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serherbob
17/01/2006 08:47

Duda Prestamo

¿Cuáles son las condiciones del préstamo y los gastos asociados si me voy con otro banco?

1.884 lecturas | 17 respuestas
Buenos días.

Tengo una duda sobre las condiciones del Prestamo. Los de la primera fase la tenemos con el Central Hispano y según el contrato las condiciones podemos decir que son muy "normalitas".

Cuando firme el contrato, mi piso es de 4 dormitorios, se nos comento que a la firma tendría unos gastos de 4000€, pero ¿estos son tanto si cojo esta hipoteca como si me voy con otro banco?

Por otro lado, segun mis cuentas si estos gastos fueran independientemente del banco y me fuera a otro los gastos de subrogación practicamente igualaría la diferencia de las letras por el importe de los gastos.

Como parece ser que la fecha de entrega se sigue manteniendo para Junio/Julio, pues me gustaría si alguien entiende de esto me podria explicar como funciona y si cree que merece la pena buscar otro banco o siempre es mejor quedarse con el que esta en el contrato.

Muchas gracias.
 
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Etiquetas
Condiciones del préstamo Gastos de subrogación Elección del banco
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sirenas
28/01/2006 19:13
¿Qué opinais de la hipoteca de Alcampo?
Yo también he empezado a mirar hipotecas y la mejor que he encontrado es esta.

He copiado un fragmento de una oferta que había el año pasado, a ver si en este año hacen algo igual. ¿conoceis a alguien que la tenga?

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ALCAMPO OFRECE LA HIPOTECA MÁS BARATA DEL MERCADO DEL MERCADO Y SIN GASTOS AÑADIDO.
Baja el interés al Euribor +0,40%, del 15 de abril al 16 de junio, sin comisión de apertura y sin necesidad de cambiar de banco o domiciliar la nómina


Madrid, 13 de abril de 2005 .- La cadena de distribución Alcampo ofrece, entre el 15 de abril y el 16 de junio, su préstamo hipotecario con un interés del euribor + 0,40%, sin comisión de apertura ni redondeo en las revisiones. Además, esta hipoteca no conlleva cambio de banco ni domiciliación de la nómina ni los recibos.

Esta promoción hipotecaria se realiza por segundo año consecutivo y se enmarca dentro la política de Alcampo de ofrecer sus productos y servicios al precio más bajo y con la mayor calidad.

Este préstamo hipotecario, denominado “Hiper Hipoteca Alcampo” permite obtener hasta el 80% del valor de la tasación para la vivienda habitual y un plazo de devolución de hasta 30 años. Esta oferta supone un TIN del 2,99% en el primer año y la aplicación para las revisiones posteriores del euribor + 0,40%.

Para acceder a este tipo de préstamos es necesario ser titular de Tarjeta Alcampo, una tarjeta de crédito gratuita que permite beneficiarse de préstamos instantáneos, personales e hipotecarios y que ofrece financiación gratuita de determinados artículos y descuentos adicionales en los hipermercados y estaciones de servicio Alcampo.

Alcampo fue pionera en la oferta de productos financieros y créditos personales, actividad que inició en 1999, y que amplió un año después, en octubre de 2000, a las hipotecas.



 
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Laura y Yon
28/01/2006 12:54
Efectivamente, josemu, hay tienes razon...si no te subrogas tienes que pagar los gastos de la apertura de una nueva hipoteca, es decir, la tasación, la comisión de apertura, y los gastos de gestoria, y notario de la nueva hipoteca, gastos que subrogandote no tienes, ya que la hipoteca ya está abierta.

En definitiva, subrogarte sale bastante mas barato en el momento de la firma, lo que hay que ver es el ahorro que podría suponer el diferencial mas bajo que pueda ofrecerme otra entidad...tened en cuenta que la diferencia, como he dicho antes, entre un diferencial del 0.60 y otro del 0.55 no es tanto, y si es bastante el desembolso de dinero que supone no subrogarte....
 
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ezeke
27/01/2006 08:24
Efectivamente Josemu tiene razón. Si no te subrogas tienes unos gastos adicionales. Asi es que los cálculos que hay que hacer, es si merece la pena pagar esa cantidad o no, en función de las condiciones que consigas en el nuevo banco.

Salu2
Ezequiel
 
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josemu
26/01/2006 23:14
laura y yon pero si no te surogas, creo que aparte de los gastos de la compra-venta, tienes que pagar los gastos de constitución de hipoteca (notaria, gestoria y actos juridicos documentados).
En definitiva pagarias dos veces a hacienda a la notaria y a la gestoria
 
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Laura y Yon
26/01/2006 21:58
Me vais a perdonar que sea algo pesado con el tema, pero veo que hay una cosa que no queda del todo clara, y me gustaría intentar contribuir a aclararla....

Los gastos de compraventa, es decir, la escritura de compraventa, no tiene nada que ver con que te subrogues en la hipoteca del promotor o no. Esa escritura depende del valor de la casa, con lo que el gasto es el mismo te subrogues o no. La escritura de compraventa incluye los gastos de notaría, registro de la propiedad, hacienda y gestoria, y, repito, es el mismo importe te subrogues o no.
 
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sayse
26/01/2006 21:15
Vecinos, desde mi punto de vista hay bancos que dan mejores condiciones y más aun hoy que como está subiendo el euribor están bajando "los redondeos" (el porcentaje que suben al euribor).
POr el tema de gastos, haceros a la idea que vienen a ser más o menos un 10% de lo que vayais a escriturar. Os recomiendo la pág de hipotecagratis en el apartado de calculadoras os podeis hacer una idea de los gastos aproximados.
Sobre la hipoteca, no hay obligación de subrogarse en la que tiene la promotora y además con los gastos de esa cancelación corren ellos.
Un saludo y qué poquito les queda a algunos, eh?
 
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josemu
26/01/2006 00:10
Hay que resumir.
los gastos del banco dependen de la negociación en cada caso.
Pero los gastos de escritura si que varian un poco que son(
Tasación, actos juridicos documentados,notaria, registro de la propiedad y gestoria).
Al no surogarte los gastos mencionados los tienes que hacer aparte de los de compra-venta, tambien a los gastos de escritura de hipoteca.
En resumen serian doble gasto uno por lo de la hipoteca y el otro por los de escritura de compra-venta.
Os dejo una paguina de internet que hace de calculadora de gastos de escritura. ya podeis estar haciendo cuentecitas.
http://personales.mundivia.es/jramos/tools/escritG.htm

 
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Laura y Yon
25/01/2006 21:41
Bueno, creo que nos estamos liando un poco con el tema de las hipotecas, y me gustaría aclarar alguna cosita...no pretendo sentar catedra, pero creerme, se de que hablo...

1º ; Si te subrogas en la hipoteca del promotor (ya sea Caixa o BSCH), los gastos que tienes que pagar son ;
- Gastos de Escritura de compraventa (esto no se le paga al banco, son gastos de Notaría, Registro, Gestoría....)
- Comisión de subrogación, si el banco la tiene, que seguramente si.

Os aseguro que en caso de SUBROGAROS no hay más gastos, si no quereis 2ª hipoteca ; si quereis 2ª hipoteca, habría que pagar, además, los gastos de la tasación de la casa, la comisión de apertura del préstamo, y los gastos de notaria, registro y gestoria de la 2ª hipoteca.

2º Si no os subrogais en el prestamo del promotor, lo que hay que hacer es cancelar la hipoteca que ellos tienen. El promotor asume todos los gastos de la cancelación, asique en ese sentido no hay problema, pero tened en cuenta que esos gastos se refieren a la cancelación REGISTRAL de la hipoteca, ya que la cancelación economica la hacemos nosotros con el dinero que nos concede el otro banco. Al abrir un prestamo con otro banco, los gastos se disparan un poquito, ya que hay que pagar la tasación de la casa, las comisiones de apertura de la hipoteca, los gastos de notaria, registro....Tened en cuenta que la escritura de compraventa cuesta, en los dos casos, LO MISMO.

Resumiendo, subrogándonos en la hipoteca del promotor, te ahorras los gastos de apertura de una hipoteca nueva, pero no lo escritura de compraventa, que esa hay que pagar igual en los dos casos. Ahora ya esta en cada uno echar sus numeros y ver si con los diferenciales de uno y otro banco se compensan los posibles gastos de apertura del prestamo...a tirar de calculadora!!!!!...

Otra cosita...tened en cuenta que entre un 0.50% y un 0.45% no hay tanta diferencia mensual...

Saludos vecinos!!!!!
 
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ezeke
25/01/2006 08:45
Buenos días Carlos 111:

Respecto al mensaje en el que se hace el desglose de gastos aproximados tanto de compra-venta como de
hipoteca tengo unas dudas:

1º Dentro de los conceptos que indicas no esta incluido el precio de la escritura,no? Supongo que serían en torno a 3000-4000€ adicionales.

2º ¿A que se debe la diferencia de gastos de compra-venta entre si te quedas con el banco de la constructora o si te vas a otro banco? ¿Cual es el concepto adicional? Yo pensaba que la diferencia vendría en la parte de gastos de la hipoteca (una ya esta constituida, y si coges
otro banco tendrías que constituirla de nuevo) pero no en la parte de gastos de compra-venta.

3º ¿Como que no te tasan el piso a valor de día de hoy? Entonces en el caso de querer aumentar el valor del dinero que pides en la hipoteca, por ejemplo para incluir todos los gastos de compra-venta y de constitución de la hipoteca, ¿como lo hacen?

Bueno, muchas gracias por adelantado por aclararme mis dudas.

Un saludo
Ezeke
 
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juan jose
25/01/2006 08:44
Buenos días, no os parece que el mejor préstamo es el de Caja Madrid ???, es que yo pienso que sí y me gustaría saber las opiniones de los demás, por si me estoy equivocando.

http://www.cajamadrid.es/CajaMadrid/Home/cruce/0,0,1194_1112683*3418,00.html

"28-12-2005 Caja Madrid lanza una hipoteca, al Euribor+0,39 y sin comisión de apertura, para facilitar el acces a la vivienda de los jóvenes.
La Comunidad de Madrid y Caja Madrid han lanzado una hipoteca para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes madrileños. El nuevo préstamo aplica una tipo de interés del 2,75% durante los primeros seis meses y, posteriormente, del Euribor+0,39 puntos. Además, la hipoteca no aplica comisión de apertura y cuenta con un plazo máximo de amortización de hasta 40 años.
La nueva hipoteca es fruto del acuerdo firmado hoy por Luis Peral, Consejero de Educación de la Comunidad de Madrid, Luis Enrique Gabarda Durán, Subdirector General y Director de Gabinete de Presidencia de Caja Madrid, y Antonio Román González, Subdirector General y Director General de Marketing de Caja Madrid. El convenio se ha firmado para desarrollar el Servicio de Hipoteca Joven de la Comunidad de Madrid, contemplado en el programa Bolsa de Vivienda Joven de la Dirección general de Juventud de la Comunidad de Madrid.
Mediante este acuerdo, la Comunidad de Madrid y Caja Madrid crean un producto financiero-hipotecario con la finalidad de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a los jóvenes madrileños. Ambas partes están convencidas que la Hipoteca Joven de la Comunidad de Madrid será el producto hipotecario de referencia para los jóvenes de la Comunidad.
Podrán ser beneficiarios de la Hipoteca Joven de la Comunidad de Madrid los jóvenes de la citada comunidad, con edades comprendidas entre los 18 y 35 años, que tramiten la solicitud de préstamo hipotecario a través del Programa Bolsa Vivienda Joven y en las cerca de 1.000 sucursales que Caja Madrid tiene en la citada comunidad autónoma.
El convenio entre la Consejería de Educación de la Comunidad de Madrid y Caja Madrid permanecerá vigente hasta 31 de diciembre de 2006 y podrá prorrogarse por sucesivos períodos anuales con el mutuo consentimiento de las partes."

 
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serherbob
25/01/2006 08:36
En nuestro caso textualmente dice:

" ...En el caso de no subrogarse a dicho préstamo hipotecario, o de no ser autorizada la subrogación por la entidad de crédito acreedora, LA COMPRADORA vendrá obligada a satisfacer el importe reflejado en este punto a LA VENDEDORA en el acto de la firma de la escritura de compraventa y entrega de llaves, mediante cheque bancario o cheque conformado. En este supuesto, todos los gastos que ocasione la escritura de cancelación del crédito hipotecario, incluso su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán de cuenta de LA VENDEDORA ..."

Entiendo que comisión de Subrogacion 0.

Por otro lado se supone que nuestra sucursal esta en Bravo Murillo 210, alguien ya ha hablado con ellos??

En su dia la jefa de sucursal de mi banco CajaMadrid, me dijo que por lo que entendia en contrato. Si encontrabamos cualquier banco con comisión de Apertura 0 y diferencial menor de 0.6, la diferencia unicamente la ibamos a tener en el precio de tasación aproximadamente 300€, no se si es verdad pero es lo que me dijo.

Pero supongo que primero hay que oir lo que nos diga nuestra sucursal, por eso digo si alguien ya ha hablado.
 
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carlos111
25/01/2006 00:02
duda 1 : la COMISION de subrrogacion se paga en todos los casos que haya subrrogacion, excepto que este especificado lo contrario en contrato, pero es una tajada para los bancos que dificilmente dejaran escapar.
cuidado, una cosa es la subrrogacion y otra la COMISION de subrrogacion, son dos gastos diferentes.
la subrrogacion siempre sera mas cara en un banco "ajeno" que en el banco de la constructora, la comision es muy negociable y es una comision sobre el valor de la subrrogacion, en el peor de los casos no llegara a 400 euros para un piso de unos 200.000 euros.


Duda 2: es un porcentaje sobre el precio de la vivienda que se desglosa en los siguientes conceptos:
tanto por ciento de notaria
tanto por ciento de gestoria
tanto por ciento de registro
Iva sobre la suma de los 3 conceptos

otra cosa, no soy abogado ni trabajo para ninguna entidad financiera ni inmobiliaria, como dije antes soy contable de una empresa. Si alguno de los conceptos estan equivocados por mi parte no dudeis en aclararlos quien realmente se dedique a esto de lleno.
Mi intencion es solo orientar para evitar los futuros "sustos"
salu2

 
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sirenas
24/01/2006 20:37

tengo una duda:

la comision de subrrogación se paga cuando hacemos la hipoteca con el banco que dice la promotora o se paga cuando lo hacemos con otro banco.

Otra duda: ¿los gastos de compra-venta son fijos para todos los pisos o es un porcentaje del precio de la vivienda?

 
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carlos111
24/01/2006 20:17
fe de erratas: el piso del ejemplo cuesta 202.000 euros.
donde puse 168.000 eran 202.000
Si os pasais por el servicio de reclamaciones del banco de españa podreis ver que el santander es el banco con mas reclamaciones impuestas por costes indebidos con un total de 773 expedientes tramitados en el 2005. le siguen muy de lejos bbva con 359, la caixa 136, bankinter con 75, etc...
de las 773 reclamaciones el 29.3% por problemas hipotecarios, 28% por transferencias, 11% tarjetas de credito, etc...
Fuente: Banco de España.
A eso debeis de añadirle, las reclamaciones que nunca llegan hasta el banco de españa, por ejemplo en organizaciones de consumidores, etc...
y eso es solo del banco, si contratais su seguro de vivienda... bueno yo no soy nadie para opinar aqui de ese servicio, ya que no tengo fuentes (en el anterior como dije es el banco de españa quien da esa informacion). Pero bueno si podeis hacerlo con cualquier otra compañia que sea de seguros "DE VERDAD", os quitareis pasar verdaderos traumas...

Aunque la mejor prueba de eso es pasar unos dias por el santander del c.c el reston y hacer cola un ratito, vereis como 3 de cada 10 personas van a reclamar un coste indebido...
yo lo comprobe despues de 4 años trabajando con ellos a diario...(trabajo de contable para una empresa e hice muchas colas)
;-)
 
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carlos111
24/01/2006 16:54
gastos ante una nueva vivienda:
precio de la vivienda 168.000 euros (para que hagais cuentas)
a tener en cuenta:
a la entrega de llaves hay que pagar el Iva de la hipoteca (11000 euros aprox)
gastos:
compra venta 3300
subrogacion nos 1500 + comision de subrogacion (negociable con el banco entre 0,30 y 1%)
seguro de la vivienda obligatorio unos 176 euros
seguro de vida vinculado al prestamo hipotecario unos 300 euros
todo esto haciendolo con el banco del promotor, si utilizas otro banco necesitas:
tasacion de la vivienda unos 300 euros
gastos de compraventa (antes 3300, en este caso unos 7000)
luego esta la hipoteca. la tasacion sera la de el dia de firma de la reserva (hace mas de 1 años en mi caso) y el banco del promotor dificilmente te hara la tasacion a dia de hoy, muy dificilmente. de todas formas si lo consigues, debes de abonar la tasacion unos 300 euros.

para hipotecas por encima del 80% del valor (siempre a la firma de la reserva):
de media esta en euribor + 0.60
resto de la hipoteca euribor + 0.65
este es el precio de media, mas de eso es una hipoteca cara, menos es lo que teneis que negociar.
para hipotecas de menos del 80% podeis negociar hasta euribor + 0.36 es lo mas bajo que he visto yo.
un consejo... cuidadito con el santander...

espero haberos ayudado
 
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Narese
17/01/2006 12:34
Hola a todos,

Yo la verdad es que me estoy liando un poco respecto a la información que habeis dado. Yo aclaro lo que que se por si os ayuda.
Nosotros somos de la primera fase y nuestra hipoteca esta con el Santander Central Hispano. Las condiciones ya estan pactadas por la promotora, y vienen en el contrato, y son una hipoteca a 30 años con un interés revisable anualmente del Euribor + 0,6( por lo menos para nuestro piso de 3 habitaciones) . No hay gastos de apertura de hipoteca(porque realmente ya esta concedida) ni gastos de cancelación en caso de querer hacer la hipoteca con otro banco, por lo que quien quiera irse a otro banco no debe tener ningun gasto ( eso es lo que nos dijo Carlos) .Además hay una serie de cantidades que puedes ir pagando antes (cancelaciones parciales) sin gastos.

La cuestión de irse a otros bancos son los gastos de apertura de hipoteca, pero eso depende del banco y de lo que cada uno negocie, porque por ejemplo ING Direct dice que no cobra por apertura .Y se que hay bancos que tienen intereses más bajos, por ejemplo del Euribor+0,45, con lo que la letra se reducuría considerablemente.Ya hay que evaular ahi lo que comentais de si interesa esa reducción de la letra frente al posible gasto de apertura de una nueva hipoteca.

Respecto a la tasación actual del piso, ezeque, no sabemos nada. Me imagino que habra que pedirle al banco una segunda tasación (pagandola claro) para ver cual es el valor actual de piso, que será más alta que cuando lo tasaron hace un par de años. Nosotros vamos a ir a informarnos al Santander( ay a otros bancos) de esto ya que tambien nos interesa ver si lo tasan más alto para que ese 80 % que nos concedan sea más alto. Y de la posibilidad de que se aumente el prestamo de la hipoteca, porque tampoco sabemos si al cambiar la cantidad perdemos todas las ventajas que ya hay pactadas con el Santander.

Respecto a los 4000/200 euros que hablais, según lo que tengo entendido eso es el gasto de escrituras( qu incluye notarios y otras cosas) que depende no de la hipoteca, sino del valor del piso. A nosotros para uno de 3 habitaciones nos comentaros que unos 4000-5000 euritos.

ueno despues de todo este rollo os dejo.

 
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ezeke
17/01/2006 11:18
Buenas:

Parece ser que como poco a poco se va acercando la fecha de entrega de los pisos, ya empezamos todos a estar atentos al tema de las hipotecas. Nosotros tambien somos de la primera fase, pero tenemos la hipoteca con La Caixa. No se cuales serán las condiciones de la gente del Santander. Las de La Caixa creo que tienen unos valores por defecto, por lo que no se si en el caso de querer renegociar esas condiciones (por ejemplo, duración en numero de años de la hipoteca) tendrá un gasto adicional, asi mismo como el tema de la retasación (¿alguien saber como va con el Santander?)


En cuanto a esto último, ¿alguien sabe a cuanto esta el valor actual de la tasación del piso? Mas que nada es para saber en que cantidad se podría aumentar la hipoteca respecto a la base del 80% del valor de tasación que se hizo en el momento de que la constructora constituyera la hipoteca.

Yo creo que lo mejor es hacer cuentas pregunta en varios bancos, y teniendo en cuenta no solo la cuantía de la letra que resulte a pagar, sino también otras cosas como periodo de tiempo máximo, comisiones de cancelación total o parcial, tipo de revisión de la hipoteca, servicios adicionales a contratar con el banco (tarjetas, domiciliación de recibos, seguro de la casa, etc..)

Saludos
Ezeke
 
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