Hipoteca

Muchas gracias por la información. Ya abusando un poco más, sabes que coste tiene la cancelación de la hipoteca?Por cierto, eres abogado??

aparte de ello cabe una segunda posibilidad que es mas economica que la cancelación: subrogación de otra entidad bancaria en el lugar del BBVA.

La subrogación del préstamo hipotecario a favor de otra entidad financiera consiste básicamente en trasladar la hipoteca a otra entidad distinta, conservando las condiciones de la hipoteca inicial a excepción de los pactos sobre tipo de interés que se han de mejorar. Esta opción será tanto más conveniente cuanto mayor sea esta cantidad pendiente de amortyizar. como en nuestro caso es la totalidad, la rentabilidad esta garantizada.

Como dijimos no pagaríamos gastos de cancelación al BBVA por ser un credito cualificado. Por su parte los gastos notariales y registrales están reducidos al 50%, y la operación estaría igualmente exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Finalmente, en cuanto a lo que decía magios, la Comunidad tiene ciertas ayudas directas a la compra de viviendas de VPP, pero dadas las características de la nuestra no podríamos acceder a ninguna

Un saludo

Lucas esa es la eterna pregunta. En teoría tu has concertado un negocio jurídico con la promotora, esto es una compraventa de un inmueble, y NADA MAS. Nadie te ha de obligar a subrogarte en una hipoteca previamente creada por el promotor, ya que tu no buscas financiación a través del promotor, entre otra serie de circunstancias por que tu habilidad te permitira encontrar un producto financiero mas favorable para tus intereses que el que haya podido buscar el promotor. Ten en cuenta que normalmente las promotoras obtienen los créditos en unas condiciones que el banco no te mantiene a ti cuando adquieras la vivienda. En muchos casos los promotores pagan intereses irrisorios, por cuanto que los bancos saben perfectam,ente que les van a suministrar bastantes clientes con posterioridad, en este caso los compradores que, en la mayor parte de los casos no quieren mas burocracia y papeleo, conformandose con lo ofrecido.

Pero bueno, volviendo a lo anterior, cuando nos decidimos a comprar un piso, lo único que buscamos es celebrar una compraventa, adquirir una vivienda. No buscamos financiación. El hecho de que firmes una clausula de subrogación en teoría no tiene efecto alguno por ser la misma nula. La parte fuerte del contrato, -a la sazón la promotora-, no puede obligarte a adquirir el pack vivienda+financiación. Sería legal si te ofrecieran la posibilidad de adquirir la vivienda sin financiación, circunstancia que nunca se produce. Así lo entienden los tribunales. De esta manera si se lo pides a la promotora en teoría debería correr con los gastos de cancelación. Lo que ocurre es que las promotoras no estan por la labor, tendrías que acudir a los tribunales. Ello son problemas y te lo desaconsejo.

Ante este panorama puedes:

1.- Cancelar la hipoteca concertada por la promotora. Dado que nuestras viviendas son de VPP, anteriormente VPT, el credito sera de los cualificados por la Comunidad de Madrid. Ello significa que el banco no te puede cobrar comisión alguna por cancelar la hipoteca, ni el 0,5% de rigor. De esta manera tu concertaría el credito con la entidad bancaria que quisieras abonando los gastos de cancelación de la hipoteca anterior(puede que la promotora se aviniera a pagar estos) que no son elevados, y por otro lado concertar una nueva hipoteca con sus consiguientes gastos fiscales, tasación, notariales y de registro.

Si al final cojo la hipoteca de la promotora, me sale más barato pedir una subrogación en otro banco que cancelar la hipoteca y abrir una nueva en ese otro banco. Ahora bien, a mi lo que me gustaría es que la nueva hipoteca sea a un plazo distinto y por un importe distinto. Sería necesario hacer una novación de la hipoteca (con sus gastos notariales)??

Y por otro lado, si no cojo directamente la hipoteca de la promotora, por ejemplo porque estoy forrado y no me interesa tener ninguna hipoteca (que por desgracia no es el caso), los gastos de cancelación corren a mi cuenta? Lo digo porque en el contrato que firmamos, SI pone que estamos obligados a subrogarnos en dicho préstamo, y cancelarlo y abrir una hipoteca nueva...pues como bien decís es una pasta.

Y por último, si te subrogas y cancelas, sólo hasy gastos notariales de cancelación, pero si no te subrogas, además hay que pagar un 0,5%. Lo he entendido bien?

Por cierto!!!
¿Sabéis si la Comunidad de Madrid da algún tipo de ayuda a la compra es este tipo de viviendas y que se deba solicitar?

claro, no hay problema. Esto es, ninguna hipoteca que grave una vivienda te impide cancelarla. Es decir nadie esta obligado a subrogarse en la hipoteca. El propblema es que el no subrogarte genera unos costes. Uno de ellos es la comisión que el acreedor hipotecario (banco) te cobre por cancelar la hipoteca (0,5%). Otro problema es que hay que cancelar la hipoteca y como bien afirmas hay que concertar una nueva hipoteca con el nbanco que elijas que hay que escriturar. Los gastos de cancelación tras las modificaciones legislativas son escasos. La nueva escritura con el banco que se elija es algo mas cara (Tasación, gastos de gestoría, actos jurídicos documentados...). Por otro lado, la subrogación no generaría esos gastos toda vez que la promotora ya ha abonado los imnpuestos correspondientes, los gastos de tasación... Ademas , como es crédito es cualificado de la Comunidad de Madrid tampoco nos encontraríamos con que hay que abonar la consabida comisión de subrogación.

Se trata, en definitiva, de ver si esos mayores gastos son compensados por el menor tipo de interés que nos ofrezca la nueva entidad que elijamos.

Pues a mi me gustaría cancelarlo, pero el probelma adicional al de la comisión de cancelación, es el cambio de escritura, ya que es un pico. Sabeis si directamente nos podemos buscar la vida y no subrogarnos en el de la promotora?