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J
JGMN
27/05/2005 12:01

Subrogación de hipoteca

¿Por qué debemos subrogarnos en la hipoteca con Ibercaja?

1.849 lecturas | 20 respuestas
Hola vecinos:

Quería plantear una cuestión que no tengo clara desde que me enteré de que nos tenemos que subrogar en la hipoteca que ya tenemos en común con Ibercaja. Lo que no entiendo es porqué no puede contratar cada uno la hipoteca que quiera con el banco que quiera y luego con el dinero que le den, pagar la parte proporcional de su deuda con Ibercaja.

Si alguien me lo puede aclarar, se lo agradezco.
 
U
usuario22
31/05/2005 19:11
Lo mirare luego en casa.
El valor de escrituracion ya se dijo que iba a ser el maximo legal (lo tengo que tener en mi caso apuntado en algun sitio cuanto era exactamente). Con eso y calculando lo que sobra (el valor que sobra es lo que cuesta la segunda plaza) se sacara a cuanto esta la otra plaza.

Calculando rapido me sale que debe ser un 80% o mas. Razon simple, comparativa con los costes de las plazas que se han vendido (las sobrantes). Si las sobrantes estaban sobre los 12.000 Euros, una hipoteca de 9.600 € seria el 80% (no me acuerdo cuanto salia), y por logica el coste de las plazas que se han vendido como sobrantes sera igual o mayor que el de las libre adicional que viene con el piso.
 
J
JGMN
31/05/2005 13:15
Yo también agradezco las aclaraciones, ya que nos vienen muy bien a todos, al menos a mí me vienen muy bien.

Me gustaría saber si alguien que haya ido ya a firmar el título de calificación definitiva me puede indicar si la cantidad que vamos a hipotecar es el 90% del valor de la vivienda. Esque me han dicho que entonces te dicen la cantidad por la que se va a escriturar.

Lo digo, porque a mí no me salen las cuentas, creo que ya hubo alguien que lo comentó en la reunión. Yo llevo pagado más o menos un 30% del total que nos dijeron en el plan de pagos. Si nos vamos a subrogar por el 90% y luego nos van a devolver el 10%, eso teniendo en cuenta que los locales se han vendido casi al doble de lo que era necesario para cubrir ese plan de pagos...¿dónde está el resto?

No quiero con ello decir que no esté conforme, ni que no me vaya a subrogar ni nada de eso, sólo es petición de información.

Muchas gracias anticipadas y un saludo.
 
currupipi
currupipi
31/05/2005 13:14
Una aclaración acerca de lo que estáis escribiendo: a mí en el banco me dijeron que la hipoteca de vivienda+trastero+garaje vinculado estaba hecha por el 90% del valor de tasación, pero que la de la otra plaza de garaje (la no vinculada) era del 60% solamente.
 
A
atletico
31/05/2005 11:50
BRAVO!!!USUARIO22..MUCHAS GRACIAS POR EXPLICARLO TAN BIEN.PERDONAD POR SI NO LO ENTENDI HASTA AHORA...PERO YO CON ESTO DE LAS HIPOTECAS ME PIERDO..H CLARO,NO QUIERO Q ME TIMEN,POR ESO,PREGUNTO TANTO.
REPITO,MUCHAS GRACIAS.
 
U
usuario22
31/05/2005 01:45
Buenas.

Que conste que soy el primero que cree que individualmente se pueden llegar a obtener mejores ofertas.

Pero creo que no se tienen claras algunas cosas.

El prestamos ya es por decirlo asi de cada uno de nosotros. Aqui no existe una promotora, no nos estamos comprando un piso. Somos una cooperativa y lo estamos construyendo.

Como cooperativa pedimos un prestamos en su dia para poder acometer la obra, y es la parte de este (la proporcion que a cada uno le toca) a la que debemos subrogarnos. Ahora mismo es por decirlo asi un unico prestamo con unos 300 y pico titulares (los socios de la promocion) y al subrogarnos en nuestro trozo pasamos a tener 300 y pico prestamos individuales. Es decir el subrogarse es un paso indivisible. Tener claro que ahora mismo, por decirlo de alguna manera, tenemos 3 pedazo de edificios del que somos dueños 300 y pico personas, pero somos dueños del todo y como una unidad.

Otra cosa que debemos tener en cuenta es que la hipoteca no es de un 80% del valor de la vivienda (valor legal que es lo que mirara el banco al hacer los calculos al ser un VPP) sino que estamos en el 90%, lo que significa que no son comparables las megaofertas que se ven en muchos bancos, ya que para empezar solo cubren hasta el 80% (para mas ya cambian las condiciones).

Cosa muy diferente seria si comprasemos un piso, si se lo comprasemos a una constructora/promotora. Ahi por supuesto cada uno hace lo que quiere, ya que es como si te venden un piso de seguna mano. Que le des tu el dinero o sea un banco al vendedor para el el lo de menos y no le afecta.

Espero que os haya podido explicar un poco mejor las diferencias.

Conste que soy el primero que esta mirando el hacer una subrogacion posterior. Los costes son bastante bajos, siempre que no se modifiquen las condiciones de la hipoteca en plazo y sobre todo en cantidad. Cualquier modificacion seria hacer 2 operaciones, una subrogacion y una novacion, y lo segundo si ocasiona gastos muy serios. Las subrogaciones tienen muy bajos gastos de notario al estar asi por lei desde hace años, pero una novacion es algo muy diferente, ya que segun lo que vayas a hacer produce hasta
los gastos equivalentes a crear desde cero la hipoteca (en caso extremo).

No es que la cooperativa quiera hacer las cosas asi, es que no hay otra forma. Miento, nos ponemos de acuerdo los 300 y pico, plantamos encima de la mesa del banco/bancos los "taitantos" millones de euros del prestamo actual y firmamos todos para cancelarlo porque somos todos los titurales (o lo hacemos a traves del representante que es la cooperativa) y una vez hecho esto cada uno se pelea con un banco, pero eso si, antes ha de haberse escriturado cada vivienda individualmente.

Asi que en cualquier caso, a la caza de la mejor oferta. Pero creo que tampoco hemos de entusiasmarnos (donde vayais decirles que la hipoteca ahora mismo es del 90% del valor, a ver que cara ponen ; yo ya puedo enseñar 2 casos y la cara cambia mucho).

Un saludo a todos.
 
A
Arroyo
30/05/2005 21:01
Entiendo que un foro es un lugar de libre expresión, pero lo que no comprendo es como se pueden tener opiniones tan discrepantes en un mismo temas.

REPITO, lo he puesto anteriormente ya:

- La hipoteca que firmó la promotora para construir nuestras viviendas, debe tener una cápsula de SUBRROGACION OBLIGATORIA, te guste o no (a mi no me gusta) pero he de aceptarla y por ello no me van a cobrar nada (podría ser peor aun, tener costes)

- Las condiciones de la hipoteca no se pueden variar, la cuantía (90 % del precio del piso) ni los 25 años ni el tipo de interés euribor + 0.70%.

- Cuando la hipoteca sea tuya, te hayas subrogado, hayas firmado la escritura de compraventa de tu piso (ahí va incorporada la hipoteca), haces lo que te venga bien, negocias mejores condiciones con Ibercaja o te vas a otra entidad.

- Esta segunda subrogación si tiene costes, en la asamblea alguien comentó que por ley máximo 0.5 % del capital pendiente, más otros gastos que no puedo cuantificar.

Creo que las cosas son así de claras, nos gusten o no
 
A
Antonio Poison Pascual
30/05/2005 19:35
Lo primero que quiero decir es que trabajo en una entidad financiera, que no es Ibercaja, y como empleado,tengo mejores condiciones que las que nos ofrecen, pero voy a subrogarme en la hipoteca. Hay que tener en cuenta que constituir una hipoteca tiene un coste bastante importante que ya ha pagadola cooperativa, es decir todos nosotros, pues es un gasto que nos han repercutido. Es absurdo cancelar,aunque lo pagara la cooperativa, para luego abrir otra, que pagaría cada uno. Estoy hablando de cifras que pueden oscilar entre 3000 o 4000 euros o más. No tengo las tablas a mano para poder ajustar. En cambio una vez que te subrogas,estás en una mejor posición para negociar, bien con Ibercaja o con tu banco. A mi entender ese es el momento. El coste de la subrogación de una entidad a otra puede varias, entre un 0,50% 1% del capital pendiente. Con ese coste puedes calcular hasta donde te ahorras y como negociar con la otra entidad. Siempre puedes hacer amortizaciones previas hasta el 25% para reducirlo y luego subrogarte. A mi entender esa es la estrategia correcta. Un saludo.
 
E
elesia
30/05/2005 18:31
Incidiendo en lo que dice Legend, acordaos que en la Asamblea explicaron que cuando vayamos a firmar la escritura tenemos que llevar un papel que nos da Ibercaja en el que nos hemos subrogado a su hipoteca, es decir, si no te subrogas no firmas.
Saludos
 
L
Legend
30/05/2005 14:28
Hola a todos.

Creo que no estuvimos en la misma reunión o entendimos cosas diferentes.

La hipoteca es como los azulejos,parquet, etc , se pusieron los que hay por unanimidad, si no te gustan , los cambias, pero después cuando vivas en el piso.

La hipoteca es la que hemos elegido TODOS a través de la gestora GPS , pues asi se votó , si no te gusta luego la cambias, pero esta me parece que no tenemos mas coj.. que firmar ESTA.

Saludos
 
A
atletico
30/05/2005 13:58
hola jgmn.estoy de acuerdo contigo.tambien estoy viendo simuladores de hipotecas..y..la diferencia.pues ya ves..
a ver si ha ido alguien a ibercaja y cuelga las condiciones..porque para mi tambien 100 euros es bastante..vamos..la comunidad..
 
J
JGMN
30/05/2005 13:46
Yo, al igual que Atletico, sólo estoy intentando aclarar un poco las ideas. Me he estado metiendo en Internet en los simuladores de hipotecas y mirando condiciones, y las que nos dan en Ibercaja son un robo. Es un interés muy alto. Si tuviéramos el interés que conceden en otros bancos y a 30 años en vez de a 25 estaríamos hablando hasta de 100 euros menos al mes de letra, y eso para mí es mucho dinero.
Habrá que esperar a ver si son flexibles a la hora de renegociar cambios de plazos de amortización, o ampliaciones, etc.

Se trata simplemente de averiguar si existe algún mecanismo para no tener que gastar tanto dinero luego en subrogaciones, a lo mejor nos conviene pagar la cancelación de la hipoteca con Ibercaja.
 
A
atletico
30/05/2005 13:14
hola.
no quiero asustar a nadie...ni nada..simplemente q nos enteremos bien y q no firmemos nada hasta q no sepamos q tenemos obligacion.
lo unico q puede pasar y que tengan razon es q,al ser una cooperativa,tenemos q subrogarnos a esa hipoteca.
esa es la gran duda.pero,si fuera otro tipo de vivienda,aunq el promotor hubiera firmado con un banco la hipoteca,no tendriamos q subrogarnos a ella.
no se si me explico(se que muy bien no)pero por lo menos,espero q no vayamos con los ojos cerrados.
yo cuando vaya el lunes,voy a pedir informacion solo.
un saludo.y a ver q te cuentan mañanana,joselmoreno.
 
joselmoreno
joselmoreno
30/05/2005 12:49
Esto es un poco caotico, a mi lo que me quedó claro en la reunión es que mas nos valia a todos subrogarnos a ibercaja, ya que si a entrega de llaves no estabamos todos en orden con ibercaja no se entregarian las llaves a nadie ¿Es asi?

Entonces hay que subrogarse por narices.

Atletico, si fuera cierto lo que dices de que la cancelación la tiene que pagar la promotora la pagariamos todos ya que esto es una cooperativa.

Alguien que tenga ideas claras por favor que nos aclare un poco el tema.

Yo mañana tengo cita con ibercaja, haber que me cuentan.
 
A
atletico
30/05/2005 11:21
hola de nuevo.
he encontrado una pagina web,de hipotecas,que en la parte de compra de nueva vivienda,dice que en caso de cancelacion de hipoteca de la promocion,lo tiene q pagar la promotora.
me lo podria explicar alguien.ya veis que no me entero mucho y busco por todos los sitios..porque no quiero q me mientan..como a ninguno de vosotros,verdad?http://www.hipotecas.com/consejos/consejos.asp?p1=guia&p2=consejos
 
A
atletico
30/05/2005 11:14
hola JGMN,lo mismo q me dijeron a mi en mi banco,te han dicho a ti.
me han dicho q no firme nada cuando vaya a ibercaja,que me den las condiciones y ya está.luego con eso,ya veo en otros bancos.
lo de la tasacion,tienes razon.los tasadores te lo tasan al precio de mercado de ahora,no por ser cooperativa ,como habran hecho los de ibercaja.
no se si me explico,perdonad.pero vamos,que no os preocupeis tanto por lo de la cancelacion,porque no tenemos la obligacion de subrogarnos.
a no ser que lo tengamos en el contrato,y,yo,no lo he leido...alguien lo ha hecho..a lo mejor se me ha escapado.
un saludo
 
J
JGMN
30/05/2005 09:58
Yo pregunté en un banco y me dijeron que salvo que esté firmado en contrato no te pueden obligar a subrogarte en el préstamo.

Lo pregunto porque luego cambiarse a otra entidad es muy caro, dado que si hay que pagar como mínimo el 0.5 % de cancelación total por subrogación, más gastos de notaría y escrituración, pues la operación seguramente no es muy rentable.

Si comparamos con otras hipotecas que hay ahora mismo en el mercado, la nuestra es cara, y está puesta a 25 años, y yo por ejemplo había pensado en ponerla a 30 para que las cuotas fueran más bajas y luego amortizar parte cuando se pudiera. Y en nuestro caso no tenemos opción.

Otro tema que me preocupa es que en la reunión dijeron que el crédito concedido que tenemos entre todos ahora es por el 90%, con lo que no sé si se va a poder pedir más dinero o no, (aumentar la hipoteca) y en dos entidades que yo he solicitado por el momento sí que me han dicho que tendría la cantidad que he pedido concedida. En Jardín del Norte hablan desde hace tiempo de este tema y han ido tasadores a sus viviendas y se las han tasado como libres.

Habrá que esperar a hablar con Ibercaja.
 
A
atletico
29/05/2005 23:59
hola.
¿nadie ha preguntado si tenemos la obligacion d subrrogarnos con ibercaja?a mi me han dicho q no.porque,el credito se lo dieron a la promotora y no tenemos por qué hacernos caRGO
 
joselmoreno
joselmoreno
29/05/2005 23:40
Arroyo, creo que esos gastos no serian tan pequeños, ya que me parece que son gastos de notaria y pagar el impuesto de no se que y se trata de bastante dinero
 
A
Arroyo
28/05/2005 09:57
Para realizar la obra, la cooperativa ha tenido que obtener un crédito hipotecario con Ibercaja, este crédito es el que debemos asumir los propietarios de las viviendas, y que tiene 0 € de subrogación. (Traspaso del crédito entre Vitra y Propietarios)

Una vez que cada propietario tiene su crédito, se me ocurre que puede hacer varias cosas:
- Cancelar el 25 por ciento del mismo cada año a coste 0 €
- Si pretendes cancelar más del 25 %, debes asumir el coste del 1 % de la cantidad a cancelar
- Solicitar un oferta vinculaste a otra entidad, estudiar si te compensa el cambio, hay calculadoras en la red que lo hacen, y presentar esa oferta vinculaste a Ibercaja.
- Creo que Ibercaja dispone de un mes para contestar, bien igualando la oferta presentada ó desestimándola, en este caso te puedes llevar la hipoteca a la nueva entidad, tienes que abonar un 0.5 % de la cantidad, más otros pequeños gastos que ahora no he cuantificado.
 
C
chipirona
27/05/2005 16:00
En la reunión se dijo que es obligatorio. Hay que subrrogarse primero con Ibercaja para poder firmar las escrituras. Cuando éstas estén firmadas, tu ya puedes cancelar tu hipoteca, ampliar el préstamo o lo que sea, pero ya cada uno individualmente con el banco de Ibercaja y sin que tenga nada que ver Vitra, porque si no te subrrogas antes de firmar las escrituras, no nos pueden dar las llaves. El caso es lo mismo, porque subrrogar con Ibercaja tiene 0% de comisión y luego tú ya negocias con ellos tu comisión de cancelación de hipoteca.
 

Fin del hilo
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