esta es la contestación a la reclamación que lleve a la EMVS
Estimado vecino:
Me dirijo a usted en contestación al escrito-reclamación, que me envía, con relación a la adjudicación de un piso del plan de vivienda joven de la C.M.
En primer lugar quiero destacar que el Ayuntamiento no participa en estas promociones; el plan de vivienda es de la Comunidad de Madrid, y el promotor la empresa Larcovi, el ayuntamiento buscando más oportunidades de acceso a viviendas para los jóvenes de nuestra ciudad, se sumó a este plan en los siguientes términos:
El ayuntamiento aportaba 3 parcelas para que se construyan 407 viviendas de este plan (en la actualidad pendiente de construcción).
Y por su parte la Comunidad de Madrid se comprometía a sortear sus 403 viviendas y las 407 que aportaba el Ayuntamiento solo a Torrejoneros, que cumpliendo los requisitos generales de acceso a viviendas protegidas, además tuvieran una antigüedad en el empadronamiento de 10 años consecutivos, o 10 años en los últimos 15 años; en vez de sortearlo entre los solicitantes del plan joven ( más de 100.000 personas) como había ocurrido en los sorteos anteriores de 1100 viviendas sitas en Torrejón de Ardoz, sin que apenas fuesen Torrejoneros adjudicatarios de las mismas.
En segundo lugar quiero explicarle las diferencias, entre el Plan Municipal 03/07 y el Plan de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid. Respecto a las plazas de aparcamiento.
El Plan Municipal 03/07, fue un plan que realizó íntegramente el Ayuntamiento, que preparó y publicitó el anterior equipo de gobierno (PSOE –IU) , y que estamos ejecutando actualmente, es un plan que en su inicio se elaboró con multitud de errores, y que se publicitó a los ciudadanos de la misma manera .provocando un perjuicio a los adjudicatarios ( al haberlos publicitado con una plaza de aparcamiento)
Aún entendiendo que la responsabilidad de estos fallos era del anterior equipo de Gobierno (PSOE-IU), el responsable máximo debía ser el ayuntamiento, lo que nos llevó a adoptar una medida EXCEPCIONAL, como era la de adquirir las segundas plazas de garaje a todos aquellos adjudicatarios que no la quisieran, como digo fue una medida excepcional y sin precedentes, debido a que el Gobierno local anterior no había dicho la verdad a los adjudicatarios.
Distinta situación la anterior de la que nos ocupa, puesto que nosotros no somos los responsables de este plan, así mismo tampoco somos los competentes para vincular o desvincular plazas de aparcamiento a las viviendas ( competencia exclusiva de la C.M.) algo que tampoco éramos en el plan 03/07, y por lo tanto tuvimos que adquirir dichas plazas.
Algo que en este caso no vamos a poder afrontar.
En cuanto a la idoneidad de vincular dos plazas de aparcamiento a una vivienda de protección oficial, nuestra postura es contraria a tal situación, prueba de ello es el I Plan Municipal 2008-2011, en el que se vincula una sola plaza de aparcamiento y se ofrece la posibilidad de adquirir otra de manera voluntaria a las 601 viviendas que se construyen.
En tercer lugar quiero informarle de las siguientes precisiones técnicas en relación a su vivienda, la cual posee el precio de módulo antiguo:
a) Toda la normativa que rige las viviendas ya sean protegidas o libres, es de competencia estatal y autonómica, en ningún caso municipal.
b) La renta se calcula en base a la orden 2863/2004, de 8 de noviembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por lo que se adecuan los precios máximos de venta de las viviendas protegidas a lo dispuesto en el RD 1721/2004 de 23 de julio, en este se establece que el precio concreto del arrendamiento en Torrejón es de 1012,41 Euros/m2 útil.
Renta anual máxima inicial= 7 por 100, computándose el m² útil de vivienda a 1.012,41.-€ y el m² útil de garaje y trastero al 60% de 1.012,41.-€, con un máximo de 25 m² de plaza de garaje y 8 m² de trastero.
A modo de ejemplo:
M2 Constr
M2 útil
Pr Viv
Pr 1ª Plza
Pr 2ª Plza
Pr Trast
Pr Total
Renta Anual
Renta Mes
70
56
56.694,96 €
15.186,15 €
15.186,15 €
4.859,57 €
91.926,83 €
6.434,88 €
536,24 €
c) En cuanto a la fianza y el aval, señalar lo siguiente:
Para lo no recogido en la normativa en vigor, se estará a lo que la normativa del sector establezca, esto es, la Ley de Arrendamientos urbanos.
El nuevo Decreto (y en su momento los anteriores), recogen cláusulas que deben incluir los contratos tanto los de venta como los de arrendamiento, y nada establecen respecto de temas como las fianzas o garantías posibles que pueda exigir el arrendador.
El artículo 36 de la LAU establece sobre la “Fianza” lo que sigue:
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Es importante lo que establece este artículo 36.5 a los efectos de solicitud de avales por parte del arrendador, ya que se deja a la voluntad de las partes (Principio de la Autonomía de la Voluntad).
d) En cuanto a la legalidad (no la idoneidad, que como hemos comentado antes no comparto en absoluto) de la vinculación de las 2 plazas de aparcamiento a una vivienda, el decreto que lo regula actualmente (74/2009 ) establece en su artículo 5.b) que no podrán vincularse en proyecto y registralmente a una vivienda más de dos plazas de garaje. Por tanto está absolutamente permitida la vinculación de 2 plazas.
En normativas anteriores no se hacía referencia a esta situación, y hay que partir de criterios fundamentales del derecho: lo que no está prohibido está permitido. Y es en este sentido como se han de interpretar las normativas de cualquier sector.
Es decir que la promotora tiene derecho a solicitar dicha vinculación y La Comunidad de Madrid tiene la obligación de aceptar esa vinculación.
Una vez expuesto lo anterior, tanto el gobierno local como la EMVS y su gabinete jurídico, nos ponemos a su disposición para prestar todo el apoyo técnico y jurídico necesario, ante las decisiones que tomen.
Sin otro particular, reciba un Saludo.
Ignacio Vázquez Casavilla
Concejal de Vivienda.