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¿Cómo se infla el precio de las viviendas protegidas en Madrid?

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Las promotoras acumulan más de 90 multas por inflar el precio de las viviendas protegidas

Cada empresa sólo tuvo que pagar 1.503 euros por expediente y reintegrar a los compradores las cantidades percibidas. La Comunidad de Madrid alerta de que este fraude supuso en 2005 el 84% de las multas impuestas por la Administración

Jaime G. Treceño


Madrid- Cualquiera que se aventure a infiltrarse en el azaroso mundo de la compra de vivienda puede comprobar como le ofrecen, sin ningún tipo de rubor, la adquisición de una vivienda protegida a precio de mercado. No es nada nuevo y las administraciones lo conocen, pero el problema al que se enfrentan es el de la detección de esa bolsa de fraude. El motivo no es otro que la falta de denuncias de los usuarios. Esta circunstancia, sumada al elevado precio de los pisos y a la dificultad de encontrar uno en una zona que convenza a los propietarios, hace que se dé por buena la costumbre de dejarse «extorsionar». Es decir, «tragar» con un pago bajo cuerda.
Locales a precio de oro. «Existen diferentes prácticas para pagar sobreprecio de una vivienda, pero no podemos hacer nada si la gente no denuncia», asegura Juan Blasco, director general de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad. Una de ellas consiste en que promotor y comprador acuerdan escriturar la vivienda al precio que establece la Administración para evitar a la inspección y bajo cuerda, en dinero negro, se paga el resto de la cantidad fijada. «Por lo general, no se denuncia porque el nuevo dueño entiende que le compensa y, en el peor de los casos, porque justifica con el que todo funciona de esta manera».
Otra de las prácticas, la más extendida, es que el promotor establece dos contratos. En uno se hace la venta de la vivienda protegida con el precio que marca la ley pero coacciona al nuevo inquilino con la firma de otro contrato por el que tiene que comprar una parte del local comercial que se construye en el edificio. Es decir, que si hay un local de 1.000 metros cuadrados, cada vecino comprará a precio de oro los metros cuadrados que le corresponde tras dividirse entre flamantes dueños hasta completar la cuantía total de su vivienda. Esto es denunciable.
Hay ocasiones en las que el ciudadano decide tomar «el toro por los cuernos» y reivindicar sus derechos ante las autoridades.
El pasado año la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio ejecutó a través de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda 111 expedientes sancionadores contra promotoras y constructoras. De ellos, 93 fueron por sobreprecio, es decir, que el comprador tuvo que desembolsar una cantidad mayor de la que marca la ley. «Casi todas ellas fueron contra promotoras», asegura Blasco. La resolución del expediente conllevaba una multa de 1.503 euros y «la obligación de reintegro de las cantidades indebidamente percibidas». Sólo hay un caso en que la multa sobrepasa esta cantidad y alcanza los 22.545 euros. Se trata de un expediente ejecutado contra una promoción a Móstoles en el que se juntaron 15 afectados.
La localidad que más denuncias acumuló fue Alcobendas, con 64, y luego le siguen Madrid y Móstoles, con doce. Las viviendas públicas o que tienen algún tipo de protección oficial tienen un tratamiento especial por parte de la Administración debido a que si tienen un precio inferior a las del mercado es precisamente por las ayudas. Es por ello por lo que el nuevo propietario no podrá ponerla en el mercado en las mismas condiciones que el resto de precio libre hasta que transcurran 15 años desde la compra, y una vez que la Comunidad de Madrid le autorice el cambio de calificación.
Los expedientes sancionadores ejecutados en 2005 por el inflado del precio final de la vivienda de protección han representado el 83,78% del total que se resolvieron.
Reparar los daños. El segundo motivo de sanción, hasta once, se debió a deficiencias en la construcción y se ha interpuesto, también, a promotoras. Las sanciones económicas oscilan entre los 1.503 euros y los 4.503 euros. Hay casos en los que no ha habido multa debido a que la Comunidad ha intercedido entre las dos partes y el asunto se ha resuelto de forma amistosa. De cualquier modo, sí se obligó a las promotoras a reparar los daños que sufrían los pisos.
El resto de expedientes ejecutados se debieron a la ocupación anticipada de la vivienda. Es decir, que el inquilino entró a vivir en el piso antes de obtener la calificación definitiva por parte de la Comunidad. En este último caso, la sanción disciplinaria no conllevaba ningún tipo de obligación, salvo la económica. La multa que se impuso a los infractores osciló entre los 4.000 y los 8.000 euros. La cantidad por la ejecución de los expedientes ronda aproximadamente los 215.000 euros.
Uno de los fraudes más comunes que ha detectado la Comunidad es el dinero a cuenta. «Muchos de los fraudes se producen con la compra sobre plano. Hay gente que adelanta unas cantidades a la promotora y ésta a cambio le da un recibo. En ese caso, la empresa puede adjudicarlo luego a lo que quiera», asegura el director general de Vivienda. Esto ha llevado a que muchas personas aún estén pagando dinero a una empresa después de años de hacerlo sin que aún hayan recibido su piso. Los consejos básicos para aquellos que quieran comprar uno de estos pisos son tener todos los datos de la promotora y, sobre todo, firmar un precontrato en el que se establezcan todas las condiciones de entrega y no hacerlo hasta que exista la calificación provisional de la vivienda. Se trata de un trámite administrativo necesario para que el promotor pueda vender la vivienda. Todas las operaciones que se hagan sin este requisito puede ser justificado con los motivos más peregrinos por parte de la empresa. Una vez firmado ese contrato, el promotor no podrá modificar los metros cuadrados en los que se cerró la vivienda, así como el precio final. El nuevo propietario tiene que ser consciente de sus derechos y con ese precontrato puede ir a cualquier instancia si cree que se le está engañando. En la actualidad, la Dirección General de Vivienda no tiene más que ocho denuncias entre las miles de viviendas que se construyen en los PAUs del norte de Madrid. «El problema es que la gente no denuncia», asevera Blasco.