PROCEDENCIA APORTACIONES DE CAP. SOCIAL Y PROVISIONES
¿Cómo se han determinado las cantidades que hay que aportar en concepto de “Capital Social” y “Provisión de locales?
Si se divide la suma de las cantidades que en concepto de “Capital Social” y “Provisión de locales” hay que aportar entre las 700.000 ptas/m2. (4.207,08 €) en que inicialmente se valoraron los locales, obtendremos , tal y como se nos ha dicho, la superficie de “locales comerciales” que corresponde a cada piso. Si el reparto del gasto total del edificio se ha hecho proporcionalmente a la superficie de cada vivienda, la superficie hallada debería poder obtenerse igualmente mediante un reparto proporcional de la superficie de los locales 1,3,4 y 5 en relación a la superficie de cada vivienda. Así, para una vivienda determinada, llamémosla V1, tendríamos que resolver la siguiente proporción:
Superficie total viviendas (m2 const.) Superficie vivienda V1 (m2 const.)
=
Superficie total locales 1,3,4 y 5 (m2 const.) Superficie locales para V1
Realizados estos cálculos, así como otros sobre los datos que figuraban en la hoja de superficies que se nos envió, no pude obtener el mismo resultado que primeramente obtuve. ¿Cómo es esto posible?, me pregunté. La respuesta está en que lo que se ha aportado en concepto de “Capital social” supone un reparto lineal (no proporcional a superficie) de una parte del gasto total del edificio, es decir, que del total del coste del edificio existe una parte que vamos a pagar a partes iguales. Esa es la razón por la que no es posible que las dos cantidades que obtuve sean iguales. Entonces ¿cómo han determinado las aportaciones que se han de hacer?.
La respuesta está en el “Presupuesto de Gastos e Ingresos” que se nos remitió. El edificio tiene un Gasto total que hay que cubrir con los ingresos que se han presupuestado, habiéndose agrupado éstos en dos grandes bloques:
A. - Ingresos por “Precio vivienda VPP”: cantidades reflejadas en concepto de V.P.P.G, LOCALES, GARAJES y TRASTEROS.
B. -Ingresos por “Capital social y Provisión de locales”: cantidades detalladas en concepto de CAPITAL SOCIAL y PROVISIÓN LOCALES Y GARAJES .
La cantidad presupuestada como “Provisión locales y garajes” se ha repartido proporcio- nalmente a la superficie útil que tiene cada vivienda. De esta manera se obtiene una cifra que sumada a lo aportado en concepto de “capital social”, nos da el total que cada vivienda tiene que aportarse por encima de lo estipulado en el “módulo”.
Superficie vivienda V1 (m2 útiles) Superficie total viviendas (m2 útiles)
=
X PROVISIÓN LOCALES Y GARAJES
Cantidad aportada por encima del “módulo” = X + Capital social
Por lo tanto, no se trata de una asignación a cada vivienda de unos m2 de locales valorados a 700.000 ptas./m2, sino simplemente de la existencia de un Coste total de la edificación que se cubre con unos ingresos que se desglosan en dos apartados.
Como se puede comprobar, las cantidades que han sido aportadas en concepto de Capital social se han asignado como una forma de reparto (lineal y no proporcional) de una parte del Coste total del edificio, y no como una “forma de pago” de la parte proporcional que a cada uno de nosotros se nos tenía que haber asignado de ese coste por encima del “módulo” que tenemos que acometer. Es decir, en lugar de haber hecho el reparto proporcional de la cantidad presupues- tada como PROVISIÓN LOCALES Y GARAJES, se debería haber repartido proporcionalmente el total de las cantidades que hay que aportar por encima de lo establecido en el “módulo” (las suma de las partidas “CAPITAL SOCIAL” y “PROVISIÓN LOCALES Y GARAJES”), consi- derando lo aportado en concepto de Capital Social una entrega a cuenta del “sobrecoste” que se asignase a cada vivienda cuando los presupuestos fuesen los definitivos.
Superficie vivienda V1 (m2 útiles) Superficie total viviendas (m2 útiles)
=
X CAPITAL SOCIAL + PROV. LOC. GARAJES
Si Vds. analizan el cuadro de pagos que se nos dio cuando nos ofrecieron formar parte de la Cooperativa, observarán en un recuadro en negrita la exigencia de una aportación igual para todos los socios a la que se llama “Capital Social”, la cual debe hacerse antes de la elección de la vivienda . Lógicamente, si aún no se sabe la vivienda que se va a adjudicar a cada socio no se sabe lo que en función de la superficie de la misma tiene que aportar cada uno ; pero como para poder comenzar a iniciar negociaciones de adquisición de terrenos se necesita cierta liquidez, la práctica de casi todas las cooperativas es la de solicitar a los socios unas aportaciones a cuenta de lo que será el precio final de la vivienda. Ese es el sentido y la justificación de lo que se nos pidió en concepto de Capital Social, no pudiendo nunca ser considerado como una forma de reparto lineal de una parte del coste total del proyecto.
Sabiendo cual ha sido el criterio utilizado para determinar las aportaciones de provisión de locales, vuelvo a manifestar mi rechazo a los cuadros que sobre los supuestos de ventas de locales nos han enviado, así como al criterio para determinación de las cantidades a aportar en este concepto, ratificando todo lo expuesto en el documento “Socios de pisos con menor superficie perjudicados” que se encuentra en el apartado “Descargas” de esta página.
En el supuesto de que se vendan los locales a una media inferior a 700.000 ptas/m2, el coste final del m2/construido por vivienda no sería igual para todos los pisos, sino mayor cuanto menos m2 tenga de superficie la vivienda. Todo ello es consecuencia de la forma de devolución de las cantidades aportadas en concepto de“Provisión de locales” y “Capital social” aprobada en la Asamblea del 18 de Noviembre. Opino que es hora que se nos aclare convenientemente este hecho, pues desde una posición de fuerza obtenida por una mayoría interesada en la votación de la Asamblea, no se puede imponer a los cooperativistas con pisos con menores m2 de vivienda a pagar un precio final por m2 superior al de los demás. Esto perjudica no sólo a los que tengan adjudicadas viviendas de dos habitaciones, sino también a los que tengan las viviendas más pequeñas de tres habitaciones. ¿ Cómo es comprensible que finalmente, y en el supuesto que se nos presentó, se pague un precio en escritura sobre el módulo establecido y después una cantidad fija igual para todos sin tener en cuenta los m2 de cada vivienda? ¿Acaso el sobrecoste que posiblemente tengamos que soportar en forma de no recuperación de lo aportado para locales no está justificado en la necesidad de cubrir un presupuesto?.
Espero que el análisis realizado haya servido para despejar algunas de las dudas que se han planteado en este foro, aunque estimo que ésta debería haber sido una labor de nuestra gestora . De igual forma, les insto a que , como yo ya he hecho, se pongan en contacto con Larcovi para reclamar que en la próxima Asamblea se den las debidas explicaciones acerca de la procedencia de las cantidades reflejadas en el supuesto de venta locales a una media de 3.565,16 €/m2.
He realizado un análisis de las cantidades sobre vivienda de tipo V2.1. Si me indicáis vuestra dirección de correo, con mucho gusto os la enviaré.
Dirección de contacto:
jcap@hotmail.com