintar ya que se han ido a la fase 1 para acabarla, también falta carpintería, puertas y sanitarios. Urbanización interior acabándose, sigue en la misma situación que os conté hace unas semanas, colocando baldosas, dejando parterres de jardines, tomas para farolas, etc. De la piscina no contaron nada, por lo que suponemos que está aún sin tocar. Garajes: ya se han limpiado y va a entrar una empresa para el tema del solado y pintura. La puerta del garaje ya estaba colocada como ya os han comentado los de Rayet. Como veis, no han avanzado mucho con respecto a lo que os cuentan en las cartas y no podemos verificarlo en obra por que nos lo han prohibido.

- Asefa: Hay que volver a solicitar la ampliación de la póliza general de toda la promoción al pasarse del 31-12-08, eso por un lado (la gestora se encarga ya de ello, no lo tenemos que hacer nosotros). Por otro, el que quiera cubrir las últimas repercusiones y ampliar el plazo de las anteriores cantidades, tiene que volver a solicitarlo a la gestora y pagar el importe de la póliza, que será de entre unos 20 y 40 € según las cantidades de cada uno.

- Visita a obra: Nos han anulado cualquier posibilidad de visitar la obra, según argumentan, a estas alturas de final de obra, no merece la pena hacer visita y añaden que es un riesgo para la seguridad de los visitantes que corre con la responsabilidad del aparejador, responsable de seguridad en la obra.

- Reunión con CCM en Diciembre de 2008 a petición de la comisión de cuentas:
1ª aclaración sobre las dudas que planteabamos la comisión y el resto de socios que los llaman a las oficinas de la gestora. Una de ellas era la validez de la última tasación que hizo CCM en julio. El director nos contestó que era totalmente válida, aunque matizó despues que si caduca este mes habría que volver a tasar, que intentaría que se ajustara lo máximo a la de julio (lo actualizado respecto a este tema esta en el resumen de la comisión de cuentas, arriba).
Después, a colación de esto, los gestores nos explicaron que van a sacar dinero del IVA de las escrituraciones, que por eso el adelantarlas, para obtener mas liquidez para terminar de pagar la obra a la vez que el banco va soltando el 2% de retención de final de obra por cada piso terminado y escriturado.
Otro tema fue los gastos de cancelación al no subrogarnos a CCM. El director nos confirmó que no hay penalización, solo los gastos de cancelación de escrituras y demás, que como ponía en la carta que nos enviaron, serán de media unos 400 Euros. La entidad que eligamos deberá ponerse en contacto con la gestora para este tema de no subrogarnos a CCM.
Desde la comisión se le comento al director que no comentaron en la obra que habían recibido dinero y que no sabrían hasta donde llegaría, que el prestamo finalizaba este mes. El director nos contestó que eso no es cierto, que ya establecieron unos meses de carencía después de diciembre en previsión de posibles retrasos.
Otra cosa que se le preguntó al director fue por que se modificarón las condiciones de financiación de la noche a la mañana para incluir las repercusiones en la hipoteca. El director de CCM respondió que la decisión de no dar mas financiación a todos los promotores de vivienda en Ocaña le vino desde la dirección de la entidad a principios de año ante la falta de liquidez que se enfrentaban, CCM y el sistema bancario español en general, que no pudo hacer nada ante la negativa de la dirección de seguir financiando a la cooperativa y en concreto la posibilidad de aplazar estos pagos que les eran necesarios. Nos aseguró que desde principios de año no ha vuelto a financiar mas obras en Ocaña.
Yo le comente al hilo de este problema que si desde la entidad han tenido problemas para agilizar los pagos, que la gestora nos dijo que el banco estaba poniendo algunas trabas en las certificaciones antes de pagar. Según el director de CCM, eso no era cierto, ellos reciben las certificaciones, las verifican la tasadora del banco en obra, se pasan a Asefa y esta su vez en el día la devuelven sellada por fax al banco para que hagan efectivo el ingreso. De todo esto solo se tarda como mucho 1 ó 2 días. En ese momento el presidente de la gestora argumentó que al pasar por mas supervisión que antes se produce mas lentitud, pero que el problema principal eran los proveedores que no se fian de la constructora (dado los momentos de crisis no aceptan pagares) y no venden material a no ser que les pagen una cantidad o todo antes de servir en obra. Le replicamos que no hacia falta que nos volviera a explicar el tema de los proveedores.
Otra cosa que le comentamos al director fue el trato que estabamos recibiendo algunos socios al interesarnos por la hipoteca de CCM. Le dijimos que, por un lado desde la gestora y a través de un e-mail suyo, nos aconsejaban ir yendo a la sucursal o llamarles por teléfono atendidos por 2 empleados que se pondrían para llevar todo lo referente a la cooperativa y las subrogaciones o con hipoteca joven. Por otro lado, desde CCM se estaba invitando a algunos de los socios que llamaban preguntando, que se fueran a otra entidad o que era demasiado pronto para ir tramitando estos temas. el director nos dijo a esto que efectivamente, ya había recibido quejas, incluso desde la gestora, que volvería a hablar con sus empleados para ver que pasaba, pero que también se había encontrado que venía gente que ponía muchas pegas y se enfadaban cuando les intentaban explicar por que piden cierta documentación para estudiar su caso o por que no se conceden estando en determinadas situaciones. No han ido muchos socios a pedir la hipoteca y espera que con las visitas a los pisos la gente se vaya animando a ir para informarse de la subrogación o de la hipoteca joven. Le comentamos que tampoco les está viniendo bien la mala publicidad y le pedi claramante que me contase como esta CCM de liquidez a la vista de los ultimos informes, rumores y noticias desde principios de año 2008. Ahí supo reconocernos que no están de los primeros, que no hay día que abra un periódico
donde vea que están en los ultimos puestos, pero que a su favor está el valor de implantación a nivel nacional de la entidad, que es muy grande y que están obteniendo beneficios. Ofrecen depositos a plazo fijo con alto tipo de interes de los que han contratado muchos de los clientes y que al resto de entidades del país les ha pasado lo mismo desde que se cortó la prestación de dinero entre bancos europeos y americanos. "Ninguna entidad se va a ir a la quiebra en este pais..." Según el director del banco, todas las entidades nacionales han acudido a pedir dinero al gobierno por falta de liquidez, incluso el Santander. Que te va a contar un banquero...
Por último, le pregunte que pasaría si la gestora no lográ vender los pisos de los socios que se han dado de baja. Si se llegase al extremo de no venderlos, o acuden a subasta o directamente nos dan los pisos a la cooperativa, que sería la opción elegida por CCM, ya que descartan la subasta por la perdida de beneficio. No nos e quedo claro el termino que utilizó para llamar esta 2ª opción, pero nos dió a entender que nos haciamos cargo de los pisos y ellos solo pagaban un porcentaje de IVA.
Durante los meses que pasen despues de escriturar los socios, la gestora debe encontrar formulas para lograr vender los pisos, tales como rebajar el precio, alquiler con opción a compra, etc... el director dijó que la venta de pisos se espera que se reanude el año 2009 con la bajada del euribor al 2% y la liquidez de los bancos para dar prestamos después de que el gobierno les soltase la pasta gansa para ello y que se espera ya notar dentro de unos 3 o 4 meses. Odilo dijo que esperaba venderlos una vez se termine la obra, mas fácil que sobre plano y con la entrada de mas gente tras la puesta en marcha de los polígonos de Ocaña y Ontígola.
Durante esos meses supondría hacernos cargo de los pisos en concepto de intereses que generan a partes proporcionales entre todos los socios y a pagar en las cuotas de la comunidad. Una vez que escrituramos, dejamos de pagar intereses de nuestra parte, que es el piso, pero no nos elimina la responsabilidad de la parte de capital de la cooperativa que queda sin vender. Por algo somos los promotores. Lo que el director no sabía era la cantidad de pisos sin vender (pensaba que solo eran 3 pisos) y no supondría apenas una escasa cuota, no mas de 100 € a sumar en la comunidad de entre los muchos socios, cuando en realidad ya van por unos 20 pisos (y subiendo).
Los gestores nos dijeron que estos intereses de los pisos en venta, se cargarían a la cuenta del socio de baja e irían comiendose las cantidades entregadas parta evitar que recaiga sobre el resto de socios. Le replicamos que como nos podía decir eso si resulta que estamos en este banco por que la cooperativa no tiene dinero ¿de donde va a sacar esas cantidades entregadas de los socios si ya se han gastado? el director del banco lo entendio a la primera, los gestores nos argumentaron que aunque ese dinero no es disponible, no significa que no este, que se recupera con las liquidaciones, impuestos devueltos y demas. Al final no quedó claro que pasará hasta que se termine la obra y se escriture, por que es aventurar algo que no sabemos si va a ocurrir. Sigue sin ser aclarado.
Por otra parte, entendemos que una vez que alguien compre pisos que queden por vender, el dinero servira para cubrir las cantidades descontadas al socio de baja para proceder a devolverselas tal y como establecen los estatutos, pero ¿quien nos devuelve las cuotas que pagemos los socios sobre los pisos sin vender si tenemos que pagarlas por que la cooperativa no tiene dinero?
Lo de escriturar tan pronto ya les comentamos que no creemos que mucha gente quiera hacerlo por desconfianza al no estar la urbanización terminada y no poder entrar a vivir tras escriturar. Nos dijeron que la idea salió de algunos socios que se lo han pedido, unas 20 personas.
El director de CCM nos contó que según una ley (supongo que de la legislación relacionada con urbanismo de Castilla - La Mancha), como la construcción de los pisos se inició antes del 2007, se puede escriturar antes de obtener la licencia de 1ª ocupación, en el 2007 salió otra ley que especifíca que no se puede escriturar hasta tener licencia de 1ª ocupación.
- Reunión con la constructora a petición de la comisión de cuentas: se nos deniega cualquier encuentro o reunión con el responsable de Garpol. Argumentan que el constructor se niega por falta de tiempo o por que simplemente intentar reunirse con él será tentar romper la fragil relación que existe con la cooperativa y Garpol desde los impagos de mayo y estan mosqueados con la cooperativa, que según argumentan, incluso podrían haber abandonado la obra.
Resumen de todo esto: no tenemos fecha de entrega y todo en un mar de dudas sin resolver, como siempre.
Si alguien puede consultar con un abogado sería interesante para despejar dudas. Saludos.