Hipotecas

Lo “bueno” de la espera es que pregunto por todo lo que se me ocurre. Sobre todo si ya tengo en mi poder el documento de solicitud de préstamo con todo el detalle.

A falta de verlo negro sobre blanco en la escritura:

- La de apertura corresponde a la de subrogación = 0,50%
- En el caso de cliente particular que adquiere vivienda habitual se aplican las comisiones de desestimiento (0,50% y luego 0,25%). Las comisiones de amortización se aplicarían si no fuerais clientes particulares o compráis otra cosa que no fuera una vivienda, que no es vuestro caso.
- La comisión por riesgo de tipo de interés se ha solicitado su no aplicación, por lo que no va en escritura.

Por la novación (cualquier modificación por tiempo/tipo/etc del cuadro de amortización original), es 0,00%.

Hola. Sí, he visto el artículo en Sur. Y también el de cuándo se supone que va a interesar más tener una hipoteca fija respecto a una variable (AQUI). En resumen, en menos de 5 años teniendo en cuenta que habla de una hipoteca fija con la “mejor” oferta en el 2,40%, y suponiendo que el euribor suba hasta el 1% en esos 5 años.

Lo de la mejor oferta no es cierto (mi propio caso actual), aunque la hipótesis sobre el euribor está por ver.

En una hipoteca variable, no sólo es el euribor, también es el diferencial. Para redondear ahora se encuentra sin dificultad en torno al 1% (e + 1,00).

Igual suena a batallitas del abuelo Cebolleta, pero no hace tanto tiempo (10 años), yo tenía hipoteca variable y se me activó el suelo en el 2,25 (+ diferencial). Ocurrió esto (fechas de mi revisión semestral):

Euribor 2009-03: 1,9090%

Euribor 2008-09: 5,3840%

En 6 meses varió -3,4750. Es cierto que desde entonces no ha hecho sino bajar estando ahora en negativo en el -0,191. Si bajó eso en 6 meses, también puede subirlo. Si lo hiciera, se pondría en el 3,284. Más el diferencial…

Está claro que si se quiere ganar/ahorrar hay que arriesgar pero prefiero tranquilidad.

Todo firmado y preparado con Unicaja.

Al final, mi operación es una subrogación con novación (reduzco cantidad de hipoteca prevista en contrato, reduzco los años y el tipo se fija al 2,15 mediante la vinculación habitual; 3,15 si yo no cumpliera).

Tengo aclarado por emails hasta la última coma que se me ha ocurrido acerca de la hipoteca, especialmente sobre las comisiones y gastos de subrogación. Resta verlo reflejado en la escritura antes de firmar.

Sólo queda fijar día y hora.

Jarumo, lo de repasar de nuevo la vivienda está bien y es incluso lógico… y de ahí que hasta nos parezca raro.

Y en cuanto a la tasación ahora aparecerá la apostilla, igual que con las notas simples. Yo he pedido 4 notas simples en el Registro 12 de Málaga con los CRU (para vivienda, trastero y 2 plazas de garaje, ya que en mi caso no están vinculados) y pone tanto que “está en construcción” como que “no está coordinado con el catastro”.

Para la solicitud de hipoteca que tengo abierta en Openbank (por si las moscas), me han dado por buenas esas notas simples. Faltaría la tasación; son unos 400€ según el banco y también según un presupuesto de TASA.

Lógico, hasta que no den la LPO no pasará a estar fetén y ya se “coordinarán” con el catastro (supongo) para que le asignen un valor catastral, el Ayto. de Málaga nos cobre el IBI y nosotros lo paguemos como unos campeones… a partir del 2019.

Editado por mokli 17/01/2018 21:12

Buenos días,

Ayer al leer el mensaje de que ya se podía ir a  tasar la vivienda llamé a Pedro y le hice varias preguntas al respecto. Cierto es que como dice mokli, ya se puede tasar la vivienda avisando al menos un día antes de la misma, pero le pregunté que si es que ya se tiene la Licencia, y me respondió que aun no, asi que estamos igual que antes, tasar ahora no es recomendable hasta que no se tenga la licencia ya que la misma quedará con dicha limitación, que una vez se obtenga habrá que pagar más dinero para quitarla ademas de tener que enviar al tasador los documentos correspondientes para que certifique que dicha limitación se ha subsanado. Las entidades bancarias no admiten tasaciones con ningun tipo de limitaciones.

También le pregunté si se está procediendo a la reparación de los diferentes defectos encontrados en las visitas a las viviendas que hemos realizado los vecinos, me dijo que sí, que se está reparando y que la constructora nos irá llamando a cada vecino para hacer una nueva visita a la vivienda para que demos conformidad a las reparaciones llevadas a cabo, algo que veo bastante bien la verdad.

Me comenta Pedro que ya se puede ir a tasar la vivienda, avisando siempre con un día de antelación.

Por cierto, si alguien tiene noticias sobre la posibilidad de realizar la tasación, que haga el favor de informarnos por aquí.

Según me comentó el comercial de Openbank, lo referente a la cancelación se hacía en la misma visita al notario para la compraventa. “Diferentes negocios jurídicos” en la jerga.

En ese caso Openbank (o la entidad X) le entregaba la cantidad hipotecada a Unicaja y se encargaba de tramitar la cancelación (a cargo de Unicaja según consta en nuestro contrato).

Y evidentemente pasamos a ser deudores de la otra entidad con la vivienda como prenda o garantía.

Pero siempre nos encontramos con la misma piedra en el camino: la tasación.

Ayer por la tarde, casi a oscuras, estaban dándole retoques a la escalinata de la piscina… Les tienen que estar avisando que incumplen no sé cuántas normativas y subsanándolas a marchas forzadas.

La licencia la darán cuando esté todo fetén, o casi.

Al tun-tun son 3 o 4… literalmente.

Y eso lo había pensado yo. Si algún vecino trabaja en Santander/Bankia/etc y tiene oferta de empleado, ¿tiene que renunciar a ella?

Incluso he solicitado presupuesto en TASA que son de Málaga y están entre los homologados:

DESCRIPCIÓN:
Concepto Importe
Valoración de una vivienda, dos plazas de garaje y un trastero en C/Jalón 20 esq., en Málaga 350 €
IVA 73,50 €
TOTAL 423,50 €
ADVERTENCIAS: El presente presupuesto caduca el 15 de Enero de 2018

Pero no veo claro el momento en el que se podría solicitar la tasación, tras la LPO (primer piso entregado) y antes del plazo de firmar según contrato. Además para tasar deben dejar las llaves y pueden remolonear todo lo que quieran.

La ley debería haber contemplado esta circunstancia.

Editado por mokli 19/12/2017 16:46

Editado por mokli 19/12/2017 16:50

Sí, lo de las “prisas” (las que hasta ahora ellos no están teniendo salvo cuando hay que soltar pasta) a la hora de firmar, de acuerdo al contrato, soy consciente de ello.

Yo tengo el papeleo presentado en Unicaja y supuestamente aprobada. “Esperando que salte la LPO”, palabras textuales.

También las tengo aprobadas (papeleo y riesgo económico), pero a falta de la tasación, en Openbank e ING.

Está montado para hacerlo con Unicaja o pagarlo martín-martín.

Yo llamé a TINSA para preguntarle si podía tasar antes de que se obtenga la licencia de primera ocupación y me lo desaconsejaron, porque tasarla, la tasan, pero dejan una coletilla en la misma pendiente de la LPO, una  vez obtenida habría que transmitirla al tasador para que levante dicha “carga” de la tasación previo pago de unos 50€ adicionales a los ya pagados por la tasación.

El que tenga pensado sacar la hipoteca con otra entidad distinta de Unicaja, debe estar ágil e intentar enterarse lo antes posible de la obtención de la LPO para poder solicitar rápidamente tasación y agilizar la firma con la entidad elegida, ya que según el contrato, desde el momento en que la promotora ponga a disposición del comprador la vivienda, este tiene 20 días para ejecutar la firma en notaría si no se quiere incurrir en incumplimiento de contrato. Mucho me temo que intentarán presionar a todos los compradores para firmar rápido y caer en las redes de Unicaja….La señorita Maria Jose se lo comenté una vez por teléfono y le sentó hasta mal, menudo fichaje que tenemos en la caseta, menos mal que Pedro amortigua la “amabilidad” de esta chica

¿Alguien ha podido hacer tasación para poder hacer la hipoteca con otra entidad aparte de Unicaja?

Hoy hemos ido a Unicaja-Molière para remachar las últimas dudas y demás. Queda todo ya pendiente de que “salte la licencia [de primera ocupación>”.

Al final lo comentado en algún post mío anterior:

- interés (fijo): 2,15% (con bonificación máxima); sin bonificaciones 3,15%

- plazo: 29 años

- comisión subrogación: 0,50%

- comisión compensación/desistimiento: 0,50% (5 primeros años), 0,25% (siguientes); si es amortización parcial, reducción en cuota o en plazo (a elegir)

- comisión risego tipo interés (sólo para tipo fijo): Unicaja aplica (hasta ahora me dicen que no se ha dado el caso) la segunda posibilidad de la Ley 41/2007 “La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.”. Me mostró una hipoteca real y figuraba este párrafo tal cual.

- comisión modificación condiciones (novación): 0,00%

Bonificaciones: hay muchas combinaciones según lo contratado, pero el tope de suma de bonificaciones es -1,00.

En mi caso:

1. Paquete básico: -0,75 (nómina, tarjeta mastercard cred/deb, recibos habituales, seguro hogar, seguro vida)
2. Según importe nómina media: -0,25
3. Suma bonificaciones: -1,00

Ya sólo queda que avisen para hacer la cuenta, preparar los 3 cheques (resto_entrada, fondo_comunidad, resto_reformas) e ingresar la provisión de gastos.

Y revisar el piso, que sigue pendiente el tema.

Y firmar ante notario, claro...

Alea iacta est.

Editado por mokli 13/12/2017 18:12

Editado por mokli 13/12/2017 18:14

Pues no te vayas a creer que hay mucha diferencia entre subrogarse o no. Al menos si la subrogación conlleva “modificaciones” (tiempo y no sé si hasta de cantidades), lo que se conoce como novación.

Haciendo una simulación en una entidad vía web (ING), para la cantidad que solicito y el mismo plazo me salen unos 11.500€ entre gastos de compra-venta y los de hipoteca nueva. La cancelación de la hipoteca actual correría a cargo de GIA según el contrato que tenemos firmado.

En Unicaja, para empezar está la comisión de subrogación (0,50%). Entre pitos y flautas se pone en unos 9.000€.

Pero el problema para hacerlo con otra entidad es que hay que hacer tasación previamente (Unicaja me dice que con subrogación no hace falta).

¿Y cómo se puede tasar previamente a la entrega de llaves?

Estoy por hacerla sin modificaciones (euribor + 1,15; primer año fijo al 2,00%) y después del primer año pues ya se verá...

Qué tal van las hipotecas?. Vaya jaleo nos toca ahora.

Algo importante que puede ser determinante a favor de Unicaja, es el tema de la subrogación o necesidad de hacer la compra-venta. Hay una diferencia de unos 5.000€, que es difícil de compensar con las condiciones de una u otra.

A nivel de  variable, están en el mejor de los casos a EURIBOR+0.8% 

A nivel de interés fijo, influye mucho el tiempo de la hipoteca:

 – A 30 años: 2.4%

 – A 25 años: 2.2%

 – A 20 años: 2%

Siempre con alta vinculación a la entidad.

En caso de que alguno de vosotr@s sea funcionario, tiene posibilidades de tener 0.1-0.2% de mejora en las condiciones.

Oficialmente tienen hipoteca a tipo fijo de forma genérica. Sólo hay que ver su página web. Pero lo que viene, después de rebuscar (descargando el FIPRE), digamos, es “infumable”. Está pensado para pasarse por la sucursal de turno.

Para esta promoción y con Unicaja, lo “oficial” es subrogarse al euribor + 1,10 (euribor + 2,10 sin bonificaciones), siendo el primer año fijo al 2,00%.

“Oficial”, salvo que a cada uno nos digan algo más o menos diferente en razón de colectivos, etc. Por ejemplo, no tengo la menor duda que un empleado de Unicaja, si fuera el caso, tendrá mejores condiciones que el resto. Al igual que yo las tengo en la empresa para la que trabajo.

A partir de lo que a cada uno le ofrezcan, lo demás es negociación. Toma y daca. Quien no llora no…

Yo te aseguro que tengo por escrito la oferta que te he puesto más arriba.

Pues me acaban de llamar ahora mismo de la oficina de moliere, y he aprovechado para preguntar si ya hay oferta a tipo fijo y me han dicho que aún no

Siguiendo con Unicaja.

Ya tenemos oferta para tipo fijo. En resumen:

• interés: 2,15% (con bonificación máxima); sin bonificaciones 3,15%
• plazo: entre 20 y 25 años
• comisión subrogación: 0,50%
• comisión modificación condiciones: 0,00%

La verdad es que no es mala oferta (en tipo es bastante buena comparada con la competencia).

Yo estuve ayer en Unicaja de Av. Moliere. Me presenté a las bravas y la persona de contacto (la directora para más señas) me atendió muy amablemente.

Esta tarde me ha enviado un correo con todo lo comentado.

En resumen:

• primer año: fijo al 2,00%

• resto años: euribor + 1,10% (con bonificación máxima); sin bonificaciones euribor + 2,10%

• comisión subrogación: 0,50%

Queda aclarar si es posible el plazo que planteamos y si sería posible a tipo fijo. No me dijo que no de primeras y queda abierto.

La diferencia entre subrogarse o hacer hipoteca nueva en otra entidad, en nuestro caso, serían unos 6000€.

Jarumo, vaya si te han dado información!!!

A ver si se van concretando cosas.

Por cierto, quien reciba la carta que haga el favor de subirla aquí, quitando cualquier detalle personal si lo hubiera, claro.

Buenas a todos,

Acabo de llamar a la caseta de ventas para pedir de nuevo información sobre plazos de entrega, licencia, y demas...pues bien la chica me ha comentado que esta mañana han tenido una reunión con GIA para tratar las gestiones finales de la promoción para su entrega, que nos van a mandar una carta a cada uno por correo ordinario explicandonos todo lo referente a la entrega de las viviendas y demas información de interés y que nos llegará en la semana del 20 de Noviembre aprox. También le he preguntado que si se sabe algo sobre el tema de la oferta de subrogación que nos tiene que hacer Unicaja, pues bien, me ha dicho que a partir del día de hoy tenemos una persona de contacto de Unicaja de la oficina situada en la Avenida de Moliere para acudir a ella y tratar todo lo referente a la subrogación con ellos. Sus datos de contacto son los siguientes:

Beatriz Segado Cespedes
952173281
bsegadoc@unicaja.es
 

Por último, me ha comentado también que GIA les ha transmitido a ellos que van a hacer todo lo que estén en sus manos para entregar las viviendas antes de final de año, aunque sea una sola, sino ya despues de reyes.

En fin, para que ya se va viendo la luz al final del tunel...

En resumen, y basándome en mi experiencia:

1.Entidades “misteriosas”: de Unicaja no tenemos noticias “oficialmente”, aunque sí conocemos las condiciones de subrrogación en contratos firmados a partir de septiembre de 2016; también acudiendo a una sucursal (yo fui a la de los Guindos) para ver qué pedían y qué ofrecían; tengo oferta por colectivo pero salía mejor subrrogarse

2.Entidades “tranquilas”; Bankia, BBVA (la “mía” actualmente); hasta que no se pueda tasar no hay tutía

3.Entidades “lanzadas”: 

• Openbank; en mi opinión, la mejor oferta en fija y en variable (mejor que con el Santander y eso que son del mismo grupo); mínima vinculación (oficialmente sólo nómina); les he puesto fecha objetivo de firma el 29 de diciembre y no me han puesto incovenientes; esperando tasación
• ING; sólo mixta y variable; vinculación baja, es decir ,“el trío” de nómina-seguro hogar-seguro vida; esperando tasación

Con estas 2 entidades me han dado el ok de “riesgo” en menos de 15 días; si por ellos fuera, el tasador iba ya y firmábamos a la mayor brevedad.

Bueno, la visita ya tuvo lugar y como me esperaba, la respuesta es que “todavía es pronto” para darnos una oferta, y que mejor volvamos cuando esté más cercana la fecha de entrega.

Pues nada, más tiempo para ver más opciones, visita a la subcentral de Unicaja (Av. Andalucía) incluida, aunque somos más bien escépticos.

Bueno, está claro que en la decisión de decantarse por una entidad u otra influyen varios factores: experiencias pasadas, tipo de interés nominal (TIN), ofertas a colectivos, comisiones, vinculaciones, oficinas, cajeros, etc. Y que te la concedan, claro… Porque esto es es “cosa de dos” (entidad y cliente).

La primera opción va a ser la oferta a tipo fijo de Bankia (2,50% entre 21 y 25 años), porque aunque no es el interés más atractivo (los hay peores), es la que menos vinculaciones pide sobre el papel (sólo la nómina), y la que tiene las menores comisiones relativas a la hipoteca (apertura, etc, todo al 0% ahora mismo). Evidentemente, el TAE se aproxima al TIN.

Y digo sobre el papel, porque en una visita anterior me dijeron que sí, que la oferta era ésa, pero para que la entidad lo concediera, el seguro de hogar y el de vida deberíamos hacerlo con ellos el primer año, y que luego ya éramos libre de mantener los seguros allí, o buscarlos en otra parte.

• El de Hogar es obligatorio aunque sea por la cobertura mínima (“de incendios”), poniendo al banco como beneficiario hipotecario.
• El de vida no es obligatorio. Es aconsejable. Nada más. En otras entidades infuye en la bonificación. En este caso no.

No hemos sido nunca clientes de Bankia/CajaMadrid/etc en la vida. Esta semana “nos hemos hecho clientes” vía web (muy rápido) y eligiendo  una sucursal “física” como la asociada. Como somos dos, hemos hecho 2 cuentas individuales ON(line) y partir de que las validaran, otra cuenta con los dos como titulares. 

Nos acercaremos este martes o miércoles tempranito a la sucursal de Bankia de la Carretera de Cádiz (junto a Málaga Wagen). De todas formas lo que vamos a conseguir por ahora es una oferta vinculante que no nos obliga (a la entidad sí, y por el plazo que recoja; normalmente 1 mes).

Y eso sin saber nada oficialmente de Unicaja, salvo indirectamente.