Hola vecinos, respecto a este tema, jgonzalez ha hecho una exposición bastante acertada de lo que es una subrogación hipotecaria (de deudor), que además es lo que a nosotros nos afecta como compradores de esta promoción.
La verdad es que es mejor no explayarse en el tema porque creo que nos liamos cada vez más con tantos conceptos jurídicos. Realmente lo que nos interesa en el caso de la subrogación, como bien dice jgonzalez, es el ahorro del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la constitución de la hipoteca, que tributa al 1% sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe por el que responde nuestra vivienda. Por ejemplo, si la hipoteca es de 300.000 euros, la responsabilidad hipotecaria será aprox. 450.000 euros (ya que se incluyen intereses ordinarios, de demora, costas y otras gaitas) ; en el ejemplo en consecuencia serían 4.500 euros.
Tenemos dos opciones, que con una calculadora es fácil de resolver.
1ª. Subrogarnos con la Caixa y nos ahorramos los gastos de constitución de hipoteca, pero con un tipo de interés un poco alto para lo que está el mercado, a partir del primer año.
2ª. No subrogarnos y constituir una nueva hipoteca con otra entidad en mejores condiciones económicas.
La cuestión es saber, en el caso de optar por la 2ª opción, si lo que me ahorro por un tipo de interés más bajo con una nueva entidad y a la larga, compensa los gastos de constitución de una nueva hipoteca. No se si me explico.
Como tercera opción, que además creo que no es la peor por lo menos, os cuento otra.
Primero, después de negociar en la medida de lo posible con La Caixa unas mejores conciones económicas: subrogación sin duda, pues hay dos ventajas. Una, la evidente, que es el ahorro fiscal expuesto, y otra, el tostón que es gestionar una nueva hipoteca: tasación, rentas, avales, que si cuanto ganas,..., vamos, papeleos varios e incesantes.
Segundo, después de haberse realizado la compra y subrogación con La Caixa, empezamos a buscar un Banco que nos ofrezca mejores condiciones, pero con más calma ; recordad que el primer año tenemos un diferencial del 0,5% que está en mercado. Con este nuevo Banco, volvemos a realizar una nueva subrogación, pero en este caso, de Acreedor Hipotecario, y estamos de nuevo con el beneficio de no constituir una nueva hipoteca, es decir, tendremos gastos de notaría y registro, pero no fiscal, por lo que de nuevo nos ahorramos los 4.500 euros por el impuesto de actos jurídicos.
Y en este punto, es donde me refiero al mensaje de "adb", por si hubiera despertado alguna duda. Actualmente la Caixa concede "CREDITOS HIPOTECARIOS", no "PRESTAMOS HIPOTECARIOS", precisamente para que no haga el cliente una subrogación de acreedor como he expuesto antes, ya que en los créditos no existe el beneficio fiscal por subrogación de acreedor, solo en los préstamos hipotecarios.
No obstante, nosotros lo que tenemos es una hipoteca abierta pero instrumentalizada mediante préstamo, no mediante crédito, pero además con la ventaja del crédito, ya que podemos volver a disponer del principal que hayamos devuelto a la Caixa. Este tipo de préstamos se les llama "revolving" o algo parecido.
Bueno, espero despejar alguna duda, vecinos.