Cláusulas abusivas. Contrato. ¡¡ATENCION!!

¿Qué información debe tener a disposición el vendedor de una vivienda según la normativa?

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INFORMACIÓN PREVIA A LA FIRMA DEL CONTRATO

La normativa establece que hay que tener a disposición de los consumidores y de las autoridades competentes la siguiente información:

Datos referidos a la empresa

El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

Datos sobre la vivienda

• Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.

• Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil.

• Descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios .

• Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio, zonas comunes y servicios accesorios .

• Descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

• Fase de construcción en que se encuentra.

• Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

Otras informaciones

• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción , de la cédula urbanística, como de la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios y del cumplimiento de las operaciones de reparcelación.

• Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. Si ya está en funcionamiento contratos de servicios y copia de las cuentas.

• Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o normas de utilización de la vivienda.

• Información sobre la documentación del contrato.

• Información de que el derecho a la elección de Notario corresponde al consumidor.


LIBRO DEL EDIFICIO

En la Comunidad de Madrid es obligatoria la existencia de un LIBRO DE EDIFICIO, que se comienza a formar cundo se empieza la obra. Recoge, entre otros datos:

• Planos.

• Traslado de las anotaciones del Libro de Ordenes y de las incidencias relevantes.

• Normas de uso y mantenimiento.

• Calidades de los materiales constructores y sus proveedores.

• Garantías emitidas por los proveedores.

• Normas de actuación en casos de siniestro o emergencia.

En las ofertas de venta se indicará que está a disposición de los interesados en la adquisición de la vivienda

A la finalización de las obras un ejemplar se depositará en el Ayuntamiento del término municipal donde esté el edificio y otro se entregará al presidente de la Comunidad de Propietarios.

No se otorgarán licencias de primera ocupación mientras no se deposite el Libro de Edificio en el Ayuntamiento respectivo.



CONTRATO

Antes de la firma del contrato léalo con detenimiento. Puede solicitar una copia antes de la firma para examinarlo con detalle, junto con el resto de la información que la legislación obliga a facilitar. Si tiene dudas no dude en consultar a un profesional sobre las sus cláusulas y condiciones.

Una vez suscrito, tienen que entregarle una copia, así como de cualquier otro documento que firme. Exija asimismo copia de los documentos a que haga referencia el contrato (estatutos, planos, anexos al contrato, etc.)

La ley establece la obligación de que los contratos estén redactados con claridad y sencillez. Deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio en las contraprestaciones, por lo que deben reflejar los derechos y obligaciones de ambas partes.

El contrato debe recoger todas las condiciones pactadas y reflejar la fecha de entrega de la vivienda, así como de las zonas comunes, en caso de que se prevea que sea diferente

Está prohibida la inclusión de cláusulas que:

• Omitan y oculten, en el caso de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos.

• De cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio durante la vigencia del contrato.

• Imputen al comprador aumentos de coste que no respondan a prestaciones adicionales que puedan ser aceptadas o rechazadas

• Impongan al comprador incrementos de precio derivados de errores que no le son imputables.

• Establezcan la obligación del adquirente (en la primera venta de vivienda) de pagar gastos que por naturaleza o por ley corresponden al vendedor. Como es el caso de la plusvalía

Las reformas que vengan impuestas y puedan suponer un aumento de coste se consultarán a los compradores, y las que ellos propongan se recogerán en un documento que las detalle y en el que conste precio y plazo de entrega.

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PRECIO Y CONDICIONES DE PAGO

La ley establece que la información será especialmente detallada en cuanto al precio de venta siendo obligatorios los datos relativos a:

• Precio total.

• Medios de pago admitidos.

• Recargos sobre las cantidades aplazadas.

• Hipoteca. Si se ha concertado una hipoteca en la que está previsto que se subrogue el comprador es obligatorio dar los datos su constitución (Notario e inscripción en el Registro de la Propiedad).

• Además se informará al comprador de la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda, y lo que eso supone en cuanto a vencimientos y cantidades a abonar.

• Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él que resulte aplazado.

Se hará constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente.

Exija recibo de cualquier cantidad abonada, en caso contrario si se presentara cualquier contratiempo, no podría reclamar su devolución.

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CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA

En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada las cantidades percibidas a cuenta deberán estar garantizadas mediante un contrato de seguro o un aval bancario. Es obligatorio tener a disposición de los consumidores y las autoridades el documento que acredite el cumplimiento de esta normativa.

La nueva legislación aprobada sobre vivienda (Ley de Ordenación de la Edificación) establece que esta disposición afecta a todo tipo de viviendas (incluso cooperativas y comunidades de propietarios), y que comprenderá las cantidades y los intereses legales hasta el momento en que se produzca el reintegro.

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GARANTÍA DE LA VIVIENDA

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción responderán frente a los compradores:

• Durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales.

• Durante 3 años por defectos que afecten a requisitos de habitabilidad, higiene, salud y protección del medio ambiente.

• Durante un año de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

La acción para exigir las responsabilidades prescribe en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños (sin perjuicio de que pueda reclamarse por incumplimiento contractual).

La Ley de Ordenación de la Edificación detalla la responsabilidad de cada uno de los agentes de la construcción, como el promotor, constructor, arquitecto, etc.

La responsabilidad será individualizada, es decir cada uno responde en el ámbito de su competencia, pero si no pudiera determinarse quien es el responsable responderán solidariamente.

El promotor, el gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, o cualquier otra figura análoga, responde solidariamente con los restantes agentes de los daños por vicios o defectos de la construcción.

A pesar de que la Ley establece la constitución de unos seguros para hacer efectivas estas garantías, actualmente solo es obligatorio el de 10 años, y no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite y testimonie la constitución de esa garantía.

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LEGISLACIÓN APLICABLE


Legislación de ámbito nacional:

• Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
(BOE núm. 181, de 29-07-1968)

• Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
(BOE núm. 117, de 17 de mayo de 1989, pp. 14506 y SS)

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
(BOE núm. 266 Sábado 6 noviembre 1999, pp. 38925 y ss)

Legislación de ámbito autonómico sólo aplicable en la Comunidad de Madrid:

• Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la calidad de la edificación.
(B.O.C.M. Núm. 74 de 29 de marzo de 1999, pp. 4 y ss)