Os hago llegar el informe que Moldis ha presentado para reclamar la Licencia de 1ª ocupación, para que os hagais una idea de como está la cosa.
ARQUITECTO DIRECTOR :
D.RAFAEL GARCÍA FERNANDEZ
Arquitecto. Colegiado nº 3.374 del C.O.A. de Granada.
ARQUITECTOS TECNICOS DIRECTORES DE LA EJECUCION :
D.IÑAKI SAN MILLAN DIAZ DE CORCUERA
Arquitecto Técnico colegiado nº 1.093 del COAAT de Vizcaya.
D.CELESTINO RIVAS SILVA.
Arquitecto Técnico colegiado nº 2.062 del COAAT de Málaga.
D.ANTONIO SANCHEZ RAMOS.
Arquitecto Técnico colegiado nº 1.948 del COAAT de Cádiz.
Todos Acreditados en el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Granada.
Como dirección de obra del edificio de Apartamentos Turísticos denominado “Monte Oiz”, situado en Sierra Nevada y cuyo promotores son Moldis Echarro ,S.L. y ñ XXI Sierra Nevada S.L.
INFORMAN :
1º ) CON RELACION AL RELLENO DEL TRASDOS DE MUROS SOBRE LADERA SUR.
Que como consecuencia de la acusada pendiente que dispone el edificio en su fachada Sur actualmente del 89% ( 42º ), y apoyados en nota técnica realizado por la empresa Cemosa, donde se determina textualmente que un relleno natural de cualquier material implicaría , lógicamente, el aumento de pendiente de la ladera , y por tanto un aumento de la inestabilidad de la misma, mientras que , por otro lado, dado el sistema de cimentación del edificio Monte Oiz no supone una mejora en sus condiciones de estabilidad.
Considerando que la existencia de una ladera más inestable que la actual podría afectar negativamente a los edificios situados al pie de la misma por posibles deslizamientos de tierras y caídas de bolos que impactarían en el muro existente o sobre las fachadas , se recomienda adoptar medidas alternativas para el revestimiento de la zona expuesta que no supongan un aumento de la inseguridad.
Así mismo al ser un relleno inestable, se considera además que cuando los agentes climaricoa externos (lluvia, nieve y presencia masiva de agua en escorrentía), hiciesen presencia sobre el relleno inestable, acelerarían un caída masiva del mismo.
Es por esta razón, por lo que la Dirección de la Obra decidió parar los trabajos de relleno de los muros en la ladera y estudiar las posibles alternativas, siendo las más favorable el montar un muro temático con acabado similar a la ladera natural del terreno y con un coste aproximado de 180.000 €, buscando aliviar el impacto visual que el muro tenía en la visión global de la ladera.
Así mismo se ha propuesto con objeto de que se estudie su viabilidad por el Ayuntamiento de Monachil, el hacer una pantalla vegetal en la parte delantera al muro temático, mediante la plantación de distintas especies arbóreas, que faciliten el asentamiento y sujeción de la tierra de ladera, y realicen además labor de pantalla frente al mencionado muro.
Se adjunta anexo al presente escrito, informe de Geólogo de la empresa CEMOSA.
2º) CON RELACION A LA UBICACIÓN DE LOS CENTROS DE TRANSFORMACIÓN DE ELECTRICIDAD.
Antecedentes:
En el proyecto original de la edificación y con el que se obtuvo la preceptiva Licencia de las Obras, no figuraba ningún Centro de Transformación, al entender ubicada la parcela en un suelo urbano consolidado, y por esta razón, estimando que gozaría de los servicios básicos del articulo 45 de la LOUA, incluyendo evidentemente, el suministro eléctrico de baja tensión.
Posteriormente a la concesión de la Licencia de Obras, y de dar comienzo las obras de edificación, la compañía responsable de suministrar el servicio de energía eléctrica, la mercantil Sevillana- Endesa , se pone en contacto con nosotros , con el objeto de reunirnos a todos los nuevos promotores que tenían intención de edificar, o incluso, la propia licencia de edificación en vigor, con objeto de comentarnos que no había suficiente potencia en la Subestación eléctrica de Sierra Nevada para abastecer de energía eléctrica a todas las nuevas edificaciones de diversos usos que estaban planificado implantar en la estación, en atención a las determinaciones urbanísticas del consistorio al que me dirijo.
A partir de este momento, y bajo la dirección de la mercantil suministradora de energía, se estudiaron las necesidades requeridas, y en aras a facilitar la resolución del problema de la manera más ágil posible a los intereses de los promotores, y del propio consistorio, firmamos un acuerdo por el que serían los propios promotores los que abonarían con cargo a sus propios presupuestos la ampliación y líneas previstas en la estación, pudiendo así acometer las nuevas promociones a la mayor celeridad. Este acuerdo, supuso un desembolso para la promotora en cuyo nombre se suscribe la presente, de 86.775,00 € . (Se adjunta anexo al presente, el Convenio suscrito con la mercantil Sevillana Endesa).
A partir de aquí nos requiere dicha compañía para que independientemente de la ampliación de la Subestación, tendríamos que poner unos transformadores individuales en cada una de las edificaciones que se construyeran en adelante, que debería estar ubicados en su propio recinto, cumpliendo la normativa que a los efectos tiene aprobada la propia mercantil suministradora.
Para la ubicación individual de el centro de transformación en el edificio Monte Oiz, tras varias reuniones con los responsables de Sevillana Endesa, la Dirección Facultativa y los representantes de la Propiedad propusimos varios para su ubicación, proposiciones que pasamos a señalar:
Ubicación 1ª : Dentro del edificio correspondiente a Monte Oiz 2, en la Planta 0. Esta ubicación queda desestimada al no cumplir con las normas particulares de la compañía suministradora, ya que sería complicado el acceso con un camión pluma en caso de averías o reposiciones.
Ubicación 2ª : Lindando a la fachada principal del los edificios en el interior de la parcela, también queda desestimada por la compañía por no cumplir las normas particulares (puesto que en ellas se establece que deben estar a rasante con la vía publica de acceso o calle), y en Monte Oiz al tener la calle una pendiente considerable, la planta de acceso queda al ligeramente soterrada con respecto a la rasante, al estilo denominado en el argot constructivo como patio inglés, que es considerado inviable por la empresa suministradora.
Ubicación 3ª : Se desprende de las reuniones mantenidas con la mercantil, que la única ubicación que cumpliría con las Normas Particulares de Sevillana Endesa es el lugar donde se encuentran actualmente. La Dirección de Obra propusimos hacerlos mediante soterramiento en el lugar señalado, pero la solicitud es también rechazada, puesto que los soterramientos de dcentros de transformación en la estación de esquí de Sierra Nevada no están permitidos, aludiendo el fundamental motivo de que al momento de registrarse las primeras nevadas, que se apilen sobre la tapa de acceso, los centros dejan de ser accesibles , ni registrables para arreglar cualquier tipo de avería, además de taponarse con extrema facilidad las vías de ventilación requeridas para este tipo de instalaciones.
Todas esta serie de razonamientos, son los que obligan a ubicar los centros en la ubicación en el que finalmente han sido colocados, en cumplimiento de las normas particulares de la compañía (que además de las señaladas, requieren acceso directo desde la vía pública, no tener servidumbres de paso de carácter privativo, salidas de líneas, pasillos para inspección, ventilación, resistencia de elementos estructurales, aislamiento acústico, resistencia al fuego, y un largo etc…). En conclusión, se decidió esta ubicación no por elección propia de la promotora, sino por la razón de fuerza mayor de no poder disponer de otro lugar de ubicarlos más allá del punto en que se encuentran en la actualidad.
Así, se encargó el proyecto para los centros de transformación, se preentó y aprobo por la Delegación de Industria de Granada, se publicó en el B.O.P. el día 9 de Agosto de 2.006, sin haber merecido alegación u objeción alguna por particular ni administración, y consecuentemente, quedó legalizado a efectos del Ministerio de Industria. Una vez tramitado el expediente de acuerdo a la legislación vigente, la mercantil suministradora Sevillana Endesa procedió a emitir el oportuno certificado de idoneidad, corte de corriente y puesta en marcha. Todas estas gestiones, supusieron un coste adicional de 74.062,21 €, sin incluir en esta suma las cantidades relativas a los necesarios Proyectos y Legalizaciones. Es necesario comentar en este momento, que durante la obra de construcción de las casetas donde hoy se ocupan los centros de transformación, se personaron dos técnicos municipales en visita de obra, y puestos en antecedentes de la necesidad de la ubicación de los centros, no opusieron objeción alguna al respecto, siendo que señalaron las obras de urbanización adicional que el centro requeriría en cuanto a bordillos, revestimientos, etc.
Habiendo trascurrido cuatro meses desde la solicitud de licencia de primera ocupación interpuesta por esta parte, se pone en contacto telefónico con esta parte el Arquitecto Superior del Ayuntamiento de Monachil, y nos comunica que el lugar donde se han ubicado los centros de transformación no cumple con las ordenanzas vigentes, básicamente, por la necesidad de retranquear la línea de edificación cinco metros desde la vía publica con motivo de la retirada de nieve que la maquina quita-nieve hace en las orillas de los viales en temporada invernal. Desde este momento, se ha convocado innumerables reuniones en las que hemos tratado de explicado las razones que han impulsado a la ubicación del centro en este lugar especifico. La solución que en su día se propuso al consistorio, fue la de ceder a favor del consistorio, el espacio en el que se ubica el centro de transformación, junto con espacio sobrante de la edificación, que pasaría a ser considerado dominio publico destinado a espacio libre, de manera que se cumple con la ordenanza municipal. Ante la falta de respuesta afirmativa a la propuesta de cesión, requerimos finalmente al propio técnico municipal que propusiera la ubicación que cumpliría con la ordenanza.
En este contexto, se nos comunica verbalmente, que podría ubicarse el centro en la zona verde adyacente al edificio de apartamentos turísticos (zona calificada en el Estudio de Detalle como de cesión obligatoria).
En vista de la problemática que nos encontramos, vemos los siguientes inconvenientes.
1) El lugar donde podrían ubicarse ( zona de cesión ) tiene una pendiente acusadísima, es altamente inestable, y para que cumpla con las normas particulares de la entidad suministradora Sevillana Endesa, han de estar a la cota de acera, teniendo que hacer una excavación altamente dificultosa (con la evidente posibilidad de desprendimiento de la calle), cimentar a una profundidad aproximada de 10 m con pilotaje a 18 metros, y subir una estructura resistente hasta llegar a la cota de acera. Esta intervención constructiva, llevará aparejada la creación de una gran pantalla de hormigón que es absolutamente imposible soterrar, con el impacto visual y estético que tendrá para la totalidad de la ladera. Asímismo, el tiempo de esta ejecución será muy dilatado, por cuanto se avecina el inicio de la temporada, y las inclemencias a las que se vé anualmente sometida la estación impiden acometer el cambio. Se adjunta junto al presente, croquis figurativo en el que se detalla el perfil que resultará de la ubicación del centro en el lugar señalado por el consistorio.
2) La tramitación de un nuevo expediente ante el Ministerio de Industria, supondrá nuevos proyectos, publicaciones, corte de corriente de la compañía, levantado de calle para líneas y arquetas, y un largo etc., que alargarían la obra durante el plazo aproximado de 10 meses.
3) Finalmente, y como argumento basado en sentido práctico y el interés de la colectividad, debemos señalar que con la nueva ubicación tampoco nos retranqueamos la distancia estipulada en la ordenanza ; debemos recordar, que una vez que se ha materializado la edificación y se ha consumido la parcela privatizable prevista en el Estudio de Detalle con la construcción del edificio destinado a apartamentos turísticos, y cedido la superficie privatizable restante a favor del consistorio, ambos suelos están destinados a bien de dominio público, por lo que la ubicación en el lugar propuesto, y la actual, a efectos prácticos y legales, suponen idéntico cumplimiento de la ordenanza señalada.
SECCION TIPO EN ZONA DE CESION.
En Granada a 18 de Septiembre de 2.007
Fdo. D. Rafael García Fernandez.
D. Ignacio San Millán Diaz de Corcuera.
D. Celestino Rivas Silva.
D. Antonio Sánchez Ramos.
Arquitectos Técnicos.